זו המטרה האמיתית של ניסיון חיסול מודל קבוצות הרכישה
מחירי הדירות לאחרונה פרסם משרד השיכון נייר עמדה לפיו יוחמרו הקריטריונים על קבוצות הרכישה ובמיוחד על מארגני הקבוצות, על-מנת לבחון מי מארגן קבוצה אמיתית, ומיהו יזם שפועל במסווה של קבוצת רכישה. על פי המשרד במקרה שיימצא כי פרויקט שמציג את עצמו כקבוצת רכישה אינו באמת כזה – יושת עליו חוק מכר דירות שמוטל על יזמים.
צעד זה מצטרף ליוזמתה של רשות המסים לערוך מבחני התנהגות לקבוצות רכישה כגון התנאי לקיומה של קבוצת רכישה בדמותה של מערכת חוזית קושרת שכפועל יוצא מכך מחייב את כולם בקרקע – כל אחד לפי חלקו.
נייר העמדה שניסח הממונה על חוק המכר במשרד השיכון נכתב בעקבות שורת תלונות למשרד, סכסוכים משפטיים כגון תביעת דיירים בפרויקט בלו שטענו בתביעה שהגישו כי היוזמה, התכנון והשיווק של המתחם נוהלו כפרויקט יזמי לכל דבר - אך לצורך עבודות הביצוע הוחלפה שיטת הניהול למודל של קבוצת רכישה, שבו משתתפים חברי הקבוצה בעלויות ואינם נהנים מההגנות שמעניק החוק לרוכשי דירות מקבלן. לאחרונה אף הוטל קנס על קבוצת יונייטד שרונה בסך 4.2 מיליון שקלים.
כל הכבוד למשרד השיכון שהתעורר כעת, אחרי שמודל קבוצות הרכישה איבד מזוהרו, אלא שספק אם הצעדים הרגולטוריים הללו נועדו לטובת הקונים.
לדוגמא - כאשר מתארגנים במסגרת קבוצת רכישה אזי אין לחברי הקבוצה את ההגנה שמעניק חוק המכר, אלא שאנשים לא קונים דירות ומשקיעים מיליוני שקלים בגלל עיניו היפות של מארגן הקבוצה או היזם, אלא מקבלים הערת אזהרה או ערבות אחרת נאותה, שאולי לא בדיוק תואם חוק המכר אבל מדובר בערבות כדת וכדין.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לטעמי התנהלות המדינה מצביעה דווקא על ניסיון להעמיק את המיסוי על היזמים כדי לכסות גרעון תקציבי שהיא נמצאת בו. בשנתיים האחרונות רשויות המס מקשות מאוד על הכלי שנקרא 'אופציות'. כשיזם קונה ב-100 שקל מפרטי ורוצה למכור ב-130, עליו לשלם מע"מ (17%) ומס רכישה (6%) כך שהרווח שנותר הוא 5 שקלים.
אם היזם רוכש אופציה, בתום התקופה הוא יכול להשלים את העסקה או לסגת ולוותר על המקדמה. אולם אם הוא בחר לסחר את האופציה לרשימת קונים כך שהוא מוכר כל דירה ב-130 מבלי לשלם מס רכישה כי הוא למעשה לא קנה את הקרקע, המע"מ ישולם רק על הרווח של ה-30 שקל שהרוויח. כך נותר היזם עם רווח של 25 במקום 5. אלא שעינה של המדינה צרה בעסקאות מהסוג הזה, לא בגלל ספק בכשרותן אלא כי היא כביכול מפסידה הכנסות ממסים, גם במחיר של פגיעה בשוק החופשי ובעסקאות וזו המטרה האמיתית של חיסול מודל קבוצות הרכישה.
במקום להתעסק בשימת רגלים ליזמים, מוצע למדינה להתמקד בהובלת תב"עות חדשות בטווח הקצר של חצי שנה שזה עקב האכילס המשמעותי ביותר בתחום התכנון והבניה כיום.
- רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
- טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
על פי מדד קלות עשיית עסקים העדכני לשנת 2019, ישראל מדורגת במקום ה-49 בעולם. אכן, מאז יזם משרד ראש הממשלה תכנית חומש להקלה בנטל הבירוקרטי, מיקומה של ישראל משתפר אולם מצבנו עודנו בכי רע במיוחד בתחום הנדלן. כך למשל בביורוקרטיה לרישום נדל"ן, ישראל נחשבת מהגרועות ביותר בעולם וכל תכניות הממשלות האחרונות לטיפול בתחום הדיור לא מצליחות לתת מענה לנושא ההיצע. הממשלה אמנם מתהדרת בעשרות אלפי יחידות דיור על הנייר ומחלקת לכאורה מיליארדים בהסכמי גג אלא שבפועל, מספר התחלות הבניה לא משתנה וקצב התכנון והיישום בפועל איטי כבעבר.
לאחרונה הוחלט גם שהותמ"ל שהוקמה לצורך קידום מהיר של תכניות, תתמקד רק בתחום התמ"א. תמ"א נותן פתרונות דיור בשוליים. לא כמו תכניות דגל של אלפי יחידות דיור. יש היום בתכנון מעל 100 אלף יחידות תקועות. בעוד באירופה משחררים תכנית תוך 6 חודשים אצלנו תכנית לוקחת 7-12 שנים וכך מתמעטים היזמים שרוצים לעשות תב"ע. כדי להגדיל היצע תוך שמירת מחירי נדל"ן שפויים יש לעבור לתכניות שמאושרות תוך חצי שנה.
- 1.מאמר חכם (ל"ת)ברגר 12/09/2019 20:21הגב לתגובה זו
- כותב מתוך פוזיציה (ל"ת)כלכלן 13/09/2019 13:41הגב לתגובה זו
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?
חברת ארנק פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.
רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.
לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.
נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- החשד: רואה החשבון השמיט הכנסות ושיקר - מה עשתה רשות המסים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס
מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).
