פארק הים בראשון לציון: 3,660 דירות חדשות על חוף הים - מי זכה במכרזים וכמה זה יעלה

מתחם מטווח 24 בראשון לציון הופך לאחד מפרויקטי הפיתוח המשמעותיים ביותר במרכז הארץ בעשור הקרוב. השטח, ששימש במשך כ-70 שנה כבסיס צבאי לניסויים באמצעי לחימה ומטווחי ירי, משתרע על כ-9,500 דונם במערב העיר, צפונית לבסיס פלמחים ומדרום לשכונת נווה חוף. מדובר בשטח שהיה סגור לחלוטין לציבור מאז קום המדינה, ושחרורו לשימוש אזרחי מהווה הזדמנות נדירה לפיתוח חזית ימית אורבנית.

במסגרת הסכם בין עיריית ראשון לציון למשרד הביטחון, החל תהליך פינוי מדורג: השלב הראשון הושלם בתחילת 2026 עם מסירת כ-300 דונם לעירייה. הפינוי המלא צפוי עד 2030. התהליך כרוך בטיהור קרקע מפגזים ושאריות אמצעי לחימה, הכנת תשתיות והעברת פעילות צבאית למתקנים חלופיים בדרום הארץ.

רצועת חוף מוכפלת פי 6

מעבר לבנייה עצמה, הפרויקט משנה את פני האזור כולו. מתוך 9,500 הדונם, רק כ-280 דונם מיועדים לבנייה. רוב השטח הנותר – כ-9,200 דונם – ישמר כשמורת טבע פתוחה לציבור, מה שמגדיל את רצועת החוף הנגישה לתושבי ראשון לציון מכ-קילומטר אחד (שכונת נווה חוף הקיימת) לכ-שישה קילומטרים. זהו שינוי דרמטי בנגישות לחוף הים, משאב נדיר במרכז הארץ.

השמורה תשמר ערכי סביבה כמו דיונות חול, צמחיית חוף מוגנת ובתי גידול לחיות בר. הרשות לשמורות הטבע תהיה אחראית על ניהול השמורה, עם מסלולי טיול מסומנים, תצפיות ונקודות גישה מבוקרות לים. התכנון כולל גם שביל אופניים ארוך לאורך כל רצועת החוף, המתחבר לשבילי אופניים קיימים עד לבת ים בצפון ואשדוד בדרום.

• מהדרין זכתה במכרז בראשון לציון: תקים 294 דירות בכ-417 מיליון שקל
• אקרו זכתה במתחם דרור בראשון לציון ותקים כ-720 דירות חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התוכנית שאושרה בסוף 2025 כוללת בניית 3,664 יחידות דיור על כ-280 דונם בלבד - צפיפות של כ-13 יחידות לדונם. לשם השוואה, צפיפות דומה נמצאת באזורים אורבניים צפופים כמו צפון תל אביב או הרצליה פיתוח. הבנייה מתוכננת בקפידה: מבנים מרקמיים בני 8-10 קומות באזורים הפנימיים, ומגדלים בגובה 20 עד 35 קומות לאורך קו החוף, כדי למקסם את מספר הדירות עם נוף לים.

לצד הדיור, התוכנית כוללת כ-209 אלף מ"ר תעסוקה, משרדים, מרכזי הייטק ומתחמי תעשייה נקייה. זהו שטח משרדים השווה לכ-70% מהשטח הכולל של פארק הייטק קיים כמו מתחם מטלון באזור התעשייה של ראשון לציון. כ-46 אלף מ"ר מסחר יכללו קניונים, חנויות, בתי קפה ומסעדות, כדי ליצור סביבה עצמאית שלא תלויה במרכז העיר. בנוסף, 42 דונם שטחים ציבוריים פתוחים יכללו פארקים, גנים, מגרשי משחקים ושטחי ספורט.

תמהיל הדירות מגוון: מדירות קטנות של 45-60 מ"ר המיועדות לזוגות צעירים ויחידים, דרך דירות משפחתיות של 90-120 מ"ר, ועד דירות גדולות מעל 140 מ"ר ופנטהאוזים. בין היתר, 100 יחידות יוקצו להשכרה ארוכת טווח במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" של משרד השיכון, במחירים מוזלים של כ-30-40% ממחיר השוק. זהו צעד נדיר בפרויקט יוקרה, שנועד לאפשר גם למעמד הבינוני-נמוך לגור באזור מבוקש.

