הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
רימון חייט
צילום: יח"צ

למה לא כדאי להתרגש מהצעת משרדי הכלכלה והאוצר הפופוליסטית?

חכמי חלם: בעבר חברת ביטוח (EMI) אפשרה משכנתא של יותר מ-90% אך בנק ישראל ביטל את האפשרות. כעת מוצע כי הכיס הציבורי ישלם על ההרפתקה // דעה
רימון חייט | (6)
נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא 90% נדל"ן למגורים

לאחרונה חזרה אל שולחן הממשלה הצעה של שר האוצר משה כחלון ושר הכלכלה והתעשייה אלי כהן, לפיה יתאפשר לזוגות צעירים לקחת משכנתה של עד 90% מערך הדירה.

הלוואה בשיעור של עד 95% מערך הדירה הייתה אפשרית לכולם עד לפני כשש שנים, אך כחלק מהמאבק של בנק ישראל בהתייקרות הדירות, הוקטן אחוז המימון לדירה ראשונה ל-75%.

ההיגיון שעמד מאחורי מהלך זה, היה "הפחתת סיכונים", כך שפחות אנשים יוכלו לרכוש דירות ויקטן הסיכון לכשל תשלום, זאת בשל ההערכה שירד הביקוש וכתגובה לכך גם המחירים.

בעבר, כאשר לקוחות לקחו משכנתא במימון של 90% מערך הנכס, הם היו צריכים לרכוש ביטוח חיצוני (EMI), ובמקרה שלא יכלו לשלם את המשכנתא, הבנק המבוטח קיבל כסף מחברת הביטוח במידה ומכירת הנכס לא תספיק כדי לכסות את החוב. 

כיום, במקום שחברת ביטוח תבטח את סיכוני הבנקים, יבטחו אותם משלמי המסים. כלומר, המדינה תיתן סוג של ערבות להלוואות מסוכנות אלו ובמידה והן לא ישולמו ולא יכוסו על ידי מכירת הנכס, משלם המסים יכסה את החוב של הלווים. שאלה שצריכה להישאל, היא מדוע מלכתחילה לעודד משפחות להיכנס לעסקה מסוכנת ואז במידה ושיקול דעתם היה שגוי, לקבוע שמשלם המסים הוא זה שצריך לשאת בסיכון.

אמנם במסגרת רכישה במחיר למשתכן היה אפשר עוד מתחילת התכנית לקחת הלוואה של 90% מערך השוק של הדירה (עבור דירות שמחיר השוק שלהן עד ל-1.8 מיליון שקלים). ההצעה הנוכחית מבטלת אפליה לא מוצדקת לטובת רוכשים במחיר למשתכן. זאת משום שיש למשפחה סיבות רבות להעדיף רכישה במסגרת של בחירת דירה חדשה או דירה מיד שניה ללא הליך אי הוודאות של ההגרלה וכשלים אחרים של מחיר למשתכן. לאחר שרבים בחרו בחלופת מחיר למשתכן בגלל אחוז המימון, עתה פער זה נסגר וזה טוב.

יחד עם זאת, בהצעת ההלוואה של עד 90% מימון, יש גם מספר צדדים שליליים. למשל, אחוז המימון מאפשר לאנשים לראות בהווה האם יוכלו לרכוש דירה מסוימת. למשל, אם מחיר הדירה הינו מיליון שקלים ואין למשפחה 250,000 שקל, היא מבינה שהדירה לא בשבילה. אך אם אחוז המימון עולה ל-90%, במידה והמשפחה רוצה דירה במחיר של מיליון שקל ויש לה 100,000 שקלים, הדירה נראית בהישג יד, כיוון שבהווה ניתן לרכוש אותה.

