איפקס קפיטל: אפסייד של 23% למניית סלע נדל"ן
מניית קרן הריט סלע נדל"ן סלע נדלן 1.65% עשויה לעלות ב-23.2% ממחיר של 7.63 שקל למחיר של 9.4 שקל, כך עולה מסקירה שמפרסם האנליסט נעם פינקו מאיפקס קפיטל מרקטס.
"החברה נסחרת בשווי שוק של כ-1.67 מיליארד שקל ובבעלותה נכסים בשווי של כ-5.15 מיליארד שקל רובם המוחלט נכסים מניבים והשאר זכויות בניה ומקדמות על חשבון נדל"ן. שיעור ההיוון משוקלל של נכסי החברה עומד על 6.78%", כותב פינקו. "בשנת 2021 השלימה רכישת נכסים בעלות של כ-345 מיליון שקל ובשנת 2022 חתמה על עסקאות בהיקף של קרוב ל-1.3 מיליארד שקל שאמורים להניב לחברה בעתיד NOI של כ-72 מיליון שקל (תשואה ממוצעת של 5.7%)".
הנכסים העיקריים
1. תחום המשרדים: קומות משרדים במגדל משה אביב ברמת גן בשטח של 26 אלף מ"ר בשווי של כחצי מיליארד שקל; 14.5 קומות במגדל פלטינום ברחוב הארבעה בשווי של 360 מיליון שקל; מגדל פז במתחם הבורסה ברמת גן בשווי של 330 מיליון שקל; בית הצבי בירושלים המושכר במלואו כמעט לבזק ולמשרדי ממשלה בשווי של 215 מיליון שקל ועוד.
2. תחום המסחר: מרכז חונים קונים בראשל"צ ששוויו נאמד ב-262 מיליון שקל; קניון לב הפסגה בירושלים ששויו נאמד בכ-227 מיליון שקל ועוד.
3. מתחמי הלוגיסטיקה הבולטים נמצאים בחולון, יבנה ואשדוד.
4. הנכס שעתיד להיות הנכס המרכזי של החברה הינו בית מאני בתל אביב. הנהלת בנק לאומי צפויה לעזוב לקראת סוף שנת 2023 (עם אופציה להארכה בשנה) והחברה תשאף להשכיר את הנכס במחיר של כ-180 שקל למ"ר (מחיר מאתגר מאוד לנוכח תנאי השוק) כך שיניב NOI של 32 מיליון שקל בשנה.
- תחילת סיקור: איפקס קפיטל מעניקים אפסייד של 14% למניבים ריט
- איפקס קפיטל מעלים המלצה לאדגר השקעות. קניה עם אפסייד של 31%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדברי פינקו, "בשנת 2023 הנכסים צפויים להניב NOI של כ-310-316 מיליון שקל. נכון לסוף הרבעון הראשון, מצבה הפיננסי של החברה הינו איתן, הכולל נגישות גבוהה לשוקי החוב וההון ושיעור מינוף של כ-56%. שיעור הריבית הממוצעת של החברה הינה 1.7% (צמוד) והמח"מ הינו קרוב ל-5 שנים. עלות החוב השולית של האג"ח במח"מ הארוך ביותר הינו פחות מ-3%, כמעט 4% מתחת לשיעור ההיוון המשוקלל של נכסי החברה".
תוצאות החברה ותחזית לשנת 2023
מודל הערכת השווי של פינקו
"לסיכום, סלע נדל"ן הינה מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל, בעלת נכסים מגוונים שהוכיחו את איכותם בתחומי המשרדים, המסחר והלוגיסטיקה ונהנים משיעורי תפוסה גבוהים מאוד כאשר ה-FFO בשנת 2023 יציג צמיחה נאה בזכות הרכישות שבוצעו בשנים האחרונות והעליה ב-NOI מנכסים זהים. על אף עליית התשואות של אגרות החוב, אלו עדיין נסחרות בתשואות סבירות, כאשר תשואת האג"ח הצמודה הארוכה של החברה נסחרת בתשואה של פחות-3%, כ-3.9% מתחת לשיעור ההיוון של נכסי החברה. גם נכסי החברה כמובן צמודים למדד ולכן ההשקעה בהם מהווה הגנה אינפלציונית. אנו מעריכים את נכסי החברה לפי השווי בספרים ומניחים הפחתה מסוימת בשווי הנכס הנרכש "בית מאני". אנו מעריכים את פעילותה השוטפת לפי מכפיל 10 על ה-FFO (כאשר במודל אנו מפחיתים FFO עתידי בשל עליית הריבית) ומגיעים למחיר יעד הגבוה בכ-23% ממחיר המניה בשוק. אנו משיקים , אם כן, סיקור למניית החברה בהמלצת תשואת יתר במחיר יעד של 9.4 שקל, המהווה ממוצע של 2 שיטות הערכת השווי", מסכם פינקו את דבריו.
