איפקס קפיטל: אפסייד של 23% למניית סלע נדל"ן
מניית קרן הריט סלע נדל"ן סלע נדלן 1.15% עשויה לעלות ב-23.2% ממחיר של 7.63 שקל למחיר של 9.4 שקל, כך עולה מסקירה שמפרסם האנליסט נעם פינקו מאיפקס קפיטל מרקטס.
"החברה נסחרת בשווי שוק של כ-1.67 מיליארד שקל ובבעלותה נכסים בשווי של כ-5.15 מיליארד שקל רובם המוחלט נכסים מניבים והשאר זכויות בניה ומקדמות על חשבון נדל"ן. שיעור ההיוון משוקלל של נכסי החברה עומד על 6.78%", כותב פינקו. "בשנת 2021 השלימה רכישת נכסים בעלות של כ-345 מיליון שקל ובשנת 2022 חתמה על עסקאות בהיקף של קרוב ל-1.3 מיליארד שקל שאמורים להניב לחברה בעתיד NOI של כ-72 מיליון שקל (תשואה ממוצעת של 5.7%)".
הנכסים העיקריים
1. תחום המשרדים: קומות משרדים במגדל משה אביב ברמת גן בשטח של 26 אלף מ"ר בשווי של כחצי מיליארד שקל; 14.5 קומות במגדל פלטינום ברחוב הארבעה בשווי של 360 מיליון שקל; מגדל פז במתחם הבורסה ברמת גן בשווי של 330 מיליון שקל; בית הצבי בירושלים המושכר במלואו כמעט לבזק ולמשרדי ממשלה בשווי של 215 מיליון שקל ועוד.
2. תחום המסחר: מרכז חונים קונים בראשל"צ ששוויו נאמד ב-262 מיליון שקל; קניון לב הפסגה בירושלים ששויו נאמד בכ-227 מיליון שקל ועוד.
3. מתחמי הלוגיסטיקה הבולטים נמצאים בחולון, יבנה ואשדוד.
4. הנכס שעתיד להיות הנכס המרכזי של החברה הינו בית מאני בתל אביב. הנהלת בנק לאומי צפויה לעזוב לקראת סוף שנת 2023 (עם אופציה להארכה בשנה) והחברה תשאף להשכיר את הנכס במחיר של כ-180 שקל למ"ר (מחיר מאתגר מאוד לנוכח תנאי השוק) כך שיניב NOI של 32 מיליון שקל בשנה.
- תחילת סיקור: איפקס קפיטל מעניקים אפסייד של 14% למניבים ריט
- איפקס קפיטל מעלים המלצה לאדגר השקעות. קניה עם אפסייד של 31%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדברי פינקו, "בשנת 2023 הנכסים צפויים להניב NOI של כ-310-316 מיליון שקל. נכון לסוף הרבעון הראשון, מצבה הפיננסי של החברה הינו איתן, הכולל נגישות גבוהה לשוקי החוב וההון ושיעור מינוף של כ-56%. שיעור הריבית הממוצעת של החברה הינה 1.7% (צמוד) והמח"מ הינו קרוב ל-5 שנים. עלות החוב השולית של האג"ח במח"מ הארוך ביותר הינו פחות מ-3%, כמעט 4% מתחת לשיעור ההיוון המשוקלל של נכסי החברה".
תוצאות החברה ותחזית לשנת 2023
מודל הערכת השווי של פינקו
"לסיכום, סלע נדל"ן הינה מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל, בעלת נכסים מגוונים שהוכיחו את איכותם בתחומי המשרדים, המסחר והלוגיסטיקה ונהנים משיעורי תפוסה גבוהים מאוד כאשר ה-FFO בשנת 2023 יציג צמיחה נאה בזכות הרכישות שבוצעו בשנים האחרונות והעליה ב-NOI מנכסים זהים. על אף עליית התשואות של אגרות החוב, אלו עדיין נסחרות בתשואות סבירות, כאשר תשואת האג"ח הצמודה הארוכה של החברה נסחרת בתשואה של פחות-3%, כ-3.9% מתחת לשיעור ההיוון של נכסי החברה. גם נכסי החברה כמובן צמודים למדד ולכן ההשקעה בהם מהווה הגנה אינפלציונית. אנו מעריכים את נכסי החברה לפי השווי בספרים ומניחים הפחתה מסוימת בשווי הנכס הנרכש "בית מאני". אנו מעריכים את פעילותה השוטפת לפי מכפיל 10 על ה-FFO (כאשר במודל אנו מפחיתים FFO עתידי בשל עליית הריבית) ומגיעים למחיר יעד הגבוה בכ-23% ממחיר המניה בשוק. אנו משיקים , אם כן, סיקור למניית החברה בהמלצת תשואת יתר במחיר יעד של 9.4 שקל, המהווה ממוצע של 2 שיטות הערכת השווי", מסכם פינקו את דבריו.
