הערכת שווי של 960 מיליון שקל בלבד לפרויקט שדה דב של חנן מור

כפי שדיווחנו אתמול, בנק לאומי ירד מהעץ ולצד חברי הקונסורציום האחרים במימון פרויקט שדה דב של חנן מור - דיסקונט, מיטב והפניקס גובשה תוכנית שמספקת לדודו זבידה את חלום חייו - להיות מנכ"ל כל יכול בחברה ציבורית. זה כנראה יעלה הרבה כסף. לזבידה תג מחיר גבוה, אבל הוא האיש שנקבע על ידי הקונסורציום בדחיפה גדולה של הפניקס והוא שילוב מצוין של איש נדל"ן ואיש פיננסים.   

>>בדרך לפתרון בחנן מור? מנסים להגיע לחודש של "הפסקת אש" >>המלכוד של חנן פרידמן - ניסיון החיסול של חנן מור נתפס כלא מוצדק ופוגע בתדמית; היזמים חוששים ש"בעל הבית השתגע"

בנק לאומי התקפל

בנק לאומי התקפל ובצדק כי התמורה לבנק בכל תרחיש היתה גבוהה והתביעות בעיתוי הנוכחי, בהינתן שאין להם משמעות כלכלית, צורמת. אבל זו כנראה היסטוריה, אחרי מאבק משפטי שלא הגיע להכרעת השופט, הצדדים מבינים שהפתרון הוא לתת את המפתחות לזבידה בתמורה לחבילה (כנראה גם אופציות) ושהוא יסדיר את המתווה בשדה דב ובחברה כולה. במקביל, בנק לאומי ייבטל את התביעות לפרויקטים ברמת גן, חיפה ושדה דב. זה לא סיפור סגור לחלוטין, אבל זה מאוד קרוב לסגירה מוחלטת.

זבידה אמור לייצר מתווה שבו חברי הקונסרציום מקבלים אופציות למניות בחנן מור, בתמורה לדחיית הריבית (כנראה שיהיה דילול של עד 75% - זה לא סופי ובדיונים); ובמקביל גם להגיע למתווה מול מחזיקי החוב. יש לו "בשר" לעשות זאת. החברה בלי שדה דב, שווה כמה מאות מיליוני שקלים. אבל השאלה כמה בנטו שווה שדה דב (הנכס פחות החוב) וכאן יש הפתעה. 

השמאי של חברת חנן מור העריך את המגרש בספרים ב-1.5 מיליארד שקל, אבל שמאי מטעם בנק לאומי מעריך את השווי ב-36% מתחת לרשום בספרים וב-27% מתחת להלוואה של הקונסורציום - ההערכה הזו שנמסרה במסגרת התביעה של בנק לאומי היא רעידת אדמה. 

• לאומי: הרווח טיפס ל-2.45 מיליארד שקל, התשואה על ההון - 16.2%
• עקב מסמך מזויף: בנק לאומי יקבל פיצוי מהמדינה

בנק לאומי ליזמים ולקבלנים בשדה דב - אתם צריכים למחוק את הקרקע

בנק לאומי בעצם אומר בעקיפין שיש לעשות מחיקות בכל האזור הזה, לא רק לחנן מור. אם תתנו לשמאי של לאומי לעשות את העבודה לקרקעות צמודות, הוא יכול להגיע למסקנה שהקרקע של ישראל קנדה שווה פחות מהשווי בספרים - זו כנראה לא היתה הכוונה של חנן פרידמן מבנק לאומי שהלך בכל הכוח נגד חנן מור. זה גול עצמי כי הוא עצמו המלווה הגדול לישראל קנדה ואם יגזרו שווי למ"ר קרע דומה מהערכה הזו לפרויקט של ישראל קנדה, תהיה ללאומי בעיה - הם ממנים בלי שעבודים מתאימים.  

וזה הקרקעות הנוספות בשדה דב - השטח של שיכון ובינוי, לווינשטיין ואביסרור. ורגע - מה עם שטחים קרובים - לחג'ג' יש ברחוב איינשטיין פרויקט משמעותי, ופרויקטים בשיכון ל', ואפשר להגיע לזה לכל תל אביב. אם תתנו לשמאי שהכין את הערכת השווי הזו להכין תחת אותן הנחות שמאות לפרויקטים בצפון תל אביבי, תקבלו בסיכוי לא רע, מחיקות של 20%-30% בנכסים רבים.  

השמאי אמיץ או שמאי ממושמע?

