הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
קריית שמונה
צילום: גלור תכנון ואדריכלות
מחירי הדירות לאן

המשכירים בקרית שמונה: ללא שוכרים, עם משכנתא, ועם ירידת מחירים

האם זה הזמן לקנות דירה להשקעה בקרית שמונה, מה צפוי בעיר בהמשך, מה המחירים בעיר? ועסקאות אחרונות

הרצי אהרון | (11)
נושאים בכתבה עסקאות נדל"ן קריית שמונה מחירי הדירות

המלחמה יצרה מצב מורכב בעיר הצפונית, קרית שמונה. משקיעים שרכשו שם דירות לפני המלחמה ואשר ציפו להמשך שגשוג של העיר, במקביל להרחבה של  מכללת תל חי (שהופכת לאוניברסיטה), גילו שהם נשארו עם דירה להשקעה, אבל בלי דיירים, בלי שכר דירה ועם החזר משכנתא מדי חודש. לא נעים והופך להיות צרה כלכלית לרבים. 

הצרה הזו הולכת וגדלה ככל שהזמן עובר וזה יכול להיות כדור שלג. המשכירים מפסידים את חודשי השכירות. הם באו כדי לעשות תשואה גדולה - העריכו השבחת הנכס לצד תשואה טובה שמגיעה ל-4% ויותר משכר הדירה. אבל שכר הדירה נעלם - אין סטודנטים, אין שוכרים. 

צריך להסתכל על הסיטואציה הזו משתי זוויות.  יש את דוח הרווח והפסד של השמקיעים ויש את התזרים. רוב המשקיעים כנראה יכולים לעמוד בהפסד. אחרי הכל ההפסד הזה מבטא סדר גודל של 5% משווי הדירה (שכירות של כ-16 חודשים). הבעיה היא בתזרים.


משקיעי דירות לרוב לוקחים משכנתא כדי לממן את ההשקעה. את המשכנתא הם מחזירים דרך תקבולי שכר הדירה. עכשיו אין להם איך לממן. אז מה עושים? מי שיכול סופג את זה, אחרים פונים לבנק ומסבירים את המצב. רוב הבנקים ברוב המקרים מתחו את המשכנתא, או הקפיאו אותה לזמן מסוים. אבל החשש של המשכירים שזה יימשך.



הסיכונים והסיכויים למשקיעים בדירות


הצרה הגדולה יותר מגיעה מכיוון המחירים. מחירי הדירות בקרית שמונה איבדו בחודשים הראשונים של המלחמה כ-10%, מאז הם התאוששו ועדיין הם במינוס של בערך 6%-5% מהמצב לפני המלחמה. יש גם אינפלציה לא נמוכה, כך שההפסד הריאלי הוא באזור 10%. ככל שהחזרה של התושבים תתעכב ובינתיים הם לא חוזרים, כך החשש לשחיקת מחירים נוספת גדל. קרית שמונה צריכה זריקת עידוד ובינתיים היא לא מקבלת.  


על רקע זה, משכירים נשברים בהדרגה ומנסים למכור את הדירות, אך זה רק מגביר את הבעיה ומייצר היצע דירות למכירה. עם זאת, משקיעים רבים גם מעריכים שכל מה שצריך זו סבלנות ובסוף תהיה התאוששות. המלחמה בצפון בדרך לסיום, וגם אם לא כולם יחזרו לעיר אחרי שחיו במקום אחר תקופה ממושכת, הרי שהרוב יחזרו. אלו הן ההערכות, בפועל, אף אחד לא יודע להגיד מתי ואיך תוסדר הפסקת האש מול חיזבאללה וכמה מהתושבים יחליטו שלא לחזור. צריך גם לזכור שאנשים נמצאים במסגרות - אי אפשר להוציא את הילדים שוב ממסגרת של בית ספר ורבים יעדיפו לחכות לחופש הגדול. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"