- 3.משקיע מתוחכם 03/07/2023 22:28הגב לתגובה זוהקרן משלמת לחברת הניהול דמי ניהול לפי שווי נכסים. זה יוצא משמעותי באחוזים, ומן הראוי שההנהלה תפחית את דמי הניהול בשנה בה המניה קרסה....
- 2.אנונימי 03/07/2023 15:17הגב לתגובה זואכן חברה מעולה שמנוהלת נכון עם סל נכסים משובחים
- 1.משקיע 03/07/2023 13:02הגב לתגובה זומכיוון שנכסי החברה צמודיםצ למדד היא רושמת רווחי שיערוך ולכן אין כל הגיון להעלות את שיעור ההיוון ב -1% , גם התזרים וה -FFO עולים , אגב לפי תחזית FFO של 313 מיליון ש"ח , מכפיל ה -FFO עומד על 5.25 , שוב שמרנות יתר לקחת מכפיל 10. סלע זו קרן ריט מעולה וכרגע תשואת הדיבידנד עומדת על 7.3% , אחזקה לטווח הארוך.
הדמיית תחנת קסם. קרדיט: קסם אנרגיהמבטח שמיר תקים את תחנת הכח קסם במימון של כ-5 מיליארד שקל בהובלת הפועלים
היזמים קבוצת שמיר אנרגיה, קיבוץ גבעת השלושה, חזי קוגלר ואלון פולישוק וכלל ביטוח, חתמו על הסכמי מימון של החוב הבכיר; העסקה מבססת את קבוצת שמיר אנרגיה כיצרן אנרגיה פרטי משמעותי במשק החשמל הישראלי, בפרויקט שמוגדר על ידי הממשלה כ-"מיזם תשתיות חיוני"
מבטח שמיר מבטח שמיר 2.45% הודיעה כי חברת הבת המאוחדת קסם אנרגיה (שבה מחזיקה הקבוצה 42.4% באמצעות שמיר אנרגיה) חתמה על הסכמי מימון מקיפים מול בנק הפועלים להקמת תחנת הכוח החדשה במחלף קסם. מהדיווחים עולה כי היקף מסגרות האשראי מגיע לכ-1.1 מיליארד אירו וכ-300 מיליון שקל, למימון ההקמה, התפעול והתחזוקה של התחנה. הסגירה הפיננסית מהווה אבן דרך משמעותית בפרויקט שמוגדר על-ידי הממשלה כ"מיזם תשתית חיוני".
בנק הפועלים, שיוביל את המימון במסגרת סינדיקציה הכוללת את בנק מזרחי, הבנק
הבינלאומי ומיטב, ציין כי ההיקף הכולל של העסקה מגיע לכ־5 מיליארד שקל. במסגרת זו יעמיד הבנק כ־3 מיליארד שקל, כאשר שאר המימון יינתן במטבע אירו על ידי שותפיו לסינדיקציה. התחנה, שתוקם בצפון-מזרח מחלף קסם, תתבסס על טכנולוגיית מחזור משולב (מחז"מ) מתקדמת מתוצרת סימנס.
על פי הדיווחים, קסם תהיה התחנה היעילה ביותר בישראל, תתרום להפחתת פליטות מזהמות ותענה למצוקת ההיצע הצפויה במחצית השנייה של 2029, מועד יעד להפעלה מסחרית.
בהמשך להיתרי בנייה והסכמים לרכישת טורבינות גז וקיטור, קסם אנרגיה אף התקשרה בהסכמי תחזוקה ותפעול
ארוכי טווח. התחנה תעמוד לרשות מנהל המערכת ותתמוך בביקושים העולים באזור גוש דן והמרכז.
לפי דיווח מבטח שמיר, תקופות הפירעון יהיו רבעוניות (קרן וריבית) במהלך חיי הפרויקט. הריבית תהיה שילוב של ריבית קבועה על בסיס Euro Swap וריבית Euribor + מרווח של
2.3%-3.3%. הבטי המימון.
