כשרותם ואבישי בובליל נכנסו לדירת הגג החדשה שלהם באור עקיבא, הם ציפו לפתוח דף חדש. ההתרגשות סביב רכישת הדירה בפרויקט שמורת רוטשטיין היתה גדולה. מדובר היה בדירה מרווחת עם מרפסות רחבות, שנועדה להיות ביתם לשנים רבות. אלא שהחלום נהפך עד מהרה לסיוט מתמשך. לא חלפו חודשים בודדים מאז קבלת המפתח, וכבר בדצמבר 2019 החלו להופיע סימני רטיבות חמורים בקירות ובחדרים שונים. בני הזוג פנו שוב ושוב ליזמית, רוטשטיין נדל"ן רשטן  , ולקבלן המבצע יצחק שטרן ושות', אך לטענתם הטיפולים שבוצעו לא פתרו את הבעיה. מתוך תחושת אכזבה עמוקה ותסכול גובר, הם החליטו לפנות לבית המשפט ולתבוע פיצוי של 900 אלף שקל על נזקי רטיבות וירידת ערך הדירה.

בכתב התביעה טענו בני הזוג כי הדירה, שבה השקיעו ממיטב כספם, נהפכה לבלתי ראויה למגורים. לדבריהם, הם נאלצו להתפנות ממנה במשך חודשים ארוכים, שכרו דיור חלופי והמשיכו לשלם משכנתא במקביל. התובעים אף ציינו כי פנו למכון התקנים ולמומחים מטעמם, שכולם מצאו ליקויי איטום ונזילות משמעותיות. שמאי מטעמם העריך את הנזקים בסכום הקרוב למיליון שקל - כולל עלות תיקון הליקויים, ירידת ערך זמנית וקבועה, והוצאות נוספות שנגרמו להם.

מנגד, רוטשטיין והקבלן המבצע טענו כי בני הזוג הם האחראים למצב. לטענתם, עם קבלת החזקה בדירה ביצעו התובעים שינויים מרחיקי לכת - החל משיפוץ חדרי הרחצה וכלה בהתקנת ג'קוזי במרפסת. הנתבעות הדגישו כי אמנם הסכימו לחזק ולעבות את רצפת המרפסת לאור בקשתם של הרוכשים להציב בה בריכת ג'קוזי, ואולם הבהירו להם במפורש כי ההתקנה עצמה תיעשה על אחריותם בלבד. לטענתם, מרבית הליקויים נגרמו כתוצאה מאותן עבודות עצמאיות, ואין להטיל על החברות כל אחריות לכך.

איטם לקוי שבוצע על ידי הקבלן

הדיון המשפטי התנהל במשך שנים, ובמהלכו מינה בית המשפט מומחה מטעמו - המהנדס דב דוד - כדי לבחון באופן מקצועי את מוקדי הרטיבות והליקויים. חוות דעתו היתה מפורטת וקבעה הבחנה ברורה: אכן נמצאו ליקויי איטום בחדרי הרחצה שנעשו באחריות הנתבעות, אך במקביל נמצאו גם בעיות ניקוז ושיפוע במרפסת שנבעו ישירות מהשינויים שביצעו התובעים לצורך התקנת הג'קוזי. המומחה ציין בדו"ח שהגיש כי, "קיימת בריחת רטיבות בחדרי הרחצה מצנרת השפכים אל מצעי הריצוף", וקבע כי מדובר באיטום לקוי שבוצע על ידי הקבלן. לעומת זאת, לגבי המרפסת הוא כתב כי, "ככל שהתובעים ביצעו עבודות פרטיות במרפסת הכוללות הרמת הריצוף, בהחלט יתכן שהן אלה שגרמו את הנזק".

• המוכר סיפר על הרטיבות - למה יפצה בכל זאת?
• מוכרי הדירה הסתירו דבר חשוב מהקונים - וישלמו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופטת יעל מרמור דומב קיבלה ברובה את חוות דעת המומחה, והדגישה בפסק הדין את חשיבותה של חוות דעת בלתי תלויה בהכרעה. היא ציינה כי אין לפסול את קביעותיו, מכיוון שהתיישבו עם העדויות והראיות שהוצגו. בנוגע לחדרי הרחצה, היא קבעה כי הנתבעות לא הצליחו להוכיח כי הרטיבויות נגרמו כתוצאה מעבודות השיפוץ של התובעים. בעדותו בבית המשפט אף הודה מנהל הפרויקט מטעם הקבלן כי אינו יודע אילו עבודות בדיוק בוצעו בחדרי הרחצה, וכי טענותיו הן בגדר "השערה בלתי מבוססת". בכך חיזקה השופטת את טענות בני הזוג, וקבעה כי האחריות לליקויים בחדרים הרטובים מוטלת על רוטשטיין והקבלן המבצע.

