אושרה העלאת שכירות לחנות בדיירות מוגנת - אחרי 36 שנה

בין הפינות הוותיקות של שכונת הדר הכרמל בחיפה עומדת חנות קטנה שנראית כמו הרבה חנויות בעיר: עסק שמתקיים לאורך שנים, עם מחסן ושירותים, חלק מבניין ותיק שנבנה עוד כשהשכונה היתה מרכז מסחרי תוסס. אבל מאחורי הדלת הזאת הסתתרה מציאות חריגה במיוחד - חנות שהושכרה עוד ב-1989 בדיירות מוגנת, ושילמה במשך עשרות שנים שכר דירה לפי אותו סכום בסיסי: 325 דולר בחודש, כשהצדדים מוסיפים את ההערה הברורה במסמך נלווה: "סכום דמי השכירות כפי שנקבע בחוזה השכירות לא ישתנה".

במשך השנים זה נשמע כמעט כמו נוסטלגיה משפטית. אבל בשוק הנדל"ן של 2025-2024, עם עליות מחירים, שינויי שוק ושוכרים שממשיכים לשלם סכומים נמוכים יחסית לעסק מסחרי, מתברר שהנוסטלגיה הזאת יכולה להפוך גם למחלוקת קשה, בייחוד כשהנכס נמכר לבעלים חדשים. וזה בדיוק מה שקרה כאן: הבניין נמכר, הבעלים החדשים נכנסו לתמונה, והם לא הסתפקו במה שהיה תמיד כך. התביעה שהתבררה בבית הדין לשכירות בחיפה עסקה בשאלה מרכזית אחת: האם אחרי 36 שנה שבהן שכר הדירה נשאר קבוע בהתאם להסכם ההיסטורי, אפשר לשנות אותו כעת וליישם את מנגנוני העדכון הקבועים בחוק הגנת הדייר? התשובה של השופטת סיגלית מצא היתה חד משמעית, כן.

החנות המדוברת נמצאת בקומת הקרקע של בניין ברחוב החלוץ 20 פינת ברוולד 8 בחיפה. מדובר בחנות שכוללת גם שירותים ומחסן. השוכרים - הנתבעים - מחזיקים בה כדיירים מוגנים מכוח הסכמים שנחתמו בקיץ 1989. לפי פסק הדין, ב-21 ביוני 1989 הם התקשרו בהסכם להעברת דיירות מוגנת, ובמסגרתו שילמו לדיירים היוצאים 45 אלף דולר. בנוסף, הם התחייבו לשלם לבעל הבית את חלקו בדמי המפתח בהתאם לחוק. בהמשך הם חתמו גם עם בעלי הנכס דאז, פואד ופרחאד איראני, על הסכם שכירות מוגנת, שבו נקבע שכר דירה של 325 דולר לחודש, שישולם בשקלים אחת לחצי שנה מראש. ואולם ההסכם לא הסתפק בזה. נלווה לו מסמך של תנאים מיוחדים, שבו הופיעה השורה שנהפכה למוקד הסכסוך: "סכום דמי השכירות כפי שנקבע בחוזה השכירות לא ישתנה". בפועל, לאורך השנים, השוכרים שילמו את אותו הסכום הבסיסי – 325 דולר, "כערכם מעת לעת". פסק הדין מציין כי ב-2024 הסכום הגיע ל-1,035 שקל לחודש. כלומר גם בלי להתווכח על התיאוריה המשפטית, המספרים הראו עד כמה מדובר בשכר דירה נמוך יחסית לנכס מסחרי, בייחוד כשההשוואה היא לשוק החופשי.

