"זיהינו את הפוטנציאל בהתחדשות עירונית לפני שנים – ונכנסנו בכל הכוח"
קבוצת גבאי, בראשותו של אלי גבאי, היא שחקנית בשוק הנדל"ן בישראל, עם דגש על תחום ההתחדשות העירונית. גבאי מספר שהחברה, שהוקמה לפני למעלה משלושה עשורים, מתנהלת כחברה משפחתית, כשבני משפחה רבים מחזיקים בתפקידי מפתח.
"אנחנו חברה משפחתית מעל 30 שנה בתחום" אומר גבאי. "הילדים מנהלים את העסק, מיה אחותי היא המנכ"לית ועוד מספר בני משפחה בתפקידים שונים. אנחנו בונים קרוב ל-1,500 יחידות דיור, רובם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומקדמים עשרות אלפי יחידות נוספות".
לדבריו, הבחירה להיכנס לתחום ההתחדשות התבררה כמהלך אסטרטגי נכון. "זיהינו את הפוטנציאל בהתחדשות עירונית לפני שנים – ונכנסנו בכל הכוח", החברה מחזיקה בנכסים מניבים בשווי של כמיליארד שקל, הכוללים מבני תעשייה, לוגיסטיקה, מלונאות ונכסים אחרים. "אחד היתרונות שלנו הוא שאנו מקדמים פרויקטים שאינם צורכים אשראי יקר, וזה משמעותי מאוד בתקופות כמו זו, בסוף אנחנו לומדים שמשך חיי פרויקט לוקח הרבה זמן, חברות שלקחו אשראי על פרויקטים הגיעו למצבים פחות טובים, נזילות זה דבר מאוד חשוב בעולם שלנו".
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדמיית קהילת קליבלנד; קרדיט: סטודיו אור
"היתרון שלנו בהתחדשות עירונית זה הביצוע והעמידה בהתחייבויות. יזם שיש לו רמת ביצוע גבוהה ויודע לייצר ערך מוסף ללקוח, מצליח. החברה מהווה "וואן סטופ שופ",כאשר אנחנו גם היזמים, וגם הקבלן המבצע. בנוסף, אנחנו לא רק בנויים על התחדשות, אלא מגוונים בפורטפוליו שלנו, חברה שבנויה עם מספר רבדים. זיהינו את היתרון שלנו בלגשת לאנשים ולדבר איתם בגובה העיניים, מי שנכנס איתנו בפרויקטים נהיה חלק מהמשפחה, הטלפון שלי פתוח ללקוחות ויש שקיפות מלאה".
מה היקף הבנייה בהתחדשות עירונית?
"מעל 25 אלף יח"ד, קרוב ל-10 אלף בתב"עות מאושרות, עם פריסה ארצית רחבה בין היתר באשקלון, אשדוד, רמלה, ת"א, וגם בקריות וחיפה.
כמה בבנייה? כמה יכנסו לתהליך עוד שנה, שנתיים?
"שנה הבאה נפתח 3000 יח"ד, עוד שנתיים 2500 יח"ד. כאשר יש חברה שיש לה את כל המחלקות ונותנת את כל המעטפת, אז רואים את הדברים מתקדמים מהר, דברים מזינים אחד את השני, ממש פס ייצור, וזה מוביל להצלחות".
"המון חברות ביצוע שנכנסו לפרויקטים נכנסו לבעיות עם הקבלנים, היתרון ביזם שהוא קבלן ביצוע שזה מעטפת סגורה גוף אחד שעושה הכל ושורת הרווח מתאחדת. כשיש מעטפת סגורה יש בכל גוף כזה מוקד רווח ואם יש בעיה באחת הזרועות, אז כל אחד נותן כתף לשלם וזה חשוב ומשמעותי. בזכות היכולות הללו הדיירים מקבלים גמישות וערך".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
מה משך הבנייה הממוצע בפרויקטים?
"משך הבנייה הממוצע נע בין 36 ל-40 חודשים. עם זאת, כניסתו של צו תחילת עבודות, רגולציה חדשה שנכנסה לאחרונה, מוסיפה עיכוב של כחצי שנה לתחילת העבודות בפועל. השינויים ברגולציה גורמים להארכת משך חיי הפרויקט ולהתייקרותו, והשפעתם ניכרת גם על הקבלנים וגם על הדיירים בקצה".
נכון להעריך רווחיות של 12-15 אחוז בגולמי?
"15-20 זה הטווח, פרויקטים בהיקפים גדולים לא עוברים מעל הטווח".
החברה תצטרך מימון נוסף בשנים הקרובות?
"אנחנו עובדים בליווי בנקאי ואג"ח".
מהם היעדים האסטרטגיים של החברה לחמש השנים הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?
"המטרה שלנו בכל שנה להגדיל את הצמיחה של החברה ב-3000-5000 יח"ד, הכנסת פרויקטים".
מה האתגרים המרכזיים שהחברה מתמודדת איתם בתחום ההתחדשות העירונית, וכיצד אתם מתכננים להתגבר עליהם?
"אחד האתגרים היה בזמן המלחמה, שהמון חברות שעסקו בתחום ההתחדשות סמכו על עובדים פלסטינים, ידענו וזיהינו מבעוד מועד להזרים פועלים סיניים ומולדבים, ושנינו את התלות, כך שיעדי המסירה וקבלת הדירות לא נעצרו, כל הפרויקטים נכנסו לעבודה שבועיים לאחר המלחמה, הצלחנו לצמצם את נזקי המלחמה לעומת חברות שנתקלו בקשיים".
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
