מחירי הנדל"ן בערים בסין: האם גם כאן מדובר בבועה?
הבורסה בסין (מדד שנחאי) רשמה מאז תחילת השנה עליה של 44% וזאת לאחר שב-2006 רשמה הבורסה הסינית זינוק של 130%. הדעה הרווחת היא שמחירי החברות הנסחרות בסין משקפות בועה אמיתית, בועה שתתפוצץ במוקדם או במאוחר אבל מה זה אומר על מחירי הנדל"ן בסין, שגם הם רשמו לאחרונה עליות חדות.
הכלכלה הסינית צומחת בקצב שנתי מדהים של קצת יותר מ-10% ותחום הנדל"ן נהנה גם הוא מפירות הצמיחה ורושם עליית מחירים חדה. מחיר ממוצע של מ"ר בבייג'ין הינו 1,000 דולר (באזורי יוקרה למעלה מ – 2,000 דולר למ"ר). מחיר ממוצע של מ"ר בשנחאי הינו כ – 1,500 דולר (באזורי יוקרה המחירים מגיעים גם ל - 3,000 דולר למ"ר, אזורים ממוצעים 1,200 דולר, ואזורים עניים כ – 700 דולר). אם נסתכל על מחיר השכירות נראה כי דירה של 100 מ"ר באזור עממי בשנחאי מושכרת סביב 700-800 דולר ל-100 מ"ר.
בחודש יוני נרשמה בערים הגדולות עלייה של כ-7% במחירי הדירות , כאשר מחירי הדירות בבירה בייג'ין רשמו עליה של 10.3%. מומחים צופים עליה של 5%-10% במחירי הדירות בערים הגדולות ב-2008.
עו"ד תהילה לוי, ממשרד LCA/ZAG בשנחאי, בבעלות זיסמן, אהרוני, גייר & עדי קפלן ושות' אומרת היום ל-Bizportal כי בדיוק כפי שהממשלה לא רואה בחיוב את עליות השערים החדות שנרשמות בבורסה הסינית, היא לא רואה בחיוב את עליות השערים החדות שנרשמות במחירי הנדל"ן בסין. לוי מציינת כי הממשלה ביצעה מספר מהלכים שצפויים להגביל את עליית מחירי הנדל"ן אך סבורה כי עד קיום האולימפיאדה ב-2008 בבייג'ין ותערוכות אקספון בשנחאי, לא נראה שמחירי הדירות צפויים לרדת.
כמי שמתגוררת בסין ומצוייה בכלכה הסינית, לוי אומרת, כי עליית מחירי הנדל"ן גרמה לחוסר פרופורציה משמעותי בין משכורות התושבים לבין מחירי הדירות. מתוך כך, זוגות צעירים רבים בסין מתקשים לרכוש דירה ובמדינה שעדיין נושמת קומוניזם, שהו מצב כמעט בלתי נסבל.
לכן אומרת לוי, כי הממשלה הסינית הוציאה ביולי 2006 חוק נרחב הכולל מספר הגבלות משמעותיות ביותר על השקעות של זרים בשוק הנדל"ן בסין. לחוק זה הוצאו 2 תוספות אחת באוגוסט 2006 והשניה במאי 2007, תוספות אלו מוסיפות איסורים והגבלות על משקיעים זרים בשוק הנדל"ן ומחזקים את האמור בחוק. בנוסף, הוציאה הממשלה במאי 2006 הוראה על חיוב קבלנים לבנות יחידות דיור קטנות (פחות מ – 90 מ"ר). וכן הוראה על הכפפת עסקאות נדל"ן (שנרכשו ונמכרו תוך תקופה של חמש שנים) למס עסקים בשיעור 5% ממלוא ערך העסקה וכן למס הכנסה בשיעור 20% מסך הרווח שנותר בידי המוכר.
האם ההגבלות עושות את שלהן? לוי סבורה, כי "פעולות הממשלה הינם בבחינת סדין אדום לשור ששועט. הכלכלה הסינית ממשיכה לצמוח הבורסה הסינית בשמיים והעשירים הסינים מחפשים כיצד להשקיע את כספם. נראה כי המשקיעים הזרים אינם מתייאשים ופנו לדרך עוקפת את ההגבלות להקמת מיזם זר בנדל"ן והם פועלים בדרך של קניית מניות של חברות סיניות העוסקות בנדל"ן (יצויין כי בתיקון האחרון הממשלה ביקשה להגביל ולפקח יותר גם על תחום זה)".
מבין הסיבות לעליות החדות שנרשמות במחירי הנדל"ן לוי מציינת 5 עיקריות:
1. הצמיחה הכלכלית הגבוהה - שיעורי הצמיחה הכלכלית בסין הינם מהגבוהים בעולם, אם לא הגבוהים ביותר (כמעט 10% בשנה) הצמיחה הכלכלית הגבוהה משפיעה על עליית מחירי הנדל"ן בסין.
2. שוק המניות - שווי שוק המניות עולה בהתמדה וכתוצאה מכך ישנם הרבה מתעשרים חדשים ("נובורישים") בסין שבין היתר משקיעים את כספם בנדל"ן ובחברות נדל"ן או ברייט בבורסה. (רייט – קרנות נאמנות המשיקעות בנדל"ן ואשר נחשבות השקעות בטוחות, מכיוון שהן מכוסות בדרכים שונות ומקבילות להשקעה באג"ח).
3. המעבר של רבים מתושבי הכפרים להתגורר בערים הגדולות.
4. משקיעים זרים - משקיעים חיצוניים שרואים את התפתוחתה וצמיחתה הכלכלית של סין מעוניינים מאוד להשקיע בנדל"ן בסין ובשנים האחרונות שילמו כספים רבים לרכישת נדל"ן.
5. אולימפיאדה & תערוכת האקספו - עם התקרב מועד האולימפידה בביג'ין ומועד תערוכת האקספו בשנחאי "רוח חדשה" מנשבת בערים אלו והממשלה משקיעה כספים רבים באיכות הסביבה, בניית כבישים מהירים, תחנות רכבת נוספות וכן קווים נוספים לרכבות ולתחתיות.. כל אלו משמשים גורם נוסף אשר כמכלול למעשה גרם לשוק הנדל"ן בסין לעלות.
מה הצפי?
לאור תגובות השוק לפעילות הממשלה (המשך ההשקעות בנדל"ן), המומחים צופים כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בשנים הבאות וזאת למרות המדיניות החדשה שמנסה להטיל הממשלה. כמו-כן, המומחים מבססים את ציפיותיהם על הצמיחה הכלכלית בסין, על עליית התל"ג לנפש וכן על היות מלאי המקרקעין מוגבל בעיקר באזורים "החמים" בסין.
