בנק ירושלים: "20% מהפרויקטים שאנו מלווים הם של תמ"א 38, התחום מזנק; מחירי הדירות - הם ימשיכו לעלות"
תחום התמ"א 38 התחיל להתרומם בשנה האחרונה - למרות שעד כה הושלמו 66 פרויקטים בלבד ברחבי הארץ, 1,285 פרויקטים נמצאים בתהליך תכנוני או בשלבי בנייה. שיאנית התכנון והבנייה בתחום היא רמת גן בה נמצאים 394 פרויקטים בתהליכי תכנון ובשלבי בנייה, כ-30% מסך הפרויקטים, כאשר 14 פרויקטים הושלמו עד כה בעיר (לפי נתוני אתר
"בחצי השנה האחרונה נסגרות הרבה יותר עסקאות של תמ"א 38, התחום מתחיל לתפוס תאוצה כאשר העיר המובילות הן רמת גן, רעננה, רמת השרון וראשון לציון, תיקון 3 לתמ"א 38 הפך את היוזמה להרבה יותר אטרקטיבית", כך אמרה איילת רוסק, מנהלת סקטור הנדל"ן בבנק ירושלים, בשיחה עם Bizportal.
רוסק מסבירה כי בנק ירושלים מלווה 210 פרויקטים בתחום הבנייה, כאשר 40 מתוכם הם של התחדשות עירונית, כלומר 19% - "לפני שנה היו לנו 20 פרויקטים של התחדשות עירונית בלבד, כלומר הכפלנו את הכמות. אנו מבצעים שיתוף פעולה עם חברות הביטוח במימון פרויקטים, הן בין היתר נותנות אשראי למימון ערבויות חוק המכר."
"מימון תמ"א 38 בטוח יותר"
- בנק ירושלים: התשואה להון על 17.1% - 65 מיליון שקל בשורה התחתונה
- מה הריבית בפיקדונות בכל הבנקים וכמה אתם מפסידים על הכסף בעו"ש?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ביחס לשוק הנדל"ן בכללותו, רוסק טוענת כי התחושה כיום היא מעורבת: "מצד אחד מרגישים ירידה משמעותית בקצב כניסתן של עסקאות חדשות מקבלנים, מצד שני בחודש יולי נצפה גידול של כ-12% בהיקף מכירתן של דירות, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והמחירים הם עם נטיות קלות כלפי מעלה. ראינו הרבה יותר עסקאות בפריפריה ואת רכישתן של דירות יותר קטנות."
"אנחנו מלווים את בנייתן של כ-8,900 יחידות דיור, בהתחשב בכך שבחודש יוני 2013 היו כ-87 אלף דירות הנמצאות בבנייה פעילה, מדובר בכ-10% מכלל הדירות. לדעתי, בשנה הקרובה לא נראה את ירידות המחירים שמבטיחים, המגמה הנוכחית תימשך, לא יהיו דרמות למעלה, נראה מקסימות עליות של 5% במחירים. נמשיך לראות את הפריפריה הולכת ותופסת תאוצה, במקומות כמו עכו, מגדל העמק וחדרה. קבלנים כיום הם שמרנים יותר, הם מתמודדים על מחסור בכוח אדם ולוחות זמנים לא הגיוניים של רשויות התכנון", מסכמת רוסק.
כתבות מעניינות נוספות:
- 8.מאיר חי 28/12/2014 23:20הגב לתגובה זויום שני
- 7.עירוני 15/09/2013 17:48הגב לתגובה זוכל התמ"א הזאת זה בלופ אחד גדול. לוקחים בניין בן 60, מלטפים לו את היסודות. בונים לו ממ"ד מבטון ומרפסת וקוראים לזה חיזוק המבנה. זה פשוט פשע שבבוא היום תהיה עליו ועדת חקירה עם רעידת האדמה החזקה הראשונה. בניינים בני 40 שנה ומעלה שעשויים מטיח וקצת בטון וברזל צריכים לההרס במידי ולבנות במקומם מבנים חדשים. במקום לנסות לחזק משהו שהוא רקוב וישן, תהרסו ותבנו מחדש. זה פשע אם זה קורה בצורה אחרת.
- 6.german10 15/09/2013 13:16הגב לתגובה זונראה לי שכולם שכחו שהמטרה של תמ"א 38 היא עמידות המבנה ברעידות אדמה לא ראיתי התיחסות אחת לאיכות החיזוק כולם עסוקים ברווח הכלכלי
- 5.תושב ת"א 15/09/2013 13:02הגב לתגובה זוהגיע הזמן להחליף את ראש העיר ומחליטים אחרים אשר באטימותם מסכנים את חיי התושבים ומקשים על מימוש התמא בתירוצים מצוצים מהאצבע. האם בעיריית ר"ג, בת ים, הרצליה, רמת השרון ועוד ועוד יושבים מטומטמים אשר מקדמים תמא 38 ורק בתל אביב יושבים "חכמים"?
- 4.תל אביבי 15/09/2013 12:48הגב לתגובה זובמתחם של מספר בניינים ועשרות דירות בת"א העירייה אישרה תמ"א 38/3. הדיירים התקשרו עם יזם אשר הוציא ממון רב על התכנון ולפתע פרסמה העירייה החלטה חדשה אשר שוללת במתחם זה תמ"א 38/3 וזאת למרות החלטות קודמות המתירות. היזם קיבל רגליים קרות ורוצה לברוח מהסיבה של חוסר כדאיות כלכלית. שאלנו את העירייה מדוע השינוי הפתאומי במדיניות ונשארנו ללא מענה. לנו נראית ההחלטה כגחמה עירונית אשר מכשילה את חיזוק הבניינים.
- 3.י. בן משה 15/09/2013 12:28הגב לתגובה זומדיניות עיריית תל אביב היא להכשיל יזמים ובעלי דירות ולא לתת להם את המגיע עפ"י חוק. מעניין אם האחראים על כך הכינו כבר כסת"ח במקרה של אסון.
- 2.נתי 15/09/2013 11:45הגב לתגובה זוברעידת אדמה תהיה כאן קטסטרופה
- 1.שימי 15/09/2013 11:44הגב לתגובה זותמ"א 38 זו חצי עבודה, מתאים לנו כישראלים, אבל לא מקצועי
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