ואולם בכל הנוגע למרפסת ולג'קוזי, קבעה השופטת כי המצב שונה. לדבריה, התובעים ביקשו במפורש עיבוי של רצפת המרפסת לצורך הצבת הבריכה, וכבר אז הוסבר להם כי עלולות להתעורר בעיות בשיפועים ובניקוז. עדותו של מנהל הפרויקט בעניין זה נמצאה מהימנה ומשכנעת. בפסק הדין שפורסם נכתב כי, "מעדותו של מר שבת שלא נסתרה, עולה כי הנתבעות מסרו לתובעים מידע עוד קודם להתקנת הג'קוזי לפיו כתוצאה מעיבוי הרצפה צפוי להיות שיפוע במרפסת הדירה... איני סבורה כי התובעים זכאים לפיצוי בגין ליקוי זה". עוד הוסיפה כי התובעים עצמם הרימו ריצוף במרפסת והתקינו את הצנרת, ומכיוון שלא הביאו ראיות או עדים לכך שהעבודות בוצעו כראוי, אין להטיל את האחריות על הנתבעות.

התביעה המקורית התקבלה בחלקה בלבד

מבחינת גובה הנזק, קבע המומחה כי עלות תיקון כלל הליקויים מגיעה לכ-243 אלף שקל. ואולם מכיוון שרק חלק מהם מיוחסים לנתבעות, העמיד בית המשפט את סכום הפיצוי על 135 אלף שקל בגין הליקויים בחדרי הרחצה, בתוספת 30% בגין ביצוע העבודות על ידי קבלן חיצוני ומע"מ. לכך נוספו 8,000 שקל בגין דיור חלופי לחודשיים. בסך הכול נפסקו לטובת בני הזוג 215,750 שקל. התביעה המקורית, שהיתה בסכום של כמעט מיליון שקל, התקבלה אפוא בחלקה בלבד.

• אושר הסדר פשרה בייצוגית נגד גוגל על פגיעה בפרטיות
• הבן מול ארבע אחיותיו: הקרב על דירת הירושה
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

השופטת התייחסה גם לטענות נוספות של התובעים, בהן החזרי משכנתא, תשלומי שכירות והוצאות חשמל, אך דחתה אותן מכיוון שלא הובאו אסמכתאות מתאימות. היא ציינה כי, "משלא הוכחו הטענות בדבר החזרים המגיעים כתוצאה מכניסה באיחור לדירה... אין מקום להיעתר להן". בסיכומו של דבר חייבה את הנתבעות לשלם לבני הזוג גם שכר טרחת עורך דין והוצאות בסכום כולל של 12 אלף שקל, וזאת בשל העובדה שהתביעה התקבלה, גם אם בחלקה המצומצם.

הפרשה כולה מדגימה את המורכבות הנוצרת במקרים שבהם רוכשי דירות חדשים מבקשים לבצע שינויים ושדרוגים עוד לפני שנכנסו לגור. מצד אחד, רוכשים מצפים לקבל דירה תקינה וראויה. מצד שני, כשהם בוחרים להוסיף אלמנטים מיוחדים כמו ג'קוזי, הדבר עלול להוביל לליקויים שלא תמיד ניתן להטיל את האחריות להם על היזם או הקבלן. במקרה זה, בית המשפט בחר באיזון: הוא הכיר בליקויים שבוצעו על ידי הנתבעות בחדרי הרחצה ופסק פיצוי משמעותי בגינם, אך דחה את הדרישות הנוגעות למרפסת ולג'קוזי.

מדוע בחרו בני הזוג בובליל להגיש תביעה על סכום כה גבוה - 900 אלף שקל?

בני הזוג סמכו על חוות דעת שמאי מטעמם, שהעריך את הנזקים כמעט במלוא הסכום הזה. ההערכה כללה לא רק את עלות תיקון הליקויים עצמם אלא גם ירידת ערך לדירה, הוצאות דיור חלופי לתקופה ארוכה, עלויות משכנתא ושכירות במקביל, והוצאות נלוות אחרות. בסופו של דבר בית המשפט קיבל רק חלק מהחישובים, ולכן הסכום שנפסק בפועל היה נמוך בהרבה.

כיצד נוהג בית המשפט בדרך כלל במקרים של ליקויי בנייה בדירות חדשות?

לרוב ממונה מומחה מטעם בית המשפט כדי לבחון את הממצאים באופן מקצועי. חוות דעת זו מקבלת משקל משמעותי, ולעתים קרובות השופטים נוטים לאמץ אותה כל עוד אין סיבה ברורה לסטות ממנה. במקרה הזה, המומחה קבע הבחנה בין ליקויים שמקורם בעבודות הקבלן לבין כאלה שנבעו מהשינויים שהרוכשים עשו בעצמם.

האם העובדה שהתובעים התקינו ג'קוזי השפיעה על ההכרעה?

בהחלט. השופטת הדגישה כי חלק מהרטיבויות ובעיות הניקוז נבעו מהעבודות שבוצעו לצורך התקנת הג'קוזי, כולל הרמת ריצוף ופגיעה אפשרית באיטום. מכיוון שהעבודות נעשו על ידי התובעים או בעלי מקצוע מטעמם, ולא היו בפיקוח החברה הקבלנית, נקבע שאין לחייב את הנתבעות בנזקים שנוצרו שם.