מחירי הדירות בעיר


המחיר הממוצע בעיר עומד על כ-9 אלף שקל למטר ודירה ממוצעת תעלה לכם כ-650-700 אלף שקל. המחירים כאמור בירידה בשנה האחרונה וצריך לזכור שזה מול עלייה של מחירים בארץ בשנה החולפת בכ-7%-8%. עם זאת, חשוב גם להבין שהיקף העסקאות נמוך במיוחד. יש שוק, אבל שוק קטן, כי הרבה לא מוכנים למכור במחירים האלו. מנגד, אין גם הרבה קופצים. החששות עדיין גדולים ומשקיעים טוענים שרכישת דירה זה לא השקעה קצרת טווח והחשש הוא שהמצב של מבצעים ומלחמות יחזור, והפסקה אם תהיה, היא בהגדרה זמנית. 


כך או אחרת, מחירי הדירות בקרית שמונה עלו בעשור האחרון, עד למלחמה, בקצב של מעל 8%מבשנה. השנה וארבעה חודשים האחרונים, מורידים את הקצב השנתי למתחת ל-6% - בדומה לממוצע הארצי. כלומר מי שקנה דירה בעשור האחרון כנראה עדיין מורווח עלייה, אלא עם הוא קנה בשנתיים וחצי האחרונות. 


עסקאות אחרונות 


ברחוב האצל 7, נמכרה דירה לאחרונה בהפסד (ריאלי ונומינלי). היא נמכרה בסכום של 790 אלף שקל לאחר שנרכשה כשנה וחצי לפני כן בתמורה ל- 845 אלף שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ- 88 מ"ר בקומה הרביעית.


ברחוב שפריצנק 49 נמכרה דירה לאחרונה בהפסד, היא נמכרה בסכום של 280 אלף שקל בלבד לאחר שנרכשה 9 שנים קודם לכן, בשנת 2014 בתמורה ל- 285 אלף שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-66 מ"ר בקומה השנייה.


ברחוב האצל 5 נמכרה דירה לאחרונה ברווח של כ-36% לתקופה של כ-6 שנים. הדירה נמכרה בסכום של 860 אלף שקל לאחר שנרכשה בשנת 2018 בתמורה ל- 630 אלף שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-88 מ"ר בקומה הראשונה.


ברחוב יהודה הלוי 16 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ- 60 מ"ר בקומה השלישית בסכום של 700 אלף שקל.


ברחוב החצב 3 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר בקומה הראשונה בסכום של מיליון שקל.


ברחוב סאלד 2 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-67 מ"ר בקומה הראשונה בסכום של 400 אלף שקל.

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    י מגליל מערבי בגבול 09/02/2025 01:58
    הגב לתגובה זו
    מי שיש לו כסף לרכוש דירה או יותר להשקעה..אז אין צורך יתר על המידה לדאוג לכיס שלהם..בזמן שאחרים מנסים לשרוד ביוקר המחיה שמעלה שלב בקצב גבוה והמדינה נותנת חופשי לחברות לחגוג ולהצטרף לעליית המחירים והיא עצמה ממשיכה מיסוי כבד על רכבים דלק ועל מה לא..
  • 6.
    שכחת שצריך גם לשלם ארנונה (ל"ת)
    אנונימי 07/02/2025 18:41
    הגב לתגובה זו
  • לא לששקר לא משלמים ארנונה מרג שפינו את התושבים. (ל"ת)
    אנונימי 07/02/2025 22:42
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    אז מי בוכה שאין פה דירות במחירים שפויים (ל"ת)
    בואו לפריפריה!!! 07/02/2025 17:24
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אני 07/02/2025 16:01
    הגב לתגובה זו
    חזירי הצפון
  • הכוכב הירוק מחיפה 07/02/2025 18:38
    הגב לתגובה זו
    אתה מוכן להחליף אותם להיות שנה וחצי כמעט פליט בארצך תאמין לי שהם היו מעדיפים לגור בבית ולא לבקש עזרה כספית מהמדינה !
  • 3.
    אנונימי 07/02/2025 15:11
    הגב לתגובה זו
    המחירים יעלו בעוד 2030 לפחות
  • 2.
    אנונימי 07/02/2025 15:00
    הגב לתגובה זו
    שם מלאים בכסף.אלוהים לא סתם גרם להם את זהיש שם אוכלוסייה על הפניםאנשים רעים מאוד מאודמידה כנגד מידה לא בטלה מהעולם ושיפסיקו לבכות
  • 1.
    דעה 07/02/2025 14:35
    הגב לתגובה זו
    צריך לקדם תעשיות ולא לפעול לסגירתם. הצפון מאוד מאוד חלש בנושא. לא מצפה שהממשלה תשקיע אבל שלא תפריע והיא מפריעה. עלה לי בראש למה לא להקים מרכז פיננסי דוגמת בורסת קריפטו בקריותבכרמיאל סתם זורק נקודות אסטרטגיות כמו רמת גן!
  • להקים שם גם מרכזי השקעות לאופציות בינאריות ומכונים לשיווק קרקעות חקלאיות לקראת הפשרה (ל"ת)
    כסף על הרצפה 09/02/2025 00:12
    הגב לתגובה זו
  • וגם בוטקות של מפעל הפיס זה העתיד (ל"ת)
    מנחם 09/02/2025 09:47
ריבית גרף ירידה
צילום: רוי שיינמן באמצעות Copilot

ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?

מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא, איך זה קשור להפחתת הריבית הצפויה בשנה הקרובה, מה המסלולים הפופולאריים במשכנתא ומה הרייבת הממוצעת בכל מסלול?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ריבית משכנתא ריבית משתנה משכנתא

מחזור משכנתא מאפשר לשנות את תנאי ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה חדשה שמחליפה אותה, כאשר המטרות העיקריות הן הפחתת ההחזר החודשי, קיצור או הארכת תקופת ההחזר, או שיפור התמהיל בהתאם לשינויים בשוק הריביות והאינפלציה. בדיקה כזו כדאית כל כמה שנים בודדות  או בעקבות שינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית בנק ישראל, התייצבות אינפלציה, או שינויים במצב הפיננסי האישי - קבלת ירושה, קרן השתלמות שנפרעת,  עלייה בהכנסה או ירידה בהוצאות. 

ריבית בנק ישראל בירידה וצפויה להמשיך לרדת. האם כדאי לבדוק מחזור משכנתא, או אולי לחכות לירידה משמעותית יותר בריבית? אין תשובה חד משמעית כי זה תלוי בקצב הורדות הריבית ובתנאי המשכנתא שלכם ומשך הזמן שלה. אבל ברור שבשנה האחרונה יש לרבים כדאות למחזר משכנתא. 

מחזרי משכנתא מרוויחים בזכות המחזור סכום של עשרות עד מאות אלפי שקלים בודדים. הרבה כסף. זה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה. המגמה של גידול בכמות מחזרי המשכנתא תעלה בשנה הבאה במקביל לירידה בריבית וירידה בקצב האינפלציה, וגם כי אנשים רוצים למתוח את המשכנתא לעוד מספר שנים (לאריך את המח"מ שלה).

מה המסלולים הפופולאריים ואיזה מסלולים כדאי למחזר? 

מסלול ריבית קבועה לא צמודה: לווים שנטלו משכנתא במסלול זה עד 2022 נהנים מיציבות, שכן הריבית נשארה קבועה סביב 3-4% גם בעליית הריביות ב-2022. אבל מי שלקח בשנתיים האחרונות יכול להוריד תיאורטית להוריד את הריבית.מיחזור מלא לרוב פחות כדאי כאן בגלל קנסות פירעון, אבל מחזור חלקי יכול להיות טוב לכם. כל מקרה לגופו. ריבית ממוצעת במסלול זה עומדת כעת על כ-4.8% (תלוי במספר השנים ועוד) וזה נמוך ביותר מחצי אחוז ממה שהיה לפני חצי שנה-שנה. כלומר, אתם יכולים להוריד תיאורטית את ההחזרים באופן משמעותי, אבל שוב - יש כאן עניין של עמלות פירעון. 