• דחייה נוספת לרובע החדש בהוד השרון: 9,000 יחידות דיור ממתינות להכרעה עד סוף 2026
• האבסורד של התוספת לחוק המכר (דירות) חייב להיפסק עכשיו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

הפרויקט, המכונה רשמית פארק הים, צפוי להסתיים בסוף העשור, כלומר בין 2030 ל-2031, תלוי בקצב הבנייה והביקוש. התכנון נעשה בשיתוף עם משרדי אדריכלות מובילים, עם דגש על עיצוב ים תיכוני, שימוש בחומרי בנייה בהירים העמידים למלח הים, ובניה ירוקה עם פאנלים סולאריים על גגות.

מכרזים ראשונים: 1.4 מיליארד שקל ומחירים שמשקפים ביקוש גבוה

החודש נסגרו שבעה מכרזים ראשונים לשיווק קרקעות, בהיקף כולל של כ-1.4 מיליארד שקל - זאת עבור כ-30% מהדירות המתוכננות במתחם. זהו התחלה מרשימה שמעידה על אמון יזמי גבוה בפרויקט. המכרזים פורסמו על ידי מינהל מקרקעי ישראל בשיתוף עיריית ראשון לציון, והתמודדו בהם עשרות חברות בניה, כאשר הזוכים הם בעיקר שחקנים גדולים עם ניסיון בפרויקטים מורכבים.

פירוט הזוכים:

• פריאור (חברת הבת של קבוצת מהדרין) - זכתה בשני מגרשים סמוכים ל-294 דירות תמורת 417 מיליון ש"ח (כ-1.42 מיליון ש"ח ליחידה). פריאור היא יזמית ותיקה בראשון לציון, שכבר בנתה במתחם האלף ובמתחמי היוקרה בעיר. המגרשים ממוקמים בחלק הדרומי של המתחם, עם נוף חלקי לים.

• אזורים - אחת מחברות הבנייה הגדולות בישראל, זכתה ב-226 דירות תמורת 306 מיליון ש"ח (כ-1.35 מיליון ש"ח ליחידה). המגרש שלה ממוקם באזור המרקמי, עם דירות קטנות ובינוניות המיועדות למשקי בית צעירים. אזורים ידועה בפרויקטים במחירים תחרותיים יחסית.

• גינדי החזקות - שחקן מוביל בנדלן מגורים ומסחרי, זכתה בשלושה מגרשים ל-465 דירות תמורת 502 מיליון ש"ח (כ-1.08 מיליון ש"ח ליחידה בממוצע). זהו המחיר הנמוך ביותר ביחס ליחידה, מה שמרמז שחלק מהמגרשים רחוקים יותר מהים או דורשים עבודות פיתוח נוספות. גינדי היא חברה ציבורית עם ניסיון בפרויקטי ענק, כולל במודיעין, בפתח תקווה ובהרצליה.

• קבוצת דוידסון - קבוצה משפחתית עם ניסיון בפרויקטים בוטיק, זכתה במגרש קטן יחסית ל-118 דירות. המחיר המדויק לא פורסם, אך הערכות בענף מצביעות על כ-1.3-1.4 מיליון ש"ח ליחידה. המגרש ממוקם בקו החוף הצפוני, והדירות צפויות להיות מהיוקרתיות ביותר במתחם.

ניתוח מחירי הקרקע:

מחירי הקרקע ליחידה נעים בין 1.08 מיליון ש"ח ל-1.42 מיליון ש"ח, לא כולל מע"מ ואגרות פיתוח. כאשר מוסיפים מע"מ (18%), אגרות פיתוח (כ-150-200 אלף ש"ח ליחידה) והיטלים נוספים, עלות הקרקע הממוצעת עולה לכ-1.5-1.8 מיליון ש"ח ליחידה. זהו מחיר גבוה, אך עדיין נמוך ב-5-10% ממחירים שנרשמו במכרזים אחרונים במתחם האלף הסמוך, שם הגיע המחיר ל-1.43 מיליון ש"ח ליחידה נטו, וכ-1.9 מיליון ש"ח כולל היטלים.

