כמה שווה הקרקע של חנן מור בשדה דוב? תלוי את מי שואלים

שמאי המקרקעין ארז אבירן מעריך את הקרקע בשדה דב של חנן מור ב-1.37 מיליארד שקל - כ-10% מתחת להערכתו הקודמת, אבל 40% מעל ההערכה שהוצגה על ידי השמאי של בנק לאומי.

לפי הדוח, שווי הקרקע בשדה דב עומד על 1.37 מיליארד שקל, לא כולל מע"מ. ההערכה מבוססת על עסקה של "מוכר מרצון לקונה מרצון", אבל חשוב להדגיש בהקשר הזה - עסקה כזאת היא עסקה בין שני אנשים ללא לחץ של זמן, ואת זה אין למור. אם הוא ירצה לממש, ברור שחברות יציעו לו סכומים נמוכים יותר. מור זכה בקרקע במחיר של 1.457 מיליארד שקל, לא כולל הוצאות פיתוח בסך 62 מיליון שקל. הסכום מתחלק בין המתחמים השונים - המחיר משקף כ-40 אלף שקל למ"ר מבונה קרקע לדירה בשטח ממוצע של כ 95 מ"ר.

למה בסוף הנתונים האלה חשובים? כי דודו זבידה, שמונה כמנהל העסקים של חנן מור ועו"ד אהוד גינדס, הנאמן שלה, מנסים להוציא את פרויקט שדה דב וכן את הקרקע בתל השומר מהחברה הבורסאית  וכך לייצר ערך חיובי לחברה הציבורית. כך, מאמינים בחברה, הם יוכלו להביא משקיע לשאר הנכסים בחברה. בנטרול שני הפרויקטים האלו שווי חנן מור עשוי להיות בין 100 מיליון ל-200 מיליון דולר. כמו כן, גם הקרקע בגבעתיים עשויה להיכלל בהסדר הזה.

• לאומי: הרווח הסתכם ב-2.4 מיליארד שקל, התשואה על ההון - 15.4%
• לאומי: הרווח טיפס ל-2.45 מיליארד שקל, התשואה על ההון - 16.2%

בדוחות הכספיים של 2022, הקרקע הוערכה בקצת יותר מ-1.5 מיליארד שקל וכך גם בדוחות של המחצית הראשונה של 2023. מנגד, שמאי אחר העריך את הקרקע מטעם בנק לאומי בסכום של 959 מיליון שקל, מבלי להתייחס להוצאות הפיתוח. השמאות הנוכחית מספרת שהשווי הוא איפשהו באמצע. חשוב לציין כי שמאים שונים יכולים לתת הערכות שונות גם בנוגע למחירי קרקע ולא רק בנוגע למחירי דירות. זה נובע, בין היתר, מאופן התחשיב ועל פי העקרונות שעליהם מתבסס השמאי. בנוסף, בשומה נכתב כי "הוצגה בפנינו שומת השמאי שמעון רז'בסקי אמד את המחיר שיתקבל במכר מגרש 107 בהליך של הוצאה לפועל (כינוס נכסים) בנובמבר 2023 במהלך המלחמה הוא כ-1.02 מיליארד שקל". כפי שניתן לראות, ישנם הבדלים גדולים בין השמאויות השונות.

אגב, השמאי אבירן התייחס לנושא ההבדלים בין השמאויות וכתב בדוח שלו: "שומתי ערוכה בהתאם לשטח הבנוי האפשרי בתב"ע שאושר בתכנית הבינוי/עיצוב ובהתאם למכתבה של מתכננת הותמ"ל גב' סיגי בארי 23.6.22 שמבהירה את נושא השטחים. לעומת זאת, שומת רזבסקי גורעת מהשטח האפשרי בתב"ע כ- 5,500 מ"ר עיקרי, דבר שהפחית משמעותית את השווי שהתקבל אצלו בשומתו".

עוד הוא קבע בהמשך כי "מסקנתי- מאחר והבסיס של נתוני השוק שעליו נסמכת שומתי רחב משמעותית, סמוך לנכס, סמוך למועד הקובע, הוא עדיף משמעותית, ולכן סביר לומר שמסקנתי לגבי השווי מדויקת יותר". הוא הסביר לגבי נושא כפל דחייה כי השמאי רזבסקי קובע על בסיס המכרז בנכס לשנת 2021 שווי של כ-28 אלף שקל למ"ר ללא פיתוח ועל נתון זה הוא יישם לכאורה הפחתה נוספת בגין דחייה (כ- 16%) שכן הקרקע לשיטתו אינה זמינה. על כך הוא כתב: "טכניקה זו מהווה לדעתי 'כפל הפחתה' שהביאה לשווי פחות. הרי ידוע וברור היה לרוכשים במכרז כי הקרקע אינה זמינה ותידרש דחייה ולכן המחיר שהציעו גילם זה מכבר הפחתה בגין כך. אין כל צורך בהפחתה נוספת לדחיה".

• דירה להשכיר' תרחיב פעילות בבית שמש בשת"פ עם העירייה
• "בסוף מי שנפגע זה הציבור" - ותקן מיושן אחד עלול לשתק אלפי דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"