עסקים כרגיל: נדחה הערר - עיריית ר"ג תוכל לדון בבקשות תמ"א 38
הקבלנים ובעלי הדירות במיזמי תמ"א 38 ברמת גן יכולים לנשום לרווחה ועדת הערר אישרה את המשך התוקף לתוכנית רג/30/א, אשר אושרה בחודש מאי, המאפשרת מתן זכויות ליזמים זכויות בנייה ביחס של 1 ל-3 במספר הדירות, דבר אשר הקל משמעותית את הוצאתם לפועל למיזמי תמ"א 38(2) קרי הריסה ובנייה מחדש. המתווה אף איפשר להגיע לצפיפות גבוהה ולחלק את המתחם לדירות קטנות בשטח של 60 מ"ר המאוד חסרות באזור המרכז. ועדת הערר החליטה כי תוקף התוכנית יהיה לשנה אחת בלבד.
חבר מועצת העיר עו"ד רועי ברזילי היה מראשי המתנגדים לחידוש תוכנית רג/30/א והגיש את הערר לוועדה המחוזית תל אביב בטענה שהתוכנית שאושרה מאפשרת בנייה של 72 יח"ד לדונם, יותר מפי 2 ממה שנקבע בתב"ע המקורית, דבר אשר יוביל לאסון תחבורתי בעיר.
ועדת הערר קבעה: "..מידיעתנו השיפוטית, כמוסד תכנון, אנו יודעים כי על מנת שפרויקט "פינוי ובינוי" רגיל יהיה כדאי מבחינה כלכלית, חייב להתקיים לפחות יחס של אחד לשלוש קרי, כי על כל דירה שנהרסת ניתן יהיה לבנות לפחות שלוש דירות חדשות. צפיפות מזערית זו ניתן יהיה להשיג רק אם תאושר תוכנית רג/30/א, האף שאיננו קובעים מסמרות לעניין יחס הדירות הנהרסות והדירות החדשות, שכן נושא זה מושפע גם מהיקף הפרויקט, מיקומו בתוך העיר רמת גן וגורמים נוספים."
עוד קבעה הוועדה, כמענה לעוררים "עם זאת יש לעקוב ובצוערה מקצועית אחרי השלכות ביצוע התמ"א 38 על המרקם העירוני שכן כידוע, תמ"א 38 מוסיפה זכויות בנייה מפליגות מעבר לאלה אותן ניתן לאשר מכוח התוכניות החלות במקום. לפיכך אנחנו בדעה כי אם וכאשר הוועדה המקומית תחליט לאשר תוכנית להגדלת הצפיפות במקרה של הריסה ובנייה מחדש לתקופה ארוכה או לצמיתות, יהיה על הוועדה המקומית לעשות זאת על בסיס פרוגרמה אשר תבחן את השפעת התוכנית על האזורים השונים בעיר. מומלץ כי הבחינה תתבצע לפי רובעים ואף ייתכן כי היה מקום לקבוע צפיפות מירבית, או יחס מירבי בין הדירות שתהרסנה לדירות בבניין החדש, באופן דיפרנציאלי לפי רובעים."
לדברי עו"ד ענת בירן, שמשרדה ייצג בעלי זכויות בנכסים הנכללים בתוכנית, "מדובר בהחלטה מאוד חשובה, המעבירה מסר ברור בדבר חשיבותה של תמ"א 38 כמנוף כלכלי המאפשר חיזוק בניינים והצלת חיי אדם. ועדת הערר נתנה תוקף לתכנית המתאר של רמת גן המאפשרת בניית דירות קטנות במסגרת פרויקטים של הריסה ובניה, והגיעה להחלטה מאוזנת מבחינה תכנונית וכלכלית. התכנית המאפשרת לעשרות פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן לצאת לדרך אושרה לתקופה של שנה, כפי בהחליטה גם העירייה עצמה. במקביל המליצה ועדת הערר כי אם תוכן תכנית לטווח ארוך, תלווה התכנית בפרוגרמה המנתחת את השפעת תוספת הדירות בעיר בכל אזור ואזור. יש לקוות כי עיריות נוספות ינחו עצמן לפעול ברוח החלטה של ועדת הערר. אני שמחה שטענותינו התקבלו במלואן."
- 6.גינה ציבורית וכו' 13/08/2013 23:15הגב לתגובה זוכמובן שיש גם את סוגיית החניה - משום מה העיריה מאשרת שהבניה תכלול תקן של חניה אחת לדירה. הבעיה היא שמי שקונה דירה בשני מליון ש"ח וצפונה- יש לו בד"כ 2 מכוניות (וגם אורחים שבאים עם עוד מכוניות), ואז נוצרת צפיפות גדולה בשכונה, כשגם כך ר"ג בעייתית מבחינת חניה.
- 5.דני 12/08/2013 09:27הגב לתגובה זורחוב אמיר בר"ג הוא מלך התמ"א 38 , כל הרחוב חתום תמ"א ושלושה בניינים כבר סיימו, בדרך להיות הרחוב היחיד בישראל שעבר תמ"א בכל הבניינים שמתאימים. אפיקי ארד הבונה אמיר 13 חתמו לכם ואתם ישנים, תתעוררו נותרה לכם רק שנה עד שיתקעו שוב את האישורים!!!
- ומה עם התשתיות ברח' אמיר הקטן??? (ל"ת)נאוה 14/08/2013 14:43הגב לתגובה זו
- 4.לאנשים איכפת מהחיזוק?מעניין אותם בכמה יעלה ערך הדירה (ל"ת)עם רודפי בצע 12/08/2013 07:45הגב לתגובה זו
- 3.צריך למצוא פטנט אחר שלא יחנוק את העיר ויעשיר את הקבלנים (ל"ת)א.מ 12/08/2013 07:44הגב לתגובה זו
- 2.דני 12/08/2013 07:19הגב לתגובה זוסומכים על עו"ד אילן שרקון.
- 1.תושב רג 11/08/2013 21:45הגב לתגובה זועיר דפוקה ורקובה עד יסוד
- נשמח לבדוק אפשרות 052-8028983 (ל"ת)יניב 12/08/2013 07:19הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
