'שמיים פתוחים' בנדל"ן: הדרך הבטוחה לדירה ראשונה במחיר נורמלי

בנק ישראל פירסם אתמול מחקר אודות ירידה בעשור האחרון בבעלות על דירות בקרב צעירים עד גיל 35 בני מעמד הביניים. אם עד לפני עשור כ-66% החזיקו דירות בבעלותם, הרי שבשנים האחרונות חלה ירידה ומספרם כיום עומד 60%.

באותו מחקר מצביע הבנק המרכזי על עליית המחירים כגורם העיקרי בירידה בבעלות על דירה, ומציע כי הריבית הנמוכה בשנים האחרונות איזנה חזרה כלפי מעלה, כך שירידה בת 6% אינה משקפת את מה שהתחולל בשוק הדיור בעשור הזה. בדיוק בשל אותה הנחת מחקר, שעליות המחירים מחד, והמחיר הזול של הכסף (ריביות) מאידך, מקזזים אחד את השני, ראוי היה לנסות ולהצביע על הסיבות רלוונטיות יותר.

הייתי רוצה להציע זווית אחרת, אפשרות נוספת לתהליך הדרת הזוגות הצעירים מבעלות על דירה - תהליך לו שותפים ואחראים המוכרים והקונים יחדיו. ואחריות, כמו תמיד היא שם המשחק. התפיסה השיווקית הרווחת בשוק המגורים, כי על מוכרי הדירות להציע מפרטים משודרגים, מפרטי פרימיום או כל ביטוי אחר אליו התמכרנו, הרוכשים, בהנאה וברצון. ריצוף 60 על 60 או ריצוף 80 על 80 תופסים מקום מכריע בשיקולי הרכישה. חדר כושר בבניין או תריסי גלילה חשמליים בכל הבית הופכים אט אט להיות סטנדרט. יזם שלא יציע אסלות סמויות יראה את לקוחותיו רוכשים דירה אצל היזם השכן.

ההתמכרות ל"סמי יוקרה" מנחה את מרבית השיקולים ברכישת דירה גם אצל זוגות צעירים, אותם אנחנו פוגשים מדי יום ובד בבד מייקרת משמעותית את הדירה. ראוי להבהיר, אין התאמה אמיתית בין המפרט המשודרג שמציע היזם לבין העלייה במחיר הדירה. מפרט סופר פרימיום לעומת מפרט בסיסי לא מייצגים ולא מצדיקים את הפערים במחירים, אשר מייצגים אך ורק את התנהגות השוק בו צרכנים מוכנים לשלם הרבה יותר על מפרט משודרג. התופעה אינה פוסחת גם על דירות היד שנייה. מי שמכר דירה בשנים האחרונות, ודאי מכיר את ההמלצה לעשות שיפוץ קוסמטי ב-20 אלף ש' כדי למכור את הדירה ב-150 אלף ש' - וזה עובד - אנשים משלמים יותר כדי לספר או להרגיש שרכשו "דירה משופצת אדריכלית".

• זכויות הבנייה במסוך למטרו - האם זה יוביל לבנייה של 300 אלף דירות?
• תכנית ת"מא 70 אושרה, מה היא כוללת וכמה דירות עשויות להיבנות?

כיוון שאיני יכול להשפיע על השוק הפרטי של דירות היד שנייה, אני פונה מכאן בהצעה לקברניטי ענף הנדל"ן שתשרת אותם ואת קהל היעד הצעיר במידה שווה: דמיינו פתרון דומה לטיסות ה-low-cost. כמה מהר רבים מאתנו התרגלו להכין לעצמם כריך בבית לפני טיסה וכמה פתאום הדיילים אינם חסרים בטיסות קצרות. הרי כל מה שרצינו זה להגיע מיעד אחד לשני, וכמה שיותר בזול.

הסיבה שטיסות אלו הפכו פופולריות כל כך נעוצה בדיוק באופן בו הן משווקות: מוצר בסיסי - מחיר בסיסי. רוצים לשדרג? הרי לכם מחירון תוספות או שינויים. הכנות שבהצהרה כי טיסות אלו אינן משדרות יוקרה או חוויה מערפלת חושים בטיסתכם הבאה לקפריסין, הובילו להפיכתן למוצר העומד בפני עצמו ואינו מושווה למוצרי הטיסות "הרגילות" היקרות פי כמה וכמה.

אשמח לראות את היזם שירים את הכפפה, יציע דירת 3 חדרים מותאמת לתקציב דירה ראשונה לזוג צעיר. לא חלומות ולא נופי, לא נוצץ ולא מוריק: דירה כמוצר יסוד בסיסי עם ריצופים סטנדרטים, ללא "מאסטר בד רום" אלא פשוט חדר נוסף להורים. הייתי מציע לאותו יזם למקם בכל קומה דירה שכזו הפונה לצד הפחות אטרקטיבי ולהנגיש את הדירה באמצעות תמחור נמוך משמעותית.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לא פחות חשוב מכך, הייתי שמח לראות את אותם זוגות צעירים שקיבלו החלטה כי הם חייבים לרכוש את דירתם הראשונה בתקציב מוגבל, מקבלים בברכה דירות בסיסיות. מקבלים בברכה את הדירות בקומה הראשונה או אלו הפונות לכביש (גם ככה רובם באו משנים של שכירות על צירים מרכזיים ורועשים הרבה יותר), או לכיוון הצפון הקר (בארצנו החמה). אם היזמים ישכילו להבין, או יאולצו לראות, שיש ביקוש אמיתי לדירות מוזלות ובסיסיות, ואם רוכשי הדירות הראשונות יזכרו להיות מונחי תקציב מעל לכל שיקול אחר - אין לי ספק שדווקא מכאן יכולה לבוא אחת הבשורות היותר משמעותיות הנוגעות למחירי הדיור בישראל.

לצד המחקר של בנק ישראל הייתי שמח לראות את תוצאותיו של מחקר אחר: האם דירות בפרויקט "מגדלי ענווה" יהיו הצלחה מסחרית מסחררת בקרב זוגות צעירים המעוניינים לרכוש במחיר צנוע?

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.