להשוואה: במכרזים בפתח תקווה ובמודיעין מחירי הקרקע נעו בין 800 אלף ש"ח למיליון ש"ח ליחידה, ובהרצליה פיתוח הגיעו ל-2-2.5 מיליון ש"ח ליחידה.

השקעה כוללת של 1.4 מיליארד ש"ח רק בקרקע (לפני עלויות בנייה) מעידה על ביטחון גבוה בפרויקט. מספר גורמים מסבירים זאת:

מיקום אסטרטגי ונדיר - חזית ימית במרכז הארץ היא משאב מוגבל. כמעט כל הקרקעות הזמינות על חוף הים בין תל אביב לאשדוד כבר מבוצרות או מפותחות. פינוי מטווח 24 יוצר הזדמנות חד-פעמית.

ביקוש גבוה ודמוגרפיה חיובית - ראשון לציון גדלה במהירות. האוכלוסייה עלתה מ-250 אלף תושבים ב-2015 ל-כמעט 300 אלף ב-2026. העיר מושכת משפחות צעירות ועובדי הייטק בזכות מחירים נמוכים יחסית לתל אביב, תשתיות טובות ונגישות למרכז הארץ.

תשתיות מתקדמות - העירייה משקיעה מאות מיליוני שקלים בפיתוח תשתיות סביב המתחם: הרחבת כביש החוף, חיבור לכביש 431, שדרוג צמתים, הקמת תחנות אוטובוס מרכזיות ושיפור מערכות ניקוז. יש גם דיונים על הארכת הרכבת הקלה של גוש דן למתחם, אם כי זה עדיין בשלבי תכנון ראשוניים.

השוואה לפרויקטים מוצלחים - מתחם האלף הצמוד, שנבנה בעשור האחרון, הוכיח שיש ביקוש. למרות בעיות תנועה ראשוניות, הדירות שם נמכרו במהירות ומחיריהן עלו בכ-25% מאז השלמת הבנייה. פארק הים נתפס כהמשך טבעי, עם יתרון נוסף של קרבה לים.

מדיניות ממשלתית תומכת - הממשלה מעודדת בנייה במרכז הארץ כדי להקל על משבר הדיור. משרד השיכון מספק תמריצים ליזמים שבונים בפרויקטים אלה, כולל הקלות במע"מ והנחות באגרות.

כמה באמת יעלו הדירות? פירוט עלויות וניתוח מחירים

חישוב מחיר סופי לדירה כולל מספר רכיבים:

עלות קרקע: כאמור, 1.5-1.8 מיליון ש"ח ליחידה בממוצע (כולל היטלים).

עלות בנייה: כ-10,000-12,000 ש"ח למ"ר, תלוי בגובה הבניין ובאיכות הגימור. דירה בת 100 מ"ר עולה כ-1-1.2 מיליון ש"ח לבנות. בניינים גבוהים (מעל 20 קומות) דורשים בטונים מיוחדים, מעליות נוספות ואמצעי בטיחות, מה שמעלה עלויות ל-13,000-14,000 ש"ח למ"ר.

עלויות פיתוח משותפות: כבישים פנימיים, תשתיות, חניונים תת-קרקעיים, גינון, מערכות אבטחה - כ-200,000-300,000 ש"ח ליחידה.

מימון ושיווק: ריביות, פרסום, משרדי מכירות – כ-5-7% מסך ההשקעה.

רווח יזמי: בדרך כלל 15-20% על ההשקעה הכוללת.

חישוב לדוגמה - דירת 4 חדרים (100 מ"ר):

• קרקע: 1.6 מיליון ש"ח
• בנייה: 1.1 מיליון ש"ח (11,000 ש"ח למ"ר)
• פיתוח: 250,000 ש"ח
• מימון ושיווק: 200,000 ש"ח
• סה"כ עלות: 3.15 מיליון ש"ח
• רווח יזמי (18%): 567,000 ש"ח
• מחיר סופי צפוי: כ-3.7-3.8 מיליון ש"ח

הערכות מחיר לפי סוגי דירות:

• דירות 2-3 חדרים (50-70 מ"ר): 2.5-3 מיליון ש"ח, 2.8-3.3 מיליון ש"ח במגדלים עם נוף לים.

