מיסוי מקרקעין – עדכוני חקיקה חלק א'
מאת עו"ד, רו"ח שרון ריבק
לאחרונה התפרסמו כמה הצעות ותזכירי חוק הכוללים שינויים משמעותיים בדיני המס החלים כיום. כנסת ישראל עשויה לאשר את השינויים הללו בחודשים הקרובים, ובגין חלקם מומלץ להיערך מבעוד מועד.
חשבים לאחרונה התפרסמו כמה הצעות ותזכירי חוק הכוללים שינויים משמעותיים בדיני המס החלים כיום. כנסת ישראל עשויה לאשר את השינויים הללו בחודשים הקרובים, ובגין חלקם מומלץ להיערך מבעוד מועד.
במאמר שלהלן אפרט את עיקרי השינויים המוצעים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
במסגרת מגמתה של הממשלה בשנים האחרונות להגדיל את היצע הקרקעות לבנייה כדי לצנן את מחירי הדיור בישראל, הצעת חוק תקציב המדינה לשנים 2015–2016 כוללת (בדומה לחוקי תקציב קודמים), שימוש בכלים פיסקאליים לקידום מטרה זו, כדלקמן:
מס שבח מופחת ליחידים בשיעור של עד 25% עבור השבח הריאלי שנצבר עד יום התחילה
המס החל על מכירת זכות מקרקעין (דירה, קרקע או כל זכות אחרת) החייבת במס שבח ואשר נרכשה עובר ל"יום התחילה" כהגדרתו בחוק (7.11.2001), יחושב באופן ליניארי באופן הבא: השבח הריאלי שנצבר עד יום התחילה יחויב במס שבח בשיעור המס השולי החל על הנישום ואילו יתרת השבח הצבור (בחישוב ליניארי) תחויב במס שבח בשיעורים של 20% עבור השבח הריאלי שנצבר מיום התחילה ועד ליום 31.12.2011 ו-25% עבור השבח הליניארי שנצבר מיום 31.12.2011 ואילך.
במסגרת הצעת החוק מוצע לקבוע הוראת שעה תלת שנתית אשר תפחית את מס השבח ליחידים בגין השבח הריאלי הצבור עד ליום התחילה ל-25% חלף מס שולי העשוי להגיע לכדי 50%, וזאת לשם עידוד יחידים לממש קרקעות המצויות בבעלותם ובתוך כך להגדיל את היצע הקרקעות הפנויות לבנייה למגורים.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקרי התנאים לזכאות לשיעור המס המופחת כאמור הם כדלקמן:
- מכירת קרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה למגורים של 10 דירות ויותר.
- הקרקע הנמכרת נרכשה בין 1 באפריל 1961 ל-5 בנובמבר 2001.
- ככל שהתוכנית מתירה בנייה של 1,000 יחידות דיור ויותר על הקרקע הנמכרת, המכירה תהא לקבלן העומד בתנאים המפורטים בהצעה.
- ככל שהתכנית מתירה בנייה של פחות מ-1,000 יחידות דיור, נקבעו בהצעה תנאים בדבר מועד סיום הבנייה.
צמצום תקופת השחלוף לעניין מס רכישה מ-24 חודשים ל-12 חודשים
כיום יכול בעלים של דירת מגורים יחידה לרכוש דירת מגורים נוספת ולהתחייב במס רכישה מופחת בגין "דירה יחידה" ככל שהתחייב למכור את דירתו הנוכחית בתוך 24 חודשים בתנאים מסוימים.
מוצע לקצר תקופה זו ל-12 חודשים בלבד.
צמצום תקופת השחלוף לעניין מס שבח מ-18 חודשים ל-12 חודשים
כיום יכול בעלים של דירת מגורים יחידה לרכוש דירת מגורים נוספת ולמכור את דירתו הקיימת תוך קבלת פטור ממס שבח בגין "דירת מגורים מזכה" (בתנאים מסוימים), ככל שטרם חלפו 18 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
- רשות התחרות מזהירה: יצרני החשמל עלולים להפחית ייצור כדי להעלות מחירים
- 1.2 מיליון שקלים קנס למנכ"ל ברוקלנד לשעבר בעקבות דיווחים מטעים וחסרים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים...
מוצע לצמצם תקופה זו ל-12 חודשים בלבד.
צמצום הפטור ממס שבח ליורש - שנתיים בלבד מיום פטירת המוריש
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר, בתנאים מסוימים, פטור ממס שבח ליחיד המוכר "דירת מגורים מזכה" שנתקבלה בירושה.
מוצע שהזכאות כאמור לפטור תוגבל למשך שנתיים בלבד מיום פטירתו של המוריש (בסייגים מסוימים - בן זוג המוריש עודנו בחיים, בין היורשים ישנו צאצא קטין או חסוי).
עוד מוצע לקבוע כי לא יהיה אפשר למכור את דירת הירושה בפטור רגיל (מכוח סעיף 49ב(2)) (בתנאים מסוימים).
פטור ממס שבח בגין "הסכום האינפלציוני החייב" במכירת "דירת מגורים מזכה"
מוצע לתקן את הלקונה שנפלה בתיקון 76 לחוק ולקבוע פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה גם בגין "הסכום האינפלציוני החייב" - רטרואקטיבית מיום 1 בינואר 2014. על פי הודעת רשות המסים, החזרי מס הנובעים מביטול המס על הסכום האינפלציוני החייב בגין עסקאות קודמות יושבו לנישומים באופן יזום בלא הצורך בפנייה למנהל האזורי.
