בישראל רווחת המחשבה (המוטעית) שמחירי הדיור תמיד עולים ושלעולם לא תהיה ירידה במחירי הדיור. זה לא נכון, המחירים ירדו בעבר וסביר להניח שהם גם יירדו בעתיד.

אך חשוב לשים לב שגם כאשר המחירים עולים - לא תמיד כדאי לקנות. דוח של אגף הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, מצא כי שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי נמצא בשיא של כ-14%, וכי נבלמה הירידה שנרשמה ברבעון השלישי של 2020 (לאחר הזינוק החד במחצית השנה הראשונה על רקע פרוץ מגפת הקורונה).

על פי הדוח, 13.8% מסך הדירות שמכרו המשקיעים הניב להם הפסד הון ריאלי, שיעור כמעט כפול מאשר ברבעון האחרון של 2019. בהשוואה לרבעון הקודם זוהי עלייה של 1.2% נקודות אחוז.

היכן הכי הרבה משקיעים הפסידו?

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור באר שבע עם גידול חד בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד, כאשר שיעור זה עמד על 24.3% מסך הדירות שמכרו משקיעים באזור זה באותו הרבעון. בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 הוכפל שיעור הדירות שנמכרו בהפסד באזור זה, כאשר גם בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עליה משמעותית של 7 נקודות אחוז.

• מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
• ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם באזור עם הכי פחות הפסד - השיעור הוכפל

השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד ברבעון הרביעי של 2020 נרשם באזור ת"א ובאזור ירושלים, כאשר שיעור זה עמד על פחות מ-6% מסך הדירות שמכרו משקיעים באזורים אלו. עם זאת, באזור ת"א מדובר בגידול של פי שתיים בשיעור זה בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019, ואילו באזור ירושלים מדובר בעליה מתונה של 0.4 נקודת אחוז. לגבי אזור ירושלים יש לציין כי בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה משמעותית בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד.

באופן כללי כאשר בוחנים את שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ע"י משקיעים על רקע השינויים בסך העסקאות בדירות יד שניה (כולל אלו שנמכרות ע"י משפרי דיור) ניתן לראות כי קיים מתאם שלילי בין שני משתנים אלו, כלומר, ככל שיש פחות עסקאות בשוק - כך אחוז המפסידים גדל. בולטת במיוחד העובדה לפיה ברבעון השני השנה  בו ירד מספר העסקאות בשיעור חד, לרמתו הנמוכה ביותר מאז שנות האינתיפאדה השניה, הגיע לשיאו שיעור הדירות שנמכרו בהפסד.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

כמה דירות מכרו המשקיעים ברבעון האחרון?

ברבעון הרביעי של 2020 נמכרו ע"י המשקיעים 6 אלף דירות, גידול של 33% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019 וללא שינוי בהשוואה לרבעון הקודם. הגידול החד במכירות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019 גם גבוה ב-11 נקודות אחוז משיעור הגידול בסך דירות יד שניה שנמכרו באותה תקופה.

כמה דירות המשקיעים רכשו?

רכישות משפרי הדיור הסתכמו ברבעון הרביעי של 2020 ב-11.4 אלף דירות, גידול חד של 22% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 וגידול של 5% לעומת הרבעון הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד ברכישות משפרי הדיור ברבעון הרביעי הקיף את כל האזורים, למעט אזור ת"א שרשם ירידה של 2%, בהמשך לירידות חדות בשני הרבעונים הקודמים. מנגד בולט אזור נתניה עם גידול חד של 41% ברכישות משפרי הדיור ברבעון הרביעי של 2020, בהמשך לעליה של 17% ברבעון השלישי.

בסיכום שנתי עמד סך רכישות משפרי הדיור אשתקד על 39 אלף, ירידה מתונה של 1% בהשוואה לשנת 2019. עם זאת בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי ת"א והמרכז ירדו רכישות משפרי הדיור בשיעורים משמעותיים (10% ו-11% בהתאמה). כאשר גידול של 8% באזור ירושלים (בעיקר בית שמש) קיזז ירידות אלו.

