שייקה נפחא
צילום: תמר מצפי

זו המטרה האמיתית של ניסיון חיסול מודל קבוצות הרכישה

התנהלות המדינה בנוגע להחמרת הקריטריונים על מארגני קבוצות רכישה מצביעה על ניסיון להעמיק את המיסוי על היזמים כדי לכסות גרעון תקציבי
שייקה נפחא | (2)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

לאחרונה פרסם משרד השיכון נייר עמדה לפיו יוחמרו הקריטריונים על קבוצות הרכישה ובמיוחד על מארגני הקבוצות, על-מנת לבחון מי מארגן קבוצה אמיתית, ומיהו יזם שפועל במסווה של קבוצת רכישה. על פי המשרד במקרה שיימצא כי פרויקט שמציג את עצמו כקבוצת רכישה אינו באמת כזה – יושת עליו חוק מכר דירות שמוטל על יזמים.

צעד זה מצטרף ליוזמתה של רשות המסים לערוך מבחני התנהגות לקבוצות רכישה כגון התנאי לקיומה של קבוצת רכישה בדמותה של מערכת חוזית קושרת שכפועל יוצא מכך מחייב את כולם בקרקע – כל אחד לפי חלקו.

נייר העמדה שניסח הממונה על חוק המכר במשרד השיכון נכתב בעקבות שורת תלונות למשרד, סכסוכים משפטיים כגון תביעת דיירים בפרויקט בלו שטענו בתביעה שהגישו כי היוזמה, התכנון והשיווק של המתחם נוהלו כפרויקט יזמי לכל דבר - אך לצורך עבודות הביצוע הוחלפה שיטת הניהול למודל של קבוצת רכישה, שבו משתתפים חברי הקבוצה בעלויות ואינם נהנים מההגנות שמעניק החוק לרוכשי דירות מקבלן. לאחרונה אף הוטל קנס על קבוצת יונייטד שרונה בסך 4.2 מיליון שקלים.

כל הכבוד למשרד השיכון שהתעורר כעת, אחרי שמודל קבוצות הרכישה איבד מזוהרו, אלא שספק אם הצעדים הרגולטוריים הללו נועדו לטובת הקונים.

לדוגמא - כאשר מתארגנים במסגרת קבוצת רכישה אזי אין לחברי הקבוצה את ההגנה שמעניק חוק המכר, אלא שאנשים לא קונים דירות ומשקיעים מיליוני שקלים בגלל עיניו היפות של מארגן הקבוצה או היזם, אלא מקבלים הערת אזהרה או ערבות אחרת נאותה, שאולי לא בדיוק תואם חוק המכר אבל מדובר בערבות כדת וכדין.

לטעמי התנהלות המדינה מצביעה דווקא על ניסיון להעמיק את המיסוי על היזמים כדי לכסות גרעון תקציבי שהיא נמצאת בו. בשנתיים האחרונות רשויות המס מקשות מאוד על הכלי שנקרא 'אופציות'. כשיזם קונה ב-100 שקל מפרטי ורוצה למכור ב-130, עליו לשלם מע"מ (17%) ומס רכישה (6%) כך שהרווח שנותר הוא 5 שקלים.

אם היזם רוכש אופציה, בתום התקופה הוא יכול להשלים את העסקה או לסגת ולוותר על המקדמה. אולם אם הוא בחר לסחר את האופציה לרשימת קונים כך שהוא מוכר כל דירה ב-130 מבלי לשלם מס רכישה כי הוא למעשה לא קנה את הקרקע, המע"מ ישולם רק על הרווח של ה-30 שקל שהרוויח. כך נותר היזם עם רווח של 25 במקום 5. אלא שעינה של המדינה צרה בעסקאות מהסוג הזה, לא בגלל ספק בכשרותן אלא כי היא כביכול מפסידה הכנסות ממסים, גם במחיר של פגיעה בשוק החופשי ובעסקאות וזו המטרה האמיתית של חיסול מודל קבוצות הרכישה.

