המשכירים בקרית שמונה: ללא שוכרים, עם משכנתא, ועם ירידת מחירים

המלחמה יצרה מצב מורכב בעיר הצפונית, קרית שמונה. משקיעים שרכשו שם דירות לפני המלחמה ואשר ציפו להמשך שגשוג של העיר, במקביל להרחבה של  מכללת תל חי (שהופכת לאוניברסיטה), גילו שהם נשארו עם דירה להשקעה, אבל בלי דיירים, בלי שכר דירה ועם החזר משכנתא מדי חודש. לא נעים והופך להיות צרה כלכלית לרבים. 

הצרה הזו הולכת וגדלה ככל שהזמן עובר וזה יכול להיות כדור שלג. המשכירים מפסידים את חודשי השכירות. הם באו כדי לעשות תשואה גדולה - העריכו השבחת הנכס לצד תשואה טובה שמגיעה ל-4% ויותר משכר הדירה. אבל שכר הדירה נעלם - אין סטודנטים, אין שוכרים. 

צריך להסתכל על הסיטואציה הזו משתי זוויות.  יש את דוח הרווח והפסד של השמקיעים ויש את התזרים. רוב המשקיעים כנראה יכולים לעמוד בהפסד. אחרי הכל ההפסד הזה מבטא סדר גודל של 5% משווי הדירה (שכירות של כ-16 חודשים). הבעיה היא בתזרים.

משקיעי דירות לרוב לוקחים משכנתא כדי לממן את ההשקעה. את המשכנתא הם מחזירים דרך תקבולי שכר הדירה. עכשיו אין להם איך לממן. אז מה עושים? מי שיכול סופג את זה, אחרים פונים לבנק ומסבירים את המצב. רוב הבנקים ברוב המקרים מתחו את המשכנתא, או הקפיאו אותה לזמן מסוים. אבל החשש של המשכירים שזה יימשך.

• כמה עולה דירה בנהריה והאם מדובר בהשקעה טובה?
• כמה עולה דירה בעיר הצפונית והאם היא יכולה להיות השקעה טובה?

הסיכונים והסיכויים למשקיעים בדירות

הצרה הגדולה יותר מגיעה מכיוון המחירים. מחירי הדירות בקרית שמונה איבדו בחודשים הראשונים של המלחמה כ-10%, מאז הם התאוששו ועדיין הם במינוס של בערך 6%-5% מהמצב לפני המלחמה. יש גם אינפלציה לא נמוכה, כך שההפסד הריאלי הוא באזור 10%. ככל שהחזרה של התושבים תתעכב ובינתיים הם לא חוזרים, כך החשש לשחיקת מחירים נוספת גדל. קרית שמונה צריכה זריקת עידוד ובינתיים היא לא מקבלת.  

על רקע זה, משכירים נשברים בהדרגה ומנסים למכור את הדירות, אך זה רק מגביר את הבעיה ומייצר היצע דירות למכירה. עם זאת, משקיעים רבים גם מעריכים שכל מה שצריך זו סבלנות ובסוף תהיה התאוששות. המלחמה בצפון בדרך לסיום, וגם אם לא כולם יחזרו לעיר אחרי שחיו במקום אחר תקופה ממושכת, הרי שהרוב יחזרו. אלו הן ההערכות, בפועל, אף אחד לא יודע להגיד מתי ואיך תוסדר הפסקת האש מול חיזבאללה וכמה מהתושבים יחליטו שלא לחזור. צריך גם לזכור שאנשים נמצאים במסגרות - אי אפשר להוציא את הילדים שוב ממסגרת של בית ספר ורבים יעדיפו לחכות לחופש הגדול. 

• המהלך של בנק ישראל והשפעתו על הקבלנים ועל מחירי הדירות?
• בנק ישראל מייקר את ריבית המשכנתא לטובת הבנקים - איך הגבלת מבצעי הקבלן פוגעת ברוכשים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מחירי הדירות בעיר

המחיר הממוצע בעיר עומד על כ-9 אלף שקל למטר ודירה ממוצעת תעלה לכם כ-650-700 אלף שקל. המחירים כאמור בירידה בשנה האחרונה וצריך לזכור שזה מול עלייה של מחירים בארץ בשנה החולפת בכ-7%-8%. עם זאת, חשוב גם להבין שהיקף העסקאות נמוך במיוחד. יש שוק, אבל שוק קטן, כי הרבה לא מוכנים למכור במחירים האלו. מנגד, אין גם הרבה קופצים. החששות עדיין גדולים ומשקיעים טוענים שרכישת דירה זה לא השקעה קצרת טווח והחשש הוא שהמצב של מבצעים ומלחמות יחזור, והפסקה אם תהיה, היא בהגדרה זמנית. 

כך או אחרת, מחירי הדירות בקרית שמונה עלו בעשור האחרון, עד למלחמה, בקצב של מעל 8%מבשנה. השנה וארבעה חודשים האחרונים, מורידים את הקצב השנתי למתחת ל-6% - בדומה לממוצע הארצי. כלומר מי שקנה דירה בעשור האחרון כנראה עדיין מורווח עלייה, אלא עם הוא קנה בשנתיים וחצי האחרונות. 

עסקאות אחרונות 

ברחוב האצל 7, נמכרה דירה לאחרונה בהפסד (ריאלי ונומינלי). היא נמכרה בסכום של 790 אלף שקל לאחר שנרכשה כשנה וחצי לפני כן בתמורה ל- 845 אלף שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ- 88 מ"ר בקומה הרביעית.

ברחוב שפריצנק 49 נמכרה דירה לאחרונה בהפסד, היא נמכרה בסכום של 280 אלף שקל בלבד לאחר שנרכשה 9 שנים קודם לכן, בשנת 2014 בתמורה ל- 285 אלף שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-66 מ"ר בקומה השנייה.

ברחוב האצל 5 נמכרה דירה לאחרונה ברווח של כ-36% לתקופה של כ-6 שנים. הדירה נמכרה בסכום של 860 אלף שקל לאחר שנרכשה בשנת 2018 בתמורה ל- 630 אלף שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-88 מ"ר בקומה הראשונה.

ברחוב יהודה הלוי 16 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ- 60 מ"ר בקומה השלישית בסכום של 700 אלף שקל.

ברחוב החצב 3 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר בקומה הראשונה בסכום של מיליון שקל.

ברחוב סאלד 2 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-67 מ"ר בקומה הראשונה בסכום של 400 אלף שקל.