זה התמריץ שיגרום לבעלי דירות לקדם התחדשות עירונית

כדי להגביר משמעותית את קצב התגבשות מתחמי פינוי בינוי יש להטיל מס על מי שלא חתמו על הסכם עם היזם. עוד נדרשת תכנית מקיפה שתענה על הצורך הדחוף בקרקעות

 |  (6)
בשנת 2048 תימנה מדינת ישראל כ-16 מיליון תושבים, תוספת של יותר מ-7 מיליון תושבים, אשר יזקקו לכ-1.85 מיליון דירות נוספות לעומת מלאי הדירות הקיים. בנוסף, יהיה צורך לחדש כמה מאות אלפי דירות קיימות במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית. כנגזרת מכך, היקף התחלות הבניה הנדרש עומד על כ-75 אלף התחלות בניה בשנה.
הקצב הנוכחי של 40-50 אלף התחלות בניה בשנה יוצר פער ברור וזועק לעין מול צורכי המדינה. הכתובת על הקיר ושיתוף הפעולה בין המדינה לרשויות המקומיות בפתרון הינו מוגבל ביותר.

תכנית מחיר למשתכן, אשר לגבי יעילותה קיים ויכוח, אינה יכולה, גם בעיני המצדדים בה, לתת את הפתרון המלא לצורכי הדיור של המדינה בשנים הקרובות.
מחסור גדול במשאבי כוח אדם, יכולות ייצור של חומרי גלם ומערכות ומחסור בחברות קבלניות איכותיות, אינו מאפשר כיום, גם אם תיפתרנה כל בעיות הקצאת הקרקע, הרישוי, והתכנון, לבנות את מלאי הדירות הדרוש למשק.
אלברט איינשטיין כבר אמר כי זהו טירוף מוחלט לנקוט באותן פעולות, פעם אחר פעם ולצפות לתוצאות שונות. קצרה היריעה במאמר זה מלספק פתרונות לכל הסוגיות, אולם אנסה להתייחס לחלק מפתרון מלאי הקרקעות הזמינות לבניה במסגרת ההתחדשות העירונית.

בעלי דירות מעכבים ישלמו
ההתחדשות העירונית כיום נעשית ברוב המכריע של המקרים טלאים טלאים - התחדשות בניינית במסגרת תמ"א 38 ופרויקטי פינוי בינוי על חטיבות קרקע קטנות יחסית אשר אינן מאפשרות מענה הולם למבני הציבור ופתרונות התחבורה הנדרשים.
בכדי ליצור מענה לצורך הדחוף בקרקע זמינה לבניה באזורי הביקוש ובכלל, יש ליצור תכנית רב ממדית בהובלת הממשלה ושיתוף הרשויות המקומיות, אשר תתבסס על העקרונות הבאים:
 
  1. קביעת יעדי תכנון והקצאת משאבים לרשויות המקומיות לטובת תכנון מתחמי פינוי בינוי משמעותיים (חטיבות קרקע של עשרות דונמים) המאפשרים מתן תכנון אורבני מיטבי ופתרון מלא לצורכי העירייה.
  2. קיצור הליכי התכנון והרישוי. כיום, הליך תכנון תכנית בנין עיר (תב"ע) והיתרי בניה נמשך בממוצע כ-7 שנים. יש להקצות משאבים לעיבוי משמעותי ודרמטי של גופי התכנון והרישוי בעיריות ובוועדות המחוזיות.
  3. יצירת בהירות תקציבית לעיריות. קביעת היטלי ההשבחה, תקציבי תכנון ותמריצים לעיריות מחד וקנסות ושלילת תקציבים לעיריות אשר לא תעמודנה ביעדי התכנון והרישוי. 
  4. ניוד זכויות בניה לאזורי ביקוש. חלק גדול מהצורך בהתחדשות עירונית נמצא בפריפריה שם אין הצדקה כלכלית לביצוע פרויקטים ואין ביקוש לכמות הדירות שיש לבנות בכדי ליצור הצדקה כלכלית שכזו. הפתרון לכך נעוץ בתכנית ברורה ופשוטה לניוד זכויות בניה לאזורי ביקוש. 

