מומחים באקדמיה בפנייה לפישר: "עמלת פרעון מוקדם במשכנתא פוגעת בחלשים; הבנק מנצל פערי ידע"

ד"ר דני בן שחר מהטכניון ופרופ' נטע זיו ועו"ד אורה בלום מאוניברסיטת תל אביב פנו במכתב לנגיד בנק ישראל סטנלי פישר בבקשה לבחון את ביטולה של עמלת הפירעון המוקדם למשכנתאות.

"יש לבטל באופן מוחלט את העמלה, או לחלופין לשקול את אימוץ ההסדרים שנקבעו ביחס לעמלת פירעון מוקדם ברפורמה האמריקנית והתאמתם לשוק המשכנתאות הישראלי. רפורמה זו, שעוגנה בחוק הפדראלי בשנת 2010, בתגובה למשבר הכלכלי בשוק המשכנתאות שפרץ בשנת 2008, מטילה מגבלות משמעותיות על היקף העמלה ומשך הזמן שניתן לגבותה, ובמקרים מסוימים אף אוסרת עליה כליל", אומרים המומחים.

לדברי המומחים, אף אם מטרתה של העמלה היא לפצות את הבנק בגין הנזק הנגרם לו עקב פירעון מוקדם בעת ירידה חדה בשערי הריבית, הרי שנוסחת החישוב הנוכחית אינה מקיימת מטרה זו. "ניתן לראות דוגמא לכך במקרה בו אין שינוי בריבית הממוצעת על המשכנתאות. על-פי השיטה הנוהגת, לווה שלווה בשער ריבית גבוה מהריבית הממוצעת במשק, המבקש לפרוע את חובו מבעוד מועד, ייאלץ לשלם עמלה המחושבת לפי הפער בין גובה הריבית בהלוואה לבין הריבית הממוצעת על משכנתאות, חרף העובדה שלא אירע שינוי בשערי הריבית במשק. במקרה כזה ביכולתו של הבנק להלוות את הסכום הנפרע בתנאים זהים (בממוצע), להשיג תשואה זהה וכך לזכות בכפל הכנסה - פעם אחת על-ידי תקבולי הריבית מן הלווה החדש, ופעם אחרת על-ידי עמלת הפירעון המוקדם."

"אין הצדקה לפצות את הבנק על סיכון שחדל מלהתקיים" פגם נוסף עליו מצביעים המומחים הינו השקלול הלא ראוי של פרמיית הסיכון של הלווה הספציפי בחישוב גובה העמלה. "העמלה תלויה, כאמור, בין היתר, בריבית אשר נקבעה ללווה ספציפי, ומשקפת את פרופיל הסיכון שלו במעמד נטילת ההלוואה. לפיכך, ככל שמרכיב פרמיית הסיכון בהלוואה המקורית גבוה יותר, כך העמלה בעת מימוש הפירעון המוקדם גדלה בהתאמה. אולם בעת פירעון ההלוואה, אין נפקות לסיכון שהוערך על-ידי הבנק לגבי לווה זה ביום לקיחת ההלוואה. סיכון, מעצם טבעו, צופה פני עתיד; הואיל והלקוח פורע את חובו, הרי שאלמנט אי-הוודאות בטל, ואין הצדקה לפצות את הבנק על סיכון שחדל מלהתקיים."

עוד טוענים המומחים כי שקלול של הריבית האישית בחישוב עמלת הפירעון המוקדם מעורר חשש להפליה בין לווים חזקים (אלה המציגים במקור איתנות פיננסית) לבין לווים חלשים יחסית. פרמיית הסיכון על ההלוואה נקבעת על-פי היכולת הצפויה של פירעון החוב, אשר תלויה בעיקרה בפרמטרים כגון רמת ההכנסה השוטפת של הלווה, מצבת נכסיו וכיוצ"ב. לכן, הלוואה בריבית גבוהה מעידה, על-פי רוב, על איתנות כלכלית פחותה. בהתאם לכך, לווים חלשים ישלמו עמלת פירעון מוקדם הגבוהה מהעמלה שתשולם על-ידי לווים חזקים במועד הפירעון המוקדם.

