עסקים כרגיל: נדחה הערר - עיריית ר"ג תוכל לדון בבקשות תמ"א 38
הקבלנים ובעלי הדירות במיזמי תמ"א 38 ברמת גן יכולים לנשום לרווחה ועדת הערר אישרה את המשך התוקף לתוכנית רג/30/א, אשר אושרה בחודש מאי, המאפשרת מתן זכויות ליזמים זכויות בנייה ביחס של 1 ל-3 במספר הדירות, דבר אשר הקל משמעותית את הוצאתם לפועל למיזמי תמ"א 38(2) קרי הריסה ובנייה מחדש. המתווה אף איפשר להגיע לצפיפות גבוהה ולחלק את המתחם לדירות קטנות בשטח של 60 מ"ר המאוד חסרות באזור המרכז. ועדת הערר החליטה כי תוקף התוכנית יהיה לשנה אחת בלבד.
חבר מועצת העיר עו"ד רועי ברזילי היה מראשי המתנגדים לחידוש תוכנית רג/30/א והגיש את הערר לוועדה המחוזית תל אביב בטענה שהתוכנית שאושרה מאפשרת בנייה של 72 יח"ד לדונם, יותר מפי 2 ממה שנקבע בתב"ע המקורית, דבר אשר יוביל לאסון תחבורתי בעיר.
ועדת הערר קבעה: "..מידיעתנו השיפוטית, כמוסד תכנון, אנו יודעים כי על מנת שפרויקט "פינוי ובינוי" רגיל יהיה כדאי מבחינה כלכלית, חייב להתקיים לפחות יחס של אחד לשלוש קרי, כי על כל דירה שנהרסת ניתן יהיה לבנות לפחות שלוש דירות חדשות. צפיפות מזערית זו ניתן יהיה להשיג רק אם תאושר תוכנית רג/30/א, האף שאיננו קובעים מסמרות לעניין יחס הדירות הנהרסות והדירות החדשות, שכן נושא זה מושפע גם מהיקף הפרויקט, מיקומו בתוך העיר רמת גן וגורמים נוספים."
עוד קבעה הוועדה, כמענה לעוררים "עם זאת יש לעקוב ובצוערה מקצועית אחרי השלכות ביצוע התמ"א 38 על המרקם העירוני שכן כידוע, תמ"א 38 מוסיפה זכויות בנייה מפליגות מעבר לאלה אותן ניתן לאשר מכוח התוכניות החלות במקום. לפיכך אנחנו בדעה כי אם וכאשר הוועדה המקומית תחליט לאשר תוכנית להגדלת הצפיפות במקרה של הריסה ובנייה מחדש לתקופה ארוכה או לצמיתות, יהיה על הוועדה המקומית לעשות זאת על בסיס פרוגרמה אשר תבחן את השפעת התוכנית על האזורים השונים בעיר. מומלץ כי הבחינה תתבצע לפי רובעים ואף ייתכן כי היה מקום לקבוע צפיפות מירבית, או יחס מירבי בין הדירות שתהרסנה לדירות בבניין החדש, באופן דיפרנציאלי לפי רובעים."
לדברי עו"ד ענת בירן, שמשרדה ייצג בעלי זכויות בנכסים הנכללים בתוכנית, "מדובר בהחלטה מאוד חשובה, המעבירה מסר ברור בדבר חשיבותה של תמ"א 38 כמנוף כלכלי המאפשר חיזוק בניינים והצלת חיי אדם. ועדת הערר נתנה תוקף לתכנית המתאר של רמת גן המאפשרת בניית דירות קטנות במסגרת פרויקטים של הריסה ובניה, והגיעה להחלטה מאוזנת מבחינה תכנונית וכלכלית. התכנית המאפשרת לעשרות פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן לצאת לדרך אושרה לתקופה של שנה, כפי בהחליטה גם העירייה עצמה. במקביל המליצה ועדת הערר כי אם תוכן תכנית לטווח ארוך, תלווה התכנית בפרוגרמה המנתחת את השפעת תוספת הדירות בעיר בכל אזור ואזור. יש לקוות כי עיריות נוספות ינחו עצמן לפעול ברוח החלטה של ועדת הערר. אני שמחה שטענותינו התקבלו במלואן."
- 6.גינה ציבורית וכו' 13/08/2013 23:15הגב לתגובה זוכמובן שיש גם את סוגיית החניה - משום מה העיריה מאשרת שהבניה תכלול תקן של חניה אחת לדירה. הבעיה היא שמי שקונה דירה בשני מליון ש"ח וצפונה- יש לו בד"כ 2 מכוניות (וגם אורחים שבאים עם עוד מכוניות), ואז נוצרת צפיפות גדולה בשכונה, כשגם כך ר"ג בעייתית מבחינת חניה.
- 5.דני 12/08/2013 09:27הגב לתגובה זורחוב אמיר בר"ג הוא מלך התמ"א 38 , כל הרחוב חתום תמ"א ושלושה בניינים כבר סיימו, בדרך להיות הרחוב היחיד בישראל שעבר תמ"א בכל הבניינים שמתאימים. אפיקי ארד הבונה אמיר 13 חתמו לכם ואתם ישנים, תתעוררו נותרה לכם רק שנה עד שיתקעו שוב את האישורים!!!
- ומה עם התשתיות ברח' אמיר הקטן??? (ל"ת)נאוה 14/08/2013 14:43הגב לתגובה זו
- 4.לאנשים איכפת מהחיזוק?מעניין אותם בכמה יעלה ערך הדירה (ל"ת)עם רודפי בצע 12/08/2013 07:45הגב לתגובה זו
- 3.צריך למצוא פטנט אחר שלא יחנוק את העיר ויעשיר את הקבלנים (ל"ת)א.מ 12/08/2013 07:44הגב לתגובה זו
- 2.דני 12/08/2013 07:19הגב לתגובה זוסומכים על עו"ד אילן שרקון.
- 1.תושב רג 11/08/2013 21:45הגב לתגובה זועיר דפוקה ורקובה עד יסוד
- נשמח לבדוק אפשרות 052-8028983 (ל"ת)יניב 12/08/2013 07:19הגב לתגובה זו
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