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: כאן הריבית היא כ-3.1% מה שמצביע על הערכת אינפלציה של כ-1.7% בטווח הארוך. אם אתם סבורים שהאינפלציה תהיה גבוהה יותר עדיף המסלול הקבוע הרגיל. אם אתם חושבים שהיא תהיה נמוכה יותר, אז המסלול הזה מועדף. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רמת גן הראה הדמיה
צילום: מיכאלה איתן

עסקת הענק ברמת גן: מיליון שקל לקרקע על דירה; השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית

רמ"י מכרה את שטח מחנה השלישות ברמת גן. הבסיס יעבור ב-2027, במקומו ייבנו מגדלים של 47 קומות עם 1,200 דירות

עמית בר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות שלישות רמת גן

מכירת קרקעות מחנה השלישות ברמת גן ביום האחרון של השנה הייתה אחת העסקאות הבולטות השנה. שלוש חברות בנייה רכשו מגרשים שיישארו בבעלות המדינה עד לפינוי הבסיס ב-2027, ויאפשרו בניית שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות. סך התמורה: 1.2 מיליארד שקל, כלומר כמיליון שקל לדירה. רמ"י, הגוף המוכר מטעם המדינה הצליח בימים האחרונים של השנה להגדיל את המכירות של קרקעות לבנייה באופן משמעותי - כ-10,000 דירות במכרזים האחרונים של השנה. 

פרויקט יוקרה במרכז רמת גן

חברת הנדסה רמי שבירו תבנה כ-516 דירות בשיתוף רייסדור, וחברת צבי צרפתי זכתה במגרש ל-684 דירות. כשמחירי השוק באזור נעים בין 40-50 אלף שקל למ"ר, המחיר למשקיעים נראה אטרקטיבי. התמורה מהמכירה תשמש בין היתר למימון העתקת הבסיס לדרום.

התוכנית לפינוי מחנה השלישות, הידוע גם כמחנה מקלף או מחנה גנים, נולדה כחלק ממאמץ רחב יותר להעתקת בסיסי צה"ל מאזורי המרכז לנגב, תוך שחרור קרקעות יקרות ערך לבנייה אזרחית. המחנה, שממוקם בין רחובות בן גוריון וקריניצי, משתרע על כ-70 דונם ומאכלס כיום את מפקדת חיל משאבי האנוש/ השלישות. 

התוכנית הראשונית אושרה כבר ב-2014, במסגרת החלטות ממשלה שמטרתן לבנות 60,000 יחידות דיור על שטחי בסיסים מתפנים, אך ההתקדמות הייתה איטית בשל אתגרים לוגיסטיים ובירוקרטיים. ב-2024 פורסם המכרז לשיווק שני מתחמי מגורים, והוא נסגר בהצלחה בסוף 2025, עם הכנסות של 1.23 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח.

במסגרת העסקה, קבוצת רמי שבירו ורייסדור שילמו 412 מיליון שקל עבור מגרש אחד, בעוד צבי צרפתי שילמה 821 מיליון שקל עבור המגרש השני, שיאפשר בניית 627 דירות. השכונה החדשה, שתיקרא שכונת מחנה גנים או שכונת האקליפטוסים, כוללת בנייה גבוהה עד 47 קומות בשישה מגדלים, עם שילוב של 3,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, 1,500 מ"ר מבני ציבור בכל מתחם, אזורים ירוקים, שבילי הולכי רגל, כיכר עירונית ופארק. חלק מהמבנים הקיימים יישמרו כאתרי מורשת, והתכנון מדגיש התחדשות עירונית משולבת עם סביבה ירוקה. עד ינואר 2026, החברות הזוכות החלו בהליכי תכנון מפורט, כולל הגשת בקשות להיתרי בנייה, כאשר הבנייה עצמה צפויה להתחיל לאחר הפינוי ב-2027.

להמשך הכתבה לחץ כאן