בתחילת 2024 מסרו לבעלים הקודמים 12 צ’קים לכל 2024

המהפך החל כשהנכס החליף ידיים. ב-6 באוקטובר 2024 נרשמו זכויות הבעלים החדשים בחלקה. זמן קצר לאחר מכן, במכתב מה-7 בנובמבר 2024 הודיעו הבעלים החדשים לשוכרים כי רכשו את הבניין, וכי ברצונם לחתום על הסכמי שכירות חדשים ומעודכנים, תוך שהם מציינים כי לפי בדיקתם דמי השכירות "העדכניים עומדים על כ-10,000 שקל לחודש". השוכרים לא נשארו חייבים. הם השיבו במכתב כי מדובר בדיירות מוגנת, ושכר הדירה של 2024 הגיע ל-1,035 שקל לחודש, ואף ציינו כי בתחילת השנה מסרו לבעלים הקודמים 12 צ’קים לכל 2024. לאחר חילופי מכתבים נוספים, הבעלים החדשים דרשו בפברואר 2025 סכומים אחרים - לא 10,000 שקל, אלא שכר דירה לפי התקרה הקבועה בחוק הגנת הדייר ובהתאם לתוספות החוקיות: 2,780.37 שקל החל מספטמבר 2024 ו-2,875.74 שקל מינואר 2025, וכן דרשו דמי שירותים. השוכרים דחו את הדרישה, וההליך הגיע לבית הדין.

• המלך צ'רלס או סבתא - למי שייכת הדירה?
• כך ניצחו דיירים מוגנים את יזמיות הנדל"ן בנווה צדק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כאן מתחילה המחלוקת המשפטית העמוקה, שנראית לכאורה יבשה, אך בפועל נוגעת בלב השאלה מה שווה הסכם כשהוא פוגש את המציאות אחרי עשרות שנים. מצד אחד עמדו הבעלים החדשים, וטענו כי גם אם היתה הסכמה היסטורית בין הצדדים, אין זה סביר לקבע שכר דירה לצמיתות. הם ביקשו לפרש את הביטוי "לא ישתנה" כך שיחול רק על תקופת ההסכם המקורית, ולא לנצח. הם הדגישו כי חוק הגנת הדייר עצמו כולל מנגנונים שמאפשרים התאמה, וכי המגמה בפסיקה היא לצמצם את ההגנות על דיירי בתי עסק ולהימנע מפגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין של בעל הבית.

מהעבר השני עמדו השוכרים, שטענו שההסכם ברור ולא דורש פרשנות: הצדדים הסכימו ששכר הדירה לא ישתנה, וכך נהגו במשך 36 שנה. לטענתם, העובדה שבמשך כל השנים הבעלים לא דרשו עדכון לפי מנגנוני החוק מעידה על ויתור מודע על האפשרות להעלות את שכר הדירה. הם גם טענו שהרוכש החדש "נכנס לנעלי הבעלים המקורי", ולכן מחויב למנגנון ההיסטורי ולא יכול לפתוח הכל מחדש.

השופטת מצא ניגשה להכרעה בדרך יסודית, שמתחילה בקריאת המנגנון המשפטי של החוק. היא מזכירה כי חוק הגנת הדייר נתן עדיפות להסכמות בין הצדדים בנוגע לשכר דירה, בייחוד בבתי עסק, והדבר משתקף בסעיפים שונים בחוק. בתוך פסק הדין היא מצטטת בהרחבה מתוך הפסיקה, כולל הקביעה שדווקא בשל היסוד הכפייתי של יחסי השכירות המוגנת, יש לתת מקום להסכמות, אך לצד זאת יש מגמה ברורה לחייב דיירים בבתי עסק לשלם דמי שכירות "ריאליים ולא בדמי שכירות ארכאיים, נומינליים". אלא שהמפתח להכרעה לא נמצא רק במגמה הכללית, אלא בשאלה האם בית הדין בכלל מוסמך לשנות דמי שכירות שהוסכמו בין הצדדים. 

• אב ביקש לסגור את התיק - אבל רק אם יבטלו את המזונות
• חייב מס של 34 מיליון על עסקה שלא היתה - האם ישלם?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• דירות בכיכר המדינה, פנטהאוז בראשון, מרצדס, יהלומים, ומזומנים...

