פסגות: אפסייד של 19% למניית ביג ושל 17% לאפי נכסים
"מניית ביג 1.03% , לצד החשיפה ל אפי נכסים -0.32% , מעניקה חשיפה לנכסי נדל"ן מניב מסחריים איכותיים שלפחות בשלב זה נראים בטוחים יותר מקניונים מסורתיים. בנוסף החברה תמשיך ותגדיל את פעילותה בעתיד כאשר גם היציאה מהשוק האמריקאי שהינו רווי בשטחי מסחר צפויה להיתפס כחיובית על ידי המשקיעים", כך כותב נעם פינקו, אנליסט בית ההשקעות פסגות על חברת הנדל"ן המניב, לה הוא מעניק המלצת תשואת יתר במחיר יעד של 394 שקל, המשקף אפסייד של 19% על מחיר השוק הבוקר. גם לאפי נכסים, שבאחרונה ביג העלתה את אחזקותיה בה וקיבלה את השליטה בחברה, נותן פינקו המלצת תשואת יתר, זאת במחיר יעד של 126, המשקף אפסייד של 17%.
"ביג הינה אחת משלוש חברות הנדל"ן המסחרי המובילות בישראל, והמובילה בתחום מרכזים מסחריים פתוחים", כותב פינקו, שמסביר כי מרכזים פתוחים שונים באופיים מקניונים בכך שהם מתאפיינים בחנויות גדולות יותר ותמהיל שפחות מורכב מבתי עסק של אופנה עילית או מתחמי בילוי. "יחס שכר הדירה לפדיון נמוך משמעותית מאשר בקניונים, מה שתורם לפופולריות שלה בקרב השוכרים", מציין פינקו, שמוסיף כי לביג יש גם מרכזי קניות פתוחים יוקרתיים יותר.
בהקשר זה צופה הכותב כי המרכזים המסחריים יחלשו בעקבות הקורונה, אולם הוא מדגיש כי "ממש אין להספידם, שכן הם צפויים להיפגע פחות בתקופה הקרובה מאחר והם תורמים להרגשת ביטחון באוויר הפתוח".
פינקו מזכיר את פרויקט במסחר והמשרדים של ביג בצומת גלילות, בצד הפעילות בסרביה, שאמורה להמשיך ולצמוח לדבריו, ואת זו בארה"ב שאמורה להימכר בשנים הקרובות. "בגדול נכסי החברה שמרו על שיעורי תפוסה גבוהים (ירידה קלה בארה"ב) כאשר גם חידושי חוזים נעשו בשכ"ד גבוה יותר מאשר החוזים הקודמים", כותב פינקו שמוסיף כי "להערכתנו, התנהלות נכונה של החברה במשבר לטובת השוכרים, המיתוג החזק של מרכזי החברה והביצועים הטובים שלהם בתקופה בהם הנכסים היו פתוחים, לצד העובדה שיחס שכר הדירה לפדיון במרכזי החברה נמוך משמעותית מאשר בקניונים עוזרים לחברה לשמור על תפוסה מלאה בנכסיה".
- מנכ"ל אפי נכסים: "בכל רבעון נכסים חדשים מצטרפים לפורטפוליו; הצמיחה תמשיך להיות אורגנית"
- אפי נכסים: NOI עלה ב-9.5% ו-FFO ב-11%; ההון העצמי הסתכם בכ-7.3 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לביג 73 נכסים מניבים בניהולה, חלקם מנוהלים בשותפות עם מגה אור, בשטח כולל של כ-1.2 מ' מ"ר ובשווי של כ-9 מיליארד שקל. בנוסף לחברה קרקעות ונדל"ן בהקמה במספר אתרים בשווי של כ-1.2 מיליארד שקל. בסקירה מצוין כי ביג שואפת להכנס לתחום האנרגיה המתחדש ולהתקין פאנלים סולאריים על גגות המרכזים המסחריים שבבעלותה, אולם טרם בוצעו השקעות בתחום. עוד נכתב כי רוב השוכרים של ביג בישראל הם רשתות קמעונאות גדולות או חברות בעלות איתנות פיננסית גבוהה, ואלה חתומים על חוזי שכירות ארוכי טווח.
בפסגות השתמשו ב-2 מודלים להערכת השווי של ביג ואפי נכסים - אחד על בסיס שוי נכסי נקי (NAV) והשני על בסיס FFO. המודל הראשון מניח NOI שנתי של 594 מ' ש' לנכסי ביג, עם הערכת שווי של 9.8 מיליארד ש' (שיעור היוון של 6%) לעומת 9 מיליארד בספרי החברה - מה שגוזר לה שווי של 7.4 מיליארד שקל (אפסייד של 13%).
