רשות ני"ע: חברות נדל"ן הציגו שווים מנופחים

בזמן שחברות נדל"ן מניב מדווחות על עליות שווי של מיליארדים - מתחת לפני השטח מתגלה תמונה מדאיגה. רשות ניירות ערך חושפת ליקויים עמוקים בהערכות השווי שמבצעות החברות הציבוריות, ומזהירה: שווי הנכסים שמופיע בדוחות עלול להיות רחוק מאוד מהמציאות

הרצי אהרון | (12)

לפי הרשות - מרבית הערכות השווי שנבדקו לוקות בחסר, ומעלות חשש כבד לעיוותים שעלולים להטעות משקיעים ולערער את אמון הציבור. "במרבית החברות נמצאו ליקויים מהותיים בהיבטים קריטיים של הערכות השווי", נכתב בדו"ח, שמצביע על שורה של כשלים – החל מהנחות מופרזות על שיעור התפוסה ועד אי-עדכון שווי בהתאם לשינויים בשוק.



הבדיקה בוצעה לגבי שורה של חברות ציבוריות מתחום הנדל"ן המניב, והיא מציגה תמונה עקבית של חוסר בקרה מספקת על עבודת שמאי השווי. בין השאר עלה כי ברוב החברות לא קיים תהליך מסודר לבדיקה של תחזיות ההכנסות וההוצאות שנכללות בהערכות השווי, ואף לא ניתוח של סטיות בין תחזיות עבר לבין הביצועים בפועל. גם הנחות יסוד כמו שיעור התפוסה, דמי השכירות הריאליים, ומדדי ההיוון – לא תמיד נתמכו בנתונים עדכניים מהשטח.


עוד נמצא כי בחלק מהחברות כלל לא נבחנת סבירות ההנחות שנכללות בהערכת השמאי, ולעיתים אף לא מתבצע עדכון שווי גם כאשר חל שינוי מהותי בתנאי השוק או בנכס עצמו – למשל, עזיבת שוכר עוגן או ירידה בדמי שכירות. ברשות אף התריעו כי לעיתים שמאים מעריכים "על אוטומט" את אותם נכסים משנה לשנה – מבלי לבדוק לעומק את ההנחות שהובילו לתוצאה.

על פי נתוני הרשות, הנכסים שנבדקו כללו בעיקר מרכזים מסחריים, מבני משרדים ומרכזים לוגיסטיים – תחומים שחוו טלטלות בשנים האחרונות, בעקבות הקורונה, עליית הריבית, ושינויים בשוק העבודה והצרכנות. למרות זאת, בחלק מהחברות לא שונו כלל הנחות השמאים, ולעיתים אף נרשמו עליות שווי שנראות מנותקות ממציאות השוק.

הרשות מזהירה


ברשות מזהירים כי הערכות השווי מהוות כלי מרכזי בהחלטות של משקיעים וגופים מוסדיים, ולכן כשלים כאלה עלולים לגרום לעיוותים חמורים בשוק ההון ולפגוע בציבור הרחב. הרשות הודיעה כי תגביר את האכיפה בנושא, ובוחנת צעדים רגולטוריים נוספים, בהם הגברת הפיקוח על גופי השמאות והערכות השווי.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    אמיר יצחק 12/04/2025 23:28
    הגב לתגובה זו
    במניות הנדלן הכל רמאותחייבות לרדת 3981 אחוז
  • 9.
    למה הרשות לא מענישה את החברות והשמאים (ל"ת)
    עושה חשבון 11/04/2025 17:02
    הגב לתגובה זו
  • כי יד רוחצת יד. כל זה נדחף עי ה Deep State בגיבוי החונטה המשפטית (ל"ת)
    שופט מחוזי 11/04/2025 18:09
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    מה באמת חחח. איך זה שהקוראים לא מופתעים כמו הסיפורים על עליה במחירי הדירות. רמז הם יורדים. חזק. (ל"ת)
    כלכלן בכיר 11/04/2025 11:23
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    פתרון קל אז תדרשו בחוק שכל חברה ציבורית מחויבת להחליף שמאי כל 18 חודשים (ל"ת)
    אחד שיודע 10/04/2025 11:22
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    ביחיאאאאאת !!! כאילו זה לא ברור לכל (ל"ת)
    אנונימי 10/04/2025 10:47
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    חה חה חה 10/04/2025 07:53
    הגב לתגובה זו
    שקל מוצג בשווי של עשר שקל
  • 4.
    את זה אני כותב בפורומים שנים מזה חודשים (ל"ת)
    אנונימי 09/04/2025 16:54
    הגב לתגובה זו
  • חחח. אתה כותב חברים. התגלה לנו כאן גאון מקלדת חדש!!! בטח קשיש סקלרוטי מקפלן (ל"ת)
    צומפי ניאון 11/04/2025 11:24
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    היועץ 09/04/2025 16:28
    הגב לתגובה זו
    חחחח כל העולם יודע את זה עכשיו אתם באים כולם יד אחת בנקים רואי חשבון יזמים קבלנים. סיפורים מפה להודעה חדשה רק לעבור את היום.
  • 2.
    חחח טוב שהתעוררתם (ל"ת)
    אנונימי 09/04/2025 16:01
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    רפי דרעק 09/04/2025 15:25
    הגב לתגובה זו
    כשאמרתי לכולם עשרות פעמים למכור
מתניהו אנגלמן
צילום: חיים טויטו-כנס בשבע בניו יורק

