העברת נכסים בין דורות הפכה בשנים האחרונות לאחד התחומים המסובכים והרגישים בשוק הנדל"ן. משפחות רבות מחזיקות ברכוש משמעותי: קרקעות, דירות ומניות בחברות. האתגר המרכזי הוא כיצד להעביר את העושר לדור הבא מבלי לפגוע בפטורים מ'תקלות מס' ולהימנע ממחלוקות משפחתיות.

לאחרונה פורסם פסק דין שמעמיק את ההבנה והפסיקה בנושא. הוא מגיע בעקבות אירוע של משפחת ארבטמן, שבמסגרתו נקבע כי העברת מניות בחברה - איגוד מקרקעין זכאית לפטור לפי סעיף 104ב'. וזאת גם לאחר שינוי מבנה התאגדות.

המקרה של משפחת ארבטמן התחילבשנת 1986, אז רכשו ההורים מגרש באזור התעשייה, בשנת 2002 העבירו 80% מהזכויות לארבעת ילדיהם במתנה תוך ניצול פטור בין אחים. לאחר מכן - בשנת 2005 הקימו חברה שהיא איגוד מקרקעין, אליה הועברו המגרשים. באותה תקופה המניות הוחזקו בידי האם וארבעת הילדים.

לאחר מכן, בשנת 2009 בוצעה העברה פנימית של מניות שבסיומה החזיקו שני האחים ב-50% כל אחד. עברו 11 שנים, ובשנת 2020 האחים ניסו להעביר חלק מהמניות לשתי אחיותיהם -בעיקר כדי ליצור חלוקה שוויונית במשפחה.

אלא שאז, רשות המסים לא הכירה בפטור על העברת מניות בחברה. בשנת 2024, לאחר מאבק בן 4 שנים, קיבלה ועדת הערר למיסוי מקרקעין את ערעור המשפחה וקבעה שהפטור לפי סעיף 104ב' חל על כל המניות שהועברו, ללא קשר למקורן.

לצורך הבנת הנושא שוחחנו עם עו"ד ורו"ח דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל"ן, ארנון, תדמור-לוי

מהו בעצם ההבדל בין העברת מקרקעין ישירה לבין העברת מניות בחברה מבחינת הפטור ממס?

"הפטור לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין חל הן על העברת הנכס עצמו בין קרובים והן על העברת מניות בחברה–איגוד מקרקעין, משום שמבחינה מהותית החזקת המניות משקפת את שיעור ההחזקה בנכס.

פסיקת ועדת הערר קבעה שהעברה "שקופה" של מניות בהתאם להוראות סעיף 104ב' לפקודת מס הכנסה נעשית באותו אופן כמו העברת המקרקעין עצמם, ובתנאי שנשמר שיעור ההחזקה".

מדוע רשות המסים טענה שהפטור לא חל?

"לפי רשות המסים, כאשר החברה קיבלה את הנכס במתנה בשנת 2005, נוצר “ניתוק” בין הנכס לבין המניות, ולכן העברת מניות בהמשך לא משקפת העברה של זכויות במקרקעין אלא של נכס עצמאי – ולכן ללא פטור.

ועדת הערר דחתה טענה זו, וקבעה שהקשר הכלכלי והמהותי נשמר שכן סעיף 104 לפקודה שומר על רציפות הזכות וכי גם מניות שהוקצו בגין מקרקעין שהועברו מההורים, משקפות זכויות שמקורן בהם".

• קיבלה דירה בירושה ואחיה סרב להתפנות מהדירה - איך זה נגמר?
• השאירה צוואה בעל פה - היורשים "נלחמו" כדי שגם אחים לא ביולוגיים יקבלו ירושה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה צפויה להיות ההשפעה של פס"ד ארבטמן על משפחות אחרות?

"המקרה מצביע על שלוש מסקנות מרכזיות: אפשר להעביר מניות בחברה בידיעה שהפטור יחול גם לאחר שינוי מבנה תאגידי; חשוב לשמור תיעוד מלא של כל העברה, כולל הסכמים ועדויות משפחתיות, כדי להוכיח שקיפות.