• דירות 4 חדרים (90-110 מ"ר): 3.5-4.2 מיליון ש"ח במבנים רגילים, 4-4.8 מיליון ש"ח במגדלים.

• דירות 5 חדרים (120-140 מ"ר): 4.5-5.5 מיליון ש"ח, תלוי במיקום ובקומה.

• פנטהאוזים (150-200 מ"ר + גג): 6-9 מיליון ש"ח, במיוחד בקווי חזית ימית.

השוואה לאזורים סמוכים:

• נווה חוף (ראשון לציון): דירות משומשות נמכרות ב-25,000-28,000 ש"ח למ"ר. דירת 4 חדרים עולה כ-2.8-3 מיליון ש"ח. פארק הים צפוי להיות יקר ב-20-30% בשל החדשנות, הקרבה הגדולה יותר לים, והפרויקט המשולב עם תעסוקה ומסחר.

• מתחם האלף (ראשון לציון): דירות חדשות נמכרות ב-27,000-31,000 ש"ח למ"ר. פארק הים צפוי להיות  גבוה יותר, בשל יתרון החוף.

המיקום הקרוב לים והיוקרה ביחס לשכונות אחרות, מזכירים את פרויקט שדה דב בתל אביב, אם כי בקנה מידה מצומצם. שדה דב צפוי לכלול כ-16,000 יחידות דיור על 520 דונם, לעומת 3,664 יחידות על 280 דונם בפארק הים. שניהם מבוססים על מודל urban mixed-use – שילוב מגורים, עבודה, מסחר ופנאי באותו מתחם, כדי ליצור קהילה עצמאית שמפחיתה נסיעות למרכזי עבודה חיצוניים.

נגישות ותחבורה:

המתחם מרוחק כ-15-20 דקות נסיעה מתחנת הרכבת ראשון לציון, ומשם כ-25 דקות לתל אביב. בזמני שיא, נסיעה במכונית למרכז תל אביב יכולה להימשך 40-60 דקות, תלוי בעומסים. העירייה מתכננת קווי אוטובוס מהירים (BRT) שיחברו את המתחם למרכז העיר ולתחנת הרכבת, עם תדירות של כל 7-10 דקות.

כביש החוף (כביש 4311) משודרג להכיל את התנועה הצפויה. כיום הוא דו-נתיבי בכל כיוון, והתוכנית היא להרחיב לשלושה נתיבים. נבנה גם צומת חדש שיחבר את המתחם ישירות לכביש 431 (דרך ראשון לציון-בית דגן), מה שיקצר את הזמן לכביש 1 ולנמל התעופה בן גוריון.

לקחים ממתחם האלף

מתחם האלף, השכן הצפוני של פארק הים, החל להיבנות ב-2015 וכבר כולל כ-6,000 יחידות דיור, עשרות בנייני משרדים, קניונים ומרכזי ספורט. הפרויקט הצליח מבחינת מכירות – כמעט כל הדירות נמכרו תוך שנתיים מהשקת כל שלב. מחירי הדירות עלו מ-23,000 ש"ח למ"ר בשלבים הראשונים ל-29,000-31,000 ש"ח למ"ר היום – גידול של כ-30% תוך 6-7 שנים.

עם זאת, המתחם סבל מבעיות צמיחה: עומסי תנועה קשים בשעות השיא, מחסור בתשתיות ציבוריות (גנים, מרכזים קהילתיים), ועיכוב בבניית בתי הספר. רק ב-2023 נפתח בית ספר יסודי ראשון במתחם, אחרי שנים שבהן ילדים נאלצו להסתובב בשכונות מרוחקות. העירייה למדה מהטעויות האלה ומתחייבת שבפארק הים ייבנו בתי הספר והשטחים הציבוריים במקביל לדיור, לא אחריו.