דוח מבקר המדינה: 17 שנים של חוסר היערכות

הביקורת חושפת כשל מערכתי מתמשך: היעדר גורם מתכלל לניהול העורף, קריסת המשל"ט האזרחי, ריבוי מוקדים לא מתואמים ושימוש לא יעיל במשאבים; מסקנת הדוח היא כי האחריות מונחת לפתחם של ראשי הממשלה, שרי הביטחון והאוצר לדורותיהם

רן קידר |

אין צורך לתאר את גודל השבר שנוצר ב-7.10.23. שום הקדמה לא תוכל לסכם את האירוע הקשה ביותר מקום המדינה, שעוד יכה גלים בשנים הקרובות, אם לא בעשורים הקרובים. בכל מקרה, הבוקר התפרסם דו"ח מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן, שעוסק בעיקרו בתיפקודו של הדרג המדיני, קרי, הממשלה. 

המבקר פותח בכך שמלחמת חרבות ברזל הובילה לפגיעה חסרת תקדים בעורף הישראלי. ירי טילים ורקטות מכמה חזיתות, גיוס מאות אלפי חיילי מילואים ופינוי של כ-250 אלף תושבים מבתיהם יצרו עומס עצום על מערכות המדינה. המשבר האזרחי היה בהיקף אדיר: מבחינה כלכלית, בעלי עסקים איבדו את פרנסתם, חלקם באופן מיידי, ברמה הרפואית, אינספור אזרחים נזקקו לסיוע רפואי ופסיכולוגי, וברמת החינוך, המערכת החינוכית התקשתה לספק רצף לימודי לאוכלוסייה המפונה. אם לסכם במשפט את דברי מבקר המדינה, היה חוסר ברור בניהול מתכלל על ידי גורם ממשלתי מרכזי בעל סמכויות ברורות, כזה שיכול לאחד כוחות, לתאם בין משרדי הממשלה ולספק מענה רציף לאזרחים. בפועל, גורם כזה לא הוקם.

כשל מתמשך במינוי גורם מתכלל 

מאז מלחמת לבנון השנייה בשנת 2006 הועלתה שוב ושוב הדרישה להקים גוף לאומי שינהל את ההיבטים האזרחיים בשעת חירום. כבר ב-2007, הממשלה בראשות אהוד אולמרט החליטה להטיל על שר הביטחון (עמיר פרץ, ולאחר מכן אהוד ברק) "אחריות־על" לניהול העורף, אך לא העניקה לו סמכויות מעשיות להנחות משרדים אחרים. רשות החירום הלאומית (רח"ל), שהוקמה כדי לסייע לשר הביטחון, נותרה גוף מטה קטן, עם כ-40 משרות ותקציב שנתי ממוצע של 80 מיליון שקל. סמכויותיה נותרו מצומצמות, ומשרדי הממשלה לא מחויבים לפעול על פי הנחיותיה. 

פיקוד העורף, מצדו, התמקד בעיקר בפינוי ומיגון ולא סיפק פתרונות מקיפים למפונים בבתי המלון ובאתרי הקליטה. התוצאה היתה שעם פרוץ המלחמה, ישראל נכנסה למערכה שלא היה גורם ממשלתי שמרכז את כל ההיבטים האזרחיים. המחדל הזה, מציין הדוח, נמשך 17 שנה על פני כמה ממשלות ושרים , נתניהו (שכיהן כידוע במרבית השנים מ-2009 ועד היום), בנט ולפיד, לצד שרי ביטחון (אהוד ברק, משה יעלון, אביגדור ליברמן, נפתלי בנט, בנימין גנץ, יואב גלנט וישראל כץ) שהתחלפו לאורך התקופה.  גם שר האוצר בצלאל סמוטריץ', שעמד בראש הקבינט החברתי־כלכלי בזמן המלחמה, לא הצליח להפעיל את המשל"ט האזרחי. 

מבחינת הדרג הניהולי, מה שנקרא, הפקידים, מנכ"ל משרד רה"מ, יוסי שלי, הוביל את פורום מנכ"לים שהתכנס 27 פעמים בשלושת החודשים הראשונים למלחמה, אך לא התקבלו החלטות אופרטיביות. הדיונים לא הובילו לעבודת מטה בין־משרדית ולא למענה לצרכים שעלו מהשטח. מנכ"ל משרד האוצר, שלומי הייזלר, הגורם שהיה אמור להבטיח שהחלטות הממשלה ייושמו, כשל בהעמדת הכלים הנדרשים להקמת המשל"ט.