חישוב מס ליניארי – גם במכירה בין קרובים
מוצע כי יהיה אפשר לבצע חישוב ליניארי במכירת דירת מגורים מזכה בין יורשים גם אם המדובר בקרובים, ובלבד שנעשתה במסגרת חלוקת נכסי עיזבון שבה שולמה תמורה מחוץ לנכסי העיזבון. תחולת התיקון נקבעה רטרואקטיבית ליום 1 בינואר 2014. בעניין זה יש לפנות באופן יזום למנהל האזורי לקבלת החזרים.
עידוד רישום זכויות במקרקעין המצויים ביישובי מיעוטים
כדי לעודד את ההיצע והפיתוח של קרקעות ביישובים אשר 80% לפחות מתושביהם אינם יהודים, מוצע כי רישום מכירת זכות במקרקעין ביישובי מיעוטים בספרי רשם המקרקעין לא יותנה בתשלום חובות המס בגין עסקאות קודמות במקרקעין.
הכותב – מנהל המסים במשרד עורכי הדין ראבד מגריזו בנקל ושות'
מה הסוד של תושבי מודיעין-מכבים-רעות לאריכות ימים?
תוחלת החיים הממוצעת בעיר היא 87.5 - פער של 4.4 שנים מעל הממוצע הארצי; מחקרים מצביעים על שילוב של גורמים חברתיים-כלכליים, סביבתיים והתנהגותיים, ומצביעים על פערים בין מרכז לפריפריה ובין ישובים יהודיים לערביים
איפה בישראל קונים עוד 8 שנים של חיים? נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנים האחרונות מציבים את מודיעין-מכבים-רעות בראש רשימת הערים בישראל במדד תוחלת החיים, עם ממוצע של 87.5 שנים. זהו פער של כ-4.4 שנים מעל הממוצע הארצי, שעמד בתקופת המדידה על 83.1 שנים. מאז הבדיקה עלתה תוחלת החיים, על פי ההערכות, בכ-0.7 שנים נוספות. על פי OECD, תוחלת החיים בארץ הגיעה ל-83.8 שנים ב-2023, ונותרה יציבה גם ב-2024-2025 למרות אתגרי המלחמה.
העיר מקדימה ערים כמו רעננה (86.7 שנים), הוד השרון (85.7 שנים), גבעתיים (85.4 שנים) וכפר סבא (85.3 שנים). לעומת זאת, בערים כמו אום אל-פאחם תוחלת החיים היא 78.8 שנים, וברהט 79.8 שנים - פערים של עד 8.7 שנים. הפערים הללו משקפים שילוב של גורמים חברתיים-כלכליים, סביבתיים והתנהגותיים, כפי שמעידים מחקרים עדכניים של ארגון הבריאות העולמי, OECD ומכוני מחקר ישראליים.
ישראל במקום הרביעי העולמי - למרות הפערים הפנימיים
תוחלת החיים בישראל עלתה בשנים האחרונות ל-83.8 שנים ב-2023, מה שמציב את המדינה במקום הרביעי ב-OECD, אחרי יפן (84.5 שנים), שווייץ (84.0 שנים) וספרד (83.9 שנים). אצל גברים תוחלת החיים היא 81.7 שנים בממוצע, ובקרב נשים 85.7 שנים בממוצע - פער מגדרי של ארבע שנים שעקבי עם המגמה העולמית. עלייה זו נמשכה למרות השפעות מגפת הקורונה והמלחמה שהחלה ב-2023, אם כי תמותה עודפת בקרב צעירים (כולל חיילים שנפלו בלחימה) השפיעה מעט על הנתון הכללי.
מחקר מרכז טאוב מציין "פלא ישראלי" - תוחלת חיים גבוהה ב-6-7 שנים מעבר למה שצפוי בהתחשב ברמת עושר, השכלה ואי-שוויון. החוקרים מייחסים זאת לשילוב של תרבות משפחתית חזקה, קהילתיות גבוהה, תזונה ים-תיכונית ומערכת בריאות ציבורית נגישה. עם זאת, פערים פנימיים גדולים חושפים אי-שוויון מבני, בעיקר בין אוכלוסיות יהודיות לערביות ובין מרכז לפריפריה - תופעה שמאיימת לשחוק את היתרון הישראלי בעתיד.
- "הכסף שוכב בתוך הקירות": מהי משכנתא הפוכה ואיך היא עובדת?
- כמה תשפיע העלייה בתוחלת החיים על הרווח של חברות הביטוח?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכסף קובע: 60%-80% מהפערים נובעים ממצב סוציו-אקונומי
מחקרים מהשנים 2024-2025 מאשרים כי גורמים בריאותיים מסבירים רק 10%-20% מהשונות בתוחלת חיים, בעוד 60%-80% מהשונות נובעים מגורמים חברתיים-כלכליים. דוח שנת 2025 של OECD מדגיש הכנסה, השכלה, הוצאות רווחה והשקעות סביבתיות כמפתחות מרכזיים. מחקר ב-JAMA מ-2024 מראה שהפרשי הכנסה מתורגמים לפערים של עד 10 שנים במדינות מפותחות, דפוס דומה לישראל עם מתאם של 0.85 בין אשכול סוציו-אקונומי לתוחלת חיים.
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
