החלום הרטוב - לשנות יעוד של קרקע

כשאומרים יזמות מתכוונים במקרים רבים לשינוי יעוד של קרקע. האם זה אפשרי? שוחחנו עם אנשי המקצוע
ישראל הס |

אחת הסיבות המרתיעות משקיעים הרוצים להתחיל ולעסוק בנדל"ן היא סוגיית התכנון. בכתבה זו לא נתיימר לענות על כל שאלות התכנון, אבל נשפוך אור וננסה לפשט את אחד התחומים המורכבים ביותר בנושא זה והוא שינוי יעוד.

עו"ד נועה קלאו לוין ממשרד קלמנטינובסקי ר. שטיין ושות' המתמחה בנדל"ן מוסרת, כי "בתור יזם המחפש לשנות את ייעוד הקרקע ישנם מספר נושאים אותם יש לבדוק. הראשון הוא מי הבעלים של הקרקע, בנושא זה ישנן 2 אפשרויות. קרקע פרטית הרשומה בטאבו, בה יש לבדוק אם היא מוסדרת או לא (בקרקע לא מוסדרת רשומים הגוש והחלקה אבל הם לא מוסדרים מבחינת רישום, דרושה פרוצדורה מסויימת כדי לפטור רישום זה), או קרקע השייכת למנהל".

קלאו: "בין אם הקרקע שייכת למנהל ובין אם לא, יש לברר האם היא נכללת בתמ"א 2000 והאם יש עליה תב"ע מתאימה. בתמ"א 2000 מצויין האם ניתנת אפשרות בנייה על הקרקע ולאיזה מטרה. במידה ונרצה לבצע שינוי ייעוד משמעותי יש לעבור את החלטת מועצת מנהל מקרקעי ישראל ובמידה והשינוי הוא לא משמעותי נצטרך לעבור את החלטת המנהל המחוזית. שינוי לא משמעותי הוא ניצול של הקרקע לייעוד הקרוב למטרת החכירה הראשונית. לדוגמא מקרקע המיועדת לתעשייה לקרקע המיועדת למשרדים".

קלאו מוסיפה עוד כי "בתב"ע (תוכנית בניין עיר) מפורטת מהי האפשרות שלנו לבנות את מה שאנחנו רוצים. על כל קרקע בארץ יש תב"ע, אבל אם ברצוננו לשנות את התב"ע מדובר על תהליך האורך שנים. עם זאת, ניתן לשנות תב"ע בצורה של שינוי נקודתי וזאת אם בסביבה ישנן תב"עות הדומות לסוג השימוש אותו אנחנו מייעדים לקרקע".

נושא נוסף בסוגיית התב"ע הוא שימוש חורג. קלאו: "שימוש חורג הוא כל שימוש החורג מהתב"ע, שימוש זה מוגבל בזמן. דוגמא לכך היא קומה בתוך מבנה תעשיה אותה נרצה לנצל כקומת משרדים. כל סמכויות ההיתרים בדבר שימוש חורג נמצאות בתיקון 43 לחוק המקרקעין".

לאחר שביררנו כי התב"ע מאושרת והתמ"א מתאימה, נוכל להגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית. בנושא זמני ההמתנה להיתר מציינת עורכת הדין כי "זמן הטיפול הכי מהיר הוא של עיריית חדרה, זכרון יעקב והעיריות באיזור השרון, ונע סביב 4 חודשים. לעומת זאת זמן קבלת ההיתר בעיריית ת"א נע סביב השנה וזה הזמן המינימלי בו תתחיל לקבל אישורים. בעיריית גבעתיים הזמן בו תקבל אישור הוא אינו מוגבל. בנוסף יש לציין כי בעיר גדולה ישנן יותר בקשות, בעיה קשה יותר של איכות סביבה, עומס של התחלות בנייה ובעיות חניה אותן העירייה צריכה לשקול".

בנושא הסכומים אותם נצטרך לשלם למנהל מקרקעי ישראל, במידה והקרקע שלנו אינה פרטית, נגלה כי בעבור שינוי ייעוד של הקרקע מסוג אחד לקרקע מסוג אחר נצטרך לשלם למנהל כ-31% מערך ההשבחה של הקרקע.