במקום להתעסק בשימת רגלים ליזמים, מוצע למדינה להתמקד בהובלת תב"עות חדשות בטווח הקצר של חצי שנה שזה עקב האכילס המשמעותי ביותר בתחום התכנון והבניה כיום.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

על פי מדד קלות עשיית עסקים העדכני לשנת 2019, ישראל מדורגת במקום ה-49 בעולם. אכן, מאז יזם משרד ראש הממשלה תכנית חומש להקלה בנטל הבירוקרטי, מיקומה של ישראל משתפר אולם מצבנו עודנו בכי רע במיוחד בתחום הנדלן. כך למשל בביורוקרטיה לרישום נדל"ן, ישראל נחשבת מהגרועות ביותר בעולם וכל תכניות הממשלות האחרונות לטיפול בתחום הדיור לא מצליחות לתת מענה לנושא ההיצע. הממשלה אמנם מתהדרת בעשרות אלפי יחידות דיור על הנייר ומחלקת לכאורה מיליארדים בהסכמי גג אלא שבפועל, מספר התחלות הבניה לא משתנה וקצב התכנון והיישום בפועל איטי כבעבר.

לאחרונה הוחלט גם שהותמ"ל שהוקמה לצורך קידום מהיר של תכניות, תתמקד רק בתחום התמ"א. תמ"א נותן פתרונות דיור בשוליים. לא כמו תכניות דגל של אלפי יחידות דיור. יש היום בתכנון מעל 100 אלף יחידות תקועות. בעוד באירופה משחררים תכנית תוך 6 חודשים אצלנו תכנית לוקחת 7-12 שנים וכך מתמעטים היזמים שרוצים לעשות תב"ע. כדי להגדיל היצע תוך שמירת מחירי נדל"ן שפויים יש לעבור לתכניות שמאושרות תוך חצי שנה.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    מאמר חכם (ל"ת)
    ברגר 12/09/2019 20:21
    הגב לתגובה זו
  • כותב מתוך פוזיציה (ל"ת)
    כלכלן 13/09/2019 13:41
    הגב לתגובה זו
זיו סגלזיו סגל
בלוגסטריט