אם מתקיימות נסיבות שמצדיקות שינוי - בית הדין יכול להתערב

כאן מגיע אחד המשפטים החשובים בפסק הדין: השופטת קובעת כי הסכם שמקבע דמי שכירות ללא הגבלת זמן, דינו מבחינה משפטית כמעין פסק דין שקבע את דמי השכירות, ולכן ניתן לשנות אותו לפי התנאים שבסעיף 57 לחוק הגנת הדייר. כלומר גם אם הצדדים כתבו "לא ישתנה", זה לא סוף פסוק. אם מתקיימות נסיבות שמצדיקות שינוי - בית הדין יכול להתערב. בפועל, השופטת מצא קבעה כי אין סיבה להבחין בין מקרה שבו ההסכם נקבע ללא הגבלת זמן לבין מקרה שבו ההסכם קובע מפורשות שדמי השכירות לא ישתנו. בשני המצבים, האפשרות לפנות לבית הדין מתיישבת עם המגמה לצמצום הפגיעה בקניין בעל הבית. ואז מגיע הנתון שמבליט את חריגות המקרה - זו הנקודה שאתה ביקשת להדגיש: חלפו 36 שנה מאז שנקבעו דמי השכירות. השופטת קבעה כי עצם חלוף הזמן הזה הוא שינוי נתונים משמעותי, ודי בכך כדי להצדיק עדכון. היא קבעה כי הפער בין שכר הדירה ההיסטורי לבין דמי השכירות המרביים לאחר תוספות החוק, "כדי לעמוד בנטל ההוכחה בכל הנוגע לשינוי הנסיבות".

בסופו של דבר, השופטת קיבלה את התביעה ברכיב המרכזי וקבעה כי השוכרים ישלמו דמי שכירות מעודכנים, לא לפי 10,000 שקל שביקשו התובעים בתחילה, אלא לפי התקרה החוקית שחושבה במסגרת התביעה. היא קבעה כי הבעלים החדשים זכאים לשכר דירה בסכום של 2,780.37 שקל לחודש החל מ-1 בנובמבר 2024, וכן לסך 2,875.74 שקל החל מ-1 בינואר 2025. השופטת לא קיבלה את דרישת הבעלים החדשים להחלה מלאה רטרואקטיבית ממועד הרכישה בספטמבר 2024, וקבעה שהמועד יהיה 1 בנובמבר 2024, אחרי שפנו לשוכרים בסמוך לרכישה והודיעו על רצונם להסדיר את שכר הדירה.

לעומת זאת, הבעלים החדשים לא ניצחו בכל החזיתות. הם ביקשו גם לחייב את הדיירים בדמי שירותים חודשיים בסכום של 166.45 שקל, בהתאם לתקנות. אלא שבית הדין קבע כי חיוב כזה מחייב הוכחה שהשירותים אכן ניתנים בפועל על ידי בעל הבית, ובמקרה הזה התובעים לא הציגו ראיות להוצאות או לשירותים שניתנו. השוכרים טענו שהם לא מקבלים שירותים, אין להם גישה לחדר מדרגות או לחצר, ושירותי המים והביוב ניתנים על ידי מי כרמל. השופטת קיבלה את העמדה הזו ודחתה את רכיב דמי השירותים. בקטע הסיום של פסק הדין נקבע כי התביעה מתקבלת ברובה, השוכרים יחויבו בדמי השכירות המעודכנים בניכוי הסכומים שכבר שולמו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, וכן יישאו בהוצאות משפט בסכום 278 שקל ושכר טרחת עורך דין בסכום של 10,000 שקל.