מצד אחד זאת הערכת שווי אמיצה, כי היא מורידה את האופטימיות להיות "רק" ריאלית. מצד שני, היא מוכיחה שמדובר בסופו של יום ב"עט להשכיר". לא משנה מי טועה - השמאי האופטימי או השמאי הפסימי, או שניהם. ברור שכל אחת מהעבודות האלו משרתת אג'נדה. האופטימי כנראה הבין שעליו לקבע את השווי בספרים, הפסימי כנראה הבין שלאומי רוצים לשכנע שופט שצריך ללכת לכינוס של המגרש וכמה שנמוך יותר הרי זה משובח.  

  

השמאי שמעון ריז'בסקי - הפרויקט שווה 960 מיליון שקל

לפי בדיקת השמאי, שמעון ריז'בסקי - שטח הפרויקט עומד על 7,575 מ"ר צורתו רגולרית דמוית מלבן והוא פינתי. המגרש ממוקם צפונית לרחוב ש"י עגנון ולשרות הויטרנירי של העיר ומערבית לרחוב לוי אשכול בקו אווירי של כ-700 מטר מחוף הים.

• השווי של אורבניקה נחתך - מה המכפיל שלה עכשיו?
• חלל תקשורת חתמה על עסקה של 4.4 מיליון דולר הגישה הצעה להסדרת החוב
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

     תחשיב שומה  שנערך עבור בנק לאומי 

שכונת אשכול ממוקמת על מתחם שדה דב לשעבר בצפון העיר תל אביב בין רחוב ש"י עגנון מדרום, רחוב לוי אשכול ממזרח, תחנת הכח רידיניג ממערב, והחלק המערבי של שכונת ל' מצפון. השכונה החדשה המיועדת למגורים כוללת 4,844 דירות מסחר תעסוקה ומלונאות.

לפי התוכנית, רחוב אבן גבירול מתוכנן להמשיך צפונה אל עבר השכונה ובו יעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה וכיום מתבצעות בו עבודות פיתוח. השמאי ריז'בסקי מציין כי התחשב בעריכת השומה בעובדה כי זכויות הבנייה הם לפי תוכנית תמל 301 מיקום השטח - 700 מטר קו אווירי מהים, העובדה כי טרם אושרה תןכנית עיצוב אדריכלית כנדרש, כמו כן ציין השמאי כי לפי התב"ע במתחם ייבנו ממ"קים (מרחב מוגן קומתי) ולא ממ"דים (מרחב מוגן דירתי).

בנוסף ציין השמאי כי תקן החניה בפרויקט לא מאפשר חניה לכל דירה בפרויקט. החלק של המלון בפרויקט כולל 1,476 מ"ר שיאפשר הקמת מלון של 59 חדרים בלבד, בשטח ממוצע של 25 מ"ר לחדר או 70 חדרים בשטח של 21 מ"ר בממוצע לחדר - החישוב הזה לא כולל שטחים ציבורים במלון.

השמאי מציין כי לקח בחשבון את העובדה כי עבודות הפיתוח טרם הושלמו, בנוסף ציין השמאי כי "בהתחשב בתנאי השוק (ריבית שונה מהותית באופן יחסי למועד הזכייה) נקטתי בגישה זהירה ושמרנית" בנוסף ציין כי אומדן השווי לא כולל את מרכיב הפיתוח של 62 מיליון שקל, שאותו צריך להוסיף, וכמובן לא כולל מע"מ.

     השוואה של הזוכים המכרז  

קרקע זו קרקע - אם מחירה יורד, גם הסמוכה לה שווה פחות

העבודה של השמאי מראה שהמחיר של הקרקע של חנן מור מלכתחילה היתה יקרה יותר מאשר של ישראל קנדה והאחרים שזכו במכרז. חנן מור שילם 5 שקל למ"ר יותר מהאחרים ומראש היכולת שלו להרוויח היתה קטנה יותר, אבל השמאי מפחית את מחיר הקרקע לאזור ה-22-25 אלף שקל למ"ר וזה מחיר נמוך משמעותית מהמחיר של כל הרוכשות האחרות (במיוחד בהינתן שלמחיר התווספו עלויות מימון ופיתוח).

כדי לחזק את הערכתו, השמאי מביא עסקאות שנעשו באזור:

השמאי גוזר את שווי הקרקע מהעסקאות באזור, אבל משום מה הוא לא מביא את העסקאות של ישראל קנדה במגרש הסמוך. ובהינתן השווי לקרקע ומרכיב הזמן ועלויות הפיתוח הוא מגיע לשווי של 1.02 מיליארד שקל כולל עלויות פיתוח למגרש. 

שאלנו שני קבלנים גדולים ומוכרים אם הקרקע שווה לדעתם 1.1-1.2 מיליארד שקל? הם ענו בלי היסוס שכן. האם תקנו את הנכס? התשובה היתה דומה - יש לנו מספיק מגרשים ופרויקטים לטפל בהם.