איך מאתרים נכסי נדל"ן טובים להשקעה?
השיטות לאיתור נכסי נדל"ן אטרקטיביים כוללים: איתור אזורי השקעה שצפויים להניב תשואה גבוהה בעתיד, ביצוע סקר שוק, חישוב האם האזור הוא בעל מאפיינים "בועתיים" ואיתור נכסים מתחת למחירי השוק ״עדיין ישנם בארץ מספר מוקדים אסטרטגיים אשר ההשקעה בהם צפויה להמשיך להיות משתלמת". אומר בריאיון לביזפורטל יבגני גליקמן, הבעלים ושותף בחברת ״זמן לנדל״ן״, שהינה חברה פרטית מובילה להשקעות ויזמות נדל״ן.
דוגמא לאזור נדל"ן בעל צפי לביקוש הצפוי לצמיחה בנכסי הנדל"ן שלו הוא הנגב. בשנים האחרונות קיימת השקעה גדולה מאוד בתושבי הדרום, הן באיכות החיים והן במקומות תעסוקה. לדוגמא, הקמת פארק ההיטק, מרכז הסייבר בבאר-שבע, מעבר בסיסי צה״ל לנגב והקמת עיר הבה״דים, אשר עתידה להגדיל את מספר התושבים בצורה משמעותית.
נפגשנו לריאיון עם גליקמן לרגל פתיחתו של המחזור ה- 10 של קורס ״השקעות הנדל״ן״ במכללת זמן נדל"ן אותה הקים במסגרת חברת "זמן נדל"ן". המכללה הכשירה בשנתיים אחרונות מאות בוגרים לנושא בעל העניין הרב ביותר בעולם הנדל"ן והוא השקעות נדל"ן. גליקמן שם לו למטרה לתת מענה ולהעניק ערך רב, לכל מי שמעוניין להצליח ולהרוויח בתחום הנדל"ן,למשקיעי נדל"ן לרוכשי נדל"ן ולמעוניינים ללמוד ולהכיר את התחום. את נסיונו רכש גליקמן בעולמות המכירות, נדל"ן ויזמות.
המכללה והקורסים הפרקטיים שבה פועלים מתוך אמונה כי, קיים ביקוש רב בעולם לימודי הנדל"ן לרכישת כלים ידע וניסיון פרקטי, אשר יסייעו לבוגרי הקורס לקבל החלטות נכונות ולבצע צעדים כלכלים חשובים במחוזות הנדל"ן בעלי יכולת לייצר לעצמם אפיק השקעות והכנסה נוספת.
אפשר למצוא היום דירות במחיר נמוך ממחירי השוק?
״בהחלט כן, אפילו אפשר למצוא אותם באתר יד 2. רק מי שידע לעשות חקר שוק נכון יוכל להצליח לזהות את ההזדמנויות האטרקטיביות ,שלעיתים רב המשקיעים אפילו לא ישימו לב אליהם שהרי תוצאות המחקר יראו כי מדובר במציאה.
כיצד מבצעים חקר שוק?
"חקר שוק אפקטיבי ונכון זהו תהליך, אשר במהלכו נאספים נתונים על האוכלוסייה שמתגוררת באזור ,קהלי היעד המגוונים באזור הגיאוגרפי הייעודי, דירוג רמת מערכות החינוך השונות, איכות התשתיות ועוד. חשוב מאוד לבדוק בתהליך המחקר גם את "יכולת הרכישה" של האזור המבוקש ולבחון שלא מדובר באזור בועתי (אזור שחצה את יכולת הרכישה שלו)".
איך ניתן לדעת שהאזור בו אנו מעוניינים לרכוש נכס הפך לאזור "בועתי"?
״מרבית אזורי המגורים בארץ לרב מתאפיינים באוכלוסייה דומה מבחינה כלכלית. לחישוב יכולת הרכישה של האזור קיימת נוסחה פשוטה המבוססת על פי השכר הממוצע של התושבים בשכונה /עיר.
לדוגמא, בהכנסה ממוצעת של 10,000 שקלים בחודש למשק בית, ניתן לרכוש נכס בשווי של כ 1.1-1.2 מיליון שקל. גליקמן משתף אותנו בחישוב הנוסחה: החזר משכנתא מחושב לפי שליש מההכנסה הפנויה. בדוגמא שלנו החזר המשכנתא החודשי יעמוד על כ- 3,300 שקל. את החזר המשכנתא מחשבים ל -20 שנה וכך מקבלים סכום של 800,000 ש״ח, שמהווה 70% מערך הנכס. הנוסחה מראה לנו אם באזור גיאוגרפי ספיציפי הנכסים נמכרים מתחת או מעל יכולת הרכישה. באזורים הנמכרים נכסים מעבר ליכולת הרכישה, ואין סיבה מוצדקת לכך, מדובר באזור העלול להיות בעל מאפיינים "בועתיים" (בדוגמא הנ"ל, הדירות יוצעו למכירה במחיר 1.4-1.5 מיליון שקל). מה הם אבני הדרך עליהם תוכל להמליץ, לסוד ההצלחה עבור מי שמתכנן לרכוש נכס? ״בשלב הראשון חשוב להגדיר מה היא מטרת הרכישה. האם מדובר בנכס למגורים או השקעה? אם מדובר ברכישה של הנכס לטובת מגורים, אזי אלמנט הרגש חשוב ולכן חשוב לרכוש דירה באזור שבו אנו רואים את עצמנו חיים בו ( פרמטרים חשובים לאיכות החיים שלנו).