כיום, הליך ההתארגנות, גיבוש הבעלים וחתימה על הסכם מול יזם, נמשך בממוצע כ-4 שנים ובמקרים רבים כושל  התהליך בשל התנגדות בעלי דירות מסיבות שונות.
בכדי להגביר משמעותית את קצב התגבשות מתחמי פינוי בינוי יש להטיל מס "אי התחדשות עירונית" על בעלי דירות במתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי ולא חתמו על הסכם עם יזם בתוך פרק זמן קצוב מיום ההכרזה.

הרציונל הוא כי במקרה של רעידת אדמה או פגיעת טילים ייפול נטל השיקום על המדינה ולפיכך אזרחים שנמנעים מניצול האפשרות להתחדשות עירונית, מטילים בכך נטל על המדינה ועליהם לשאת בתוצאות החלטתם. מס כזה, שהינו מס צודק בהרבה ממס רכוש או מיסי ירושה, ימריץ בעלי דירות למהר ולחתום על הסכמי התחדשות עירונית.
פעולה ממשלתית מערכתית תיצור אקו-סיסטם שיאפשר ליצור מלאי גדול וזמין של קרקעות זמינות לבניה במרכזי הערים בעשור הקרוב יחד עם פעולות נוספות התורמות להאצת הבנייה וקיצור זמנים מהותי אשר יעמוד בצורכי  הדיור של ישראל לעשורים הקרובים.
הכותב הוא סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת תדהר
תגובות לכתבה(6):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 6.
    עדיף למסות יזם שלא מקדם תוכנית לדהר יש מיתחם כזה (ל"ת)
    ש 17/03/2019 10:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 5.
    ראש העיר החדש הבטיח שיקים רשות התחדשות עירונית
    פתח תקווה 13/03/2019 09:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    חצי שנה עברה כבר וכלום לא קרה. כרגיל מבטיחים לשכונות החדשות גני ילדים וגינות לכלבים ושבילי אופניים ומרכז העיר נסגר לא הורסים כלום אלא מוספים דירות על בניינים ישנים . אין חניות רק צפיפות ניסוי על גב התושבים בפ"ת. ראש העיר החדש לא יעשה כלום ולא יקדם שום דבר
    סגור
  • 4.
    עוד מס ? מה נסגר איתך ?
    עמי 12/03/2019 11:25
    הגב לתגובה זו
    1 0
    כל פקיד אוצר או כתב מתחיל וגם ותיק מטיל עלינו מיסים כאילו שזה הפתרון לכל הבעיות. אין יותר מנותק מזה שלא לאמור רוע צרוף דווקא כלפי החלשים.
    סגור
  • 3.
    אותן דירות נספרו פעמיים, כמות הדירות הדרושה נמוכה יותר
    הערה 12/03/2019 09:10
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מספר הדירות שנדרשות כדי לענות על הגידול באוכלוסיה הוא 1.85 מיליון, וזה יכול להיות 1.45 דירות בקרקעות חדשות ועוד 400 אלף יחידות שיוסיפו בהתחדשות עירונית. לכן המספר 1.85 הוא כבר כולל הכל. עכשיו תחלקו 1.85 מיליון דירות ב 29 שנים, ותקבלו 63 אלף דירות בשנה. המגזר הערבי מוסיף כל שנה 5,000 דירות בלי לדווח, לכן צריך 57 אלף דירות חוקיות כל שנה. וזה בממוצע, כיום המדינה עדיין 9 מיליון ולא 16 ולכן גם 50 אלף זה מספיק. לאט לאט נצטרך להגביר
    סגור
  • 2.
    התמריץ דרוש הוא ודאות !
    אלכס 12/03/2019 09:05
    הגב לתגובה זו
    1 0
    ברגע שהיזמים יוכלו לעניק לדיירים ודאות תכנונית , ודאות והתחייבות חוזית לגבי גודל הדירה החדשה פלוס ערבויות בנקאיות או ערבויות מדינה לא יהיו מתנגדים
    סגור
  • 1.
    היכן הדאגה גם לדיירים.?
    ישראל ישראלי 11/03/2019 17:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תמיד אבל תמיד הדאגה היא רק לכיסם והתעשרות של היזמים. ושלא יעבדו עליכם בעיקר היזמים.
    סגור