מיסוי מקרקעין – עדכוני חקיקה חלק א'
מאת עו"ד, רו"ח שרון ריבק
לאחרונה התפרסמו כמה הצעות ותזכירי חוק הכוללים שינויים משמעותיים בדיני המס החלים כיום. כנסת ישראל עשויה לאשר את השינויים הללו בחודשים הקרובים, ובגין חלקם מומלץ להיערך מבעוד מועד.לאחרונה התפרסמו כמה הצעות ותזכירי חוק הכוללים שינויים משמעותיים בדיני המס החלים כיום. כנסת ישראל עשויה לאשר את השינויים הללו בחודשים הקרובים, ובגין חלקם מומלץ להיערך מבעוד מועד.
במאמר שלהלן אפרט את עיקרי השינויים המוצעים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
במסגרת מגמתה של הממשלה בשנים האחרונות להגדיל את היצע הקרקעות לבנייה כדי לצנן את מחירי הדיור בישראל, הצעת חוק תקציב המדינה לשנים 2015–2016 כוללת (בדומה לחוקי תקציב קודמים), שימוש בכלים פיסקאליים לקידום מטרה זו, כדלקמן:
מס שבח מופחת ליחידים בשיעור של עד 25% עבור השבח הריאלי שנצבר עד יום התחילה
המס החל על מכירת זכות מקרקעין (דירה, קרקע או כל זכות אחרת) החייבת במס שבח ואשר נרכשה עובר ל"יום התחילה" כהגדרתו בחוק (7.11.2001), יחושב באופן ליניארי באופן הבא: השבח הריאלי שנצבר עד יום התחילה יחויב במס שבח בשיעור המס השולי החל על הנישום ואילו יתרת השבח הצבור (בחישוב ליניארי) תחויב במס שבח בשיעורים של 20% עבור השבח הריאלי שנצבר מיום התחילה ועד ליום 31.12.2011 ו-25% עבור השבח הליניארי שנצבר מיום 31.12.2011 ואילך.
במסגרת הצעת החוק מוצע לקבוע הוראת שעה תלת שנתית אשר תפחית את מס השבח ליחידים בגין השבח הריאלי הצבור עד ליום התחילה ל-25% חלף מס שולי העשוי להגיע לכדי 50%, וזאת לשם עידוד יחידים לממש קרקעות המצויות בבעלותם ובתוך כך להגדיל את היצע הקרקעות הפנויות לבנייה למגורים.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקרי התנאים לזכאות לשיעור המס המופחת כאמור הם כדלקמן:
- מכירת קרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה למגורים של 10 דירות ויותר.
- הקרקע הנמכרת נרכשה בין 1 באפריל 1961 ל-5 בנובמבר 2001.
- ככל שהתוכנית מתירה בנייה של 1,000 יחידות דיור ויותר על הקרקע הנמכרת, המכירה תהא לקבלן העומד בתנאים המפורטים בהצעה.
- ככל שהתכנית מתירה בנייה של פחות מ-1,000 יחידות דיור, נקבעו בהצעה תנאים בדבר מועד סיום הבנייה.
צמצום תקופת השחלוף לעניין מס רכישה מ-24 חודשים ל-12 חודשים
כיום יכול בעלים של דירת מגורים יחידה לרכוש דירת מגורים נוספת ולהתחייב במס רכישה מופחת בגין "דירה יחידה" ככל שהתחייב למכור את דירתו הנוכחית בתוך 24 חודשים בתנאים מסוימים.
מוצע לקצר תקופה זו ל-12 חודשים בלבד.
צמצום תקופת השחלוף לעניין מס שבח מ-18 חודשים ל-12 חודשים
כיום יכול בעלים של דירת מגורים יחידה לרכוש דירת מגורים נוספת ולמכור את דירתו הקיימת תוך קבלת פטור ממס שבח בגין "דירת מגורים מזכה" (בתנאים מסוימים), ככל שטרם חלפו 18 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
- בפעם השניה: ניסה להבריח 30,000 כדורי ויאגרה - ונתפס בנתב"ג
- ספרד לא ביטלה הזמנות מרפאל - המנכ"ל חושף: צבר ההזמנות יחצה את ה-75 מיליארד ודוחף להנפקה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהן בגילוי...