"לווים בעלי פרמיית סיכון גבוהה נושאים בעול כבד יותר" דוגמא בוטה לכך ניתן לראות במקרה בו חלה ירידה בריבית הממוצעת על המשכנתאות: לווה שלווה בשער ריבית נמוך מהממוצע לא יחויב בתשלום עמלה בעת הפירעון המוקדם, שעה שלווה שלווה בריבית גבוהה מן הממוצע יהיה חייב באותו מקרה בעמלה (שתיגזר מההפרש בין הריבית האישית שלו לבין הריבית הממוצעת במשק). השוני בגובה העמלה מוביל לכך שלווים בעלי פרמיית סיכון גבוהה נושאים בעול כבד יותר מאשר לווים בעלי פרמיית סיכון נמוכה. זאת, על אף שאין כל הצדקה שלווים שונים ישלמו עמלה שונה, במיוחד כשמטרת העמלה לפצות על ירידת הריבית הממוצעת במשק שאינה תלויה בלווה הספציפי.

המומחים טוענים כי יש לתת את הדעת לפערי המידע בין הלווים לבנק. "התנהגותו של הלווה מתנהלת לרוב בהעדר מידע וכלים הנדרשים לניתוחו לצורך קבלת החלטות מושכלת. בנוסף, מחקרים מראים כי הלווה הטיפוסי מושפע מהטיות פסיכולוגיות כגון אופטימיות-יתר בנוגע לתנאי שוק עתידיים ויכולתו לעמוד בהחזר תשלומי ההלוואה; זאת, לצד נטייה לחשיבה קצרת-טווח שעה שהלוואת משכנתא דורשת שיקולים ארוכי-טווח. "פערים אלו מתבטאים ביתר שאת בכל הנוגע לעמלת פירעון מוקדם הכוללת משתנים רבים וסבוכים הצופים פני עתיד (כגון שיעור הריבית בעתיד, וחישוב יתרת התשלומים). תמחור העמלה בעת נטילת ההלוואה מבוסס על אומדנים ארוכי-טווח ומצריך חישובים מורכבים שללווה אין את היכולת והכישורים לעקוב אחריהם."

"בארה"ב חל איסור מוחלט לכלול עמלת פירעון מוקדם" הרפורמה בארצות הברית מבחינה בין שני סוגים של משכנתאות למגורים: הלוואות שהינן "Qualified Mortgage" והלוואות שאינן כאלה. על הלוואת "Qualified Mortgage" לעמוד בשורה של קריטריונים, הקובעים כי מדובר בהלוואה בעלת פרופיל סיכון נמוך. בהלוואת משכנתא שאינה "Qualified Mortgage", שהיא במהותה הלוואה בעלת פרופיל סיכון גבוה, חל איסור מוחלט לכלול עמלת פירעון מוקדם.

המומחים מוסיפים כי לגבי הלוואת משכנתא שהוגדרה כ-"Qualified Mortgage" ניתן לקבוע עמלת פירעון מוקדם, אך חלות מגבלות משמעותיות על היקף ומשך העמלה המותרת[ ]: בשנה הראשונה, עמלת הפירעון מוגבלת ל- 3% מסך ההלוואה שטרם נפרעה, בשנה השנייה היא מוגבלת ל- 2%, בשנה השלישית ל- 1%, ואילו מהשנה הרביעית ואילך חל איסור מוחלט על עמלות פירעון מוקדם.

סעיף נוסף ברפורמה קובע כי בכל הצעת הלוואת משכנתא שיש בה רכיב של עמלת פירעון מוקדם חלה חובה על המלווה להציע הלוואה זהה (מבחינת גובה הקרן ותקופת ההלוואה) ללא עמלת הפירעון המוקדם. בצורה זו הלווה יכול לקבל אומדן ברור לגבי שווייה הכספי של עמלת הפירעון המוקדם, גם במקרים המוגבלים שבהם ניתן להחיל אותה בחוזה ההלוואה.