מלאי הדירות בהמתנה גדל ב-18% - הרמה הגבוהה ביותר מאז 2014

נכון לסוף ינואר 2021 עמד "מלאי דירות בהמתנה" (הדירות הממתינות להימכר ע"י משפרי דיור שרכשו כבר דירה חדשה) על 17.7 אלף דירות, גידול חד של 18% בהשוואה לרמתו של מלאי זה בחודש מרץ 2020, עם פרוץ מגפת הקורונה. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של "מלאי" זה מאז דצמבר 2014, אז הגידול במלאי נבע מהמתנת הזוגות הצעירים לתכנית מע"מ אפס (ולפיכך התקשו יותר משפרי הדיור למכור את דירתם הישנה). 

הרווח של המשקיעים: נמוך ב-20% ביחס לשנה שעברה

רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו ע"י משקיעים ברבעון האחרון של 2020 (שומות סופיות בלבד) עמד על  358 אלף שקל - נמוך ב-20% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. באזור ת"א עמד רווח ההון הריאלי הממוצע על 668 אלף שקל - נמוך ב-13% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. ברבעון הראשון של 2020 עמד רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים באזור ת"א על קרוב ל-900 אלף שקל. יתכן וירידה חדה זו נובעת לפחות בחלקה משינוי ב"תמהיל" הדירות הנמכרות (במובן זה שנמכרות דירות זולות יותר), אולם לא מן הנמנע כי ירידה זו משקפת גם ירידת מחירים "נקיה" בדירות יד שניה באזור ת"א , כפי שעולה בין היתר ממדד קייס-שילר של מכון גזית-גלוב.

המשקיעים שילמו מס של 12%

שיעור המס האפקטיבי הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הרביעי של 2020 עמד על 12%, נמוך ביותר ממחצית משיעור מס השבח הסטטוטורי, העומד על 25%, זאת בשל שיטת החישוב הלינארית (לפיה החיוב במס הינו רק בגין השנים החל מינואר 2014, עת בוטל הפטור ממס שבח במכירת דירות ע"י משקיעים. שיעור המס נקבע לפי היחס בין מספר שנות האחזקה בנכס אחרי ינואר 2014 לבין סך שנות האחזקה בנכס, מוכפל ב-25%). בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 עלה שיעור מס השבח האפקטיבי ב-1.5 נקודות אחוז, בין היתר כפועל יוצא של שיטת החישוב הלינארית (ככל שמועד המכירה "מתרחק" מינואר 2014, יותר שנים מסך שנות האחזקה בנכס חייבות במס). בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גם כן גידול משמעותי יחסית, של 1.2%, בשיעור המס האפקטיבי, זאת על רקע ירידה בממוצע שנות האחזקה בנכס בדירות שנמכרו.

כמה דירות נרכשו?

ברבעון הרביעי של 2020 נרכשו 28.7 אלף דירות בשוק החופשי, עליה חדה של 29% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019 והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016.

הגידול בעסקאות בשוק החופשי הקיף את כל האזורים, כולל ת"א והמרכז שרשמו ירידות ברבעון הקודם. עם זאת הגידול שנרשם באזור ת"א היה מתון למדי (6%). בהשוואה רבעונית היסטורית "מדורג" אזור זה במיקום הנמוך ביותר מבין כל האזורים.

ברבעון האחרון של 2020 נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק הנדל"ן לאחר הירידות החדות במחצית השנה הראשונה, על רקע פרוץ מגפת הקורונה. סך העסקאות בשוק החופשי (דהיינו ללא "מחיר למשתכן") עמד על 28.7 אלף, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016. בהשוואה לרבעון האחרון של 2019 זהו גידול של 29% במספר העסקאות, בהמשך לגידול של 8% שנרשם ברבעון השלישי (בהשוואה למקביל לו ב-2019). יש לציין כי בשני הרבעונים הראשונים של 2020 נרשמו ירידות בשיעורים דומים (ירידה של 7% ברבעון הראשון וירידה של 27% ברבעון השני). בכך נותר ללא שינוי משמעותי סך מספר העסקאות בשוק החופשי בשנת 2020, אשר עמד על 93.4 אלף, גידול מתון של 0.4% לעומת שנת 2019.

בהכללת מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך העסקאות ברבעון האחרון של 2020 על 32.4 אלף, עליה של 19% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019. שיעור גידול זה מתון משמעותית מזה שנרשם בשוק החופשי, על רקע ירידה חדה במכירות "מחיר למשתכן". בסיכום שנת 2020 עמד מספר העסקאות על 107.5 אלף, ירידה של 2% בהשוואה לשנת 2019.