ה-FFO השנתי עומד על 337 מ' ש' ובפסגות נותנים לביג מכפיל 14 עליו, אותו מצא פינקו כהולם הודות לעלויות החוב הנמוכות ואיכות הנכסים ובהשוואה לחברות בענף. "מליסרון נסחרת, תחת הנחת ירידה של 10% ב- NOI ממסחר ומשרדים במכפיל 11.5, עזריאלי במכפיל 17.5 - מכפיל גבוה בנובע בין היתר מהמינוף האפסי שלה ופעילות ייזום ענפה", הוא מציין. לפי מכפיל זה השווי הוא 8.1 מיליארד שקל (אפסייד של 25%). בשקלול שני המודלים ניתנת לביג המלצת תשואת יתר כאמור במחיר יעד של 394 שקל, המשקף אפסייד של 19%.
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- המיזוג הושלם: אבו פמילי ריט בדרך לבורסה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
באשר לאפי נכסים, זו עוסקת ביזמות נדל"ן בישראל, רומניה, פולין, צ'כיה וסרביה, עם היקף נכסים של כ-11 מיליארד שקל. לשטחי הנדל"ן המניב הקיימים שווי של כ-8 מיליארד שקל, לאלה בהקמה שווי של כ-1.5 מיליארד שקל (צפויים להניב הכנסות של כ-80 מיליון שקל בשנה), מלאי הדירות מוערך ב-300 מיליון שקל ועוד שטחים המיועדים לפרוייקטים עתידיים נאמדים ב-1.2 מיליארד שקל. פינקו מציין כי אפי נכסים הפחיתה משמעותית את היקף פעילות המגורים שבעבר הייתה מאוד ענפה ולמעשה היא לא מתחילה פרויקטים חדשים, אלא רק משלימה שלבים נוספים בפרויקטים ותיקים יותר.
בתשעת החודשים הראשונים של 2020 ירדו הכנסות אפי מתחום המסחר בהיקף של כ-37 מיליון שקל. לפי פינקו ברבעון הרביעי של 2020 וברבעון הראשון של 2021 השפעות המשבר יורגשו גם כן. עוד הוא מזכיר הפחות של 9% ט-14% בשוויים של שני קניונים של אפי, כששאר ההפחתות "היו פחות מהותיות וקוזזו עם עליית ערך חניון הברזל שבנייתו הושלמה".
לפי מודל ה-NAV, עפ"י פסגות לאפי נכסים שווי של 4.4 מיליארד שקל (אפסייד של 15%), זאת מול נתון הון עצמי של 4.3 מיליארד בסוף הרבעון השלישי של 2020. לגבי הערכה מבוססת מודל FFO, אומרים בפסגות כי "לחברה יזמית כמו אפי יותר קשה ליצור מודל FFO , ולכן עשינו התאמות מרובות שיאפשרו להציג תמונה נאותה יותר של ה- FFO לטעמנו". כך, ה-FFO השנתי המייצג עומד על 357 מ' ש' בסקירה, ומכפיל של 11 על אלה, בתוספת נכסים בהקמה בהיקף 670 מ' ש', גוזר לחברה שווי של 4.5 מיליארד שקל (אפסייד של 19%).
באשר לשימוש במכפיל הנבחר כותב פינקו כי מדובר במכפיל "סביר ביחס לתחשיב השמרני שלנו לגבי השפעת הקורונה על החברה, מכפילי חברות דומות, רמת המינוף הסבירה של החברה, איכות נכסיה ושיעורי ההיוון המקובלים במדינות הפעילות של החברה. בישראל אנו משתמשים במכפילים גבוהים יותר". בשקלול שני המודלים מדובר אם כן על מחיר יעד של 126 שקל למניית החברה, המשקף אפסייד של כ-17%.
אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע
בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"
אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -2.05% בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר.
כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.
צמיחה בכל החטיבות
בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.
בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.
- טבע מזנקת ב-21% - האנליסטים צופים אפסייד של עוד 25%
- טבע מכה את התחזיות בהכנסות וברווח; המניה מזנקת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
ג’י סיטי הגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה
ג’י סיטי ג'י סיטי -9.91% , חברת הנדל״ן המניב בשליטת חיים כצמן, הפתיעה את השוק בשבוע שעבר. החברה רכשה 7.7% נוספים ממניות סיטיקון בעסקה מחוץ לבורסה במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על מחיר השוק (כ-2.95 אירו ערב ההודעה), שפל אליו הגיעה סיטיקון לאחר פרסום הדוחות האחרונים. בעקבות העסקה עלתה אחזקתה של ג’י סיטי ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל מניות המיעוט באותו מחיר.
