1.5 מיליארד שקל: תדהר ומבנים זכו במכרז דיירים במבשרת

בעלי הדירות במתחם הראל במבשרת ציון בחרו בתדהר ובקבוצת מבנים להוביל פרויקט התחדשות בהיקף מוערך של כ-1.5 מיליארד שקל, אחרי מכרז שנמשך כחצי שנה ומשך אליו למעלה מ-40 חברות. במתחם עצמו ייהרסו 102 דירות קיימות ברחובות מבוא ערמון ומבוא אגוז, ובמקומן ייבנו כ-350 דירות חדשות בתכנון מעוז פרייס אדריכלים.

למה כולם רצו דווקא את הפרויקט הזה

מבשרת ציון יושבת על שילוב שמעט מקומות מחזיקים בו יחד, קרבה לירושלים, נגישות לצירי תנועה מרכזיים וסביבה נופית, וזה בדיוק מה שהופך את המיקום לחלק גדול מהסיפור. כשבאזור כזה היצע הבנייה החדשה מצומצם, פרויקט התחדשות הופך מהר מאוד לאחד המקומות היחידים שבהם אפשר לייצר כמות דירות חדשה בהיקף משמעותי.

הפרויקט כאן מתוכנן כבינוי נמוך יחסית לעולם ההתחדשות העירונית, בהתאם להנחיות המקומיות ולדנ”א של היישוב. מבחינת תמחור ותכנון, זה מחייב את היזם לעבוד יותר "מדויק" במספרים, כי כשלא עולים לגובה חריג, יש פחות מרחב לשחק עם עודף יחידות שמכסה על עלויות.

עלויות המימון עדיין יושבות חזק בתמחור, והזמן עד לקבלת היתרים והבשלה סטטוטורית הפך לפרמטר שמכריע מי בכלל מסוגל לקחת פרויקט כזה עד הסוף. לכן במכרזים מהסוג הזה הדיירים מסתכלים יותר ויותר על יכולת ביצוע, ניהול תהליך, ערבויות ושירות, ולא רק על מספרים על הנייר.

• ראש בראש רמי לוי מול איתן יוחננוף
• שוק העבודה מתאושש: צפי גיוס העובדים מזנק ב-25%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההתחדשות סביב ירושלים תופסת קצב, והמשמעות היא תחרות על ודאות

הזכייה במבשרת משתלבת במגמה רחבה יותר של התחדשות עירונית בירושלים וביישובים שסביבה. מבחינת החברות, זה לא עוד פרויקט נקודתי, אלא חלק מבניית צבר עבודה שמפוזר גיאוגרפית אבל נשען על אותו מנגנון, התנהלות מול בעלי דירות, תכנון, קידום סטטוטורי והגעה לביצוע בפועל.

במקביל, ככל שהתחדשות עירונית הופכת לציר המרכזי להגדלת היצע באזורי ביקוש, היא הופכת גם לתלויה יותר בהחלטות של הרשויות וביכולת שלהן להחזיק מדיניות עקבית. אותו פרויקט יכול להתקדם מהר יחסית כשיש ודאות תכנונית, או להימרח כשיש שינויי הנחיות, עומסים בוועדות ותלות בתשתיות משלימות.

• רף ה-3 מיליון דירות נחצה - מפת הדיור עדיין לא שוויונית
• כמה מרוויחים היזמים בהתחדשות עירונית ולמה השמאי הממשלתי מגדיר רווחיות מינימלית?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• רוכשי דירות במבצעי מימון מתחרטים - 1,300 ביטולים; האוצר:...

התחדשות עירונית היא מהלך של שנים, ולכן החברות בוחנות מראש איך ייראו המימון, עלויות הביצוע והביקוש ביום שהדירות ייצאו לשיווק. סביב ירושלים הביקוש לרוב יציב, אבל גם כאן הקונים נהיו זהירים יותר ומתקדמים בעיקר כשיש ודאות במחיר, במפרט ובלוחות הזמנים. בסוף, בפרויקטים כאלה לא מנצחים רק עם מספר יחידות, אלא עם ניהול שמחזיק את הדרך בלי חריגות ובלי עיכובים שמפוררים את הכדאיות.

עוד פרויקטים בצבר והמספרים שמציירים את התמונה

מתחם הראל נכנס לצבר רחב של אלפי יחידות דיור שהחברות מקדמות יחד, וזה מתחבר לזה ששחקנים גדולים בונים רצף פרויקטים ולא נשענים על עסקה אחת. בין הפרויקטים שהוזכרו נמצאים שני מתחמים נוספים שהגיעו לאחרונה לרוב דרוש, ברחוב בן זכאי בירושלים וברחוב אנה פרנק בבת ים.

בפרויקט בן זכאי בירושלים מתוכננת הריסה של 318 דירות ישנות ובנייה של מעל 1,000 יחידות דיור חדשות. בפרויקט אנה פרנק בבת ים מדובר בהריסה של 144 דירות ישנות ובנייה של 512 דירות חדשות.

במבשרת עצמה, תדהר ומבנים מתכוונות לקדם את הפרויקט כשותפות, עם שילוב יכולות תכנון וביצוע ומעטפת שירות לדיירים לאורך הדרך. כחלק מזה צוין כי תדהר תשלב את מודל השירות שלה, כולל 10 שנות אחריות.

עמי פליישר, משנה למנכ"ל תדהר ייזום וסמנכ"ל יזמות מגורים בקבוצת תדהר אומר כי "אנו רואים בשנה האחרונה מכרזים רבים בהן מתמודדות עשרות חברות מהטובות בענף. בכל הצעה אנו מבצעים בדיקות מעמיקות ומגישים את ההצעה המיטבית לבעלי הדירות, שתייצר להן ערך גבוה, אך גם ריאלית ובעלת סיכויי מימוש גבוהים. בעלי הדירות יודעים לבחון ולהשוות הצעות ולשמחתנו הם מזהים את הערך הרב שאנו מביאים בשילוב ניסיון בתכנון וביצוע, ניסיון מוכח במימוש פרויקטי התחדשות עירונית וחוסן כלכלי שמאפשר לקדם פרויקטים גם בתקופות מאתגרות. העובדה שאנו חברת הנדל"ן היחידה שמעניקה 10 שנות אחריות, יחד עם מערך השירות הייחודי שלנו, מעניקה לבעלי הדירות ביטחון שהפרויקט ייצא לפועל ושהם יקבלו את התמורה המיטבית במסגרת העסקה."

יוסי לחם, מנכ״ל משותף, קבוצת מבנים התחדשות עירונית אומר כי ״ראשית אני רוצה להודות לבעלי הדירות המקסימים על הבחירה והאמון בנו, אנו מבטיחים להצדיק את האמון הזה. מדובר באחד המקומות היפים והמבוקשים בישראל, ממש פנינה נדל״נית בטבע, לא פלא שכל כך הרבה חברות מהמובילות במשק התמודדו כאן על הפרויקט. דרך הפעולה שלנו יחד עם בעלי דירות מגדילה מאוד את הסיכוי למימוש מהיר ואיכותי של הפרוייקטים בהם אנו נבחרים. אנחנו תמיד זוכרים שהדיירים הם בעלי הקרקע והשותפים שלנו ואנחנו תמיד דואגים שהשותפים שלנו יהיו מרוצים".