- 3.משקיע מתוחכם 03/07/2023 22:28הגב לתגובה זוהקרן משלמת לחברת הניהול דמי ניהול לפי שווי נכסים. זה יוצא משמעותי באחוזים, ומן הראוי שההנהלה תפחית את דמי הניהול בשנה בה המניה קרסה....
- 2.אנונימי 03/07/2023 15:17הגב לתגובה זואכן חברה מעולה שמנוהלת נכון עם סל נכסים משובחים
- 1.משקיע 03/07/2023 13:02הגב לתגובה זומכיוון שנכסי החברה צמודיםצ למדד היא רושמת רווחי שיערוך ולכן אין כל הגיון להעלות את שיעור ההיוון ב -1% , גם התזרים וה -FFO עולים , אגב לפי תחזית FFO של 313 מיליון ש"ח , מכפיל ה -FFO עומד על 5.25 , שוב שמרנות יתר לקחת מכפיל 10. סלע זו קרן ריט מעולה וכרגע תשואת הדיבידנד עומדת על 7.3% , אחזקה לטווח הארוך.
בורסה, משקיעים (AI)להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009
הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P.
בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.
אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.
השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.
- בורסת תל אביב משיקה שלושה מדדים חדשים ומעדכנת את מדדי הדגל
- המחקרים שחושפים איך אפליקציות המסחר הורסות את תיק ההשקעות שלכם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?". כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות.
עופר ינאי חושב שהוא אילון מאסק - רוצה מניות ב-800 מיליון שקל
ינאי קצת מתבלבל, דורש חבילת הטבות מותנית של 800 מיליון שקל אם המניה תעלה פי 4 בשלוש שנים - מזכיר מישהו?
אין גבול לשיגעון הגדולות. ההצלחה גורמת לאנשים לחשוב שהם מעל הכל. עופר ינאי דורש שכר תיאורטי (בהינתן תרחישים מסוימים) של 800 מיליון שקל. אילון מאסק מנסה לקבל עכשיו 1 טריליון דולר תחת התניות מסוימות. ינאי מנסה להיות "מאסק הישראלי". קצת צניעות לא תזיק לו, אחרי הכל - ערך למשקיעים הוא לא ייצר. נופר היא מניה שלא סיפקה את הסחורה מאז ההנפקה לפני שש שנים. אלמלא זרימת הכסף מההנפקה והנפקות המשך שהיו מאז, לא ברור איפה נופר היתה. חוץ מזה, נופר היום היא סוג של פעילות מניבה עם פייפליין של ייזום. לא צריך מנכ"לים שהם אילון מאסק כדי לנהל אותה. כל מנהל סביר יעשה עבודה.
יש צד חיובי בשגעון הגדלות, וזה בלי ציניות - אנשים עם שגעון גדלות מצליחים יותר. הדרייב לגדלות מביא אותם לשם. תביטו על המצליחים הגדולים, רובם עם שגעון גדלות. מאסק כנראה מוביל את השיגעון.
מאסק לפחות דורש שכר על חדשנות טכנולוגית, על מהפכות עולמיות, על רובוטים שיהיו לכם בבתים, על רובוטקסי, על מכונית אוטונומית, על מה בדיוק ינאי דורש שכר? משהו התבלבל ומתבלבל לבעלי השליטה ולמנהלים - הם חושבים שהם מעל הכל ושמגיע להם הכל. ההצלחה ממכרת, בשביל זה יש מוסדיים. צריכים לעצור את הטירוף.
ינאי מכוון לחבילה של 800 מיליון שקל באם המניה תעלה פי 4 ב-3 שנים. אפשר להגיד - מענק גדול אבל התנאי מאוד משמעותי, אבל דמיינו מה זה יכול לעשות למוטיבציה של ינאי להרים את המניה. מניות, כולם יודעים, לא עולת רק בזכות ביצועים. חוץ מזה, גם אם המניה תעלה פי 4 ב-3 שנים, קחו את התשואה מאז ההנפקה ועוד 4 שנים, לא תקבלו משהו שמגיע עבורו - 800 מיליון שקל! השכר הכי גבוה מעולם למנכ"ל בבורסה המקומית, למעשה השכר השנתי הגבוה פי 4-5 מהשכר הכי גבוה שהי ה למנכ"ל בבורסה המקומית.
- ינאי רצה כדורסל אבל קיבל ניהול - לאן הולכת נופר אנרגיה?
- המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאחר שהמוסדיים בלמו את חבילת השכר החריגה של המנכ"ל המיועד עמי לנדאו שהחליט לא להגיע (המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה), נופר אנרג'י נופר אנרג'י 0% מציגה מתווה חדש, הפעם עבור עופר ינאי עצמו, בעל השליטה שהפך למנכ"ל הקבוע (עופר ינאי מינה את עצמו למנכ"ל הקבוע של נופר אנרגיה).
