רק בת"א: דירת 12 מ"ר בלי שירותים ומטבח, בחצי מיליון שקל - תמונות קשות
כשמחירי הדירות בתל אביב בשיא ושוכרים מוכנים לשלם כמעט כל מחיר עבור דירות מרצפת בעיר הגדולה, כל חלל, אשר ספק אם ראוי למגורי אדם, הופך לדירה.
בפינת הרחובות אבן גבירול ושמעון התרסי, במתחם בזל, מוצעת למכירה באתר 'יד2' דירה, ב-500 אלף שקל. אין ספק שמדובר במחיר דמיוני ביותר עבור אחד מהמקומות החמים והמבוקשים בישראל. אבל כשבוחנים בפועל מה מקבלים נשארים עם פה פעור:
מדובר בדירה בשטח של 12 מ"ר (!), ללא מטבח עם מקלחת ושירותים מחוץ לדירה. הדירה כן כוללת ריהוט של מיטה, ארון ומיני בר. הדירה מתומחרת לפי מחיר של כ-42 אלף שקל למ"ר, כלומר דירת 60 מ"ר לפי יחס זה הייתה נמכרת במחיר של 2.5 מיליון שקל.
"הדירה רשומה כחדר, גם בטאבו וגם בעירייה. לפני השיפוץ הדירה הייתה מושכרת תמורת 1,400 שקל לחודש, מושכרת כבר 12 שנה", אמר בעל הדירה ל-Bizportal. השירותים והמקלחת נמצאים 10 מדרגות מתחת לדירה ומשמשים אותה בלבד. בדירה אין מטבח, אבל יש כיור, זה חדר קטן לסטודנט."
בהתעלם מתנאי הקיום השנויים במחלוקת של דירה זו, דירה בחצי מיליון שקל בלב תל אביב נשמעת כמו דבר שמשקיעים רבים היו חוטפים, אולם בהתחשב בתשואה הנמוכה ביותר שמשיגים (3.36%) ייתכן ועדיף לשים את הכסף באפיקים אחרים. במידה ובכל זאת מתעקשים להשקיע בנדל"ן, עדיף אולי להרחיק לערים דוגמת חיפה או באר שבע, או אפילו למרכז פתח תקווה ונתניה ולמצוא דירות אמיתיות (בשטח הגדול מ-40 מ"ר) שיספקו תשואה גבוהה משמעותית.
כתבות מעניינות נוספות:
- 14.תל אביבי 07/01/2016 13:43הגב לתגובה זוכתושב תל אביב אני יודע כמה קשה להשיג דירה בתל אביב וכל חדר פנוי שווה מאות אלפים ותמיד יהיה מישהו שיהיה מוכן לשלם את המחיר . והוא כבר ירויח את ההשקעה מהשכירות במהרה . ואולי היגיע הזמן שעיריית תל אביב תהפוך יותר עסקים ומשרדים לדירות אבל כיום המצב הפוך אולי בגלל בצע כסף ארנונת עסקים יקרה יותר ויותר רווח . לא חושבים על הצעירים הנואשים לדירות .
- 13.יובל 08/07/2014 23:04הגב לתגובה זולידיעת המגיבים וה"כתב" מכרתי דירה 60 מ"ר יותר מוזנחת בבניין סמוך לחדרון המפורסם בכתבה ב-2.6 מיליון ש"ח אז לדעתי המחיר לאזור הוא מעולה והחדרון יימכר בסכום המבוקש במודעה!!!
- 12.ילא חמאס יהפוך את תל אביב לאיי חורבות בקרוב (ל"ת)אחמד 08/07/2014 22:22הגב לתגובה זו
- 11.משה 08/07/2014 20:23הגב לתגובה זוגם מילחמה לא מצליחה להוריד את מחירי הדירות בארץ אז שכל אחד יסיק את מסקנותיו מזה
- 10.dw 08/07/2014 13:39הגב לתגובה זושכונת ברושים, ליד רמת אביב, מדרום לאוניברסיטה. מדובר ב 1500 סטודנטים שיהנו מתנאים עדיפים מחורבה זו. אוהו כמה עדיפים. 300 דייר כבר אוכלסו. בשנה הבאה 600. כל דירה בשכונה כוללת, כסטנדרט, ריהוט מלא(רמז-"טיפה" יותר נחשק ומעוצב מהזבל'ה הזה), מטבחון מלא, ממוזגת כמובן, טלויזיה לד (כן כן,אצלכם בדירה יש דבר כזה?), כולל יס, כולל אינטרנט, וכל זה בעלות סבירה של כאלפיים שקלים בערך לסטודנט. יש דירות יחיד, זוגי ואפילו זוג+ילד. מדובר בשכונה חדשה, ולכן כל הבניינים חדשים מהניילון, כולל מעלית. אין חניה. בכלל (רצוי להשתמש באופניים.אוטובוס או רכבת). לרובנו לא היתה בעיה לגור בסטנדרטים האלה. באמת יופי של דירות. דירה במעונות הישנים, הצנועים יותר, עולה החל מאלף שקלים (לדירה מסכנה ללא מיזוג) בקיצור - זו איננה אטרקציה לסטודנט התל אביבי, ומי שאינו סטודנט לא יסכים לגור בכוך מזעזע כזה.
