רחוב אבן גבירול תל אביב נדלן
צילום: Istock

מהפכה תכנונית: צפיפות הערים בישראל תגדל, מה יקרה למחירים?

תכנית שמקדם מינהל התכנון מציעה ארגון מחדש של המרחב העירוני תחת הטענה כי צפיפות המגורים בערים בארץ נמוכה יחסית לערים באירופה וארה"ב. מי בעיקר יושפעו מהתכנית ומה כולל התכנון החדש?

מורן ישעיהו | (2)

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה על קידום מתווה מינהל התכנון לשינוי הוראות תכנית תמ"א 35 באופן שיגדיל את הצפיפות המגורים בערים. התכנית מציעה למדוד את הצפיפות במספר הנפשות לקמ"ר בניגוד למספר יחידות הדיור לדונם באזורים המאוכלסים כפי שהיה נהוג עד היום.

צפיפות הערים בישראל נמוכה יחסית לארה"ב ואירופה

בבסיס הבקשה לעדכון התכנית היא טענת המינהל כי למרות שצפיפות המגורים בישראל מהגבוהות בעולם (כ-400 נפש לקמ"ר), היא נמוכה יחסית לערים באירופה ובארה"ב ועומדת על 8,565 נפש לקמ"ר בתל אביב, 7,186 בירושלים ו-4,346 בחיפה. על פי ניתוח שביצע המינהל, צפיפות המגורים הממוצעת באתונה לדוגמא, גבוהה מהצפיפות הממוצעת בירושלים ובתל אביב פי 2 ויותר, של פריז פי 3 ושל ברצלונה פי ארבע.

"הדיון בצפיפות העירונית מהווה נדבך משמעותי מהדיון בשאלת התכנון הראוי כמחולל של איכות החיים העירונית ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. יצוין, בהקשר זה, כי צפיפות גבוהה יותר מהווה תנאי סף לכניסת שירותים עירוניים רבים ומגוונים יותר בתחומי שכונת המגורים, בהם מוסדות שונים ותחבורה ציבורית איכותית, מעודדת הליכה ברגל ורכיבה על אופניים", הסביר המינהל.

לגבי החלטת המועצה, מסר המינהל  כי "לאחר שהוצגו בפניה עיקרי כיווני החשיבה והשאלות העומדות בבסיס הבחינה, התרשמה המועצה כי העיסוק בארגון מחדש של סביבות המגורים וזאת בהתאמה להיקפי האוכלוסייה החזויים במדינת ישראל, נמצא בלב העשייה היומיומית של מערכת התכנון וראוי כי השיח בעניינו יורחב ויתייחס למרחב החיים המלא של התושב - בעיר או בכפר, בלב המטרופולין או בפריפריה.

"על הבחינה לעסוק בהיבטים של איכות תכנון – צפיפות נטו מול ברוטו, נפחי בנייה, עירוב שימושים בסביבת החיים, מרחקי הליכה, התניידות, נגישות ועוד. הכל במטרה להתכנס לכדי מערכת עקרונות והנחיות תכנון אשר תכוון לתוצר תכנוני המשקף צפיפות ואינטנסיביות נכונה ומיטבית".

בשלב הבא, יובאו התיקונים לבדיקת וועדת המשנה של המועצה הארצית. עם גיבוש המתווה לעדכון התכנית, היא תובא לאישור המועצה הארצית.

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר: "השינוי בהוראות תמ"א 35 יוביל מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני, באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושב. אנחנו רוצים מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום, שיהיו בו מגוון הזדמנויות של לימודים, תעסוקה, מסחר, מגורים ופנאי. זאת, תוך נגישות מרבית לתחבורה ציבורית".

מחירי הדירות יעלו?

"התכנית עשויה לגרום לזינוק בשווי הקרקעות לבנייה מכיוון שניתן יהיה לבנות על כל יחידת קרקע יותר דירות. כמו כן, הגדלת הצפיפות פותחת פתח להגדלת היטלי השבחה", טוען יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי. "כדי לא לגרום לעלייה במחירי הדירות יש לתת על סעיפי המיסוי וערך הקרקעות את הדעת".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לצד זאת ציין כי התכנית מאפשרת לבנות תמהיל מגוון יותר של דירות ובעיקר הרבה יותר דירות קטנות ולבנות לגובה. "תל אביב ובעיקר מרכז ודרום תל אביב ייראו לנו פתאום הרבה יותר צפופות בשיטת החישוב החדשה מכיוון שאזורים אלה מאופיינים בהרבה דירות קטנות ודירות מחולקות ובדירות הגדולות יותר של 4-5 חדרים מתגוררים מספר שותפים. לעומת זאת, האזורים הכפריים עלולים להיפגע על ידי צמצום שטח הנחלות ובנייה במרווחים קטנים יותר בין וילה לוילה".

