קניון
צילום: תמר מצפי
דוח רווח והסבר

ההזדמנות הגדולה של מליסרון ומה תהיה המגמה במניה בשנה הקרובה?

למה התוצאות של מליסרון ב-2020 לא חשובות, מה גרם לחברה להגדיל את הרווחים בשנים האחרונות ומה האיום הגדול על החברה? וגם - סקר גולשים - האם מניית מליסרון היא קנייה? 
אבישי עובדיה | (7)

התוצאות הכספיות של מליסרון 2.23%  בשנת 2020 לא רלבנטיות למשקיעים. החברה שמחזיקה בקניונים ומשרדים בהיקף של 18.3 מיליארד שקל, סבלה מ-150 יום שבהם הקניונים היו סגורים. אין תנועה בחנויות, אין הכנסות לשוכרים, יש הפחתה בשכר הדירה. בהתאמה ההכנסות של מליסרון יורדות. אבל הקורונה בדרך החוצה, המשק נפתח, הציפיות הן לחזרה לקניונים. אולי זה לא ילך חלק. הפסימיים מדברים על מוטציות אחרות של הקורונה. אבל מה שידוע עכשיו הוא שהחיסונים תקפים למוטציות הקיימות וגם אם תגיע מוטציה עקשנית במיוחד, החיסונים צריכים לעבור "הסבה קלה" והם יתגברו על העקשנות הזו. אז בשורת ההכנסות, נראה לכאורה שמליסרון הגיעה אשתקד לתחתית ומכאן אפשר רק לעלות. זאת עוד לפני שמתייחסים לפרויקטים שבהקמה שצפויים להניב בהמשך שכר דירה נאה.

האנליסטים אופטימיים. קחו למשל דוח של שי ליפמן מווליו בייס שמספק אפסייד של 48% למניית מליסרון (שבינתיים עלתה בחמישי האחרון ב-4.8%), אבל החשש הגדול וההזדמנות הגדולה של מליסרון, עדיין לא מגולמים במחיר המניה לטוב ולרע.

 

ההזדמנות הגדולה

מליסרון בדומה לחברות נדל"ן מניב אחרות היא חברת נדל"ן בתחפושת. יותר מהכל היא חברה פיננסית. היא מגייסת חוב מהציבור בריבית מסוימת ומשקיעה בנכסים שמספקים לה תשואה. לפער הזה בין התשואה לבין הריבית על החוב קובעים מרווח – זה הרווח של החברה. זה אומר שככל שהתשואה גבוהה יותר הרווח גבוה יותר. זה גם אומר שככל שהריבית יורדת כך הרווח גדול יותר. זו עסקה פיננסית. בפועל, כפי שעולה מהנתונים של החברה, הגידול במרווח ותכל'ס הגידול ברווח של החברה על פני השנים נובע מהירידה בריבית. זה לא נתפס, אבל הנתונים נכונים – מעלויות גיוס של 4%-5% לפני עשור, ירדה עלות הגיוס ל-0.5%. התשואה מהנכסים דווקא ירדה בכ-0.5%.

 

המרווח לפני כעשור היה 2%-3%. היום (תחת מימון חדש)  הוא 6.5% -  פי 2-3. פי 2-3 במרווחים זה פי 2-3 ברווחים. אבל החברה גדלה ולכן הרווח האבסולוטי גדל עוד יותר. אגב, בעשור האחרון מניית החברה עלתה פי 3.5, כשהרווחים עלו יותר.

אבל יש כאן הסתייגות אחת חשובה – נכון להיום המרווח בין שיעור התשואה לריבית הוא 4.6% (ולא 6.5%). עלויות המימון של החברה בגיוסים חדשים הן 0.5%, אבל יש לה גם חוב ישן כך שהממוצע הוא עלות חוב של 2.38%. זה אומר שאפקטיבית המרווח הוא לא 6.5%, אלא 4.5% - גם מרווח מכובד שמבטא שיפור מרשים לפני עשור וגם הסבר לזינוק המשמעותי ברווח (שיפור במרווחים לצד גידול בפעילות). אלא שאם נעצור ונתייחס לעתיד, ונקבע שמה שאנחנו רואים זה מה שיהיה, כי אף אחד לא יודע אחרת, הרי שהמרווחים ימשיכו לעלות! מיחזורי החוב של מליסרון יהיו בריביות נמוכות, אפילו אפסיות, והמרווח יגיע ל-6.5%. במילים אחרות, תחת ההנחות האלו "מובטחת" למליסרון צמיחה ברווחים. לא בזכות הנדל"ן, בזכות המימון – זו כאמור חברה פיננסית. זו ההזדמנות, והנה האיום:

 

