"זיהינו את הפוטנציאל בהתחדשות עירונית לפני שנים – ונכנסנו בכל הכוח"
קבוצת גבאי, בראשותו של אלי גבאי, היא שחקנית בשוק הנדל"ן בישראל, עם דגש על תחום ההתחדשות העירונית. גבאי מספר שהחברה, שהוקמה לפני למעלה משלושה עשורים, מתנהלת כחברה משפחתית, כשבני משפחה רבים מחזיקים בתפקידי מפתח.
"אנחנו חברה משפחתית מעל 30 שנה בתחום" אומר גבאי. "הילדים מנהלים את העסק, מיה אחותי היא המנכ"לית ועוד מספר בני משפחה בתפקידים שונים. אנחנו בונים קרוב ל-1,500 יחידות דיור, רובם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומקדמים עשרות אלפי יחידות נוספות".
לדבריו, הבחירה להיכנס לתחום ההתחדשות התבררה כמהלך אסטרטגי נכון. "זיהינו את הפוטנציאל בהתחדשות עירונית לפני שנים – ונכנסנו בכל הכוח", החברה מחזיקה בנכסים מניבים בשווי של כמיליארד שקל, הכוללים מבני תעשייה, לוגיסטיקה, מלונאות ונכסים אחרים. "אחד היתרונות שלנו הוא שאנו מקדמים פרויקטים שאינם צורכים אשראי יקר, וזה משמעותי מאוד בתקופות כמו זו, בסוף אנחנו לומדים שמשך חיי פרויקט לוקח הרבה זמן, חברות שלקחו אשראי על פרויקטים הגיעו למצבים פחות טובים, נזילות זה דבר מאוד חשוב בעולם שלנו".
- איך להימנע מתשלום היטל השבחה במכירת דירה בפינוי בינוי?
- התחדשות עירונית נוספת בר"ג: 460 יחידות דיור בשכונות הגפן ורמת השקמה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדמיית קהילת קליבלנד; קרדיט: סטודיו אור
"היתרון שלנו בהתחדשות עירונית זה הביצוע והעמידה בהתחייבויות. יזם שיש לו רמת ביצוע גבוהה ויודע לייצר ערך מוסף ללקוח, מצליח. החברה מהווה "וואן סטופ שופ",כאשר אנחנו גם היזמים, וגם הקבלן המבצע. בנוסף, אנחנו לא רק בנויים על התחדשות, אלא מגוונים בפורטפוליו שלנו, חברה שבנויה עם מספר רבדים. זיהינו את היתרון שלנו בלגשת לאנשים ולדבר איתם בגובה העיניים, מי שנכנס איתנו בפרויקטים נהיה חלק מהמשפחה, הטלפון שלי פתוח ללקוחות ויש שקיפות מלאה".
מה היקף הבנייה בהתחדשות עירונית?
"מעל 25 אלף יח"ד, קרוב ל-10 אלף בתב"עות מאושרות, עם פריסה ארצית רחבה בין היתר באשקלון, אשדוד, רמלה, ת"א, וגם בקריות וחיפה.
כמה בבנייה? כמה יכנסו לתהליך עוד שנה, שנתיים?
"שנה הבאה נפתח 3000 יח"ד, עוד שנתיים 2500 יח"ד. כאשר יש חברה שיש לה את כל המחלקות ונותנת את כל המעטפת, אז רואים את הדברים מתקדמים מהר, דברים מזינים אחד את השני, ממש פס ייצור, וזה מוביל להצלחות".
"המון חברות ביצוע שנכנסו לפרויקטים נכנסו לבעיות עם הקבלנים, היתרון ביזם שהוא קבלן ביצוע שזה מעטפת סגורה גוף אחד שעושה הכל ושורת הרווח מתאחדת. כשיש מעטפת סגורה יש בכל גוף כזה מוקד רווח ואם יש בעיה באחת הזרועות, אז כל אחד נותן כתף לשלם וזה חשוב ומשמעותי. בזכות היכולות הללו הדיירים מקבלים גמישות וערך".
- סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
מה משך הבנייה הממוצע בפרויקטים?
"משך הבנייה הממוצע נע בין 36 ל-40 חודשים. עם זאת, כניסתו של צו תחילת עבודות, רגולציה חדשה שנכנסה לאחרונה, מוסיפה עיכוב של כחצי שנה לתחילת העבודות בפועל. השינויים ברגולציה גורמים להארכת משך חיי הפרויקט ולהתייקרותו, והשפעתם ניכרת גם על הקבלנים וגם על הדיירים בקצה".
נכון להעריך רווחיות של 12-15 אחוז בגולמי?
"15-20 זה הטווח, פרויקטים בהיקפים גדולים לא עוברים מעל הטווח".
החברה תצטרך מימון נוסף בשנים הקרובות?
"אנחנו עובדים בליווי בנקאי ואג"ח".
מהם היעדים האסטרטגיים של החברה לחמש השנים הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?
"המטרה שלנו בכל שנה להגדיל את הצמיחה של החברה ב-3000-5000 יח"ד, הכנסת פרויקטים".
מה האתגרים המרכזיים שהחברה מתמודדת איתם בתחום ההתחדשות העירונית, וכיצד אתם מתכננים להתגבר עליהם?
