תחום הקניונים נראה רותח? זה עדיין לא המוצר המוגמר

תחום הקניונים בארץ נמצא בשיא, המצב הכלכלי במדינה טוב מאי פעם והתרבות הצרכנית השתנתה, אך האם בעלי הקניונים מצאו את הפטנט לעושר והמצב הוא בלתי הפיך?

ממבט על הפעילות הכל כך אינטנסיבית של אנשי העסקים בתחום הקניונים בארץ, ניתן להסיק כי התחום בהחלט חם, שלא לומר רותח. חברות כמו בריטיש ישראל, מנופים או טאו מתמודדות על כל קניון אפשרי ומעלות את הנושא לכותרות חדשות לבקרים. כמובן שגם תג המחיר עבור כל קניון עולה והדברים מתגלגלים בסופו של דבר אל פתחו של הלקוח.

הצמיחה במשק והמצב הכלכלי אכן הביאו לשינוי בתרבות הצרכנית וכיום כסף רב יותר מצוי בכיסם של יותר אנשים. בדיוק כפי שבשנים האחרונות קיים גידול במספר הקונים ברשתות השיווק הגדולות (המבורקדות - המשתמשות בבר-קוד), כך קיים גידול במספר האנשים העושים את ה"קניות" שלהם בקניון. אבל העליה בתג המחיר של הקניונים בנוסף לגידול במספר המבקרים, העלתה את דמי השכירות בקניונים בקצב מסחרר וכנראה שלא במקרה תמהיל החנויות המאכלסות את הקניון הוא כמעט זהה בין הקניונים - מותגים או חנויות חזקות במיוחד.

שכר הדירה מזנק

"הקניונים הגיעו למצב ששכר הדירה נע בין 70-140 דולר למטר בחודש, אם נוסיף לזה דמי אחזקה (כ-15 דולר למטר בחודש), דמי ניהול וארנונה, נבין שכמעט בלתי אפשרי להחזיק היום חנות בתוך קניון ולכן קיימת תחלופה מאסיבית" כך אומר עמוס גלזר, זכיין אנגלו סכסון ת"א המתמחה בתחום הנדל"ן המסחרי. עוד אומר גלזר, כי "בשלוש השנים האחרונות הייתה עליה דרסטית במחירי שכר הדירה בקניונים, מרמה של 70-80 דולר לרמות בהן אנחנו נמצאים היום. לצורך השוואה, מחירי השכירות ברחובות הראשיים בערים נעים סביב 50-70 דולר למטר בחודש , כמובן שעל דמי אחזקה וניהול אין על מה לדבר וגם הארנונה יותר זולה".

גלזר: "הדבר הביא לידי כך שבעלי החנויות, בעיקר הקטנות (אלו שפחות עמידות בפני הפסדים) נאלצים להעלות מחירים והן גם הראשונות לסגור, שכן המבקרים מדירים את רגליהן לנוכח המחירים הגבוהים". ולמרות זאת אומר גלזר, "פראיירים לא מתים ובמקום כל חנות שנסגרת יש בעל עסק שכבר ממתין לתורו להיכנס לקניון". כמובן שהמתנה הינה דרך אחת לראות את הדברים אומר גלזר, "ברוב המקרים קיים העניין של "דמי פינוי" ובעלי עסקים משלמים סכומים גדולים מאוד בכדי לפנות את החנויות הנמצאות בקניונים ולהיכנס במקומן".

בתוך כך, גלזר רואה את תחום החנויות ברחובות הראשיים כתחום שצפוי להתעורר בשנים הקרובות, "עבודות התשתית והחידוש שמבצעות העיריות (דוגמת רחוב אבן גבירול בת"א) ייצרו סביבה טובה ונוחה למסחר והחנויות יוכלו להציע את מרכולתן במחירים סבירים" כך גלזר מסכם.