האיום הגדול

מליסרון אומנם הצליחה לגוון את עסקיה (וצפויה להמשיך בגיוון), כשנתח הקניונים בסך הנכסים שלה יורד ובמקביל עולה תחום המשרדים. הגיוון-פיזור חשוב להקטנת הסיכון, ועדיין תחום הקניונים הוא המרכזי אצלה ולגביו יש שאלה אחת חשובה שאין לה תשובה – איך תשפיע הקורונה על רכישות הציבור הישראלי דרך האינטרנט? האיום הגדול באמת של מליסרון הוא רכישות דרך האינטרנט. האיום הזה קיים כבר כמה שנים טובות. לפעמים הוא צף לתודעה ומוריד את המניה, ולרוב הוא נמצא שם, אבל "בקטנה". מליסרון מודעת לו ומטפלת בו – מרכזי הקניות והקניונים משנים את תמהיל החנויות – יותר פנאי ובילויים, ועכשיו, אחרי שכולם היו סגורים שנה, צפויים חודשים מאוד טובים לתחום הפנאי והבילויים. אבל השאלה הגדולה היא לגבי חנויות בקניונים – האם הרכישות באינטרנט גם על רקע הקורונה, יצברו תאוצה ובהתאמה האם החנויות בקניונים ייפגעו. אם כן, זה יחלחל גם לדוחות של מליסרון.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

זה האיום הגדול, אבל האמת היא שכשמסתכלים על זה מלמעלה, מבינים שגם אם תהיה פגיעה ושכר הדירה יירד, עדיין מה שייקבע יותר מכל את התוצאות של מליסרון ואת כיוון המניה זו הריבית במשק שתקבע את הריבית בגיוסים שלה. בשורה התחתונה – עלות גיוס החוב היא הדבר הכי חשוב כרגע בדוחות של מליסרון.

      

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    אור 10/08/2021 12:51
    הגב לתגובה זו
    החברה ממונפת בצורה מוגזמת, השיטה להכניס רווחים מחוב מביאה לצרות כשהדברים מסתבכים
  • 6.
    אנונימי 14/03/2021 22:33
    הגב לתגובה זו
    האינפלציה עולה הריבית תעלה. השוכרים ישלמו פחות כי ימכרו פחות. המרווח יצטמצם והרווח יחתך. בנוסף הביקוש למשרדים לאחר הקורונה לא יהיה מה שהיה לפני. אולי עליות בטווח הקרוב אבל לטווח הארוך סכנה אמיתית
  • 5.
    שומר כספו-ירחק! (ל"ת)
    משה 14/03/2021 18:19
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אלי 14/03/2021 11:10
    הגב לתגובה זו
    לפי ההגדרה הזאת גם ענפים אחרים הם פיננסיים. הרווחים תלןיים במרווח בין ריבית הגיוס לתשואה. למשל חברות ליסינג , תחנות כח ירוקות ועוד.
  • 3.
    ריבית 14/03/2021 09:34
    הגב לתגובה זו
    כשתבוא הריבית המניות נדל"ן האלה ירדו כמו ברד בגודל כדורי טניס.כבר עכשיו האגחים צונחים והתשואות עולות משמע הריביצ מתחילה לצבור תאוצה.החיגה נמשכת עד שהיא מתפוצצת?
  • 2.
    ניתוח נכון (ל"ת)
    דוד 14/03/2021 09:09
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    צריכות לעלות גם (ל"ת)
    גזית גלוב ואלוני חץ 14/03/2021 08:57
    הגב לתגובה זו
בורסה, משקיעים (AI)בורסה, משקיעים (AI)

להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה

על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009

מנדי הניג |

הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P. 

בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר  מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.   

אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.  

השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.

כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד  "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?".  כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות. 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נור קופצת 16%, חלל תקשורת יורדת 4%; מגמה חיובית בבורסה

המשקיעים מגיבים להתפתחויות מעבר לים, בשילוב עם הארביטרז' החיובי כאשר המדדים פתחו בעליות; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל

מערכת ביזפורטל |

עליות של עד 1.1% בבורסה ברקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות.

עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת החשקניות בתחום, גם החברות הישראליות. הרחבה: שר האוצר האמריקאי: ארה"ב וסין הגיעו למסגרת הסכם סחר - הפרטים יידונו בפסגה בין טראמפ לשי  

חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.


אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.

עוד בהקשר הריבית זה שוק התעסוקה. הנתונים מצביעים על ירידה של 7.2% לעומת אוגוסט, בעיקר בקרב נשים וצעירים כשהשיפור נזקף לחזרת מפוטרי הקיץ לעבודה ומההכרה בזכאות לחל"ת ממבצע "עם כלביא"; אבל בשירות התעסוקה מזהירים: חזרת המילואימניקים עלולה לשנות את המגמה. שוק העבודה מאפשר לבנק ישראל עוד מרווח תמרון מספר דורשי העבודה ירד בספטמבר ב-7.2% - בעיקר בקרב נשים וחרדים