מוצע לצמצם תקופה זו ל-12 חודשים בלבד.
צמצום הפטור ממס שבח ליורש - שנתיים בלבד מיום פטירת המוריש
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר, בתנאים מסוימים, פטור ממס שבח ליחיד המוכר "דירת מגורים מזכה" שנתקבלה בירושה.
מוצע שהזכאות כאמור לפטור תוגבל למשך שנתיים בלבד מיום פטירתו של המוריש (בסייגים מסוימים - בן זוג המוריש עודנו בחיים, בין היורשים ישנו צאצא קטין או חסוי).
עוד מוצע לקבוע כי לא יהיה אפשר למכור את דירת הירושה בפטור רגיל (מכוח סעיף 49ב(2)) (בתנאים מסוימים).
פטור ממס שבח בגין "הסכום האינפלציוני החייב" במכירת "דירת מגורים מזכה"
מוצע לתקן את הלקונה שנפלה בתיקון 76 לחוק ולקבוע פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה גם בגין "הסכום האינפלציוני החייב" - רטרואקטיבית מיום 1 בינואר 2014. על פי הודעת רשות המסים, החזרי מס הנובעים מביטול המס על הסכום האינפלציוני החייב בגין עסקאות קודמות יושבו לנישומים באופן יזום בלא הצורך בפנייה למנהל האזורי.
חישוב מס ליניארי – גם במכירה בין קרובים
מוצע כי יהיה אפשר לבצע חישוב ליניארי במכירת דירת מגורים מזכה בין יורשים גם אם המדובר בקרובים, ובלבד שנעשתה במסגרת חלוקת נכסי עיזבון שבה שולמה תמורה מחוץ לנכסי העיזבון. תחולת התיקון נקבעה רטרואקטיבית ליום 1 בינואר 2014. בעניין זה יש לפנות באופן יזום למנהל האזורי לקבלת החזרים.
עידוד רישום זכויות במקרקעין המצויים ביישובי מיעוטים
כדי לעודד את ההיצע והפיתוח של קרקעות ביישובים אשר 80% לפחות מתושביהם אינם יהודים, מוצע כי רישום מכירת זכות במקרקעין ביישובי מיעוטים בספרי רשם המקרקעין לא יותנה בתשלום חובות המס בגין עסקאות קודמות במקרקעין.
הכותב – מנהל המסים במשרד עורכי הדין ראבד מגריזו בנקל ושות'

"ספרד לא ביטלה הזמנות מרפאל" - המנכ"ל חושף: צבר ההזמנות יחצה את ה-75 מיליארד ודוחף להנפקה
ה"בטן" בצבר? - "רפאל חברה שקלית וזה קשור לתנודות במטבע, בפועל הצבר יעבור את ה-75 מיליארד שקל בסוף שנה"; מרגישים "חצי חרם"? - "ההזמנות והמכירות בקצב גבוה אבל, כנראה שאפשר היה יותרצה" - מנכ"ל רפאל יואב תורג'מן מדבר על הכל ומדבר על הנפקה
רפאל סיכמה את הרבעון השני ואת המחצית הראשונה של השנה עם צמיחה בהכנסות וברווח. היקף המכירות ברבעון עמד על 4.74 מיליארד שקל עלייה של כ־20% לעומת התקופה המקבילה והרווח הנקי זינק ל-340 מיליון שקל, לעומת 132 מיליון שקל ברבעון המקביל. בהשוואה לרבעון הראשון
זו צמיחה מתונה יותר של כ־2%, אבל אם מסתכלים חצי שנתית המספרים מרשימים: מכירות של 9.36 מיליארד שקל, עלייה של כמעט 20% לעומת מחצית השנה הקודמת, ורווח נקי של 612 מיליון שקל קפיצה של 68%.
במקביל, נתוני הצבר מעוררים שאלות. ברבעון הראשון נרשם שיא של
67 מיליארד שקל, אבל בסוף הרבעון השני הצבר ירד ל־65.7 מיליארד שקל. עם זאת, בהשוואה לשנה שעברה זו עדיין עלייה משמעותית שאז הצבר עמד על 59 מיליארד שקל. בתוך כך נחתמה עסקה גדולה בגרמניה לאספקת פודי Litening 5 בהיקף מוערך של 350 מיליון אירו, מה שמראה את ההתרחבות
של הפעילות.
על רקע התוצאות הללו, ישבנו לשיחה עם מנכ"ל רפאל, יואב תורג'מן, שהסביר מה עומד מאחורי התנודות בצבר, על תחושת ה"חצי חרם" בעולם, על שימור ההון האנושי וגם על האפשרות שהמדינה תאפשר לחברה ללכת במסלול
של הנפקה.
האמת שזה אולי היה די ברור וצפוי, אבל הייתה קצת, נקרא לזה, ״בטן״ בצבר. מה קרה שם?
"שאלה טובה. שתי דברים אני יכול להגיד על זה. תקופה קצרה מאוד אחרי שסגרנו את הספרים קיבלנו עוד הזמנות בהיקף של כ־5 מיליארד שקלים, כך שהבטן בצבר היא קטנה, קטנה והפכה להיות שלילית זאת אומרת חיובית במובן שלי.
- הצבר של רפאל ירד, אבל צפוי לעלות בהמשך - "נגיע לצבר של 75 מיליארד שקל"
- רפאל מוכרת לגרמניה מערכות למטוסי קרב ב-350 מיליון אירו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, מכיוון שאנחנו חברה שקלית, בניגוד לתעשייה האווירית ואלביט כשלהם יש הזמנה של מיליארד דולר, אז אם הדולר עולה או יורד, זה נשאר מיליארד דולר. אצלנו, אם יש לי הזמנה של מיליארד דולר והדולר יורד ב־7%, אני מקטין את הצבר ב־7%, ב־70 מיליון. לכן הירידה בשער הדולר השפיעה עלינו. אם הייתי כותב את הדוחות בדולר, זה היה נשאר הסכום במדויק, אבל אני כותב בשקלים ולכן הערך משתנה בהתאם לשער החדש. עכשיו כשהדולר עולה חזרה, זה גם יחזור למעלה. בכל מקרה, זו תנודה מקומית, ותזמון של הגעת הזמנות. כמו כן זמן קצר אחרי שסגרנו את הרבעון הגיעו הזמנות גדולות, ואני צופה שבשנה הזו נעלה אל מעבר להיקף ההזמנות של השנה שעברה - זו הולכת להיות שנת שיא".
מה זה אומר על הצבר? יגיע ל־75 מיליארד?
"הוא יעבור את ה־75 מיליארד".
מה ״הלהיטים״ בצבר נכון להיום?

הצבר של רפאל ירד, אבל צפוי לעלות בהמשך - "נגיע לצבר של 75 מיליארד שקל"
ההכנסות הסתכמו ב-4.7 מיליארד שקל, לעומת כ-4.6 מיליארד שקל ברבעון הראשון - קצב הצמיחה מאט, אבל החברה קיבלה הזמנות גדולות אחרי הרבעון
רפאל מערכות לחימה מדווחת על מכירות בהיקף של 4,735 מיליון שקלים, עליה של כ-20.4% מהתקופה המקבילה אשתקד, הרווח הנקי ברבעון עומד על סך של 340 מיליון שקל, לעומת 132 מיליון שקל ברבעון המקביל ב- 2024. בהשוואה לרבעון קודם מדובר על צמיחה נמוכה יחסית - מ-4.62 מיליארד שקל - כלומר כ-2%. בולט יותר הצבר שהגיע בסוף הרבעון הראשון ל-67 מיליארד שקל וירד ל-65.7 מיליארד שקל.