עוד לקח: המתחם האלף סבל מפיתוח מסחרי לא מספיק. בשלבים הראשונים נבנו בעיקר דירות, ורק אחרי מספר שנים נפתחו חנויות, סופרמרקטים ובתי קפה. זה יצר תלות בנסיעות לקניות בסיסיות. בפארק הים, התכנון כולל שילוב מסחר כבר משלב א', עם מתחם מסחרי מרכזי שייבנה במקביל לשלבי הדיור הראשונים.

הכניסה של 3,664 דירות חדשות לשוק ראשון לציון תוך 4-5 שנים (אם הבנייה תתקדם כמתוכנן) היא תוספת משמעותית. כיום יש בעיר כ-90,000 יחידות דיור. התוספת של כ-4% לתוך המלאי תוך מספר שנים עשויה להשפיע על מחירים, אם כי הביקוש הגבוה בעיר צפוי לספוג חלק ניכר מההיצע.

אתגרים ושאלות פתוחות

למרות האופטימיות, הפרויקט מתמודד עם מספר אתגרים:

עומסי תנועה - למרות התכנון לכבישים חדשים, תוספת של אלפי דירות תגדיל משמעותית את התנועה באזור. אם התחבורה הציבורית לא תשודרג במקביל, יווצרו פקקים קשים. העירייה מודעת לכך ומתכננת מערך תחבורה ציבורית מתקדם, אך ביצוע זה תלוי בתקציבים ממשלתיים.

תשתיות חינוך ובריאות - צריך לבנות בתי ספר יסודיים, תיכונים וקופות חולים. בפרויקטים קודמים, התשתיות האלה התעכבו, מה שיצר לחץ על תושבים. העירייה התחייבה שהפעם זה יהיה אחרת, עם בנייה מקבילה.

סיכוני סביבה - קרבה לים משמעותה חשיפה למזג אוויר קיצוני, כולל סערות וסופות חורף. התכנון כולל מערכות ניקוז מתקדמות וחיזוק מבנים, אך זה מוסיף עלויות.

שאלות ותשובות נפוצות

מהו מתחם מטווח 24?
מתחם צבאי לשעבר במערב ראשון לציון, שהיה סגור לציבור במשך 70 שנה. המתחם משתרע על 9,500 דונם, ורובו ישמר כשמורת טבע. על 280 דונם ייבנו 3,664 דירות, משרדים ומסחר.

מי זכה במכרזים הראשונים?
פריאור (קבוצת מהדרין), אזורים, גינדי החזקות וקבוצת דוידסון זכו ב-7 מכרזים לכ-1,100 דירות, תמורת 1.4 מיליארד ש"ח. זה כ-30% מהפרויקט הכולל.

כמה יעלו הדירות?
דירות קטנות (2-3 חדרים): 2.5-3.3 מיליון ש"ח. דירות משפחתיות (4-5 חדרים): 3.5-4.8 מיליון ש"ח. פנטהאוזים: 6-9 מיליון ש"ח. המחירים תלויים במיקום, בקומה ובנוף לים.

מתי יתחילו הבנייה והאכלוס?
היזמים יכולים להתחיל הליכי רישוי מיד. בנייה צפויה להתחיל ב-2026-2027, עם אכלוס ראשוני ב-2029-2030. כל הפרויקט יסתיים עד 2031.

מה ההשפעה על ראשון לציון?
תוספת של 3,664 דירות ו-10,000-15,000 משרות תגדיל את האוכלוסייה והכלכלה. הרחבת רצועת החוף מקילומטר אחד ל-6 ק"מ תשפר איכות חיים. הכנסות הארנונה יעלו ב-50-70 מיליון ש"ח בשנה.

למה משווים אותו לשדה דב?
שניהם פרויקטי mixed-use על שטחים סגורים לשעבר (צבאי/תעופה) ליד הים. שניהם משלבים מגורים, תעסוקה ומסחר. ההבדל: שדה דב גדול פי 4 וממוקם בתל אביב, בעוד פארק הים בראשון לציון.

מה עם תחבורה ועומסים?
העירייה משדרגת כבישים ומוסיפה נתיבים. מתוכננים קווי אוטובוס מהירים (BRT) למרכז העיר ולרכבת. בעתיד אולי גם רכבת קלה. אתגר העיקרי: האם התשתיות יספיקו את הקצב?