תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.  

המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.  

על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים. 

מה כדאי לבחור?

זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).

• מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
• דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור. 

חברת רוטשטיין רוטשטיין 0.02%  , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה, ובתחום הנדל"ן המניב, התקשרה בהסכם לרכישת זכויות חכירה בקרקע להקמת פרויקט מגורים בהיקף של 493 דירות חדשות בקריית גת. הקרקע, בשטח של כ-43 דונם, נרכשה במסגרת עסקת השבה עם מושב עוזה, בתמורה לכ-29.1 מיליון שקל ובפטור ממכרז, בכפוף לאישור רשות מקרקעי ישראל. הפרויקט צפוי להניב הכנסות של כ-852 מיליון שקל מול עלויות של כ-723 מיליון שקל - ומבטא רוחיות גולמית על פי ההערכות של כ-15%. מדובר בקרקע הכוללת שבעה מגרשים בייעוד למגורים, שתאפשר הקמת שכונה חדשה בהיקף משמעותי בלב אחת הערים המתפתחות בישראל. קריית גת נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח, בין היתר בזכות הרחבת אזורי התעשייה וההייטק, קידום תשתיות תחבורה חדשות וביקושים גוברים לדיור מצד זוגות צעירים ומשקיעים. בעסקאות אחרונות שבוצעו בעיר נרשמו מחירים ממוצעים של 16-18 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובשלב בו הפרויקט נמצא. מושב עוזה הוא יישוב חקלאי־דתי בחבל לכיש, השייך למועצה האזורית שפיר, וממוקם מדרום לעיר קריית גת.

רווחיות גולמית

דבר מעניין בעסקה הוא שיעור הרווחיות הגולמית הצפוי ה'גבולי' יחסית שעומד על כ-15% בלבד. מדובר על שיעור שנחשב נמוך יחסית לסטנדרט בענף היזמי, שבו פרויקטים רבים מתומחרים על בסיס רווחיות של 15%-20% ואף יותר. המשמעות היא שהחברה נכנסת לפרויקט עם מרווח ביטחון מצומצם יחסית, מה שיכול להעלות סיכון תזרימי בתקופה שבה עלויות מימון גבוהות ומדד תשומות הבנייה ממשיך להכביד. עם זאת, בפועל ייתכן שהרווחיות תתברר כגבוהה יותר - ברוב הפרויקטים שלה בשנים האחרונות נרשמו שיעורי רווחיות נאים יותר, בין היתר בזכות שדרוגי תכנון, תוספות זכויות והיכולת למכור במחירים גבוהים מההערכות הראשוניות. נראה כי החברה שמרנית ביחס לחברות אחרות בענף - וזה מתבטא גם בשאר הפרויקטים שלה, ושם הרווח והרווחיות גדולים בהרבה ומתעדכנים לאורך הזמן כלפי מעלה. לפחות כך היה בעבר הלא רחוק. נקח לדוגמא את הפרויקט שנמצא בשיווק כעת - בכרמי הנדיב. שם החברה עדכנה במצגת שפרסמה לאחרונה כי  שיעור הרווחיות הגולמית יעמוד על 40%. וזה פרויקט שיכניס לקופה שלה כ-64 מיליון שקל.

אבישי בן- חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן, מסר: "חתימת ההסכם מהווה אבן דרך משמעותית נוספת בפעילות החברה ותומכת באסטרטגיית הצמיחה וההתרחבות שלנו ובפיתוח שכונות גדולות. על אף התקופה המאתגרת בשוק הדיור, הצלחנו בחודשים האחרונים לרשום היקפי מכירות גבוהים המעידים על האמון של הרוכשים במותג רוטשטיין ובאיכות הפרויקטים שלנו. אנו בטוחים שגם בקריית גת נראה ביקושים חזקים ונמשיך לייצר ערך למשפחות הרוכשות ולמשקיעים".

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ- 1.49 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ- 674 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-38%, וב-12 החודשים האחרונים בכ-98%.

• רוטשטיין תפצה רוכשי דירה - אך לא על הג'קוזי
• אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עסקאות אחרונות באזור:

ברחוב האישה העברייה 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.11 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב הגבורה 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.225 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.