אם כתוב בחוזה "דמי השכירות לא ישתנו", איך בכלל אפשר להעלות אותם?
זאת בדיוק היתה הטענה המרכזית של השוכרים, והיא נשמעת הגיונית לגמרי. אבל בית הדין הסביר שכשמדובר בהסכם שקובע מחיר בלי הגבלת זמן, המשפט מתייחס אליו כאילו מדובר בפסק דין שקבע את דמי השכירות, ואז החוק מאפשר לשנות אותו במקרים מסוימים. כלומר זה לא שההסכם נמחק, אלא שיש דרך חוקית לפתוח אותו מחדש, בייחוד כשהמציאות השתנתה מאוד לאורך השנים.

אז בעצם אין דבר כזה מחיר קבוע לנצח בדיירות מוגנת?
לפחות במקרה של בתי עסק, זה ממש הכיוון. בית הדין לא אמר שאין תוקף להסכמות בין הצדדים, אבל הוא כן קבע שלא הגיוני לקבע סכום לנצח, בלי אפשרות להתייחס לשינויי זמן, כסף ושוק. מבחינת השופטת, עצם זה שהסכם נחתם לפני 36 שנה והוא עדיין משפיע היום, זה כבר שינוי נסיבות שמצדיק התערבות.

למה דווקא 36 שנה זה כזה אירוע בבית המשפט?
מכיוון שזה לא עוד כמה שנים של ויכוח על הצמדה. זה פער זמן שמכניס לתמונה עולם אחר לגמרי - כסף אחר, שוק אחר, רחוב אחר, וגם תפישה משפטית אחרת. בפסק הדין הזה הודגש שמשך הזמן עצמו יכול להיות נתון שמצדיק עדכון, וזה הופך את המקרה לחריג ומעניין: לא מדובר בהעלאה קטנה אחרי תקופה קצרה, אלא בשינוי ראשון אחרי עשרות שנים.

הבעלים החדשים ביקשו בהתחלה 10,000 שקל לחודש. אז למה הם קיבלו רק בערך 2,800 שקל?
משום שגם כשהשופטת השתכנעה שיש הצדקה לעדכן, היא לא קפצה למחירי השוק החופשי. בדיירות מוגנת של בתי עסק עדיין קיימת תקרת מקסימום בחוק, ולכן בית הדין לא יכול לפסוק סכום שחורג מהתקרה הזאת. התוצאה היא שהבעלים החדשים אמנם הצליחו לשבור את הקיבעון של 325 דולר לנצח, אבל לא קיבלו את מה שהם חשבו שנכס כזה יכול להכניס בשוק רגיל.

מה שינה את המשחק פה - החוק או זה שהנכס נמכר?
שני הדברים ביחד. המכירה היא מה שיצר את העימות בפועל, כי הבעלים החדשים לא היו מוכנים להמשיך עם אותו מחיר היסטורי. אבל המפתח המשפטי היה החוק, ובעיקר הסעיפים שמאפשרים לבית הדין להתערב כשיש שינוי נסיבות או שינוי בתקרת דמי השכירות. זה אומר שגם אם הבעלים לא היו מתחלפים, תיאורטית אותה מחלוקת היתה יכולה להתפוצץ מתישהו, אבל ברור שהמעבר לבעלים חדשים האיץ את זה באופן משמעותי.

אם הבעלים הקודמים לא דרשו העלאה במשך שנים, זה לא אומר שהם ויתרו על זה?
זו היתה אחת הטענות של השוכרים: "כולם חיו עם זה 36 שנה, אז עכשיו אתם באים לשנות?". אבל לפי ההכרעה כאן, בית הדין לא קיבל את הרעיון שהעובדה שלא דרשו בעבר סוגרת את הדלת לתמיד. להפך, בגלל שמדובר בהסכם היסטורי ארוך מאוד, לבית הדין יש סמכות להתערב בכל זאת.