בהיענות מלאה, מדובר בעסקה שעשויה להגיע להיקף של 312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל). ג’י סיטי ציינה כי רכשה את המניות ממקורותיה העצמיים, אך מנהלת מו״מ לקבלת קו אשראי בנקאי של עד 195 מיליון אירו למימון יתרת הרכישה. לטענת החברה, המהלך צפוי לתרום להונה העצמי בכ-171 מיליון שקל ולשפר את ה-FFO, "עם השפעה זניחה על המינוף” ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות.
מניית סיטיקון נסחרת מאז ההודעה סביב הרף של 4 אירו, קצת מתחת למחיר ההצעה. זה סימן לכך שהשוק צופה שהצעת הרכש תתקבל (אילו הייתה נסחרת מעל 4 אירו, זו הייתה אינדיקציה לציפייה לפרמיה נוספת).כאן כבר עולה השאלה: למה דווקא 4 אירו? אם הכוונה הייתה להגיש הצעה "נדיבה" שתזכה להיענות, אפשר היה תאורטית להתייצב גם ב-3.5 אירו, פרמיה נאה על מחיר שוק שצלל מתחת ל-3 אירו ערב המהלך. בסביבת השוק עלתה השערה לפיה ג’י סיטי התחייבה מראש לרכישה מגוף מוסדי במחיר של 4 אירו במקרה ומחיר המניה ירדת מתחת ל-3. בעוד אין עדויות לדבר שכזה, התזמון של העסקה והמחיר שקפץ לגובה שאינו נדרש כדי "לשכנע" את השוק מציפים את סימן השאלה. בין אם נכון ובין אם לא, החברה נגררה להצעת רכש מלאה באותו מחיר מינימלי הודות לחוק הפיני.
מה המספרים מספרים
מול ההצעה המחייבת הזו הציגה ג’י סיטי את הסיפור הפיננסי: היא קונה מניות של סיטיקון בפרמיה על מחיר השוק אבל בדיסקאונט עמוק על ההון העצמי ("על הנייר”), ולכן רשאית לטעון לעלייה בהון בזכות רכישה זולה ביחס לשווי בספרים. השוק קנה בהתחלה את הסיפור, כאשר ביום ההודעה מניית ג’י סיטי עלתה משום שהאחזקה הסחירה בסיטיקון מוערכת כעת במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק שקדם לעסקה. אבל בתוך ימים ספורים הגיע תיקון חד: מעלות (S&P) הכניסה את הדירוג למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, והבהירה שבתרחיש של היענות רחבה להצעת הרכש המינוף עלול לטפס לטווח 70%-75%. במידה ותהיה ירידת ערך שיכולה להגיע הן משווי החזקה של נכסים אחרים והן מהתחזקות השקל מול נכסים בחו"ל, המינוף אף עשוי לחצות את רמת ה-80%, רמות שלא נראו מאז החלה החברה לממש נכסים. בשוק האשראי זו כבר אינדיקציה לשחיקה בפרופיל הפיננסי. בתגובה, המניה מחקה את העליות ונפלה מתחת למחיר שלפני ההודעה, ובאג"ח בלטה הירידה בסדרה יד' לדוגמא שאינה מובטחת, אות לאפשרות שהמשקיעים מפנימים סיכוני תזרים, גידול מהיר בחוב, ואף תרחיש שבו ערך הנכסים האפקטיבי בשוק נמוך מסך ההתחייבויות.
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כאן נכנסת לתמונה סוגיית המימון. לצד ההצהרה על "השפעה זניחה על המינוף", ג’י סיטי עצמה דיווחה כי היא מנהלת מו״מ לקבלת הלוואה בנקאית של עד 195 מיליון אירו למימון הרכישה והצעת הרכש. בשונה מגיוס אג"ח, מימון בנקאי דורש בטוחות נוקשות יותר: שעבודים על נכסים ובדיקות תזרים צמודות. עצם הפנייה למימון כזה מראה שהעסקה לא בהכרח נטולת סיכון. זו גם הסיבה שהאג"חים הגיבו בירידות , כאשר המשקיעים מבינים שהבנק יקבל קדימות עליהם, והחשש מגידול במינוף הופך למוחשי.
