דחיית ערר בנושא מחלוקת לעניין יום הרכישה

תקציר וע 1005/09 1. נינה אסף; 2. גבריאלה שגב נ' מנהל מס שבח תל אביב

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב דחתה את הערר שעניינו מחלוקת לעניין יום רכישת זכויות בנכס. העוררות ירשו נכס ששימש בית מרקחת ביפו. את הזכות להפעלת הנכס קיבל המנוח, אביהם של העוררות, בשנת 1949 במהלך שיקומו על ידי משרד הביטחון. בשנת 1971 נחתם הסכם מול מינהל מקרקעי ישראל שלפיו רכש המנוח את הזכויות היחסיות בנכס. הוועדה פסקה כי העוררות לא הרימו את נטל הראיה כי תאריך הרכישה היה כבר בשנת 1949. ברם, המליצה הוועדה למשיב לנהוג לפי הוראת ביצוע 4/85, המזכה את המוכרות בניכוי נוסף בגין שווי רעיוני של זכות הדיירות המוגנת. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים שתי העוררות הן בנותיו של המנוח יעקב רובוביץ ז"ל (להלן: "רובוביץ"), שנפטר ביום 30.7.1988. רובוביץ היה בעל הזכויות בבית מרקחת ביפו. את הזכות להפעלת בית המרקחת קיבל רובוביץ - שהיה נכה צה"ל - בשנת 1949, במהלך שיקומו על ידי משרד הביטחון, המדור לנפגעים. כמו כן, באותה שנה קיבל רובוביץ הלוואה ממשרד הביטחון לצורך פתיחת בית המרקחת. בית המרקחת הוקם והופעל ברציפות על ידי רובוביץ (ולאחר פטירתו על ידי העוררות) עד לשנת 1998. לאחר פטירתו של רובוביץ בשנת 1988, הועברו הזכויות בבית המרקחת לגיזה רובוביץ ז"ל (בת זוגו של רובוביץ ואמן של העוררות), שנפטרה בשנת 1994 והורישה את הזכויות לעוררות בחלקים שווים. ביום 17.1.1971 נערך הסכם בין רובוביץ לבין רשות הפיתוח על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ההסכם"), שלפיו רכש רובוביץ את הזכויות היחסיות בנכס. ביום 3.10.1976 מסר רובוביץ הצהרה למשיב בדבר רכישת זכות במקרקעין. ביום 17.1.2007 מכרו שתי העוררות את זכויותיהן בבית המרקחת, ודיווחו למשיב בהתאם. המחלוקת בין העוררות למשיב היא אם יום רכישת הזכויות בבית המרקחת (המשורשר כדין ליום הרכישה בידי רובוביץ) הוא בשנת 1949 כגרסת העוררות, או בתאריך מאוחר יותר כגרסת המשיב. לטענת העוררות, כל הסממנים - לרבות הידע המשפחתי שבידי העוררות - מצביעים על כך שכבר בשנת 1949 נמסרו לרובוביץ הזכויות בבית המרקחת. תאריך ההסכם הוא פורמלי בלבד, וכל תכליתו של ההסכם הייתה לתת תוקף לרישום הזכויות של רובוביץ בבית המרקחת שמקורן בשנת 1949, כנגד תשלום כספי מוסכם. לטענתן, במקרים לא מעטים נחתמו הסכמים עם מינהל מקרקעי ישראל באיחור של שנים, בייחוד כאשר מדובר בזכויות שנמסרו בשנת 1949, סמוך לסיום מלחמת השחרור. לחלופין נטען שעל המשיב לקבוע את יום הרכישה בחודש ינואר 1961, לפי התאריך שנכלל בצילום ההצהרה. מנגד, לטענת המשיב ההסכם ברור ומובן מעצמו, ואין כל בסיס ל"הזזת" יום הרכישה לתאריך רכישה מוקדם מזה שמופיע בו. אין כל ראיה - ואף לא ראשית ראיה - לגרסת העוררות, שלפיה הוקנו לרובוביץ (לכאורה) זכויות בעלות בבית המרקחת כבר בשנת 1949. נטל הראיות ונטל השכנוע בדבר יום הרכישה מוטלים על העוררות, בעיקר כיוון שכוונתן לחסוך בתשלום המס בשל יום רכישה מוקדם (לכאורה), בניגוד לתאריך ההסכם ולהצהרה. דיון אף שגרסת העוררות אינה בלתי אפשרית, ולמרות ההתרשמות החיובית מעדותה של העוררת גבריאלה שגב - אין לקבל את הערעור. נטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט. זאת ועוד, על מוכר זכות במקרקעין להוכיח (בין היתר) את יום הרכישה ואת שווי הרכישה, ולא ניתן להסתפק בהצהרות סתמיות. העובדה שבשנת 1949 קיבל רובוביץ הלוואה ממשרד הביטחון לצורך פתיחת בית המרקחת אמנם יוצרת זיקה ברורה בין רובוביץ לבין בית המרקחת, אך אינה מעידה על כך שרובוביץ רכש בהכרח זכויות בעלות בבית המרקחת באותה שנה. גם הטענה החלופית שלפיה נרכשו הזכויות בבית המרקחת בינואר 1961 אינה נסמכת על ראיות, וכל אחיזתה במה שנראה כטעות קולמוס שנפלה בהצהרה. אשר על כן, אין מנוס מאישור החלטתו של המשיב שלפיה יום רכישת זכות הבעלות בבית המרקחת אינו יכול להיות מוקדם ליום ההסכם (17.1.1971, כאמור), הגם שקיימת אפשרות כי רובוביץ החזיק בזכות ההחזקה בבית המרקחת גם לפני כן. ברם המליצה הוועדה למשיב לנהוג לפי הוראת ביצוע 4/85, המזכה את המוכרות בניכוי נוסף בגין שווי רעיוני של זכות הדיירות המוגנת. תוצאה הערר נדחה. בנסיבות העניין לא נעשה צו להוצאות.

בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב לפני כב' השופט ד' בר אופיר והחברים י' מונד ונ' הכהן ניתן ב-11.12.2011