מהו המשקל שניתן לעדויות מנהלי הפרויקט ואנשי הבדק של רוטשטיין?

העדויות תרמו להבנת ההשתלשלות, אך במקרים מסוימים הן דווקא החלישו את טענות הנתבעות. כך למשל, מנהל הפרויקט הודה כי אין בידיו מידע ממשי על מה שביצעו התובעים בחדרי הרחצה, כך שטענתו שהליקויים נגרמו בשל עבודות הרוכשים נחשבה השערה בלבד. מנגד, בעדותו לגבי העיבוי במרפסת והאזהרה שניתנה מראש על השיפועים, מצאה השופטת את דבריו אמינים.

האם בית המשפט הכיר בעוגמת הנפש שנגרמה לתובעים?

פסק הדין התמקד בפיצוי כספי הנובע מהליקויים עצמם ומהצורך בדיור חלופי. לא נפסק פיצוי נפרד בגין עוגמת נפש, והדגש הושם על הוכחות כלכליות ומקצועיות ולא על נזק לא ממוני.

כיצד חושב הפיצוי הסופי של 215,750 שקל?

הסכום נגזר מעלות תיקון הליקויים בחדרי הרחצה בלבד, בתוספת פיקוח הנדסי, תוספת של 30% על עבודה באמצעות קבלן חיצוני ומע"מ. נוסף לכך הוסף סכום של 8,000 שקל בגין דיור חלופי לשני חודשים. כל יתר רכיבי התביעה נדחו מחוסר הוכחות או בשל אחריותם הישירה של התובעים.

מה ניתן ללמוד מהמקרה הזה על התקנת תוספות מיוחדות בדירות חדשות?

המקרה ממחיש את החשיבות של תיעוד, אישורים ופיקוח מקצועי. כשרוכשים מבצעים שינויים מהותיים, כמו התקנת ג'קוזי, פתיחת ריצוף או שינויי אינסטלציה, האחריות לליקויים שעלולים להיווצר בעקבות זאת עלולה לעבור אליהם. אם אין תיעוד מסודר של מה נעשה ובידי מי, קשה מאוד להוכיח שהכשל מקורו בחברה הקבלנית.

במקרה אחר, בני הזוג מאיה קורן וגלעד קופרמן חיפשו ב-2018 בית, ראו דירת גן ברחוב דינור 54 שבכפר סבא - והתאהבו בה. הדירה היתה מוארת, רחבת ידיים ומבטיחה התחלה חדשה. גם כששמו לב לסימני רטיבות בקירות ובחדר המדרגות, נאמר להם על ידי עורך הדין של המוכר שמדובר בתקלה נקודתית – פיצוץ בצנרת בדירת הפנטהאוז שמעל. "העניין בטיפול", הם שמעו, והאמינו. שנתיים מאוחר יותר, מצאו את עצמם בבית המשפט, דורשים פיצוי על ליקויים שגילו מאוחר מדי - בבניין כולו. בית משפט השלום בתל אביב הכריע במקרה בחודש שעבר. על פי פסק הדין שניתן על ידי השופטת הבכירה נאוה ברוורמן, הרקע למחלוקת נעוץ בעסקת מכר שנחתמה בדצמבר 2018 בין התובעים לבין הנתבע, יונתן דיל, ישראלי שמתגורר בחו"ל. דיל מכר לתובעים את הדירה באמצעות בא כוחו, עו"ד מרדכי כהן, ונמנע מכל פגישה או שיח ישיר עמם. לפני החתימה על ההסכם, הבחינו התובעים בכתמי רטיבות, אך כאמור נמסר להם שהגורם לכך הוא תקרית בודדת בפנטהאוז, מלווה בהבטחה לטיפול ביטוחי מקיף. לאורך ההסכם, חזר המוכר והצהיר כי "המערכות המבניות תקינות, על פי מיטב ידיעתו" (סעיף 3.ד), וכן כי ידוע לו "בדבר רטיבות בנכס, שנובעת מתקלה בצנרת של הפנטהאוז", והתחייב לשאת "בכל הוצאה שתידרש לתיקון הצנרת ו/או הנכס" (סעיף 3.ט). סעיפים אלו הוגדרו בחוזה כסעיפים עיקריים, שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית (סעיף 16 להסכם). אלא שכשנכנסו לדירה באפריל 2019, התמונה שנגלתה לתובעים הייתה שונה בתכלית. "הסתבר להם כי קיימים בדירה ליקויים חמורים, ליקויים אותם הסתיר מהם הנתבע", נכתב בפסק הדין. הליקויים, כך התברר להם, לא הוגבלו לדירה או לפנטהאוז, אלא היו תוצאה של בעיות איטום חמורות בכל מעטפת הבניין ובגגו, לרבות סדקים ונזילות מהותיות.