באם מדובר בנכס להשקעה, עומדות בפני המשקיע שתי אפשרויות: האפשרות הראשונה, היא הגדלת ההון העצמי באמצעות קניית הנכס ומכירתו ברווח. האפשרות הנוספת, רכישת נכס להכנסה מניבה, אשר מטרתו להגדיל את ההכנסה החודשית בדרך פאסיבית. במקרה זה, חשוב לבחור אזור שיש בו שוק של שוכרי דירות,שתואם לנכס שאנחנו מציעים. חשוב גם לקחת בחשבון כי, נכס מניב דורש השקעה של זמן לטיפול בנכס". מה הן הטעויות הנפוצות ברכישת נכס? ״נתקלתי במקרים רבים בהם אנשים משקיעים בנכסים מעבר ליכולות הכלכליות שלהם. הסכנה היא כי, ברגע שיש משבר בלתי מתוכנן, כגון: פיטורין או הוצאה כספית גדולה, אנשים עלולים למצוא את עצמם ללא קורת גג או, לחילופין משקיע אשר עלול למצוא את עצמו בהפסד בגין ההשקעה״. מה התחזית שלך לשוק הנדל״ן הישראלי ? ״במבט היסטורי- שוק הנדל״ן מראשית המדינה על פני ציר הזמן נמצא בעליה וכך לדעתי ימשיך להיות בעלייה, הסיבה המרכזית היא העלייה בביקוש. הגדילה נובעת מהרחבת האוכלוסייה ומגמות כלכליות ותרבותיות נוספות בהן: חוסר אטקרטיביות באפיקי השקעה אחרים, עלות גבוהה של קרקעות והליך בירוקרטי מסורבל. יחד עם זאת, חשוב תמיד להיות עם האצבע על הדופק כיוון שתמיד יכולה להיות עצירה נקודתית".
מה הוא לדעתך הפתרון להורדת מחירי הדיור? ״צריך לאזן בין הביקוש להיצע, והדרך הטובה ביותר לעשות היא באמצעות שיחרור קרקעות ,שיוכלו להוביל להורדת מחירי הדיור״. יבגני גליקמן החל לפעול בתחום הנדל״ן לפני כעשור ביחד עם חברו ושותפו אלעד ביינפלד. לחברה שבבעלותם "זמן נדל"ן" יש שני סניפים, בחולון ובאר שבע ועיקר עיסוקם ברכישת דירות למגורים, השבחה של נכסים ואחזקתם, נדבך חשוב נוסף בחברת "זמן לנדל"ן" הוא ייזום פרויקטים ואיתור הזדמנויות נדל״ן.
לפני כשנתיים החליט גליקמן להרחיב את הפעילות ולהעניק ארגז כלים וידע פרקטי למעוניינים לעסוק בתחום הנדל"ן, או ללמוד להשקיע בתבונה בתחום גליקמן פתח את מכללת ״זמן נדל״ן״, שפועלת תחת חסותה של הקריה האקדמית אונו, היחידה ללימודי תעודה ומעניקה לבוגרי הקורס תעודה אקדמית מוכרת.
מבין הנושאים שנלמדים בקורס השקעות הנדל"ן הפרקטי הם: חקר שוק, איתור נכסים מתחת למחירי השוק המוצעים ,מיסוי, ניהול משא ומתן, ייעוץ משכנתאות, ניהול בעלי מקצוע ועוד. המסיימים את הקורס מוזמנים גם להצטרף ל ״מועדון המשקיעים״, כשהחברות בו היא ללא עלות. המועדון פתוח לכל מי שיש ברשותו הון פיננסי ומעוניין להשקיע בנדל״ן. החברים במועדון מקבלים סיוע ממומחים מקצועיים בסינון של פרויקטים ומיזמים להשקעה, התאמה בין אפיקי ההשקעה ליכולות הכלכליות, אפשרות להשתלב בפרויקטים ׳סגורים׳ (הידועים רק למשקיעים מקצועיים), ליווי משפטי ועוד. האני מאמין: חשוב לזכור כי בעולם הנדל"ן יש חוק שחשוב לזכור: "נדל"ן עושים עם אנשים ולא עם נכסים"
