מהפכה תכנונית: צפיפות הערים בישראל תגדל, מה יקרה למחירים?
תכנית שמקדם מינהל התכנון מציעה ארגון מחדש של המרחב העירוני תחת הטענה כי צפיפות המגורים בערים בארץ נמוכה יחסית לערים באירופה וארה"ב. מי בעיקר יושפעו מהתכנית ומה כולל התכנון החדש?
המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה על קידום מתווה מינהל התכנון לשינוי הוראות תכנית תמ"א 35 באופן שיגדיל את הצפיפות המגורים בערים. התכנית מציעה למדוד את הצפיפות במספר הנפשות לקמ"ר בניגוד למספר יחידות הדיור לדונם באזורים המאוכלסים כפי שהיה נהוג עד היום.
צפיפות הערים בישראל נמוכה יחסית לארה"ב ואירופה
בבסיס הבקשה לעדכון התכנית היא טענת המינהל כי למרות שצפיפות המגורים בישראל מהגבוהות בעולם (כ-400 נפש לקמ"ר), היא נמוכה יחסית לערים באירופה ובארה"ב ועומדת על 8,565 נפש לקמ"ר בתל אביב, 7,186 בירושלים ו-4,346 בחיפה. על פי ניתוח שביצע המינהל, צפיפות המגורים הממוצעת באתונה לדוגמא, גבוהה מהצפיפות הממוצעת בירושלים ובתל אביב פי 2 ויותר, של פריז פי 3 ושל ברצלונה פי ארבע.
"הדיון בצפיפות העירונית מהווה נדבך משמעותי מהדיון בשאלת התכנון הראוי כמחולל של איכות החיים העירונית ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. יצוין, בהקשר זה, כי צפיפות גבוהה יותר מהווה תנאי סף לכניסת שירותים עירוניים רבים ומגוונים יותר בתחומי שכונת המגורים, בהם מוסדות שונים ותחבורה ציבורית איכותית, מעודדת הליכה ברגל ורכיבה על אופניים", הסביר המינהל.
לגבי החלטת המועצה, מסר המינהל כי "לאחר שהוצגו בפניה עיקרי כיווני החשיבה והשאלות העומדות בבסיס הבחינה, התרשמה המועצה כי העיסוק בארגון מחדש של סביבות המגורים וזאת בהתאמה להיקפי האוכלוסייה החזויים במדינת ישראל, נמצא בלב העשייה היומיומית של מערכת התכנון וראוי כי השיח בעניינו יורחב ויתייחס למרחב החיים המלא של התושב - בעיר או בכפר, בלב המטרופולין או בפריפריה.
- טורקיה תשקיע בשדות גז בארה״ב ותגדיל יבוא LNG - מה זה אומר לישראל?
- 3.6 מליארד אירו: ישראל מוכרת את ״חץ 3״ לגרמנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"על הבחינה לעסוק בהיבטים של איכות תכנון – צפיפות נטו מול ברוטו, נפחי בנייה, עירוב שימושים בסביבת החיים, מרחקי הליכה, התניידות, נגישות ועוד. הכל במטרה להתכנס לכדי מערכת עקרונות והנחיות תכנון אשר תכוון לתוצר תכנוני המשקף צפיפות ואינטנסיביות נכונה ומיטבית".
בשלב הבא, יובאו התיקונים לבדיקת וועדת המשנה של המועצה הארצית. עם גיבוש המתווה לעדכון התכנית, היא תובא לאישור המועצה הארצית.
מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר: "השינוי בהוראות תמ"א 35 יוביל מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני, באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושב. אנחנו רוצים מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום, שיהיו בו מגוון הזדמנויות של לימודים, תעסוקה, מסחר, מגורים ופנאי. זאת, תוך נגישות מרבית לתחבורה ציבורית".
מחירי הדירות יעלו?
"התכנית עשויה לגרום לזינוק בשווי הקרקעות לבנייה מכיוון שניתן יהיה לבנות על כל יחידת קרקע יותר דירות. כמו כן, הגדלת הצפיפות פותחת פתח להגדלת היטלי השבחה", טוען יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי. "כדי לא לגרום לעלייה במחירי הדירות יש לתת על סעיפי המיסוי וערך הקרקעות את הדעת".
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
לצד זאת ציין כי התכנית מאפשרת לבנות תמהיל מגוון יותר של דירות ובעיקר הרבה יותר דירות קטנות ולבנות לגובה. "תל אביב ובעיקר מרכז ודרום תל אביב ייראו לנו פתאום הרבה יותר צפופות בשיטת החישוב החדשה מכיוון שאזורים אלה מאופיינים בהרבה דירות קטנות ודירות מחולקות ובדירות הגדולות יותר של 4-5 חדרים מתגוררים מספר שותפים. לעומת זאת, האזורים הכפריים עלולים להיפגע על ידי צמצום שטח הנחלות ובנייה במרווחים קטנים יותר בין וילה לוילה".
"נכון יותר לטעמי לעבות שכונות חדשות ולא ציפוף של שכונות ותיקות שהתשתיות הישנות לא יעמדו בעומס של הגדלת מספר התושבים. את השכונות החדשות ניתן לתכנן על פי הנוסחה החדשה תוך מציאת פתרונות אדריכליים על מנת לא לפגוע ברמת החיים של הדיירים שיתגוררו בשכונות האלה", הוסיף.
