שוק המשרדים - בכמה ירדו דמי השכירות והאם יהיה עודף היצע בשנים הבאות?
"מה שעולה חייב גם לרדת" האמרה המפורסמת נכונה גם לשוק הנדל"ן. בימים אלו נכנס תחום המשרדים לשלב שבו הוא מתחיל לממש את האמרה הזו ואנו רואים ירידות בשכר הדירה במשרדים.
נחזור קצת לאחור - לפני כשנתיים היה נראה לרגע כי משבר הקורונה צפוי לחולל מהפכה של ממש בענף, עם פריחתה של תרבות העבודה מהבית. היה חשש שחלק מהמשרדים שנבנים ישארו מיותמים כי חברות עברו למודל של עבודה היברידית (כמה ימים במשרד וכמה ימים בבית). אך בפועל עם סיום הסגרים, זינקו מחירי השכירות של משרדים במקביל לביקושים גדולים.
הזינוקים נמשכו כשנתיים ודמי השכירות הגיעו לשיא של 100, 150 ו-200 שקלים למ"ר בחודש. שיאים נשברו בתכיפות באזורי הביקוש והחברות העוסקות בתחום רשמו רווחי עתק. תל אביב אומנם היתה חריגה בעליות מחירי המשרדים, אבל זה עטף את כל אזורי הביקוש.
האם הגענו בחודשים האחרונים לנקודת המפנה? הראשונים לזהות זאת בחושיהם החדים היו המשקיעים בבורסה. הירידות במניות הנדל"ן המניב בתחומי המשרדים היו כבר מתחילת השנה כאשר הן הושפעו מהחשש להאטה ומיתון, אך בהמשך המניות תיקנו ועלו, עד לפני כארבעה חודשים. המשקיעים זיהו אז את הסיכון ואת המגמה המסתמנת והמניות שינו כיוון ואיבדו גובה.
- הקורונה היא אירוע מסכל? קניון TLV נגד חברת התכשיטים
- הרצליה משיקה מדיניות דיור בר השגה: אלפי דירות קטנות במחירים מוזלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעוד שהחגיגה בשטח, כך לפחות היה נדמה לרבים, היתה בשיאה, שינו מניות חברות הנדל"ן כיוון ועברו לירידות. בכנס שמאי המקרקעין באילת השבוע, הציג השמאי הראשי של בנק לאומי, רון מזור, גרף מגמה, לפיו צפויה צניחה של 8% בדמי השכירות, במהלך המחצית הראשונה של 2023.
הסיבה המרכזית למגמת ירידת המחירים היא ההאטה המשמעותית שחווה תחום ההיי-טק. מדי יום אנו מתבשרים על עוד ועוד חברות שיוצאת לגל פיטורים. זה לא אמור להפתיע. כמי שנחשבים ל"סטארט-אפ ניישן", ב-30 השנים האחרונות כבר למדנו להכיר את ענף ההיי-טק והתנודתיות הגדולה שמאפיינת אותו. החגיגה של השנים האחרונות לא הייתה, יכולה להימשך לנצח. מחירי שכירות של 200 שקל למ"ר בחודש ויותר, לא יכולים להימשך.
מסתבר כעת שאותם "זמנים טובים" הביאו יזמים רבים להאמין כי הביקוש למשרדים ימשיך להיות גבוה, מניתוח של התחלות הבניה של מגדלי המשרדים שנעשו לאחרונה עולה כי אנו צפויים לתוספת של מיליון עד 1.3 מיליון מ"ר של שטחי משרדי בנויים בכל אחת מהשנים 2023 עד 2026! מדובר בכמות אדירה של היצע שצפויה להתווסף לשוק, שלא ברור מידת הביקוש וגובהה. למעשה, יש סיכוי לא קטן שאם המשק יעבור לקיפאון, האטה וההייטק לא יחזור לצמוח, יהיה עודף היצע.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
גוף נוסף שמגלה מידה רבה של אופטימיות לגבי עתידו של שוק המשרדים, היא עיריית רמת גן. במסגרת תוכנית המתאר החדשה שלה, שאושרה להפקדה בשבוע שעבר, הוכפל מספר יחידות הדיור בעיר פי שניים ואילו היקף שטחי הנדל"ן המניב ברחבי העיר הוכפל בקרוב לפי ארבעה. מ-1.5 מיליון מ"ר כיום, לכ-6.3 מיליון מ"ר.
במקרה הזה כבר לא מדובר באופטימיות בלבד לגבי סיכויי המימוש של כמות כה גדולה של שטחי משרדים, אלא גם במאבק הבלתי נגמר בין הרשויות הגובלות זו בו, אשר במקרה של רמת גן הן תל אביב, גבעתיים ובני ברק, על כל מ"ר עסקי מניב ארנונה גבוהה. טווח המימוש של התוכנית עומד אמנם על 30 שנה – זמן שבו ייתכן כי חלק מאותם 4 מיליוני מ"ר יוכלו להתממש.
בכל זאת ברור כי המרוץ הבלתי נגמר של הרשויות המקומיות אחר הארנונה העסקית, תוך הקצאת כמויות דמיוניות של שטחי בנייה, משפיע גם על איכות התכנון.
במקרה זה הפתרון פשוט ומתבקש – הקמת רשות מטרופוליטנית אחת לגוש דן, כדוגמת לונדון, המשותפת למטרופולין כולו, שאליה יזרמו כלל ההכנסות מנדל"ן מניב, ואשר תחלק את ההכנסות בין הרשויות בהתאם לחלקה היחסי של האוכלוסייה וקריטריונים נוספים. באפון זה יחדלו הרשויות לתכנן עוד ועוד שטחי מסחר ותעסוקה ללא תאום, אשר במקרים רבים היתכנותם גבולית עד לא קיימת, על חשבון שימושים נדרשים אחרים יותר כגון פיתוח תשתיות תחבורה וציבוריות משותפות.
ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן
- 3.נגה 03/12/2022 18:33הגב לתגובה זועומדים ריקים
- 2.רועי 03/12/2022 05:15הגב לתגובה זוירידה של 8 אחוזים בשכירות משרדים לא מבטאת ירידה של 8 אחוזים בהכנסות של חברות אלו כי הביקוש לשטחי מסחר כדוגמת מרכולים ושטחי אחסון נשמר. נניח שהירידה בדמי שכירות משרדים תבטא ירידה בהכנסות של 5 אחוזים אז אם מחירי המניות צנחו ב 20 אחוזים מהשיא, למשל אמות, אז הן אטרקטיביות.
- 1.חנוך 03/12/2022 00:41הגב לתגובה זוברכב פרטי
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