שמוליק ארבל, המשנה למנכ"ל וממונה על החטיבה העסקית בבנק הפועלים: "בנק הפועלים גאה להוביל את הסגירה הפיננסית של עסקת הקמת תחנת כוח קסם אנרגיה שהוגדרה על ידי הממשלה כחיונית למשק האנרגיה
ולהבטחת המשך הספקת החשמל במרכז הארץ. פרויקט הקמת תחנת הכוח קסם אנרגיה הינו פרויקט מרכזי בשוק האנרגיה העתידי שיבטיח רציפות אנרגטית למשק ומהווה נדבך באסטרטגיית הצמיחה של הכלכלה. העסקה המשמעותית ופורצת הדרך אורגנה על ידי סקטור מימון פרויקטים ותשתיות לאומיות בחטיבה
העסקית, בהובלתו של ליאור מנצר. אני רואה חשיבות רבה בהובלת תחום זה כחלק מאסטרטגיה רב שנתית לפיתוח התשתיות במשק, חיזוק תשתיות המדינה והוצאה לפועל של תוכניות הממשלה וצרכי המדינה, במיוחד בימים אלה."
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגארית זינקה 8.7%, פוםוום 14%; ת"א ביטוח זינק 2.5% - נעילה ירוקה בתל אביב
המדדים נעלו בטריטוריה חיובית, ת"א 35 סגר ב-3,540 נקודות כשעלה 0.97%, ת"א 90 התחזק גם הוא ב-0.69%.
בהסתכלות ענפית - מדד הבנקים קפץ 1.66% בעוד ת"א ביטוח זינק 2.55%. ת"א נדל"ן מחק את הירידות וסגר ביציבות סביב ה-0, ת"א נפט וגז היה החריג שירד היום 0.21% - מחזור המסחר ליום הראשון של השבוע הסתכם ב-1.414 מיליארד שקל.
ימים ספורים אחרי מסירת מערכת "חץ 3" לגרמנים, קנצלר גרמניה פרידריך מרץ נחת בישראל לביקור שיחזק את היחסים בין המדינות וידון בענייני השעה. בהתייחסות לזירה הבטחונית אמר נתניהו בנאומו לצד הקנצלר כי "השלב
הראשון בעסקה כמעט הסתיים. מקווים בקרוב לנוע לשלב השני שהוא הקשה יותר".
איך ייראה שוק האג"ח ב-2026? הכלכלנים מנתחים. התקציב שאושר בשישי מלמד על המשך גיוסי אג"ח בהיקפים נמוכים יחסית, אבל יותר מאשר בשנה שעברה. המדינה משתמשת במספר מקורות לתקציב - מסים זה העיקרי, וגם - גיוסי אגרות חוב בשוק. גיוסי האג"ח של המדינה הם חלק מההיצע הכולל בשוק החוב כשמולו יש ביקושים מאוד גדולים שמגיעים מההפרשות שלנו לפנסיה ולחסכונות בכלל. הביקוש וההיצע הם אלו שקובעים את המחיר-שער של אגרות החוב ובהתאמה את הריבית האפקטיבית, כשבנוסף גם הריבית של בנק ישראל והמגמה מכתיבים ומשפיעים על תשואות האג"ח.
- מדד ת"א 90 התחזק 1.4%; מדד הנדל"ן זינק 2.3%
- ת"א נפט וגז הוסיף 1.9%, הבנקים איבדו 0.8% - נעילה במגמה מעורבת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תקציב 2026 כולל יעד גירעון של 3.9 אחוזי תוצר, כ-88 מיליארד שקל, אבל לפי החישובים של כלכלני לידר הגירעון האפקטיבי עשוי להתקרב ל-4.4% כאשר לוקחים בחשבון תחזית צמיחה מתונה יותר והנחות שמרניות לגבי יישום החלטות האוצר. מאחר שהגירעון משקף את הפער בין ההוצאות להכנסות, המדינה חייבת לממן אותו באמצעות גיוס חוב חדש. לכך מתווסף פדיון קרן של אג"ח קיימות בהיקף כ-118 מיליארד שקל שמגיעות לסיום חייהן ב-2026. בסך הכול מדובר בצורך מימוני של כ-210 מיליארד שקל, סכום גבוה יותר מהשנים האחרונות ושמחייב הרחבה של היצע האג"ח שהמדינה תנפיק במהלך השנה - איך יראה שוק האג"ח הממשלתי ב-2026 ובאילו אפיקים כדאי להתמקד?