ערים במעגל הראשון והשני לתל אביב ישנו את פניהן
"הצפיפות שנהוגה בארץ נמוכה במחצית מהצפיפות הנהוגה בעולם, דבר שפוגע במרקם האורבני. היתרון הגדול של הגדלת הצפיפות הוא מתן מענה של שירותים איכותיים יותר לתושבים כגון הגדלת מספר מוסדות חינוך, בניית מרכזי מסחר ומשרדים במטרה ליצור סביבת חיים שוקקת", מסביר חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי.
לדבריו, "על מנת שהתכנית תרקום עור וגידים יש לתת תחילה פתרונות בנושא התשתיות ובעיקר בנושא התנועה במרחב. אני מעריך שערים שצפויות לשנות את פניהן בעקבות התכנית אלו במעגל הראשון והשני לתל אביב: רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים, ראשון לציון וכו'".
- 2.נטו קריסת מחירים 07/08/2019 10:42הגב לתגובה זוכולל הסכמי גג, ומחיר למשתכן הביאו את כל השוק לירידה חדה במחיר 30% מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים . משקיעים מכרו 18,000 דירות לפני הקריסה 80,000 מנסים למכור מתפשרים על מחיר .
- 1.דירה = קורת גג 06/08/2019 18:43הגב לתגובה זודירה =קורת גג
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
בנימין נתניהומחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
מה הקשר בין מחירי הדירות לראש הממשלה, בנימין נתניהו; על המחירים בת"א ובשאר הארץ, על ההשפעה של ת"א על מקומות אחרים, על הסיבות לירידה במחירים ומתי תדעו שמתקרבת עצירה בירידת המחירים?
מחירי הדירות בת"א חזרו 3 שנים אחורה. מדד מחירי הדירות בעיר הגדולה צנח כמעט 6% מהשיא, קצב שנתי של כ-9%. כך עולה מנתוני הלמ"ס. בפועל, הירידה חדה יותר משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא שהלמ"ס לא מודדת מחיר כלכלי, אלא מחיר שהקבלן מספק למדגם. אלא שהמחיר הכלכלי, הכולל הנחות מימוניות ומבצעים נמוך דרמטית מ"מחיר המחירון". השנייה - הנתונים של הלמ"ס מתפרסמים בעיכוב של חודשיים וחצי. אתמול עם פרסום המדד קיבלנו נתונים לחודשים ספטמבר-אוקטובר, "ממוצע" של 1 באוקטובר (לפני חודשיים וחצי). אין שום סיבה בעולם שהגוף הכי חשוב במדינה בניתוח ואספקת נתונים כלכליים לקובעי מדיניות לצורך קבלת החלטות, יהיה כל כך לא מעודכן ועם תהליכים ארכאיים. היכולת לדעת בכל רגע נתון, אולי בעיכוב קטן, את מחירי הדירות היא קלה ופשוטה ואתם רואים אותה כאן ובאתרים אחרים - עסקאות שוטפות עדכניות, לוחות מודעות, שיחות עם מוכרים וקונים ועוד. אם עיתונאים יכולים, בטוח שבלמ"ס יכולים.
צניחה במחירי הדירות בת"א
בכל מקרה, שתי הסיבות האלו גורמות לכך שהמידע חלקי. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ירדו בספטמבר-אוקטובר ב-0.5% ובת"א ב-1.1%, ובמצטבר ירדו כבר 8 חודשים רצופים בשיעור של מעל 3% בכל הארץ ו-5.8% בתל אביב. הערכה מעודכנת יותר היא שהמחירים בכל הארץ ירדו בכ-7%, ובתל אביב מעל 10%. זו לא ירידה , זו כבר צניחה חופשית.
צריך להזכיר שת"א היא העוגן של המחירים. כולם מתיישרים אליה. אם בתל אביב עולה דירה ב-4 מיליון, אז דירה דומה תעלה בגבעתיים 80% ממנה ברמת גן 70% ובפתח תקווה 60%. לא מדע מדויק, אבל הכוונה שהיא השוק שאליו מתיישרים. ולכן, הטענה של קבלנים ואינטרסנטים שונים שהירידות יהיו רק בת"א ולא יגלשו למקומות אחרים אינה נכונה. ברגע שנקודת הייחוס משתנה, הכל משתנה, מי פחות מי יותר וכמובן שיש גם גורמים ספציפיים שמשפיעים על כל אזור. האזורים החרדיים לא קשורים לשאר המקומות. הביקושים שם גדולים וחזקים והמחירים עולים.
בירושלים יש תופעה הפוכה לתל אביב - עלייה עשירה שמעלה את המחירים. בת"א, הפיל שבחדר הוא הירידה. בוועידת ביזפורטל, דיברו על ההגירה נטו, ועל פי הדוברים מדובר על 40 אלף איש מאזור המרכז שעזבו השנה את הארץ. מדובר על 10-15 אלף דירות שלא צריכים אותם, היצע הדירות בעצם גדל. זה אחד ההסברים החשובים לירידה במחירי הדירות. אבל זה גם מעלה שאלות לגבי ההמשך.
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם אנשים יעזבו - המחירים ירדו. צריך להסתכל לאמת בעיניים, בלי קשר לדעה הפוליטית שלכם. אנחנו בשנת בחירות, בחירות בפתח והגירה יכולה להתעצם על רקע השסע החברתי. מעבר לכך, אנשים לא מעטים נותנים כעת "צ'אנס" לבחירות. אם המצב יישאר ובנימין נתניהו יישאר בשלטון, הם עלולים לעזוב. קשה לכתוב על הנושא הזה בלי פוליטיקה, אבל באמת במבחן הקר - בחירת נתניהו, תוביל כנראה להגירה נוסת מת"א. זה הפיל הגדול שבחדר, וזה גורם לאנשים כבר עכשיו לשקול את צעדיהם.
