קונים בלחץ: היקף נטילת המשכנתאות במאי היה כמעט חסר תקדים בהיסטוריה של מדינת ישראל - 5.6 מיליארד שקל
שוק המשכנתאות חוזר לשבור שיאים לפי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות לחודש מאי הסתכם ב-5.645 מיליארד שקל, גידול של 47.3% בהשוואה לנתוני חודש אפריל.
הגידול בהיקף המשכנתאות נובע ככל הנראה מהקדמת רכישת דירות מקבלן שהתבצעה בחודש מאי, כתוצאה מהעלאת המע"מ בשיעור של 1% כחלק מתוכנית הגזירות של האוצר לצמצום הגירעון.
מדובר בנתון הגבוה מהערכות של מומחים בשוק הנדל"ן שצפו שהיקף המשכנתאות יסתכם ב-5.4 מיליארד שקל.
נציין כי היקף זה רחוק ב-2.8% בלבד משיא כל הזמנים שנרשם בחודש אוגוסט 2012 אשר הסתכם בכ-5.81 מיליארד שקל. גם אז היקף המשכנתאות זינק בעקבות עליית המע"מ בשיעור של 1% ב-1 בספטמבר 2012.
לפי הערכות ראשוניות של משרד האוצר לחודש מאי, שפורסמו בשבוע שעבר,
הגידול בביקוש לדירות גם גורם למחירים לעלות בהתאם: לפי נתוני משרד השיכון,
- אין AI בלי אנרגיה - האם המהפכה בדרך להיעצר בגלל חסמים באנרגיה?
- מה מאיים על מהפכת ה-AI?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מסר: "בנק ישראל ממשיך בשיטתיות להתנער מכל מחויבות או אחריות לנעשה בשוק הדיור בשנתיים האחרונות. האשם התורן החודש הוא עליית שיעור המע"מ באחוז. משום מה, על פי בנק ישראל, לריבית במשק, שנמצאת ברמה נמוכה עד אפסית, אין שום קשר לעניין. אין ספק שהפחתות הריבית האחרונות תדלקו את שוק הנדל"ן לפחות כמו עליית המע"מ, אם לא יותר. כל הפחתת ריבית בשיעור של רבע אחוז - כמוה כ-4% הוזלה במרכיב המשכנתא הניטלת ל-25 שנה - כ-2% הפחתה במחיר הדירה המשולמת במשך 25 שנה. לכן אין פלא שאנו עדים להסתערות הציבור על הדירות ושוק המשכנתאות כפועל יוצא מזה."
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.שנתיים קונפירציה תקשורתית לפראייר=בועה50% בפיצוץ=מיתון! (ל"ת)נתוני בלוף לפראייר 17/06/2013 13:47הגב לתגובה זו
- 6.אייל 16/06/2013 17:54הגב לתגובה זופשוט טיפשות , זה יעלה להם ביוקר !! לא לעולם חוסן , הכל נונע מבורות ולחץ פסיכולוגי , שזה יתפוצץ זה יכאב .
- נקוה שאלה שנמנעו מהקרקס הזה לא הם שיצטרכו לשלם כדי (ל"ת)למנוע נפילת בנקים 17/06/2013 09:46הגב לתגובה זו
- 5.מוטי 16/06/2013 16:14הגב לתגובה זונציין רק פרט קטן היסטוריה נוטה לחזור על עצמה זיכרו איך זה התחיל בארה"ב (בדיוק ,מאג"ח מגובה משכנתאות - זבל). נגיד הבא שיכין שיק פתוח (כפי שעשו בארה"ב)ויתחיל להדפיס כי הוא יצטרך הרבה כסף זול. ועוד דבר חברת ביטוח משכנתאות EMI (חברת הבת של הראל) תחטוף בדומה ל-AIG ב-2007/8 בארה"ב. תנו לי גם לנחש שכנראה אדון יאיר המבורגר לא יכניס ידו לכיס (לא משום שלא ירצה אלא משום שהכיס שלו לא מספיק עמוק) וירוץ להציל את EMI
- 4.רוני הקבלן 16/06/2013 16:07הגב לתגובה זומלאי הדירות אצלנו קטן, המחיר רק עולה, לא לחכות יותר כי אם תחכו תשלמו יותר. הזוגות הצעירים יצטרכו כל חודש לקחת משכנתאות גבוהות יותר כי המחיר רק עולה. צאו מאשליות, אין ירידות מחירים, רוצים דירה קחו היום משכנתא כי מחר יהיה יותר קשה. תבדקו ותראו שכל מה שכתבתי בעבר התממש.
- עידן 16/06/2013 19:02הגב לתגובה זומזלזלים? לא תגיעו רחוק זה בטוח. כן, לדעתי מחירי הבתים עולים ויעלו, נושאים כמו שינוי בתא המשפחתי, עלייה ברמת החיים, הדפסות בלתי פוסקות של כסף (מסביב לעולם) ודבר אחרון, הרצון של גופים לא חוקיים להלבין סכומי כסף גדולים. ד"א בכלל יש התיקרויות נדל"ן בעולם כחלק מהשיטה הקפיטליסטית (השתעבדות למשכנתא+שכירות). אם מחירי הדירות ירדו... כמה ירדו לדעתכם??
- מוטי 16/06/2013 17:19הגב לתגובה זוכדי להבין עד כמה אתה לחוץ חביבי. שורףףףףף....חם מאוד בכיסא שלך. תגיד סתם מעניין כמה אתה עמוק עם חובותיך בבנקים שמימנו אותך ומינפו עד התחת.
- עם רמת הבתים שאתם בונים עדיף אוהל מונגולי (ל"ת)זוזי 16/06/2013 16:50הגב לתגובה זו
- 3.עמוס 16/06/2013 15:30הגב לתגובה זוזוג צעיר משעבד את הפנסיות של ההורים שלו בשביל לקנות כוך בפתח תקווה ב-1.7 מיליון שקל, עם של כסילים
- 2.אבי 16/06/2013 15:29הגב לתגובה זועיקר התשלום יעשה לאחר עליית המע"מ, חסכו בקושי אלף שקל, עם של טיפשים
- 1.סער 16/06/2013 15:17הגב לתגובה זוכבר מאוחר מדי..זה יהיה כואב שחדלות הפרעון תגיע...
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.8% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.8% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
