לאחרונה חזרה אל שולחן הממשלה הצעה של שר האוצר משה כחלון ושר הכלכלה והתעשייה אלי כהן, לפיה יתאפשר לזוגות צעירים לקחת משכנתה של עד 90% מערך הדירה.

הלוואה בשיעור של עד 95% מערך הדירה הייתה אפשרית לכולם עד לפני כשש שנים, אך כחלק מהמאבק של בנק ישראל בהתייקרות הדירות, הוקטן אחוז המימון לדירה ראשונה ל-75%.

ההיגיון שעמד מאחורי מהלך זה, היה "הפחתת סיכונים", כך שפחות אנשים יוכלו לרכוש דירות ויקטן הסיכון לכשל תשלום, זאת בשל ההערכה שירד הביקוש וכתגובה לכך גם המחירים.

בעבר, כאשר לקוחות לקחו משכנתא במימון של 90% מערך הנכס, הם היו צריכים לרכוש ביטוח חיצוני (EMI), ובמקרה שלא יכלו לשלם את המשכנתא, הבנק המבוטח קיבל כסף מחברת הביטוח במידה ומכירת הנכס לא תספיק כדי לכסות את החוב. 

כיום, במקום שחברת ביטוח תבטח את סיכוני הבנקים, יבטחו אותם משלמי המסים. כלומר, המדינה תיתן סוג של ערבות להלוואות מסוכנות אלו ובמידה והן לא ישולמו ולא יכוסו על ידי מכירת הנכס, משלם המסים יכסה את החוב של הלווים. שאלה שצריכה להישאל, היא מדוע מלכתחילה לעודד משפחות להיכנס לעסקה מסוכנת ואז במידה ושיקול דעתם היה שגוי, לקבוע שמשלם המסים הוא זה שצריך לשאת בסיכון.

• דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
• מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אמנם במסגרת רכישה במחיר למשתכן היה אפשר עוד מתחילת התכנית לקחת הלוואה של 90% מערך השוק של הדירה (עבור דירות שמחיר השוק שלהן עד ל-1.8 מיליון שקלים). ההצעה הנוכחית מבטלת אפליה לא מוצדקת לטובת רוכשים במחיר למשתכן. זאת משום שיש למשפחה סיבות רבות להעדיף רכישה במסגרת של בחירת דירה חדשה או דירה מיד שניה ללא הליך אי הוודאות של ההגרלה וכשלים אחרים של מחיר למשתכן. לאחר שרבים בחרו בחלופת מחיר למשתכן בגלל אחוז המימון, עתה פער זה נסגר וזה טוב.

יחד עם זאת, בהצעת ההלוואה של עד 90% מימון, יש גם מספר צדדים שליליים. למשל, אחוז המימון מאפשר לאנשים לראות בהווה האם יוכלו לרכוש דירה מסוימת. למשל, אם מחיר הדירה הינו מיליון שקלים ואין למשפחה 250,000 שקל, היא מבינה שהדירה לא בשבילה. אך אם אחוז המימון עולה ל-90%, במידה והמשפחה רוצה דירה במחיר של מיליון שקל ויש לה 100,000 שקלים, הדירה נראית בהישג יד, כיוון שבהווה ניתן לרכוש אותה.

באופן זה, יותר משפחות ירצו לקנות דירה, הביקוש יעלה ואיתו המחיר. המצב אפילו חמור יותר כאשר ה-100,000 שקלים בדוגמה לעיל אינו סכום שחייבים בכלל להחזיק בכיס. זהו סכום שאפשר לקבלו מהלוואה שאינה משכנתה ואז כמובן רמת הסיכון עולה עוד יותר, כיוון שכל הרכישה עלולה להתבצע בהלוואות.

• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

נראה שלחצים פוליטיים עקב הקשיים שהתגלו בתוכניות הבוסר של "מחיר למשתכן", גורמים לעוד הצעות בוסר שיתבהרו ככאלה במעלה הדרך (ייקח 3-5 שנים עד להתבהרות התמונה המשקית של הלווים החדשים). נוסף על כך, התגובות של האוצר לבעיות שונות לחלוטין שנשארות "מתחת לשטיח" - מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י, עלויות מיסוי שונות המוחלות על דירות במטרה להעשיר את קופת האוצר בהכנסות - הן שגורמות ל"תכניות טלאים" חדשות לצוץ חדשות לבקרים, תוך הסבת נזקים בלתי הפיכים לרוכשים ולמשק הישראלי.

הניסיון לפתור בעיות עמוקות על ידי תכניות נקודתיות, לא יפתרו את הבעיה, אלא כוללות סיכון ליצירת בעיות מורכבות יותר במעלה הדרך. אנו יכולים רק לקוות שלפני הפעלת התוכנית, יופעלו תהליכי ניתוח ואפיון סדורים בהשתתפות כל השחקנים המעורבים ויועצי המימון לדיור, על מנת שנקודות הכשל יהיו לפחות ידועות אם לא יתקנו אותן.

הכותב הינו יועץ משכנתא רשום וחבר בהנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות