מיסוי מקרקעין – עדכוני חקיקה חלק א'

מאת עו"ד, רו"ח שרון ריבק

לאחרונה התפרסמו כמה הצעות ותזכירי חוק הכוללים שינויים משמעותיים בדיני המס החלים כיום. כנסת ישראל עשויה לאשר את השינויים הללו בחודשים הקרובים, ובגין חלקם מומלץ להיערך מבעוד מועד.
חשבים |
נושאים בכתבה חשבים

לאחרונה התפרסמו כמה הצעות ותזכירי חוק הכוללים שינויים משמעותיים בדיני המס החלים כיום. כנסת ישראל עשויה לאשר את השינויים הללו בחודשים הקרובים, ובגין חלקם מומלץ להיערך מבעוד מועד.

במאמר שלהלן אפרט את עיקרי השינויים המוצעים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

במסגרת מגמתה של הממשלה בשנים האחרונות להגדיל את היצע הקרקעות לבנייה כדי לצנן את מחירי הדיור בישראל, הצעת חוק תקציב המדינה לשנים 2015–2016 כוללת (בדומה לחוקי תקציב קודמים), שימוש בכלים פיסקאליים לקידום מטרה זו, כדלקמן:

מס שבח מופחת ליחידים בשיעור של עד 25% עבור השבח הריאלי שנצבר עד יום התחילה

המס החל על מכירת זכות מקרקעין (דירה, קרקע או כל זכות אחרת) החייבת במס שבח ואשר נרכשה עובר ל"יום התחילה" כהגדרתו בחוק (7.11.2001), יחושב באופן ליניארי באופן הבא: השבח הריאלי שנצבר עד יום התחילה יחויב במס שבח בשיעור המס השולי החל על הנישום ואילו יתרת השבח הצבור (בחישוב ליניארי) תחויב במס שבח בשיעורים של 20% עבור השבח הריאלי שנצבר מיום התחילה ועד ליום 31.12.2011 ו-25% עבור השבח הליניארי שנצבר מיום 31.12.2011 ואילך.

במסגרת הצעת החוק מוצע לקבוע הוראת שעה תלת שנתית אשר תפחית את מס השבח ליחידים בגין השבח הריאלי הצבור עד ליום התחילה ל-25% חלף מס שולי העשוי להגיע לכדי 50%, וזאת לשם עידוד יחידים לממש קרקעות המצויות בבעלותם ובתוך כך להגדיל את היצע הקרקעות הפנויות לבנייה למגורים.

עיקרי התנאים לזכאות לשיעור המס המופחת כאמור הם כדלקמן:

  • מכירת קרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה למגורים של 10 דירות ויותר.
  • הקרקע הנמכרת נרכשה בין 1 באפריל 1961 ל-5 בנובמבר 2001.
  • ככל שהתוכנית מתירה בנייה של 1,000 יחידות דיור ויותר על הקרקע הנמכרת, המכירה תהא לקבלן העומד בתנאים המפורטים בהצעה.
  • ככל שהתכנית מתירה בנייה של פחות מ-1,000 יחידות דיור, נקבעו בהצעה תנאים בדבר מועד סיום הבנייה.
מוצע כי הוראת השעה לא תחול על: מכירה בלא תמורה; העברה בין קרובים; מכירה שחל לגביה פטור (חלקי או מלא) ממס; מכירה הכפופה לשיעור מס מופחת; מכירה הכרוכה בשינוי ייעוד; פעולה באיגוד מקרקעין.

צמצום תקופת השחלוף לעניין מס רכישה מ-24 חודשים ל-12 חודשים

כיום יכול בעלים של דירת מגורים יחידה לרכוש דירת מגורים נוספת ולהתחייב במס רכישה מופחת בגין "דירה יחידה" ככל שהתחייב למכור את דירתו הנוכחית בתוך 24 חודשים בתנאים מסוימים.

מוצע לקצר תקופה זו ל-12 חודשים בלבד.

צמצום תקופת השחלוף לעניין מס שבח מ-18 חודשים ל-12 חודשים

כיום יכול בעלים של דירת מגורים יחידה לרכוש דירת מגורים נוספת ולמכור את דירתו הקיימת תוך קבלת פטור ממס שבח בגין "דירת מגורים מזכה" (בתנאים מסוימים), ככל שטרם חלפו 18 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.

קיראו עוד ב"בארץ"

מוצע לצמצם תקופה זו ל-12 חודשים בלבד.

צמצום הפטור ממס שבח ליורש - שנתיים בלבד מיום פטירת המוריש

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר, בתנאים מסוימים, פטור ממס שבח ליחיד המוכר "דירת מגורים מזכה" שנתקבלה בירושה.

מוצע שהזכאות כאמור לפטור תוגבל למשך שנתיים בלבד מיום פטירתו של המוריש (בסייגים מסוימים - בן זוג המוריש עודנו בחיים, בין היורשים ישנו צאצא קטין או חסוי).

עוד מוצע לקבוע כי לא יהיה אפשר למכור את דירת הירושה בפטור רגיל (מכוח סעיף 49ב(2)) (בתנאים מסוימים).

פטור ממס שבח בגין "הסכום האינפלציוני החייב" במכירת "דירת מגורים מזכה"

מוצע לתקן את הלקונה שנפלה בתיקון 76 לחוק ולקבוע פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה גם בגין "הסכום האינפלציוני החייב" - רטרואקטיבית מיום 1 בינואר 2014. על פי הודעת רשות המסים, החזרי מס הנובעים מביטול המס על הסכום האינפלציוני החייב בגין עסקאות קודמות יושבו לנישומים באופן יזום בלא הצורך בפנייה למנהל האזורי.

 חישוב מס ליניארי – גם במכירה בין קרובים

מוצע כי יהיה אפשר לבצע חישוב ליניארי במכירת דירת מגורים מזכה בין יורשים גם אם המדובר בקרובים, ובלבד שנעשתה במסגרת חלוקת נכסי עיזבון שבה שולמה תמורה מחוץ לנכסי העיזבון. תחולת התיקון נקבעה רטרואקטיבית ליום 1 בינואר 2014. בעניין זה יש לפנות באופן יזום למנהל האזורי לקבלת החזרים.

עידוד רישום זכויות במקרקעין המצויים ביישובי מיעוטים

כדי לעודד את ההיצע והפיתוח של קרקעות ביישובים אשר 80% לפחות מתושביהם אינם יהודים, מוצע כי רישום מכירת זכות במקרקעין ביישובי מיעוטים בספרי רשם המקרקעין לא יותנה בתשלום חובות המס בגין עסקאות קודמות במקרקעין.

הכותב מנהל המסים במשרד עורכי הדין ראבד מגריזו בנקל ושות'

 

 

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שלמה קרעי הליכוד
צילום: הגר כהן

משרד התקשורת ביטל את עמלות הוראת הקבע בחברות התקשורת

החל מה-8 בנובמבר, נכנסו לתוקף תקנות חדשות שיזם וחתם שר התקשורת, ד״ר שלמה קרעי, אשר אוסרות על חברות התקשורת לגבות עמלות בגין תשלום באמצעות הוראת קבע בנקאית; במשרד התקשורת מציינים כי המהלך מבטל עיוות רווח שפגע במשך שנים בעיקר בלקוחות מוחלשים, היות וכ-10% מהמנויים בישראל שאינם מחזיקים בכרטיס אשראי, ונאלצו לשלם עד היום עמלות הקמה ועמלות חודשיות שהצטברו לעשרות שקלים בשנה

רן קידר |

מזה כ-10 ימים, והחל מה-8 בנובמבר, נכנסו לתוקף תקנות חדשות שיזם וחתם שר התקשורת, ד״ר שלמה קרעי, אשר אוסרות על חברות התקשורת לגבות עמלות בגין תשלום באמצעות הוראת קבע בנקאית. במשרד התקשורת מציינים כי המהלך מבטל עיוות רווח שפגע במשך שנים בעיקר בלקוחות מוחלשים, היות וכ-10% מהמנויים בישראל שאינם מחזיקים בכרטיס אשראי, ונאלצו לשלם עד היום עמלות הקמה ועמלות חודשיות שהצטברו לעשרות שקלים בשנה. 

לפי התקנות, חברות התקשורת עדיין יוכלו, במקרים מוצדקים, לדרוש תשלום מראש עבור חבילת השירות כדי לצמצם סיכוני גבייה, אך ללא גביית עמלה נוספת. במקביל, השר קרעי מוביל כעת מהלך משלים להרחבת האיסור גם על חברות הטלוויזיה הרב-ערוצית, במטרה להבטיח שוק הוגן ושוויוני לכלל הצרכנים.

לאחרונה, משרד התקשורת נמצא במוקד של דיון ציבורי אודות הרפורמה באופן חישוב הרייטינג. להבדיל מהקונצנזוס של ביטולי עמלות, במקרה של ועדת המדרוג, יש מחלוקת גדולה. המניע של המשרד הוא לערוך רפורמה בשיטה שקיימת כבר עשורים רבים, מבלי שעודכנה, ואילו הביקורת מגיע על רקע העברת מוקדי הכח הקיימים וביזורם. 

עוד נושא שבו משרד התקשורת נמצא בכותרות הוא רכישת הוט מובייל על ידי פלאפון, שהעלתה לפני שבוע את ההצעה להוט מובייל ל-2.1 מיליארד שקל. ההצעה הקודמת עמדה על 2 מיליארד שקל והעלאה הנוכחית היא מסר למתמודדים האחרים שפלאפון נחושה לרכוש את הוט מובייל.  שוק התקשורת השתנה מאוד ב-13 השנה האחרונות, מאז הרפורמה שהורידה את המחירים בכ-80% והתחרות בו כיום היא גדולה מאוד עם מספר חברות חזקות משמעותי. כלומר, למרות ששר התקשורת הביע התנגדות עסקה, לא נראה שיש לו באמת גושפנקא אמיתית וריאלית להתנגדות הזו.

הדבר מגיע גם לאחר מהלך נוסף של המשרד, שפרסם קול קורא לפני כחודש, שבמהותו בוחן מחדש את חובת ההפרדה המבנית החלה על קבוצות בזק והוט. במידה וההפרדה תבוטל, חברת התקשורת תוכל סוף-סוף למזג לתוכה את פעילות yes ולהכיר בהפסדים הצבורים שלה מה שיכול ליצור לה מגן מס ולחסוך לה מסים בהיקף של מאות מיליוני שקלים. הקול הקורא שפרסם משרד התקשורת מבקש לשמוע עמדות מהציבור ומהחברות לקראת שינוי כולל במודל הרגולציה של שוק התקשורת. זה צעד בתהליך ארוך, שבמסגרתו נבחנת השאלה האם יש עדיין הצדקה להחזיק את בזק כמבנה מפוצל - בין פעילות התשתיות הקוויות, בזק בינלאומי ו-yes - או שהגיע הזמן לשחרר את החברות לפעול תחת קורת גג אחת כמו בשאר החברות.

שלמה קרעי הליכוד
צילום: הגר כהן

משרד התקשורת ביטל את עמלות הוראת הקבע בחברות התקשורת

החל מה-8 בנובמבר, נכנסו לתוקף תקנות חדשות שיזם וחתם שר התקשורת, ד״ר שלמה קרעי, אשר אוסרות על חברות התקשורת לגבות עמלות בגין תשלום באמצעות הוראת קבע בנקאית; במשרד התקשורת מציינים כי המהלך מבטל עיוות רווח שפגע במשך שנים בעיקר בלקוחות מוחלשים, היות וכ-10% מהמנויים בישראל שאינם מחזיקים בכרטיס אשראי, ונאלצו לשלם עד היום עמלות הקמה ועמלות חודשיות שהצטברו לעשרות שקלים בשנה

רן קידר |

מזה כ-10 ימים, והחל מה-8 בנובמבר, נכנסו לתוקף תקנות חדשות שיזם וחתם שר התקשורת, ד״ר שלמה קרעי, אשר אוסרות על חברות התקשורת לגבות עמלות בגין תשלום באמצעות הוראת קבע בנקאית. במשרד התקשורת מציינים כי המהלך מבטל עיוות רווח שפגע במשך שנים בעיקר בלקוחות מוחלשים, היות וכ-10% מהמנויים בישראל שאינם מחזיקים בכרטיס אשראי, ונאלצו לשלם עד היום עמלות הקמה ועמלות חודשיות שהצטברו לעשרות שקלים בשנה. 

לפי התקנות, חברות התקשורת עדיין יוכלו, במקרים מוצדקים, לדרוש תשלום מראש עבור חבילת השירות כדי לצמצם סיכוני גבייה, אך ללא גביית עמלה נוספת. במקביל, השר קרעי מוביל כעת מהלך משלים להרחבת האיסור גם על חברות הטלוויזיה הרב-ערוצית, במטרה להבטיח שוק הוגן ושוויוני לכלל הצרכנים.

לאחרונה, משרד התקשורת נמצא במוקד של דיון ציבורי אודות הרפורמה באופן חישוב הרייטינג. להבדיל מהקונצנזוס של ביטולי עמלות, במקרה של ועדת המדרוג, יש מחלוקת גדולה. המניע של המשרד הוא לערוך רפורמה בשיטה שקיימת כבר עשורים רבים, מבלי שעודכנה, ואילו הביקורת מגיע על רקע העברת מוקדי הכח הקיימים וביזורם. 

עוד נושא שבו משרד התקשורת נמצא בכותרות הוא רכישת הוט מובייל על ידי פלאפון, שהעלתה לפני שבוע את ההצעה להוט מובייל ל-2.1 מיליארד שקל. ההצעה הקודמת עמדה על 2 מיליארד שקל והעלאה הנוכחית היא מסר למתמודדים האחרים שפלאפון נחושה לרכוש את הוט מובייל.  שוק התקשורת השתנה מאוד ב-13 השנה האחרונות, מאז הרפורמה שהורידה את המחירים בכ-80% והתחרות בו כיום היא גדולה מאוד עם מספר חברות חזקות משמעותי. כלומר, למרות ששר התקשורת הביע התנגדות עסקה, לא נראה שיש לו באמת גושפנקא אמיתית וריאלית להתנגדות הזו.

הדבר מגיע גם לאחר מהלך נוסף של המשרד, שפרסם קול קורא לפני כחודש, שבמהותו בוחן מחדש את חובת ההפרדה המבנית החלה על קבוצות בזק והוט. במידה וההפרדה תבוטל, חברת התקשורת תוכל סוף-סוף למזג לתוכה את פעילות yes ולהכיר בהפסדים הצבורים שלה מה שיכול ליצור לה מגן מס ולחסוך לה מסים בהיקף של מאות מיליוני שקלים. הקול הקורא שפרסם משרד התקשורת מבקש לשמוע עמדות מהציבור ומהחברות לקראת שינוי כולל במודל הרגולציה של שוק התקשורת. זה צעד בתהליך ארוך, שבמסגרתו נבחנת השאלה האם יש עדיין הצדקה להחזיק את בזק כמבנה מפוצל - בין פעילות התשתיות הקוויות, בזק בינלאומי ו-yes - או שהגיע הזמן לשחרר את החברות לפעול תחת קורת גג אחת כמו בשאר החברות.