לקראת סוף השנה: עדיפות למניות הקטנות

איזה מניות קטנות יכולת להתאושש מהקרשים ולמה המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מהמפולת של 2008?
זיו סגל |
שנת הלימודים האקדמית התחילה כך שלמגוון מנועי החשיבה שלנו מצטרפות השאלות של הסטודנטים. השנה השאלות משמעותיות במיוחד משום שהסטודנטים הצעירים הם המשקיעים החדשים שעליהם נבנות העליות הבאות. אם בעבר הייתי מלמד שוק ההון כ״חוכמת זקני וול סטריט״ לצעירים, היום המשוואה לפחות מתאזנת. האינטראקציה עם תלמידי מנהל עסקים נותנת לי הזדמנות לחוות את משקיעי הדור.   כאשר דיברתי על נושא תיקונים ומפולות בשווקים ואמרתי שמתי שהוא המשבר הבא יגיע והוא יהיה גדול יותר ממשבר 2008, סטודנטית שאלה אותי: למה בעצם חייב להיות משבר? לרגע עצרתי כי כאשר מתריסים מולך שאלה שהיא בניגוד ל״מובן מאליו״ זה כמו עצירת חירום במכונית.   ואז, פרסתי את משנתי הסדורה על ניפוח המחירים ושחיקת ערך הכסף, על מכפילים, על כך ששוק ההון הפך להיות סוג של משחק (ודיברנו על תרגיל הציוצים של אילון מאסק) אבל בעיקר התמקדתי בטבע האנושי. הטבע האנושי הוא דרמטי בכל הקשור להתנהגות המונים  ונוטה למצבי קיצון, למעלה ולמטה. מספיק שתראו את התנודתיות היומית / דו יומית במניות. אם תקחו עליות שערים רצופות שיצרו מציאות לפיה לדור המשקיעים החדשים אין ממש חווית מפולת בתודעה, תוסיפו לזה את כמות הכסף שנשפכה לשווקים ואת העובדה שמתי שהוא, איפה שהוא, יתגלה איזה אסון פיננסי שהחביאו מתחת לשטיח, מפולת היא רק עניין של זמן.   המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מ-2008 כי זאת הסטטיסטיקה של מפולת. יותר כסף מעורב, כוחות חזקים יותר מנפחים את המחירים למעלה. לכן, עוצמת ההתרסקות היא גדולה בהתאם.   ההקדמה נועדה לכוון אל העובדה שהיום נתחיל בהסתכלות על השוק. היינו עסוקים לאחרונה בסקטורים המרגשים: מטה וורס, טיפולים פסיכודליים ומיחשוב קוואנטום ואני חש צורך לעדכן עבורכם את הניתוח הטכני של מדדי המניות על מנת שנשמור על איזון.   נתחיל ב-S&P500. אנחנו נמצאים עכשיו בחודשים שנחשבים לטובים ביותר בשנה. נובמבר - ינואר. נראה כי אווירת השמחה הכללית מתקיימת. אבל, אתם יכולים לראות על הגרף שהמדד ״מתעייף״. שיפועי הקווים שעוקבים אחריו מתמתנים. אולי אף נראה תיקון ל - 4540 עוד בתוך תקופת שמחת סוף השנה. ההתנגדות היא ב-4700. מהלך מעל הרמה הזו ילמד כי שמחת ראש השנה תקפה כך שטכנית לא צריך למכור אל תוך עליות שיהיו אל מעל 4700 אלא להמשיך לעקוב.   מדד הראסל 2000, מדד שמיצג מניות קטנות יותר שהן הנהנות ביותר מעליות תחילת שנה חדשה נראה במצב טוב יותר מה-S&P500 כך שבהחלט אפשר לכוון את ההשקעה לכיוון המניות הקטנות יותר (נחשו איזה מניה היא בעלת המשקל הגבוה במדד? תשובה בסוף המאמר). שתי עובדות מהותיות מדברות בעד הראסל 2000. הראשונה היא שהוא פרץ רמת התנגדות שבלמה אותו תקופה ארוכה. מכאן אמור להיוולד מהלך עליות משמעותי. השנייה היא שהוא מתחזק בהשוואה ל-S&P500. על פי מסורת אפקט ינואר המניות הקטנות שעולות הן פעמים רבות אלו שירדו הרבה בשנה החולפת. זאת מכיוון שמנהלי השקעות נפטרים מהן לקראת דו״חות סוף השנה (שלקוחות לא ישאלו שאלות על ההשקעות ההפסדיות) ואז חוזרים לקנות אותן כמציאות בתחילת השנה. הדבר משתלב עם המאמרים שפרסמנו לא מזמן בדבר רכישת חבוטות.   שלוש מניות על הקרשים לעיונכם רוצים עוד מניות חבוטות (שלא נשמע חס וחלילה כמו מעודדים בקרב אגרוף...)? קבלו את AI מתחום הבינה המלאכותית. האתר Motley Fool  מציין אותה כאחד משתי מניות הבינה המלאכותית השוות ביותר לרכישה. על הגרף תוכלו לראות התרסקות פוסט הנפקה טיפוסית, משהו שגם כדאי שמשקיעים צעירים יראו. עכשיו היא מצאה בסיס תמיכה ממנו היא יכולה לעלות כמציאה. גם אל BYND אפשר להתייחס כאל מניה חבוטה (או בהומור מסוים, שחוטה). אספני מציאות יכולים לנסות לראות מה קורה סביב 70 דולר. היא יכולה להיות מציאה טכנית ברמות האלו. ונסיים בעוד הומור של וול סטריט. תסתכלו על הגרף של רובין הוד. המניה, HOOD, של החברה שמייצגת את כניסתם של המשקיעים החדשים, נמצאת גם היא על הקרשים. זאת בין היתר בשל הביקורת על המודל העסקי שלה. אבל, באזור ה - 34 דולר, הבאז סביב המניה יכול לחזור.   שיהיה בהצלחה בזירה!   ומי המניה עם המשקל הגבוה ביותר בראסל 2000? AMC... עוד משהו שמעלה חיוך קטן.