היקף המכירות במחצית הראשונה עמדו על 9,358 מיליון שקל, עלייה של 19.5% לעומת מחצית מקבילה. ההזמנות במחצית הגיעו לסך של 11,359 מיליון שקל, לעומת 14,259 מיליון שקל במחצית המקבילה. הרווח הנקי במחצית הראשונה עומד על 612 מיליון עלייה של כ-68% מהרווח במחצית הראשונה של השנה. הנהלת רפאל מדגישה את העלייה בצבר ביחס לשה קודמת, אז הוא עמד על 59 מיליארד שקל, אך כאמור ביחס לרבעון קודם יש ירידה.
יו"ר רפאל, ד"ר יובל שטייניץ: ״רפאל מסכמת את המחצית הראשונה של 2025 עם תוצאות כספיות מרשימות, עלייה של עשרות אחוזים במכירות וביקוש שיא למערכותיה בארץ ובעולם. מלחמת "חרבות ברזל" בכלל ומבצע "עם כלביא" בפרט, המחישו את תרומתה של רפאל לביטחון הלאומי ואת עליונותה הטכנולוגית בשדה הקרב. ההישגים המבצעיים הם פרי עמלם של עובדי ועובדות רפאל, הפועלים בנחישות ובמסירות יומיומית כדי לשרת את מדינת ישראל מתוך כוונה להוות נדבך משמעותי בביטחונה, להיות תמיד בקדמת הטכנולוגיה ולהפוך את הבלתי אפשרי לאפשרי. בשמי ובשם הדירקטוריון אני מברך על כך שהעשייה הביטחונית והמבצעית באה לידי ביטוי גם בצמיחה עסקית וכלכלית חסרת תקדים".
מנכ"ל רפאל, יואב תורג'מן: "בסיכום החציון הראשון של השנה, רפאל מציגה המשך של מגמת הצמיחה המהירה של החברה. רפאל עמדה באופן מלא ביעדיה העסקיים בחציון זה. מערכות רפאל במבצע "עם כלביא" בהגנה, בהשגת העליונות האווירית והמודיעינית ובהתקפה פעלו בהצלחה יוצאת דופן והביאו לידי ביטוי את תרומתה המכרעת של רפאל לעליונות הטכנולוגית של מדינת ישראל. רפאל הגבירה את השקעתה בפיתוח טכנולוגיות ומוצרים מתקדמים, תוך השקעה רבה בתשתיות המדעיות ופיתוח יכולות פורצות דרך כגון מערכת הלייזר רב-העוצמה "מגן אור". רפאל ממשיכה במגמת ההתרחבות והיא קלטה מאז תחילת השנה מאות עובדים חדשים בכל רחבי מדינת ישראל. אני מבקש להודות ולהביע הערכה עמוקה לעובדות ועובדי רפאל, מקצוענותם התגייסותם ומסירותם אפשרו לרפאל לספק למערכת הבטחון יתרון איכותי. קבוצת רפאל הכוללת עשרות חברות בארץ ובעולם, תמשיך להוביל ולהביא יתרון מבצעי וטכנולוגי מכריע לשותפנו בארץ ובעולם".
- רפאל מוכרת לגרמניה מערכות למטוסי קרב ב-350 מיליון אירו
- רפאל ו"לולב ספייס" ישתפו פעולה בפיתוח מערכת ליירוט רחפנים וכטב"מים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הזמנה גדולה מגרמניה
אתמול דיווחה החברה כי הפרלמנט הגרמני אישר את רכישת 90 פודי תצפית והכוונה מדגם Litening 5 מתוצרת רפאל עבור מטוסי ה-Eurofighter Typhoon. מהלך זה ממחיש את השותפות ארוכת השנים בין רפאל וגרמניה ואת האמון במערכות רפאל, במקביל למגמה גלובלית לאימוץ סנסורים רב‑גליים ויכולות תקיפה מדויקות מטווח מבטחים במרחבי אוויר מאוימים.