כל המספרים החשובים בתוצאות של אמות, על הנשק הסודי שלה ומה שנאמר בשיחת המשקיעים

אמות -0.17%  של אלוני חץ שנשלטת על ידי נתן חץ היא אחת מהחברות החזקות והיציבות בבורסה בתחום הנדל"ן המניב, ויש לה נשק סודי מפני האטה ומיתון. לפני הנשק הסודי נספר לכם שהדוחות לרבעון השלישי היו טובים והתחזית ל-2023 היתה טובה, החברה מעט הידקה אותה לעומת התחזית הקודמת.

מה התשואה שמייצרת אמות למשקיעים? 

אבל, אמות מייצרת תשואה על הנכסים של 6.36% וזה לא ביג דיל. כשמשקיעים מקבלים באג"ח ארוך ממשלתי 5% ובאגרות חוב מדורגות  6%-7% ויותר, את מי מעניין השקעה עם סיכון ב-6.36%? ולמה יש סיכון? כי מול התשואה שאמות משיגה יש גם מימון-חוב. הסיכון הזה דווקא מייצר סיכוי - הריבית על החוב נמוכה וכך התשואה על ההון עולה. טריק המינוף שמביא לרווחים טובים יותר ממה שהיה אפשר להשיג על הנכסים (על הנכסים 6.36%, המינוף מעלה את זה לאזור 10%). רואים את זה ב-FFO שמבטא מכפיל של כ-11 (שווי של כ-8.4 מיליארד שקל, מחיר מניה של כ-18 ו-FFO של 1.7 שקל למניה) , אבל בנטרול פרויקטים בהקמה (שעדיין לא מניבים) מבטא מכפיל של כ-9-10. גם 9-10 בהינתן הסיכונים, אולי לא מאוד מרשים היום, על רקע המלחמה, החששות מירידה בדמי השכירות ובתפוסה והמשבר הכלכלי, והריבית הגבוהה.  תחזית אמות (מתוך דוח החברה)

ריבית ומלחמה יוצרים לחץ על המניה - בבורסה לא דואגים 

הסיכון הגדול של אמות הוא כנראה לא המלחמה, אלא הריבית. ככל שהריבית תישאר, אם תישאר גבוהה לאורך זמן, כך המרווח בין התשואה לבין עלות המימון תרד והתשואה על ההון תרד. האטה כלכלית שכבר נמצאת כאן מתחילת השנה בשילוב מלחמה עלולה גם להוריד את מחירי השכירות, שיעורי התפוסה, ולצד הריבית, זה איום מרכזי. מנגד, הבטחנו "לחשוף" את הנשק הסודי של החברה - תא/5000. מדובר בתוכנית מתאר כוללנית שבשורה התחתונה עשויה לאפשר לאמות לבנות על מגדלים קיימים במרכז תל אביב, מגדלים גבוהים פי כמה למשרדים, מסחר וגם למגורים. בתוכנית יש הקלות ממס השבחה, והמשעות היא ערך של מאות מיליונים בהערכה שמרנית מאות ומיליארדים בודדים בהערכה ריאלית שלא צף בספרים. זה לא יהיה מחר בבוקר, אבל משקיעים לטווח ארוך יודעים שיש להם סוג של כרית ביטחון. אולי זו הסיבה שמניית אמות לא סובלת יותר מדי בבורסה מאז המלחמה, היא אומנם ירדה, אבל תיקנה את כל הירידה וחזרה למחיר לפני המלחמה.    שיעור תשואה משוקלל (דוח אמות) "הנהלת החברה מעריכה כי בהינתן שהמערכה תתמקד רק בחזית הדרום ומשך הלחימה בעצימות הנוכחית לא יעלה על חודשיים-שלושה, אזי השפעת המלחמה אינה מהותית על עסקי החברה. במצב האמור, מעריכה הנהלת החברה כי תחזיותיה יוותרו ללא שינוי", אומר שמעון אבודרהם, מנכ"ל החברה. עם זאת, הוא מוסיף כי חזית בגבול הצפון או בחזיתות נוספות, יביאו לפגיעה משמעותית ורחבה במשק ויעמיקו את הפגיעה בצריכה הפרטית ובבתי העסק - כלומר, השוכרים ייפגעו ובהתאם גם החברה עלולה להיפגע.   

קיפאון בדמי השכירות - מה זה אומר להמשך?