בנוסף, מומלץ לפרוס את ההעברות על פני זמן כדי לצמצם סיכונים לשינוי פרשנות עתידי".

ובכיוון אחר - מה לגבי 'דיבדנד עיזבוני'?

החלטת מיסוי 2098/25 זו החלטה אשר מאפשרת לחלק בין יורשים 'דיבידנד עיזבוני' - דיבידנדים מתוך רווחי חברה שהייתה בבעלות המנוח, במסגרת פטור העיזבון, במקום למכור מניות.

התנאים הם קפדניים: הדיבידנד חייב לנבוע מעודפי רווחים ערב פטירת המנוח, ללא מימון חיצוני, ותוך 6 חודשים ממועד החלוקה וכן לעמוד ביתר התנאים שנקבעו בהוראה".

מה חשוב לזכור לגבי תכנון העברה בין דורות?

"ההחלטות החדשות מסמנות נקודת מפנה בתחום ההעברות הבין-דוריות. הן מרחיבות את מרחב התמרון של משפחות בעלות נכסי נדל"ן, אך גם מחייבות זהירות מוגברת ותכנון מקצועי. מומלץ להתחיל במיפוי מלא של הנכסים – לרשום בדיוק מי מחזיק מה ובאילו מועדים נרכשו וכיצד התקבלו באם עברו בירושה או במתנה; לשלב ייעוץ משולב של עורכי דין ומומחים במיסוי מקרקעין כבר בתחילת התהליך; ולתכנן את העתיד על ידי העברת חלק מהנכסים עוד בחיים, פריסת ההעברות בשלבים ועדכון התיק המשפטי והמיסויי בהתאם; ניתן לעיתים לשלב כלים של נאמנויות, צוואות, הסכמי חלוקת עיזבון ולכן קבלת הייעוץ ברגעים החשובים".

האם הוראת השעה שפורסמה בחודש דצמבר האחרון עשויה לסייע בתכנון העברה בין דורית?

• למכירה - 400 דירות 2 חדרים בפתח תקווה במחיר של עד 2 מיליון שקל
• מה עדיף - דירה במרכז תל אביב או שתי דירות בנתניה?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• שתי דירות ואפס מס? מה השינוי ומה צפוי לזמן הקרוב

"נזכיר כי בהתאם להוראת השעה אשר פורסמה בחודש דצמבר האחרון, ניתן להעביר נכסים מחברה ליחיד בעל המניות בה עד ליום 30/11/2025, בפטור ממס שבח ומס רכישה ותשלום של דיבידנד אודות העלות המופחתת בספרים של הנכס. תכנון זה גם יכול לסייע להעברה בין דורית".

הסכמי שותפות וגישור פנימי בחברה-איגוד מקרקעין

כפי שנראה, בניסוח הסכמי השותפות בחברה-איגוד מקרקעין עדיף להגדיר באופן ברור ונפרד את מבנה ההון (מי מחזיק כמה מניות ואיך שיעורי ההחזקה משתנים לאורך הזמן), סמכויות קבלת ההחלטות (לרבות החלטות קריטיות כמו אישור מכירה, לקיחת הלוואות או שינוי במבנה התאגידי) וזכויות הווטו של כל יורש בעסקאות מסוימות, וכן לפרט מנגנוני הזרמת דיבידנדים והקצאת רווחים בגין דיבידנד עיזבוני.

כדי למנוע מחלוקות, דרך נוספת היא להגדיר כלי בקרה פנימיים כמו ועדת ניהול המורכבת מנציגי כל קבוצת יורשים, וועדת ביקורת חיצונית לבדיקת עמידה בתקנון ולצמצום ניגודי עניינים, ולכלול קטע 'מנגנון גישור' שמחייב לצדדים לפנות ראשית לתיווך מקצועי (מגשר או יועץ משפחתי מוסכם) לפני כל הליך בוררות או הליך משפטי. למרות שכאן זה לא המקרה - כן הייתה הסכמה על התנאים פשוט היא לא הייתה ברורה לאורך השנים.