באופן זה, יותר משפחות ירצו לקנות דירה, הביקוש יעלה ואיתו המחיר. המצב אפילו חמור יותר כאשר ה-100,000 שקלים בדוגמה לעיל אינו סכום שחייבים בכלל להחזיק בכיס. זהו סכום שאפשר לקבלו מהלוואה שאינה משכנתה ואז כמובן רמת הסיכון עולה עוד יותר, כיוון שכל הרכישה עלולה להתבצע בהלוואות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נראה שלחצים פוליטיים עקב הקשיים שהתגלו בתוכניות הבוסר של "מחיר למשתכן", גורמים לעוד הצעות בוסר שיתבהרו ככאלה במעלה הדרך (ייקח 3-5 שנים עד להתבהרות התמונה המשקית של הלווים החדשים). נוסף על כך, התגובות של האוצר לבעיות שונות לחלוטין שנשארות "מתחת לשטיח" - מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י, עלויות מיסוי שונות המוחלות על דירות במטרה להעשיר את קופת האוצר בהכנסות - הן שגורמות ל"תכניות טלאים" חדשות לצוץ חדשות לבקרים, תוך הסבת נזקים בלתי הפיכים לרוכשים ולמשק הישראלי.

הניסיון לפתור בעיות עמוקות על ידי תכניות נקודתיות, לא יפתרו את הבעיה, אלא כוללות סיכון ליצירת בעיות מורכבות יותר במעלה הדרך. אנו יכולים רק לקוות שלפני הפעלת התוכנית, יופעלו תהליכי ניתוח ואפיון סדורים בהשתתפות כל השחקנים המעורבים ויועצי המימון לדיור, על מנת שנקודות הכשל יהיו לפחות ידועות אם לא יתקנו אותן.

 

הכותב הינו יועץ משכנתא רשום וחבר בהנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    סבא רבא 28/09/2018 18:40
    הגב לתגובה זו
    יש צורך להחליף לא רק את שר האוצר אלא בעיקר את הגווארדיה שמייעצת לו ומסתירה נתוני עליית מחירים מהציבור.
  • 3.
    נו באמת 27/09/2018 01:03
    הגב לתגובה זו
    כאשר מנדהו משקיע 250K הוא מפקיד 5-6 שנות עבודה ןחסכון של 2 מפרנסים לטובת אותה דירה. הם יעשו רבות על מנת לעמוד בהלוואה. בדוגמא שלך ניתן ללות 100K בהלוואה כל מטרה + 900K במשכנתא. כעת נניח ומחירי הדירות יורדים ל- 700K נניח בעוד שנתיים - בא הבנק ומבקש לשעבד את הרכב, הפנסיה, קרן ההשתלמות. עובדות עוד שנתיים ומחירי הדירות ממשיכים לרדת והדירה כעת 500K בשלב מסויים יותר מדי אנשים נורמטיבים יפנו לפשיטת רגל על מנת לצאת מהבעיה הזו. הבעיה היא לא היקף האשראי אלא מחיר הדירות שהוא יותר מכפול מערכם ההוגן. מאחר וכולם ברור שמדובר בהצעה שערורייתית התועלת היחידה ממנה הוא דחיית ירידה במחירי הדירות עד אחרי הבחירות. את המחיר ישלמו עשרות אלפים וילדיהם שיקנו דירות ב- 1M ש"ח שראוי שתסחרנה ב- 400K. זה הפשע הראשי שיש לטפל בו. כחלון לקח את כל המפתחות לדיור, נבהל מירידה של יותר מ- 10% וכעת אנחנו שומעים על עוד ועוד צעדים שיש לעשות על מנת לבעוט בפחית עוד קצת רק עד אחרי הבחירות.
  • יובל 27/09/2018 11:51
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדירות ואז יוצר מהלך עם תוצאות כפי שתיארת
  • 2.
    קלקלת ביבי 26/09/2018 16:46
    הגב לתגובה זו
    לפיד ביבי = קומוניזים. אפילו הרוסים כבר זנחו את הקומוניזים אבל פה יש לו רנסנס נשלם מס 25% כל החיים לממן את הילד הדביל של השכן . גם ככה לא יצא ממנו כלום
  • פחלון וניסנקורן חד הם. (ל"ת)
    מהפח אל הפחת 02/10/2018 13:59
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אורלי לוי 26/09/2018 16:00
    הגב לתגובה זו
    הרעיון ההזוי משכנתא 90%. ונממן את זה מהעלאת המס על הבורסה. ממשלה כשלון . רוע טהור
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |
נושאים בכתבה הכשרה התחדשות סולל בונה


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |
נושאים בכתבה דירות חדשות דירות לא מכורות

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.


להמשך הכתבה לחץ כאן