במהלך 2023 החברה חתמה על 317 חוזים חדשים, בדמי שכירות של 134 מיליון שקל (עליה של 5%). מהדוח ניתן ללמוד כי במהלך הרבעון השלישי נחתמו מספר חוזים חדשים, לרבות מימושי אופציה וחידושי חוזים, בהיקף של 14 אלף מ"ר בלבד, אך ללא שינוי בדמי השכירות. כלומר, שכר הדירה עצמו לא עלה, למרות שמבחינה מספרית כן תראו עליה בגלל ההצמדה למדד העולה ומכן גם העלייה של ה-5% שהוזכרה קודם. עם זאת, שימו לב לרבעון האחרון - לא היה בו שינוי בדמי השכירות, אחרי תקופה ארוכה של עלייה, גם לא עלייה כתוצאה מהצמדה למדד. אם העלייה כבר מנותקת מהמדד כפי שאבי ורטהיים מבעל השליטה בקבוצת אלוני חץ העריך לאחרונה, אז בהחלט תיתן במשך ירידה בדמי השכירות שינויים בחוזים ודמי שכירות (דוח אמות) התוצאות, בשורה העליונה והתחתונה, כאמור טובות. ה-NOI ברבעון גדל בכ-6% והסתכם לכ-255 מיליון שקל, בהשוואה לכ-240 מיליון שקל ברבעון המקביל. הגידול נובע מעלייה בהכנסות מנכסים זהים (בין היתר כתוצאה מאכלוסים, עליית מחירים ועליית מדד המחירים לצרכן) ומנכסים שהקמתם הסתיימה. ה-NOI מנכסים זהים (Same property NOI) ברבעון הסתכם לכ-253 מיליון שקל לעומת כ-240 מיליון ברבעון המקביל, גידול של כ-5%. החברה תחלק השנה דיבידנד שנתי מינימאלי של 1.08 שקל למניה, ב-4 תשלומים רבעוניים. לכן, החברה הכריזה על חלוקת דיבידנד לרבעון הרביעי בסך 127 מיליון שקל (27 אגורות למניה) שישולם בחודש הבא. ה-FFO לפי גישת ההנהלה ברבעון צמח בכ-3% והסתכם לכ-201 מיליון שקל לעומת כ-196 מיליון שקל ברבעון המקביל. הגידול נובע בעיקרו מעליה ב-NOI. ה-FFO למניה ברבעון הסתכם ב-42.8 אגורות, גידול של כ-3% ביחס לרבעון המקביל. במקביל, החברה הציגה ירידה בשורת הרווח. הרווח הנקי ברבעון הסתכם לכ-126 מיליון שקל בהשוואה לכ-195 מיליון שקל ברבעון המקביל - ירידה של 35%. השינוי נובע מעלייה ב-NOI אל מול תקופה מקבילה אשתקד, מקיטון בהוצאות המימון עקב עליית מדד נמוכה יותר לעומת אשתקד, ובניכוי התאמת שווי הוגן גבוהה יותר שהייתה בתקופה המקבילה אשתקד. סך שווי הנדל"ן להשקעה (מניב ובהקמה) לסוף ספטמבר עמד על כ-19.5 מיליארד שקל, כששיעור התפוסה היה גבוה - 93.5%. ההון עצמי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב-8.72 מיליארד שקל, קצת פחות מ-8.77 מיליארד בסוף השנה. נכון למועד פרסום הדוח, לחברה יתרות מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של כ-570 מיליון שקל ומסגרות אשראי בלתי מנוצלות בסך של כ-1.1 מיליארד שקל. נכסי החברה אינם משועבדים (למעט נכסים בבעלות עם שותפים, כ-2% מסך השווי הכולל). החוב הפיננסי נטו לתאריך המאזן הינו כ-8.6 מיליארד ששקל, המהווה כ-44% מסך המאזן (בנטרול מזומנים ושווה מזומנים).   "אירועי ה-7 באוקטובר ומתקפת הטרור הרצחנית טלטלו את ישראל כולה ושינו את חיינו כפי שהכרנו אותם", הוסיף, שמעון אבודרהם, מנכ"ל אמות, "כקבוצת נדל"ן מניב מובילה במשק הישראלי, אנו מרגישים מחויבות עליונה לפעול בכל הכלים העומדים לרשותנו על מנת להעניק ללקוחותינו את התנאים הטובים ביותר כדי לשמור על פעילות מישקית, כלכלית ועסקית תקינה ככל שניתן וזאת כחלק מעוצמתו של העורף הישראלי. ליבנו עם משפחות הנופלים, הנרצחים והפצועים, אנו מחזקים את ידי כוחות הביטחון ומייחלים לשובם במהרה של החטופים.   "תקופת הדו"ח התאפיינה בהמשך צמיחה ב-NOI, ב-FFO וביתר הפרמטרים התפעוליים. במהלך הרבעון נמשכה ההתמתנות בפעילות העסקית במשק, אשר הוחרפה בעקבות תחילתה של מלחמת חרבות ברזל.  בתחום הנדל"ן המניב, משפיעה המלחמה לפי שעה בעיקר על תחום הנכסים המסחריים, כאשר ביתר תחומי הפעילות של החברה - בדגש על תחומי המשרדים והלוגסטיקה - הפעילות נמשכת כסדרה. להערכתנו פוטנציאל הפגיעה בפעילות המסחר לא מהותי ביחס לכלל הפעילות ואנו מעריכים כי  ה-NOI וה-FFO השנתיים יוותרו במסגרת התחזית.   "אמות הגיעה מוכנה לתקופה כשהיא במצב מצוין ובעלת איתנות פיננסית המאפשרת לה להמשיך ולפתח את עסקיה. גם בעת הזו, נמשיך לפעול באופן מושכל ואחראי להגדלת השקעותינו בתחום הנדל"ן המניב תוך ניצול הזדמנויות עסקיות".  