אם אני שוכר מוגן של חנות, והנכס נמכר, אני אמור לחשוש שיעלו לי את השכירות מיד?
לא בהכרח מיד, ולא תמיד. אבל פסק הדין הזה כן מחדד משהו: בעלים חדשים לא חייבים לקבל בהכנעה מחיר ישן שנקבע לפני עשרות שנים. אם יש פער גדול בין מה שמשולם לבין התקרה החוקית, ואם חלף זמן רב מאוד מאז שנקבעו דמי השכירות, יש סיכוי טוב שבית הדין יאמר שיש הצדקה לעדכן.

אז דיירות מוגנת בעסק זה בעצם "דיירות מוגנת אבל פחות"?
אפשר להגיד שבבתי עסק יש מגמה ברורה לצמצם את ההגנה, בעיקר כדי לא לפגוע יותר מדי בזכות הקניין של בעל הבית. זה לא אומר שאין דיירות מוגנת, אבל זה כן אומר שהמערכת סובלנית פחות למצבים שבהם עסק משלם סכום שנחשב ארכאי, נומינלי ולא ריאלי.

למה בית הדין לא חייב את השוכרים גם בדמי שירותים, אם זה מופיע בחוק ובתקנות?
מפני שלפי הפסיקה, כדי לחייב דייר בדמי שירותים צריך להראות שבעל הבית באמת נתן שירותים בפועל. במקרה הזה הבעלים החדשים לא הביאו ראיות להוצאות שלהם או לשירותים שהם מספקים, ובמקביל השוכרים טענו שאין להם גישה לחצר או לחדר מדרגות ושמערכת המים והביוב מנוהלת בכלל על ידי תאגיד המים. לכן בית הדין קבע שאין בסיס לחיוב הזה.

למה השופטת קבעה שההעלאה תהיה רק מ-1 בנובמבר 2024, ולא מהיום שהבעלים קנו את הנכס?
מכיוון שאף שהתובעים רצו ללכת אחורה למועד הרכישה, בית הדין בחר במועד שנראה הוגן יותר לפי נסיבות המקרה, אחרי שהתובעים פנו לשוכרים והודיעו להם שהם רוצים להסדיר מחדש את שכר הדירה. זה בעצם מסר: גם אם יש זכות לעדכון, עדיין צריך להתנהל בצורה סבירה, ולא להפתיע בדיעבד.

אם ההסכם המקורי היה לשנה אחת בלבד (1990-1989), איך זה המשיך כל החיים?
זו אחת ההפתעות הגדולות למי שלא מכיר דיירות מוגנת: גם אם ההסכם החוזי נגמר, חוק הגנת הדייר קובע שתנאי השכירות ממשיכים לחול לאחר תום התקופה, אלא אם שונו בהסכם חדש או לפי החוק. כלומר השנה ההיא נהפכה בפועל לבסיס למערכת יחסים של עשרות שנים קדימה.

האם השוכרים יכולים לערער ולהחזיר את השכירות ל-325 דולר?
אפשר להגיש ערעור על פסק דין, אבל השאלה אם הוא יתקבל תלויה בסיכויי ההצלחה ובהלכות שכבר קיימות בתחום הזה. במקרה הזה בית הדין נשען על פסיקה ותיקה שמכירה באפשרות לשנות דמי שכירות בהסכם בלתי מוגבל בזמן. לכן ערעור הוא אפשרי, אבל לא בטוח שיהיה קל להפוך את ההכרעה.

מה המשמעות המעשית של זה שאושרה העלאת שכר דירה לראשונה אחרי 36 שנה?
המשמעות היא שבית הדין קבע שהמציאות הכלכלית לא יכולה להישאר תקועה על מחיר שנקבע בסוף שנות ה-80, בייחוד כשיש מנגנון חוקי שמגדיר תקרה ודרך לחישוב עדכונים. כלומר אם במשך 36 שנה כולם התרגלו לזה ששכר הדירה לא זז, בית המשפט אמר שעכשיו הוא כן יכול לזוז, ובצורה חוקית ומפוקחת.