יוסי כהן, ראש המוסד לשעבר התארח בפודקאסט של יסמין לוקץ' והסביר לנו למה הוא צריך להיות ראש הממשלה הבא. העיתוי של הראיון כנראה לא מקרי. כהן שמר על עמימות ובחר שלא להיכנס לפוליטיקה כדי לא לפגוע בכיס שלו. הוא בחר בכסף הגדול בשנים האחרונות ולא "בהצלת העם", ועכשיו אחרי שהכסף כבר בדרך, הוא נזכר שהוא סופרמן.  

כהן, מתקרב לאקזיט של 40-60 מיליון דולר. כהן מחזיק באופציות בדוראל LLC (דוראל ארה"ב) המוחזקת על ידי דוראל, קרן אפולו וקבוצת מגדל ומרכזת פעילות רחבה בשוק האנרגיה המתחדשת בארה"ב. דוראל הודיעה ממש לאחרונה באופן רשמי על קידום ההנפקה בוול סטריט. זה היה אחד מהתפקידים של כהן - לפתוח דלתות, לקדם את הפעילות בארה"ב, לקדם את ההנפקה ועל זה הוא קיבל שכר ובעיקר אופציות בהיקף גדול.

ההנפקה צפויה להיות לפי שווי של 2-2.5 מיליארד דולר, לכהן יש אופציות ל-3% מהחברה לפי מחיר מימוש של מתחת ל-1 מיליארד דולר. השווי של האופציות צפוי להיות 40 עד 60 מיליון דולר, ויש עוד בונוסים ומענקים נוספים. 

יוסי כהן בשני אקזיטים - כסף ופוליטיקה 

לכהן יש עדיין תפקיד בקידום ההנפקה, אבל פחות קריטי מבעבר - המהלכים שעשה או לא עשה (מספיק שיודעים שראש המוסד הישראלי לשעבר הוא דירקטור בחברה) כנראה עזרו, פתחו דלתות. הפעילות גייסה כסף גדול ממשקיעי עוגן וקרנות השקעה, נכנסה לפרויקטים ענקיים בארה"ב ונערכת להמשך הרחבת הפעילות. כלומר, העסק כבר רץ טוב פנימית וחיצונית; ועכשיו זה זמן טוב לעשות אקזיט נוסף - עוד צעד לכיוון הפוליטיקה ולספק הערכה על התמודדות על תפקיד ראש הממשלה. 

• דוראל עם צמיחה בהכנסות ותכנית הנפקה בוול סטריט
• האקזיט של יוסי כהן מתקרב - דוראל ארה"ב נערכת להנפקה בוול סטריט בשנה הקרובה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה לא מפתיע. חשוב להזכיר שכהן כבר אמר בעבר דברים בסגנון: הציבור רוצה אותי, הציבור קורא לי, יש לי אחריות. כן, כהן רוצה שתבינו שהוא עושה את זה בשבילנו, הוא לא בא בשביל כבוד, לא בשביל כוח, ובטח שלא כסף וטובות הנאה (את זה הוא כבר השיג, והאמת שעדיף ראש ממשלה עשיר, כזה שכנראה יהיה קשה יותר לשחד). הוא בא להציל אותנו. 

הנפקת רמי לוי נדל"ן הולכת להיות אחת מההנפקות הגדולות בשוק המקומי בשנים האחרונות אבל מה שיותר זה שהיא לא עוד הנפקה "קלאסית" שמכוונת עבור צמיחת החברה. לוי שואף לגייס 900 מיליון שקל מהציבור, לפי שווי של 4.5 מיליארד שקל אחרי הכסף כשרוב הסכום לא יוזרם לפיתוח עסקי, אלא לחשבון של בעלי השליטה - רמי ועדינה לוי. ההנפקה מגיעה אחרי שנים של בחינה והיערכות, ועכשיו מתברר שהיא מקודמת כדי בראש ובראשונה לייצר נזילות למשפחה, ולשמר את מבנה השליטה בחברה.

רמי לוי נדל"ן בשליטת רמי לוי אפילו גדולה יותר מרמי לוי הרשת המצליחה - חברת הנדל"ן רוצה לגייס לפי שווי של 4.5 מיליארד שקל, בעוד שרמי לוי הרשת נסחרת ב-4.2 מיליארד שקל. רמי לוי עצמו מחזיק ב-100% מהנדל"ן  וב-40% מהרשת, כך שמהזווית שלו - הנדל"ן שווה יותר מפי 2 מהרשת עצמה. 

לפי התשקיף, כמחצית מהתמורה - 450 מיליון שקל - תחולק כדיבידנד מיוחד, ללא מדיניות חלוקת דיבידנדים מוצהרת. עוד 210 מיליון שקל ישמשו לפירעון הלוואות בעלים שהועמדו לחברה, כלומר כ-63% מהסכום הכולל ינותב אל כיסם של בני הזוג לוי. רק כ-240 מיליון שקל יישארו בידי החברה עצמה לשימושים עסקיים. מהלך כזה, שמציג מראית עין של "הצעת מניות לציבור", אינו כולל בפועל מכירת מניות קיימות אך משמש בפועל כהצעת מכר מרומזת.

תלות גבוהה בשוכר עוגן

סוגיה מהותית שנחשפת בתשקיף היא התלות החריגה של החברה בשוכר עוגן יחיד רשת רמי לוי שיווק השקמה, שגם היא בשליטת בעל השליטה. לפי הנתונים, עד למחצית הראשונה של 2025, כ־50% מההכנסות המאוחדות מקורן בהשכרת נכסים לרשת הקמעונאות ולחברות הקשורות אליה. מדובר בהסכמים שבחלקם מבוססים על אחוז מהמחזור, וכוללים גם מנגנוני הצמדה ותנאים נוחים למדי לשוכרת. שיעורי התשואה על הנדל"ן המניב (NOI) עומדים בטווח של 5.4%–6.7%, עם תפוסה של כ־91%–96%, אך דמי השכירות עצמם נחשבים לנמוכים יחסית, בטווח ממוצע שנתי של כ־61–68 שקל למ"ר. המשמעות היא שמבנה ההכנסות הנוכחי אינו מספק גמישות תפעולית, וייתכן שהוא גם מושפע מהממשק הקרוב בין השוכר והמשכיר דבר שעלול להגביל את פוטנציאל ההשבחה של ההכנסות בעתיד.

• רמי לוי מעלה את המחיר בהצעת הרכש לקופיקס
• רמי לוי חוצה לראשונה את רף 2 מיליארד שקל ברבעון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם התמחור שמבקשים במסגרת ההנפקה מעורר סימני שאלה ביחס למצב המאזני של החברה. רמי לוי נדל"ן שואפת להיסחר לפי שווי של 4.5 מיליארד שקל, כשלפי הדוחות, ההון העצמי מסתכם בכ־2.5 מיליארד שקל כלומר, מדובר במכפיל של כ־1.8 על ההון. החלק המרכזי במאזן הוא נדל"ן להשקעה, כולל נכסים בהקמה וקרקעות. אומנם ייתכן ששווי הקרקעות בספרים משקף ערכים שמרניים, אך בפועל, חלק לא מבוטל מהנכסים טרם מניבים הכנסות, ולא בהכרח יצרו תזרים בטווח הקרוב. אין גם מגמה ברורה של צמיחה בהכנסות – ולהפך: הנתונים מראים על יציבות יחסית, עם תלות גדולה מדי ברשת הקמעונאות והיעדר מנועי צמיחה ברורים קדימה.