בדירה יד שנייה יש מוקש נוסף והוא השיפוץ. שיפוץ יכול להיות קל ומדויק, אבל יכול גם להפוך לפרויקט שמתנפח. בישראל, עלויות שיפוץ משתנות מאוד לפי היקף, חומרים ותשתיות, אבל טווחים של 3,000-6,000 שקלים למטר אינם חריגים בשיפוץ מהותי. מי שקונה יד שנייה צריך להכניס כבר ביום הראשון תקציב ריאלי לשיפוץ, כולל הפתעות ולתזמן נכון את הכניסה כדי לא להיתקע בין דירה לדירה.

בסוף, ההשוואה הנכונה היא לא רק מחיר קנייה, אלא מחיר קנייה של דירה חדשה פלוס מימון פלוס מדד פלוס שכר דירה בתקופה שעדיין נמצאים בשכ"ד למרות רכישת הדירה (לוקח זמן לעבור אליה) פלוס שדרוגים, מול מחיר קנייה של דירה יד 2 פלוס שיפוץ פלוס עלויות מעבר וזמן.

השאלה אם עדיף לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה תלויה בגורמים רבים ומשתנים לרבות שיקולים פיננסיים, תזרימיים, משפחתיים ועוד. רבים נמשכים לדירה חדשה בגלל תוכניות מסובסדות, מבצעי קבלנים ותחושת ביטחון של בניין חדש, אבל שוק היד השנייה ממשיך להיות מרכז הכובד של העסקאות בישראל. אנשים קונים דירה שהם יכולים לראות בעיניים.

הבדלים במשכנתא 

נתוני הלמ"ס לרבעון השלישי מראים תמונה ברורה שהיא המשכה  של מגמה ברבעונים האחרונים: יותר דירות יד 2 נמכרות מאשר דירות חדשות. ברבעון השלישי כ-65% מעסקאות הדיור בישראל הן בדירות יד שנייה, לעומת 35% בדירות חדשות. הפער הזה מתרחב בתקופות של אי-ודאות כלכלית, כשרוכשים מעדיפים לראות מה הם קונים.

• דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
• דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם בצד המימון יש הבדלים. בדירה חדשה על הנייר, הבנק מאשר משכנתא אבל משחרר אותה רק לקראת המסירה. זה אומר שהרוכש צריך לממן את התשלומים הראשונים מהון עצמי או מהלוואות ביניים (גרייס), שעלותן עלתה משמעותית עם עליית הריבית.

הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי. 

בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.

איסור על משיכת כספי פנסיה

אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה,  ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".

היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".

• איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
• "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.