מדד גזית גלוב: מחירי הדירות עלו 4.2% בשנה, קריסת מחירים בירושלים ב-Q3
מחירי הדירות עלו ברבעון השלישי של 2013 בשיעור של 0.86%, כך עולה ממדד מחירי הדירות של מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי. שיעור עליה זה דומה לשיעור העלייה בשלושת הרבעונים שקדמו לכך.
עם זאת, במכון מציינים כי השינוי ברמת המחירים הארצית נובע ממגמות משתנות באזורים השונים בארץ. לפי המדד, בירושלים נרשמה ירידת מחירים חדה של 11.45% במחירי הדירות ברבעון השלישי ובאזור חיפה נרשמה ירידה של 3.02%. מנגד, באזור הקריות נרשם זינוק של כ-9% במחירי הדירות ובאזור הצפון נרשמה עלייה של 5.66%. באזור הדרום נרשמה עלייה של 5.45%, בגוש דן עלו המחירים 3.79%, בתל אביב עלו המחירים ב-3.7%, באזור השרון עלו המחירים 0.84% ובאזור המרכז ב-0.02%.
ברמה השנתית נרשמה עלייה כלל ארצית של 4.15% במחירים. אזור חיפה רשם את עליית המחירים החדה ביותר בשיעור של 16.11% ואחריו אזור תל אביב רשם עלייה של 12.35%. באזור גוש דן נרשמה עלייה של 8.59%, באזור השרון עלו המחירים ב-4.61%, באזור המרכז נרשמה עלייה של 3.5% ובאזור הדרום עלו המחירים 3.01%. מנגד, באזור הקריות צנחו המחירים 5.29%, בצפון ירדו המחירים 2.04% ובירושלים ירדו המחירים 0.92%.
אופן החישוב של מדד מכון גזית-גלוב למחירי הדירות הוא כזה שעושה שימוש רק בנכסים אשר נסחרו בדיוק פעמיים במהלך התקופה לגביה יש לנו נתונים. כמו כן, על בסיס קריטריונים נוספים רבים, עסקאות רבות אחרות נפסלות גם כן. לכן המדד מבוסס על מספר נמוך יחסית של עסקאות, אולם משווה כל דירה ספציפית לעצמה. מיעוט דגימות זה יכול ליצור עיוותים זמניים במדידה.
- מדד גזית גלוב: "קצב השינוי במחירי הדירות עלה והגיע לשיא"
- מדד גזית גלוב: חלה האצה בקצב עליית מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לגבי הירידה בירושלים אמרו במרכז כי "בחודש יולי 2013 ראינו בירושלים מספר שיא של עסקאות בעוד שבחודשים אוגוסט עד ספטמבר 2013 בהם נוצרה ירידת המחירים במדד, מספר העסקאות החודשי קרס לכמעט 25% מהיקף העסקאות החודשי הממוצע בעשור שקדם לכך. לכן, יתכן שירידת המדד משקפת היקף עסקאות נמוך ולכן אינה מדויקת. עם זאת, הירידה בהיקף העסקאות המשמש את המדד מעניינת בפני עצמה".
כתבות מעניינות נוספות:
- 10.שוב שיווק דמגוגי הרצת פראייר=מיתון2014-17=בועהמעל50%!!! (ל"ת)נדלן=בלוף לפראייר 12/02/2014 13:50הגב לתגובה זו
- 9.בן 12/02/2014 13:03הגב לתגובה זווהיה בתוקף ממאי עד יולי לגבי דירות יד שניה ועד אוקטובר לגבי דירות חדשות. לכן היתה כמות גדולה של עסקאות ביוני יולי וצניחה אחכ.
- 8.wizeguide 12/02/2014 12:13הגב לתגובה זואני תוהה האם יאיר לפיד מבין שהמבחן שלו זה הורדת מחירי הדירות? לא הורדת מחיר השמנת. לא תעלוליי הגיוס העתידני. לא נדנדת העלאת המסים. מחירי הדירות הופכים את המגורים בארץ לבלתי אפשריים. אלף מילים מעוצבות לא יצליחו לכבות את האש הזאת.
- 7.המחיר למ"ר עלה ב 25% בשנה האחרונה- בדוק! (ל"ת)בשכונות מבוקשות 12/02/2014 11:34הגב לתגובה זו
- 6.רפי 12/02/2014 11:08הגב לתגובה זולקחת משכנתא של מיליון !!! הוא פשוט לא יצליח בחיים להחזיר את הסכום .. ואני מכיר כמה זוגות שמרוויחים הרבה פחות מזה
- דני 12/02/2014 11:46הגב לתגובה זוהיא בונה את עצמה על האסון של אחרים.
- זוג שמרויח 15 אלף 12/02/2014 11:22הגב לתגובה זובשביל הבנק אז מגיע להם
- 5.צחי 12/02/2014 11:03הגב לתגובה זוחודשים והמחירים רק עולים.
- 4.לא ירד שום דבר כתבה בלפנית המחירים למעלה (ל"ת)קובי 12/02/2014 10:50הגב לתגובה זו
- 3.הסבר 12/02/2014 10:50הגב לתגובה זוכמו שקרה במחאה החברתית - נפילה של 10% ממש מיידית, בעוד ששאר הארץ חוותה נפילות של אחוזים בודדים בלבד. ההסבר- כ 60% מהדירות בתל אביב נרכשות על ידי משקיעים. אם אין יותר ציפיה לעליית ערך הדירה, ושכר הדירה נותן בקושי 3%, למה שמישהו יקנה שם?
- ל 3 12/02/2014 11:20הגב לתגובה זוהמחאה לא הפילה את המחירים בתל אביב בשקל אחד. תמיד זה מתחיל בתל אביב ויורד לשאר הערים שם ירד יותר ככה זה היה תמיד וככה זה יהיה. אין כמו תל אביב המבוקשת גם אם ירד עדיין יהיה יותר גבוהה מפתח תקוה המגעילה
- 2.ירושלמי 12/02/2014 10:47הגב לתגובה זושישו את ירושלים גילו בה...
- 1.לא ראיתי שמשהו ירד (ל"ת)מכון גזית בלוף 12/02/2014 10:41הגב לתגובה זו
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