- dw 08/07/2014 14:16הגב לתגובה זוhttp://www.meonot-shik.co.il/broshim http://www.project-tlv.com/places/university/newprojects/dorms http://new.student.co.il/%D7%A2%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%A1%D7%98%D7%95%D7%93%D7%A0%D7%98%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%91%D7%A8%D7%95%D7%A9%D7%99%D7%9D http://www.xnet.co.il/architecture/articles/0,14710,L-3103473,00.html נגיד שאתם היית סטודנט - יש בכלל שאלה איפה הייתם מעדיפים לגור?
- 9.tcאבי 08/07/2014 13:06הגב לתגובה זולזה קוראים לזה קמהדע הספינה שקעת למצולות הים וכול מניות הזבל עולות בלי חשבון לכן אסור לסחור בבורסה שלנו הכול כזינו
- 8.לפחות יש לו אתמור במקלחת (ל"ת)יסמין טרגר 08/07/2014 13:02הגב לתגובה זו
- dw 08/07/2014 13:53הגב לתגובה זוסיכוי לא רע שהם נראים יותר יפה משלך (לא חוכמה גדולה, זה חדש מהניילון). קל וחומר החורבה הזו. אני מודה שלא שאלתי בסיור "בתים מבפנים" במעונות החדשים לגבי מים חמים, אולם אני משער שאין בעיה עם זה (יש קולטים מרכזיים על הגג) אני לא מכיר הרבה סטודנטים שיסכימו לגור בדיר החזירים הזה במקום במעונות. בקיצור - המשכיר ידרש להשקיע כדי להרים את הסטנדרט למשהו מתקבל על הדעת, וב 1500 שקל פר סטודנט הסטודנט שלנו יכול לגור בדירת שותפים סבירה בת"א. בדרום ת"א העיריה אפילו מציעה לו מילגה.
- 7.רוני 08/07/2014 13:02הגב לתגובה זומי שרוצה שיכנס לפייסבוק של קיסר ניהול נכסים והשקעות
- קיסר, עזבת את הגיטרה ונהיית מתווך??? אוייייי (ל"ת)תחזור לגיטרה 09/07/2014 09:15הגב לתגובה זו
- 6.משה 08/07/2014 12:53הגב לתגובה זועדיף לגור שם משעה שעתיים בפקקים בכבישים העמוסים
- dw 08/07/2014 13:43הגב לתגובה זוובכן - לסטודנט יש הצעה עדיפה בסדרי גודל, במעונות הסטודנטים. החדשים הם דה-לוקס, מציע לך לראות פעם, באמת יופי, וגם הישנים עדיין יותר טובים. מי שאיננו סטודנט לא יסכים לגור בכוך כזה, ויש בת"א מספיק אלטרנטיבות עדיפות (ולו בדירת שותפים בשכונה פחות מרכזית, נגיד הדר יוסף או יד אליהו, זה לא שעתיים נסיעה אלא חצי שעה בלבד)
- 5.מציאה, לחטוף! (הזוי) (ל"ת)אנונימי 08/07/2014 12:04הגב לתגובה זו
- 4.t 08/07/2014 11:59הגב לתגובה זוולא תשכנעו אותי שזה מה שסטודנט צריך, זה מחסן שמושכר לסטודנטים ומי שמשלם על זה חמור
- 3.צביקה היועץ הנוצץ 08/07/2014 11:52הגב לתגובה זוועוד מעט תצא לאור המצאה גדולה שבני אדם יכולים להקטין את עצמם ולחיות בדירת מטר על מטר. מי שחכם וחושב קדימה יבין שזאת השקעה מעולה. צביקה צביק היועץ המבריק
- 2.אל תדאגו, ישראלים עלובים ופראיירים יש בכמויות (ל"ת)והם ישלמו את המחיר 08/07/2014 11:48הגב לתגובה זו
- 1.פראייר תל אביבי מצוי 08/07/2014 11:36הגב לתגובה זובת"א יש את ריכוז הפראיירים הגדול במדינה. AMֹ_PM וטיב טעם קורעים אותם במחירים והפראיירים נלחמים עבורם.
- dw 08/07/2014 14:08הגב לתגובה זונכון ש am:pm יותר יקרים מסופרמרקט רגיל, אולם אלה פתוחים גם בשעות שהמרכולים הרגילים סגורים, ובשביל הנוחות אנשים מוכנים לשלם. אולי לא אתה. אחרים כן. מה רע? הכוך המוצג בכתבה נמצא במצב גרוע, ואני אומר לך שרוב הסטודנטים אפילו לא יגיעו לראות. תן קפיצה פעם לראות את מעונות הסטודנטים החדשים (ומדובר ב 1500 סטודנטים, ממש לא דרדל'ה), בונבוניירה, ואלה יעלו לסטודנט שלנו כ 2000 שקלים. לא הרבה יותר מזה, ואיפה הם ואיפה דיר החזירים הזה. גם המעונות הישנים יותר טובים, ואלה גם יותר זולים. לחילופין הסטודנט יכול לגור בדירת שותפים. הנכס הזה הוא פשוט הצעה גרועה, ואתה כסטודנט היית בוחר במשהו אחר.
- יסמין טרגר 08/07/2014 13:05הגב לתגובה זואני נלחמת בגלל העיקרון. אף אחד לא יגיד לי מתי לקנות ואיפה. אם אני ארצה, אני אקנה בפיצוציות בדיזנגוף שקורעות במחירים, אבל זו תהיה ההחלטה שלי.
- הטמבלים נלחמים על מרכולים שטוחנים אותם במחיר (ל"ת)רק במדינת ת"א 08/07/2014 11:53הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.7% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.7% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
