"זיהינו את הפוטנציאל בהתחדשות עירונית לפני שנים – ונכנסנו בכל הכוח"
קבוצת גבאי, בראשותו של אלי גבאי, היא שחקנית בשוק הנדל"ן בישראל, עם דגש על תחום ההתחדשות העירונית. גבאי מספר שהחברה, שהוקמה לפני למעלה משלושה עשורים, מתנהלת כחברה משפחתית, כשבני משפחה רבים מחזיקים בתפקידי מפתח.
"אנחנו חברה משפחתית מעל 30 שנה בתחום" אומר גבאי. "הילדים מנהלים את העסק, מיה אחותי היא המנכ"לית ועוד מספר בני משפחה בתפקידים שונים. אנחנו בונים קרוב ל-1,500 יחידות דיור, רובם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומקדמים עשרות אלפי יחידות נוספות".
לדבריו, הבחירה להיכנס לתחום ההתחדשות התבררה כמהלך אסטרטגי נכון. "זיהינו את הפוטנציאל בהתחדשות עירונית לפני שנים – ונכנסנו בכל הכוח", החברה מחזיקה בנכסים מניבים בשווי של כמיליארד שקל, הכוללים מבני תעשייה, לוגיסטיקה, מלונאות ונכסים אחרים. "אחד היתרונות שלנו הוא שאנו מקדמים פרויקטים שאינם צורכים אשראי יקר, וזה משמעותי מאוד בתקופות כמו זו, בסוף אנחנו לומדים שמשך חיי פרויקט לוקח הרבה זמן, חברות שלקחו אשראי על פרויקטים הגיעו למצבים פחות טובים, נזילות זה דבר מאוד חשוב בעולם שלנו".
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדמיית קהילת קליבלנד; קרדיט: סטודיו אור
"היתרון שלנו בהתחדשות עירונית זה הביצוע והעמידה בהתחייבויות. יזם שיש לו רמת ביצוע גבוהה ויודע לייצר ערך מוסף ללקוח, מצליח. החברה מהווה "וואן סטופ שופ",כאשר אנחנו גם היזמים, וגם הקבלן המבצע. בנוסף, אנחנו לא רק בנויים על התחדשות, אלא מגוונים בפורטפוליו שלנו, חברה שבנויה עם מספר רבדים. זיהינו את היתרון שלנו בלגשת לאנשים ולדבר איתם בגובה העיניים, מי שנכנס איתנו בפרויקטים נהיה חלק מהמשפחה, הטלפון שלי פתוח ללקוחות ויש שקיפות מלאה".
מה היקף הבנייה בהתחדשות עירונית?
"מעל 25 אלף יח"ד, קרוב ל-10 אלף בתב"עות מאושרות, עם פריסה ארצית רחבה בין היתר באשקלון, אשדוד, רמלה, ת"א, וגם בקריות וחיפה.
כמה בבנייה? כמה יכנסו לתהליך עוד שנה, שנתיים?
"שנה הבאה נפתח 3000 יח"ד, עוד שנתיים 2500 יח"ד. כאשר יש חברה שיש לה את כל המחלקות ונותנת את כל המעטפת, אז רואים את הדברים מתקדמים מהר, דברים מזינים אחד את השני, ממש פס ייצור, וזה מוביל להצלחות".
"המון חברות ביצוע שנכנסו לפרויקטים נכנסו לבעיות עם הקבלנים, היתרון ביזם שהוא קבלן ביצוע שזה מעטפת סגורה גוף אחד שעושה הכל ושורת הרווח מתאחדת. כשיש מעטפת סגורה יש בכל גוף כזה מוקד רווח ואם יש בעיה באחת הזרועות, אז כל אחד נותן כתף לשלם וזה חשוב ומשמעותי. בזכות היכולות הללו הדיירים מקבלים גמישות וערך".
- אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
- אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...
מה משך הבנייה הממוצע בפרויקטים?
"משך הבנייה הממוצע נע בין 36 ל-40 חודשים. עם זאת, כניסתו של צו תחילת עבודות, רגולציה חדשה שנכנסה לאחרונה, מוסיפה עיכוב של כחצי שנה לתחילת העבודות בפועל. השינויים ברגולציה גורמים להארכת משך חיי הפרויקט ולהתייקרותו, והשפעתם ניכרת גם על הקבלנים וגם על הדיירים בקצה".
נכון להעריך רווחיות של 12-15 אחוז בגולמי?
"15-20 זה הטווח, פרויקטים בהיקפים גדולים לא עוברים מעל הטווח".
החברה תצטרך מימון נוסף בשנים הקרובות?
"אנחנו עובדים בליווי בנקאי ואג"ח".
מהם היעדים האסטרטגיים של החברה לחמש השנים הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?
"המטרה שלנו בכל שנה להגדיל את הצמיחה של החברה ב-3000-5000 יח"ד, הכנסת פרויקטים".
מה האתגרים המרכזיים שהחברה מתמודדת איתם בתחום ההתחדשות העירונית, וכיצד אתם מתכננים להתגבר עליהם?
"אחד האתגרים היה בזמן המלחמה, שהמון חברות שעסקו בתחום ההתחדשות סמכו על עובדים פלסטינים, ידענו וזיהינו מבעוד מועד להזרים פועלים סיניים ומולדבים, ושנינו את התלות, כך שיעדי המסירה וקבלת הדירות לא נעצרו, כל הפרויקטים נכנסו לעבודה שבועיים לאחר המלחמה, הצלחנו לצמצם את נזקי המלחמה לעומת חברות שנתקלו בקשיים".

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.