מה נאמר בשיחת המשקיעים?

נתון אחד משיחת המשקיעים שערכה היום החברה הדגיש המנכ"ל שמעון אבודרהם פעמיים: בשנה מאתגרת של ריביות גבוהות, ירידה בהשקעות במשק ומלחמה - אמות הצליחה לסיים בהתאם לתחזית המקורית. בשיחה, שבה נכחה גם יהודית זינגר, משנה למנכ"ל וסמנכ"ל כספים, הוא הדגיש כי "אנחנו בעיצומה של מלחמה שנכפתה עלינו. נשענים כרגע על הערכות שלא שלנו שהמלחמה תישאר בחזית אחת והעצימות היא מעל 300 אלף חיילי מילואים לעוד חודשיים שלושה. אם זה מה שיקרה, פוטנציאל הפגיעה באמות לא מהותי. מעריכים שה-NOI וה-FFO לשנה הזאת יהיו בטווח התחזית". "המאבק החברתי-פוליטי לא היה גורם מסייע השנה", הוסיף אבודרהם. "המלחמה שהחלה שבוע לאחר תאריך הדוח גורמת להאטה. אנחנו מבינים שלאנשים קשה היום לנהל משא ומתן ועוזרים להם. בשיעור התפוסה רשמנו ירידה רבעונית של 0.1%. התייעלנו תפעולית ושיפרנו הוצאות תפעוליות. עקפנו את היעדים". על מגזר התעסוקה אמר: "רואים את החוסן והתפוסות מלאות. הלקוחות הם חברות חזקות, שלא ממהרות להחזיר שטחים. כשמתפנים, יש ביקוש תמידי. במעגלים הרחבים יותר בתל אביב, קיימת התמתנות בביקושים, נמשכת הישיבה על הגדר. השפעות הלחימה על מגזר המשרדים זניחה". הוא ציין כי לולא המהפכה המשפטית, מצב הרוח הלאומי היה משתפר ודברים היו נראים אחרת. "הפדיונות היו יציבים והתפוסה כמעט מלאה. לגבי שכ"ד לאוקטובר - החלטנו על מתווה דחיית תשלומים . מי שנכנס וגויס למלחמה קיבל דחיה של כלל התשלומים. מי שספג פגיעה נמוכה ישלם כרגיל. לגבי השאר, ישלמו דמי הניהול חלקיים בלבד. אנחנו מעריכים את הירידה בפדיון הממוצע והפגיעה בו תהיה לא מהותית". "חווינו ברבעון השלישי ביקוש ער ליחידות של עד 2,000 מטר", הוא מוסיף. "באזורי ביקוש שכר הדירה בעליה. המחירים לשטחים של 10,000 מ"ר ומעלה הם סביב 40-45 שקלים, כתלות במרחק מאזורי הביקוש. אנחנו פועלים לקיצוץ 'הזנב הארוך' על ידי מכירת נכסים שלא במיקוד שלנו, שהוא בהקמת מרכזים ליד מרכזי תחבורה ומרכזים לוגיסטיים בצמוד לאזורי ביקוש". זינגר ציינה כי "אפשר לראות שסיימנו עם יתרות מזומן של 190 מליון שקל, גייסנו עוד 500 מיליון, היום אנחנו עם יתרה של 570 מיליון. יש לנו מסגרות אשראי לא מנוצלות של מעבר ל-1 מיליארד שקל. שיעור התפוסה הכולל נשאר גבוה ויציב - 93.5%. החוב הפיננסי ברוטו מתחילת השנה ירד ל-280 מיליון שקל, כתוצאה מפרעונות - ומתקזז בהפרשי הצמדה". לגבי מגדל המשרדים בחולון אמר אבודרהם: "הגענו לחולון עם שני משאים ומתנים שהגיעו להבשלה, פניתי אישית ללקוחות האלה. נמתין ונקווה שהמשק ייצא מהמלחמה מחוזק והשיווק יחזור להיות אפקטיבי". לגבי העובדה שהזכיר כי יממשו נכסים בהמשך אמר: "אנחנו לא כובלים את עצמנו ללוחות זמנים. יש לנו יעדים, 2-3 אחוז בשנה, הנכסים שיימכו הם בעיקר קטנים. היו פה כמה נכסים עם מיקוד בבריאות, מרכזי רפואה - נמכור מהסוג הזה". על השאלה האם קיימים עודפי שטחים במשרדים ענה: "אצלנו לא זיהינו עודפי שטחים. כשאנחנו מזהים אנחנו נכנסים פנימה כדי לסייע לדייר או לקחת ממנו את הנכס בחזרה ולהשכיר אותו. אני יכול לומר שיש לנו פעילות יזומה של סיסקו וקישור בין אנשים שפונו מבתיהם ללקוחות שלהם שיש להם שטחים פנויים. מי שצריך ויש לו מקום, התבקש לסייע. בעקבות הפעילות ניסינו להבין למי יש עוד שטחים פנויים ולא איתרנו כאלה".