 

"נכון יותר לטעמי לעבות שכונות חדשות ולא ציפוף של שכונות ותיקות שהתשתיות הישנות לא יעמדו בעומס של הגדלת מספר התושבים. את השכונות החדשות ניתן לתכנן על פי הנוסחה החדשה תוך מציאת פתרונות אדריכליים על מנת לא לפגוע ברמת החיים של הדיירים שיתגוררו בשכונות האלה", הוסיף.

ערים במעגל הראשון והשני לתל אביב ישנו את פניהן

"הצפיפות שנהוגה בארץ נמוכה במחצית מהצפיפות הנהוגה בעולם, דבר שפוגע במרקם האורבני. היתרון הגדול של הגדלת הצפיפות הוא מתן מענה של שירותים איכותיים יותר לתושבים כגון הגדלת מספר מוסדות חינוך, בניית מרכזי מסחר ומשרדים במטרה ליצור סביבת חיים שוקקת", מסביר חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי.

לדבריו, "על מנת שהתכנית תרקום עור וגידים יש לתת תחילה פתרונות בנושא התשתיות ובעיקר בנושא התנועה במרחב. אני מעריך שערים שצפויות לשנות את פניהן בעקבות התכנית אלו במעגל הראשון והשני לתל אביב: רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים, ראשון לציון וכו'".

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    נטו קריסת מחירים 07/08/2019 10:42
    הגב לתגובה זו
    כולל הסכמי גג, ומחיר למשתכן הביאו את כל השוק לירידה חדה במחיר 30% מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים . משקיעים מכרו 18,000 דירות לפני הקריסה 80,000 מנסים למכור מתפשרים על מחיר .
  • 1.
    דירה = קורת גג 06/08/2019 18:43
    הגב לתגובה זו
    דירה =קורת גג
יקי רייסנר צילום: רמי זרנגריקי רייסנר צילום: רמי זרנגר

רייסדור תבנה 212 דירות ושטחי מסחר בנהריה

החברה תשקיע בפרויקט כ-300 מיליון שקל, לאחר שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה בקרקע בשטח של כ-11 דונם בעיר. הפרויקט יכלול מאות דירות לשוק החופשי וחזית מסחרית, ויתווסף לפעילות קיימת של הקבוצה בנהריה. התמורה למדינה במכרז מגיעה לכ-70 מיליון שקל כולל מע"מ

עוזי גרסטמן |

רייסדור הודיעה כי זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת זכויות חכירה במקרקעין בנהריה, לצורך הקמת פרויקט מגורים ומסחר בהיקף השקעה מוערך של כ-300 מיליון שקל. הזכייה נעשתה בתמורה כוללת של כ-70 מיליון שקל, כולל מע"מ, כפי שנמסר בדיווח של החברה לבורסה. הפרויקט מתוכנן לקום על שטח של כ-10,980 מ"ר, שהם קרוב ל-11 דונם, ויכלול כ-212 יחידות דיור שייועדו לשיווק בשוק החופשי. לצד הדירות, מתוכננת חזית מסחרית בשטח של כ-1,300 מ"ר. מדובר בבנייה רוויה, שאמורה להשתלב במרקם העירוני של נהריה ולהוסיף הן דירות חדשות והן שטחי מסחר שכונתיים.

לפי הודעת החברה, הזכייה במכרז משתלבת בהתרחבות פעילותה של רייסדור בצפון הארץ. בשנים האחרונות מזהה החברה עלייה בביקושים למגורים באזור, במקביל להשקעות ציבוריות ותשתיתיות. נהריה, כך נכתב בדיווח, נהנית מנגישות תחבורתית, מקרבה למוקדי תעסוקה אזוריים ומתהליכים של פיתוח והתחדשות עירונית, שמחזקים את מעמדה כעיר יעד לפרויקטי מגורים בהיקפים גדולים.

הפרויקט החדש מצטרף למהלכים נוספים שמקדמת רייסדור בנהריה. בין היתר, החברה התקשרה עם שופרסל נדל"ן לקידום פרויקט עירוב שימושים על מקרקעין קיימים בעיר, הכולל גם מגורים וגם שטחי מסחר. המהלכים האלה משקפים את ההתמקדות של רייסדור בפעילות ארוכת טווח בצפון ובערי הגליל המערבי.

יו"ר ומבעלי רייסדור, יקי רייסנר, מסר כי הפרויקט מצטרף לפעילות השוטפת של הקבוצה, “כחלק מהתמקדות החברה בפרויקטים בהיקף משמעותי, באזורים בעלי פוטנציאל ביקוש יציב ותכנון עירוני ארוך טווח”. רייסנר הוסיף כי “נהריה היא עיר בעלת תשתית עירונית מבוססת ומעמד אזורי ברור, והפרויקט יאפשר לנו להוסיף היצע מגורים איכותי, לצד מסחר שכונתי, באופן שמתכתב עם צורכי השוק המקומי ועם מגמות הפיתוח באזור”.


רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.