הדולר נפל ב-2% ל-3.89 שקל: "רמת ה-4 שקל מסתמנת כהתנגדות חזקה"
הדולר ממשיך לאבד גובה, על רקע הפרסומים בנוגע להוצאות הכספים האדירות של המימשל האמריקני והפדרל ריזרב לתמיכה בכלכלה וחילוץ חברות גדולות.
השטר האמריקני נחלש זה יום שני ברציפות וקוטע את רצף העליות ששלח אותו אל מעבר לרמה של 4 שקלים. היחלשות הדולר בארץ מתרחשת במקביל להיחלשותו בעולם. לאחר שבסוף אוקטובר נגע הדולר ברמת שיא של 1.24 לאירו ושוב נגע ברמה זו ב-20 לנובמבר, כעת הוא נחלש בשיעור של 0.3%, משלים ירידה של 5% מול האירו ונסחר ברמה של 1.3 דולר לאירו.
בארץ נסחר הדולר בירידה של 2% ובנק ישראל קבע את שערו היציג ברמה של 3.89 שקלים. בסה"כ איבד הדולר בימים האחרונים כ-3.5% מרמת השיא שנקבעה ב-21 לנובמבר. האירו נחלש ב-1.327& לרמה של 5.027 שקלים.
טל עבדה מכלל פורקס מוסר, כי "הורדת הריבית בארץ רק לפני יומיים, שלא הצליחה לחזק את הדולר מול השקל, נראית כאירוע רחוק וחולף. רמת 4 שקלים מסתמנת כהתנגדות חזקה, לא רק ברמה הפסיכולוגית." עוד אומר עבדה, כי "בתקופה האחרונה השקל נוהג להגיב באיחור וזה גם מה שקורה עכשיו. לפני יומיים שבר היורו רמת התנגדות משמעותית ומאז לא נסוג, השקל לא הגיב מול הדולר ועושה זאת היו םבצורה של השלמת פערים חדה".
היום יהיה אחד מהימים העמוסים לשטר הירוק, כאשר יומן המאקרו האמריקני מלא בדיווחים לקראת חופשת חג ההודיה (Thanksgiving) מחר. נתוני ההזמנות למוצרים בני-קיימא עבור חודש אוקטובר רשמו ירידה של 6.2%. הנתונים היו צפויים להראות ירידה של 2.6% בהזמנות.
במקביל פורסמו נתוני ההכנסות וההוצאות של האזרחים האמריקנים לחודש אוקטובר. הצפי היה לעלייה של 0.1% בהכנסות וירידה חדה של 0.9% בהוצאות. בפועל נרשם גידול של 0.1% בהכנסות וירידה של 1% בהוצאות.
הנתונים השבועיים על תביעות האבטלה החדשות, נתון המרכז לאחרונה עניין רב בצל כמות הפיטורים במדינה, היה צפוי להצביע על ירידה קלה ל-537 אלף איש בשבוע שהסתיים ב-22 בנובמבר, מ-542 אלף איש בשבוע הקודם. בפועל נרשמה ירידה ל-527 אלף תביעות.
בשעה 17:00, יפורסמו נתוני סנטימנט הצרכנים. הצפי הוא שהמדד הבוחן את הרגשת האזרחים לגבי הכלכלה ומצב הפיננסי לא ישתנה ויוותר על רמה של 57.9 הנקודות. נותני מכירות הבתים החדשים עבור חודש אוקטובר גם יפורסמו במקביל. הצפי הוא שנמכרו 14,000 בתים פחות בחודש אוקטובר - סך של 450 אלף.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