עורך דין אלי אשל, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד יורם ל. כהן, אשלגי, פישר, אשל, סבור שתחום הקניונים נמצא בתקופה של התאמות ומסכים עם הקביעה כי העליה במחיר השכירות יצרה שינוי גדול בתמהיל החנויות בקניונים. "עוגנים כמו בנקים, קמעונאיות מזון כגון שופרסל ובתי הקולנוע עושים את דרכם החוצה מהקניונים. השטח שצריך בנק או רשת כמו שופרסל עולה הון וזה פשוט לא מצדיק את מחיר השכירות. לכן, למרות שעדיין קיימים בתי קולנוע בקניונים, המגמה היא להוציא אותם (דוגמת סינימה סיטי) או לבנות מתחם מיוחד בקניון (דוגמת קניון אילון - yes). בתי הקולנוע תופסים המון מקום ולא משרתים את כלל הקניון. הבנקים השאירו את הכספומט וחזרו לרחובות הראשיים שם השכירות נמוכה בהרבה".

התאמה נוספת שמבצעים הקניונים היא בניית קניון בסמוך למגדלי משרדים. "בניין משרדים כמו מגדלי עזריאלי, המגדל שמעל קניון רמת אביב או בית החולים שליד קניון ויצמן בת"א מספקים תנועה ערה של לקוחות גם בשעות הבוקר והצהריים ולדבר יש חשיבות עצומה בעבור החנויות הפועלות בקניון", הוסיף אשל.

אשל סבור שהקניונים בהחלט לא הולכים להעלם מהנוף. אך חנויות כמו אייס , אופיס דיפו או מכשירי חשמל ימצאו את דרכן לאזורי מסחר פתוחים דוגמת פאור סנטר. "אין ספק שסייקל הצמיחה הנוכחי לא ימשך לנצח ואנשים ישובו לחפש חנויות דיסקאונט. מתחמי הפאור סנטר (ביג היא החברה הדומיננטית בתחום), שם השכירות נמוכה יותר בצורה משמעותית וגם מחיר המוצרים שעל המדף יהפכו אטרקטיבים יותר ויותר. במתחמי הפאור סנטר יש חניה בשפע ואין הוצאות שמירה, ניקיון, ביטוח או מיזוג והדבר מוזיל את העלויות בצורה דרסטית" והדבר מתגלגל למוצר הסופי" כך אומר אשל.

אז האם הקניונים הולכים להפסיד במאבק מול מתחמי המסחר הפתוחים והרחובות הראשיים?

ההנחה היא שלא משנה באיזו תקופה מדובר, לקניון אין תחליף, כיוון שמלבד הקניות המתבצעות בו, הוא מהווה סוג של בילוי משפחתי נוח וזמין כך אומר היום אורי ויסבורד, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות איי.בי.אי. עוד אומר וייסבורד, כי "בהנחה שלא יהיה שום דבר דרמטי מבחינת הצמיחה במשק אוו המצב הביטחוני, התקופה הטובה בעבור בעלי הקניונים עוד לפנינו. חוזה השכירות השכיח בקניונים הוא לתקופה של 3 שנים ולא יותר מ-50% מחוזי השכירות של בעלי החנויות עברו את העדכון למחירים הנוכחיים במשק. מתוך כך ניתן להניח שתוך תקופה של כשנה יקפצו רווחי בעלי הקניונים לאחר שהחוזים המעודנים ייכנסו לתוקף". כמובן שניתן להסיק מכך שעדכון החוזים יפעיל את חוק האבולוציה, לפיו החזקים שורדים והדבר רק ישפר את חוסנם של הקניונים.

וכדבר אחרון, אנשי העסקים שמתקוטטים כעת על כל קניון אפשרי רואים בהשקעה בקניון השקעה סולידית יחסית בתחום הנדל"ן המניב, שכן פיזור ההשקעה הוא מאוד גדול (עשרות חנויות ויותר בכל קניון, נפילה של מספר חנויות לא תמוטט את העסק). התפיסה היא שגם בימים של האטה כלכלית, הקניונים נפגעים בצורה מתונה יותר מאשר תחום הנדל"ן למשרדים. נראה שתופעת הלוואי של עליית מחיר השכירות (רק המותגים החזקים שורדים) רק מחזקת את חוסנם ועמידותם של הקניונים שכן הרשתות הגדולות עמידות יותר ונפגעות פחות בתקופות קשות ולא נראה סביר שפוקס או קסטרו יתמוטטו בתקופה של האטה וכך גם הקניונים.