החלום הרטוב - לשנות יעוד של קרקע
אחת הסיבות המרתיעות משקיעים הרוצים להתחיל ולעסוק בנדל"ן היא סוגיית התכנון. בכתבה זו לא נתיימר לענות על כל שאלות התכנון, אבל נשפוך אור וננסה לפשט את אחד התחומים המורכבים ביותר בנושא זה והוא שינוי יעוד.
עו"ד נועה קלאו לוין ממשרד קלמנטינובסקי ר. שטיין ושות' המתמחה בנדל"ן מוסרת, כי "בתור יזם המחפש לשנות את ייעוד הקרקע ישנם מספר נושאים אותם יש לבדוק. הראשון הוא מי הבעלים של הקרקע, בנושא זה ישנן 2 אפשרויות. קרקע פרטית הרשומה בטאבו, בה יש לבדוק אם היא מוסדרת או לא (בקרקע לא מוסדרת רשומים הגוש והחלקה אבל הם לא מוסדרים מבחינת רישום, דרושה פרוצדורה מסויימת כדי לפטור רישום זה), או קרקע השייכת למנהל".
קלאו: "בין אם הקרקע שייכת למנהל ובין אם לא, יש לברר האם היא נכללת בתמ"א 2000 והאם יש עליה תב"ע מתאימה. בתמ"א 2000 מצויין האם ניתנת אפשרות בנייה על הקרקע ולאיזה מטרה. במידה ונרצה לבצע שינוי ייעוד משמעותי יש לעבור את החלטת מועצת מנהל מקרקעי ישראל ובמידה והשינוי הוא לא משמעותי נצטרך לעבור את החלטת המנהל המחוזית. שינוי לא משמעותי הוא ניצול של הקרקע לייעוד הקרוב למטרת החכירה הראשונית. לדוגמא מקרקע המיועדת לתעשייה לקרקע המיועדת למשרדים".
קלאו מוסיפה עוד כי "בתב"ע (תוכנית בניין עיר) מפורטת מהי האפשרות שלנו לבנות את מה שאנחנו רוצים. על כל קרקע בארץ יש תב"ע, אבל אם ברצוננו לשנות את התב"ע מדובר על תהליך האורך שנים. עם זאת, ניתן לשנות תב"ע בצורה של שינוי נקודתי וזאת אם בסביבה ישנן תב"עות הדומות לסוג השימוש אותו אנחנו מייעדים לקרקע".
נושא נוסף בסוגיית התב"ע הוא שימוש חורג. קלאו: "שימוש חורג הוא כל שימוש החורג מהתב"ע, שימוש זה מוגבל בזמן. דוגמא לכך היא קומה בתוך מבנה תעשיה אותה נרצה לנצל כקומת משרדים. כל סמכויות ההיתרים בדבר שימוש חורג נמצאות בתיקון 43 לחוק המקרקעין".
לאחר שביררנו כי התב"ע מאושרת והתמ"א מתאימה, נוכל להגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית. בנושא זמני ההמתנה להיתר מציינת עורכת הדין כי "זמן הטיפול הכי מהיר הוא של עיריית חדרה, זכרון יעקב והעיריות באיזור השרון, ונע סביב 4 חודשים. לעומת זאת זמן קבלת ההיתר בעיריית ת"א נע סביב השנה וזה הזמן המינימלי בו תתחיל לקבל אישורים. בעיריית גבעתיים הזמן בו תקבל אישור הוא אינו מוגבל. בנוסף יש לציין כי בעיר גדולה ישנן יותר בקשות, בעיה קשה יותר של איכות סביבה, עומס של התחלות בנייה ובעיות חניה אותן העירייה צריכה לשקול".
בנושא הסכומים אותם נצטרך לשלם למנהל מקרקעי ישראל, במידה והקרקע שלנו אינה פרטית, נגלה כי בעבור שינוי ייעוד של הקרקע מסוג אחד לקרקע מסוג אחר נצטרך לשלם למנהל כ-31% מערך ההשבחה של הקרקע.
עו"ד זיו כספי שותף במשרד גינדי כספי המתמחה במקרקעין תכנון ובניה, מוסר כי "ישנו היטל השבחה אותו גובות העיריות, העומד באופן כללי על 50% מערך ההשבחה. היטל זה נצטרך לשלם בעת מכירה או בעת בנייה". לדוגמא אם נרכוש קרקע בשווי של מיליון שקל ונצליח לשנות את יעודה לקרקע למגורים השווה 2 מיליון שקל, נשלם חצי מיליון שקל לעירייה.
כספי מוסיף, "מעבר לאגרה זו ישנה גביה עירונית של אגרות והיטלים בשווי של כ-100 דולר למ"ר". בנושא זמני ההמתנה לשינויי יעוד מוסר כספי כי "במחוז מרכז, הכולל ישובים מחדרה עד גדרה ולא את ת"א, תקופת ההמתנה לבקשות שינוי הייעוד היא כ-10 שנים ומעלה. לעומת זאת אם נבחן את מחוז ת"א נגלה כי זמני ההמתנה נמוכים יותר".