"אחד האתגרים היה בזמן המלחמה, שהמון חברות שעסקו בתחום ההתחדשות סמכו על עובדים פלסטינים, ידענו וזיהינו מבעוד מועד להזרים פועלים סיניים ומולדבים, ושנינו את התלות, כך שיעדי המסירה וקבלת הדירות לא נעצרו, כל הפרויקטים נכנסו לעבודה שבועיים לאחר המלחמה, הצלחנו לצמצם את נזקי המלחמה לעומת חברות שנתקלו בקשיים".
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -3.55% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
ירידות המחירים והריבית הגבוהה יצרו שוק של קונים. הקבלנים מציעים מבצעי מימון אגרסיביים, בעלי דירות יד שנייה מתפשרים במחירים. וגם - היתרון הגדול בדירות הישנות והאם הוא רלבנטי לכם?
שוק הנדל״ן למגורים עובר תקופה מאתגרת - מחירי הדירות ירדו בכ- 5%-10% מתחילת השנה, היקף העסקאות בשפל היסטורי, והריבית הגבוהה נותרת על כנה כבר תקופה ארוכה, עם אפשרות סבירה להפחתה בסוף נובמבר. בתוך סביבה כזו, רוכשים ומשקיעים מתלבטים בשאלה: האם נכון יותר לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה ממוכר פרטי. התשובה, כך מתברר, רחוקה מלהיות חד משמעית ותלויה יותר מתמיד בפרופיל הרוכש, בצרכים הפיננסיים וביכולת לזהות הזדמנות בזמן.
אחרי שנים שבהן המוכרים, ובעיקר היזמים - הכתיבו את הקצב, נדמה כי לראשונה מזה קרוב לעשור שוק הדירות הפך לשוק של רוכשים. המשמעות פשוטה: הקונים מחזיקים בכוח להתמקח, בין אם מדובר בזוג צעיר שמחפש את הדירה הראשונה ובין אם במשקיע שממתין להזדמנות. מוכרים פרטיים שמתקשים למכור במשך חודשים ונאלצים להתגמש, במיוחד משפרי דירות שיש להם הגבלת זמן - 18 חודשים. ויזמים מצדם מציעים שורת מבצעי מימון אגרסיביים שנועדו להניע את גלגלי המכירות ולשדר ׳עסקים כרגיל׳. וכך, משוק שבו כולם מיהרו לקנות, השוק נרגע בעסקאות ויורד במחירים. הרי כולנו זוכרים את התקופה שבאה לאחר הקורונה, תקופה שבה כל מחיר היה נשמע הגיוני ובאופן כללי - נראה היה שאין גבול לאן יכולים מחירי הדירות להגיע.
דירה חדשה או דירה ישנה?
אחת הסיבות המרכזיות להתלבטות בין דירה חדשה על הנייר לישנה היא תחושת הביטחון מול המוחשיות. בדירה יד שנייה היתרון הוא שהנכס קיים, ניתן לבדוק אותו בעיניים, לראות את השכונה, את השכנים, את כיווני האוויר, ואפילו את רמת התחזוקה בבניין. אין הפתעות גדולות, והקונה יודע מה הוא מקבל. גם מבחינת התמחור, ניתן כיום למצוא עסקאות במחירים נמוכים מהמחיר שהיה מבוקש בתחילת השיווק (אם התחיל מוקדם יותר השנה) מה גם שלאחר המחיר המוצע יש פתח ומקום למו״מ עמוק שבו ניתן להוריד את המחיר בעוד כ- 2-4%. בעיקר באזורים שבהם מוכרים פרטיים נמצאים בלחץ כמו אזורים שבהם העסקאות מתרחשות לעיתים רחוקות יותר. באופן כללי ובממוצע - דירה מקבלן תעלה לכם (פר מטר) 15% יקרה יותר מאשר דירה ישנה ללא מעלית חניה או מחסן בבניין ישן. אם כי חשוב לציין - באינטואיציה הבריאה היינו רוצים לראות הבדל גדול יותר - אבל בדירות הישנות לעיתים יש בנייה רחבה יותר, עם תקרות גבוהות יותר ונוחות מסוימת. וגם כמובן - הפוטנציאל להשבחה הוא גדול בדירות הישנות.
מנגד, דירה חדשה מקבלן מעניקה רמת ודאות משפטית גבוהה הרבה יותר: בזכות חוק המכר והביטחונות שמחויבים להעמיד היזמים. מאז פרשת חפציבה, התקנות חודדו, הבנקים מעורבים יותר, והפיקוח התהדק - כך שהסיכון לרוכש הצטמצם מבחינת ההגנה על כספו.
- יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל הסיפור הגדול של השנה האחרונה הוא ללא ספק מבצעי המימון. אחרי תקופה ארוכה של קיפאון במכירות, הקבלנים והיזמים עברו להציע מסלולים שמזכירים שוק של מוצרי צריכה ולא של נכסי נדל״ן: תשלמו רק 10% עכשיו והיתרה בכניסה, או מודלים של 20/80 שבהם עיקר התשלום נדחה בכמה שנים. בחלק מהפרויקטים אף מוצע פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שהקונה יודע בדיוק כמה ישלם בסוף, בלי חשש להפתעות. בהתאם לתקופה הנוכחית שמאופיינת בעיקר בריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית, זו הקלה עצומה, במיוחד לזוגות צעירים או משקיעים שמתקשים לגייס הון עצמי גבוה. למעשה, התנאים הללו מאפשרים כניסה לעסקה מבלי להעמיס משכנתא מיידית - ובמקרים רבים זו הסיבה המרכזית לכך שחלק מהשוק החדש ממשיך לנוע גם כשהשאר קפוא.
