מתיחת פנים לבורסה בר"ג: תכנית הענק של העירייה הופקדה להתנגדויות
מדובר בתכנית המגדילה משמעותית את היקף הבנייה במתחם שיכלול עד 1,750 דירות, 1,500 חדרי מלון, 1,000 מיטות סטודנטים ו-3 מיליון מ"ר לתעסוקה; באמצעות התכנית מקווה העירייה לשפר את הגירעון בתקציב
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב הפקידה להתנגדויות הציבור את תכנית המתאר להרחבת מתחם הבורסה ברמת גן. התכנית מגדילה באופן משמעותי את היקף שטחי הבנייה ומשלבת שימושי תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים, מעונות סטודנטים וצרכי ציבור.
הגשת התנגדויות לתכנית תתאפשר תוך 60 יום. ככל שתאושר, מכוח התכנית ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה לפרויקטים במתחם.
שטח התכנית משתרע על כ-343 דונם. היקף הבניה שיתאפשר מכוח התכנית יעמוד על 3.7 מיליון מ”ר (שטח עיקרי ושטח שירות על-קרקעי), בחלוקה ל-4 מתחמים: בניה גבוהה מאוד בדרום המתחם, במערבו לאורך הדופן שגובלת באילון ובמזרחו לאורך ציר אבא הלל; בניה גבוהה לאורך רחוב ביאליק, בניה מרקמית במרכז המתחם ובאזור המלטשות ופינוי בינוי בצפון המתחם באזור רחוב בז'רנו. לכל אחד מהמתחמים הוגדר תמהיל שימושים, מפתח זכויות בניה וגובה, והתנאים למימושם.
בהקשר זה נציין את תכנית 'משולש הבורסה' המתוכננת באחד המתחמים וכוללת הקמת 3 מגדלי ענק בני 120, 88 ו-77 קומות בעלות של כ-5 מיליארד שקל.
בתוך כך, תכנית המתאר מקצה עד 200 אלף מ"ר למסחר ועד 3 מיליון מ"ר לתעסוקה. כמו כן, היא מציעה רף מקסימלי של 1,750 יחידות דיור במתחם, כולל אלו הקיימות. זאת לצד מגבלה של 1,500 חדרי מלון, 400 יחידות מגורים לצרכים מיוחדים (קיימות וחדשות), ועד 1,000 מיטות במעונות סטודנטים.
התוכנית שמקדמת העירייה אושרה להפקדה לפני כשנה וחצי - באמצעותה תנסה להביא לשיפור במצבה הכלכלי של קופת העיר, זאת לאחר טענה שהשמיע לאחרונה ראש העירייה, כרמל שאמה הכהן, על כך שהעיר העשירה נמצאת על סף פשיטת רגל. "אנחנו עושים מניפולציות כדי לסיים את השנה מאוזנת", אמר.
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהתייחס לכך אמר עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית, כי "אין ספק שלרשות המקומית אינטרס מיוחד בקידום ההתחדשות והשיפור של מתחם הבורסה, המהווה את "המנוע הכלכלי" העיקרי של העיר והוספה של זכויות בניה עם שימושים של מסחר ותעסוקה מהוות את הכנסותיה העיקריות.
לאור הבעיות של העיר רמת גן מבחינת מחסור בתשתיות וגירעון תקציבי כאמור, ישנו ניסיון מצד העירייה לעצור אישור פרויקטי תמ"א 38 בעיר. קידום תכנית המתאר עשויה, כך נדמה, למלא את הקופה הציבורית על מנת שבעתיד תוכל הרשות להתמודד עם הגידול באוכלוסייה ולקדם מקומות מגורים נוספים במסגרת התחדשות עירונית".
- 10.דירה = קורת גג 22/12/2019 14:54הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 9.צ'יינה טאון ישראל . (ל"ת)לילי 08/12/2019 11:34הגב לתגובה זו
- 8.ג'ק 06/12/2019 13:30הגב לתגובה זו1. התקציב אולי ישתפר . 2. איכות החיים בטוח תינזק .
- 7.יש עודף כסף, הסעות חינם בשבת. (ל"ת)אלי בובליל ר"ג 06/12/2019 11:24הגב לתגובה זו
- 6.אודי 06/12/2019 10:56הגב לתגובה זופשוט השתגעתם!!!!
- 5.דרור 05/12/2019 17:38הגב לתגובה זולא נעים לחיות בר"ג . צפוף , דרכים צרות ומפוקקות , תחבורה ציבורית לא יעילה , אין חניה , אין מקום למלא את הראות באיר צח . מגעיל .
- 4.בנוסף לא לשכוח לצמצם בכוח אדם מיותר בעריה. (ל"ת)אלי 05/12/2019 17:37הגב לתגובה זו
- 3.משה 05/12/2019 17:33הגב לתגובה זואין ברירה כי לבנות בנגב לא ניתן כי הוא נכבש על ידי הבדוים אז נשאר רק ברמת גן כי כל דירה עולה 10 מליון לפחות וזה מכניס הרבה כסף לממשלה
- 2.רות יהל 05/12/2019 15:33הגב לתגובה זועיריית רמת גן מבקשת להפקיע שטחים מהדיירים במסגרת פינוי בינוי ע"מ לבנות חנויות מסחריות ללא התחשבות בעגמת הנפש שתיגרם מכך לדיירים. וכל זאת בעבור בצע כסף. מכעיס ביותר!!!
- 1.רועי לוי 05/12/2019 14:44הגב לתגובה זואז לאיזו עיר אין? (חוץ מתל אביב) כי בתכלס העירייה לא מוציאה כסף על כלום בעיר הזו ויש פה בנייה מטורפת של מגדלים ובניינים ככה שלא נראה שיש בעיה בכניסה של ארנונה, אולי שווה לצמצם קצת בעבודות לא נחוצות (למרות שהסיכוי שזה יקרה הוא לא קיים )
- נביא הזעם . 05/12/2019 17:40הגב לתגובה זוברית ערים עם העיר האבודה בסין .
- דרור 06/12/2019 13:34שאמה מסתבר אוהב פולחן אישיותו , מפיץ מודעות ופלקטים בלי סוף על מנת להזכיר לכולם מי ראש העיר . הסיפור הזה עולה הרבה כסף . כך נוצר גירעון כמחברים לזה עוד סעיפים של הוצאות מיותרות .

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?