עו"ד זיו כספי שותף במשרד גינדי כספי המתמחה במקרקעין תכנון ובניה, מוסר כי "ישנו היטל השבחה אותו גובות העיריות, העומד באופן כללי על 50% מערך ההשבחה. היטל זה נצטרך לשלם בעת מכירה או בעת בנייה". לדוגמא אם נרכוש קרקע בשווי של מיליון שקל ונצליח לשנות את יעודה לקרקע למגורים השווה 2 מיליון שקל, נשלם חצי מיליון שקל לעירייה.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
כטב"מ הרמס 900 של אלביט. קרדיט: רשתות חברתיותכטב"מ הרמס 900 של אלביט. קרדיט: רשתות חברתיות

לאור "ליקויים מקצועיים" אלביט ותע"א הוצאו מהתערוכה האווירית בדובאי

במכתב שנשלח שעות אחרי התקיפה בדוחא, תוארו הסיבות הרשמיות, אך הטענה היא השהחלטה התקבלה כבר קודם לכן באופן בלתי רשמי, כחלק ממהלך מתואם להרחיק את ישראל מהאירועים הביטחוניים המרכזיים באזור

רן קידר |

מארגני תערוכת התעופה של דובאי הודיעו למספר חברות ביטחוניות ישראליות כי הן אינן מוזמנות להשתתף באירוע הבינלאומי שייערך בנובמבר הקרוב. וכך, היחסים בין ישראל לאיחוד האמירויות, שנבנו בקפידה מאז הסכמי אברהם ב-2020, ממשיכים להיסדק תחת כובד ההשלכות של העימות הממושך בעזה.

מארגני התערוכה שלחו מכתבים למספר חברות ביטחוניות מישראל, ביניהן התעשייה האווירית ואלביט מערכות אלביט מערכות 0.94%  , ובהם נכתב כי השתתפותן לא תאושר. על הנייר, הסיבה היא "ליקויים מקצועיים", אך זוהי כנראה תגובה להתקפה של ישראל על אדמת קטאר לפני יומיים. מעבר לתוצאות המיידיות של התקיפה, הגלים שעוררה, כללו הסתייגות של טראמפ (אמנם קלה, אבל בכל זאת), נאום תוקפני של נשיאת האיחוד האירופי ועכשיו, התגובה הלא רשמית של איחוד האמירויות. כזכור,  בריטניה מנעה לאחרונה מנציגים ישראלים להשתתף בתערוכת הביטחון הגדולה שלה, וצרפת חסמה גישה של חברות ישראליות לתערוכת הנשק בפאריז ביוני האחרון.

זו אינה הפעם הראשונה שהתערוכה בדובאי מסתבכת בהקשר הישראלי, היות ובנובמבר 2023, שבועות לאחר פרוץ המלחמה בעזה, הדוכנים של התעשייה האווירית ורפאל נותרו ריקים מבלי שניתן לכך הסבר רשמי.

אלביט מערכות, שהקימה יחידה ייעודית באמירויות, והתעשייה האווירית, שהובילה פרויקטים משותפים עם התאגיד הביטחוני המקומי EDGE, היו חלק בלתי נפרד מהתממשקות ההסכמים בין המדינות מאז 2020. הן לקחו חלק גם בתערוכה האחרונה באבו דאבי בפברואר האחרון. משרד הביטחון הישראלי אישר שקיבל את ההודעה מהמארגנים אך לא מסר פרטים. 

למרות הכל, התעשייה הביטחונית הולכת ומתחזקת

עם זאת, למרות הצהרות על חרמות ועל שקילה מחודשת של רכישות, לאחרונה דווח כי גרמניה, למשל, מתכננת מישראל (באמצעות התעשייה האווירית) שלושה כטב"מים מסוג "איתן" (Heron) תמורת 1.2 מיליארד דולר, וזאת למרות קולות הולכים וגוברים ממדינות רבות באיחוד האירופי להגביר את הלחץ על ישראל כדי לעצור את המלחמה בעזה. 

מייקל אולירי, מנכ"ל רייאנאייר. קרדיט: רשתות חברתיותמייקל אולירי, מנכ"ל רייאנאייר. קרדיט: רשתות חברתיות

מנכ"ל ראיינאייר שוקל הפסקת פעילות כוללת בישראל

מייקל אולירי, מנכ"ל החברה אמר כי נגמרה לו הסבלנות להנחיות הבטחון המשתנות בישראל וטוען שהחברה לא תחדש את טיסותיה לפני סוף אוקטובר, וספק אם גם אחריו

רן קידר |
נושאים בכתבה ריאנאייר

למרות שלאחרונה נראה היה כי פעילות הטיסות חוזרת לשיגרה כלשהי, מנכ"ל ראיינאייר, מייקל אולירי, מעיב על האופטימיות וטוען כי כי החברה "לא בטוחה אם תחדש את פעילותה בישראל. לדבריו, אין ודאות שתשוב לפעול בישראל, גם לאחר שתסתיים הלחימה בעזה. מייקל אולירי, התראיין לרשת RTE באירלנד והוסיף האשמה ישירה כלפי הרשויות המקומיות: "משחקים איתנו". 

ריינאייר הודיעה כבר מוקדם יותר הקיץ כי לא תחדש את טיסותיה לישראל לפני ה-25 באוקטובר. אולם דבריו של אולירי מציבים סימן שאלה מהותי לא רק לגבי הטווח הקצר, אלא גם לגבי חורף 2025-2026. הביקורת שהשמיע אינה חדשה. ריינאייר העלתה בעבר טענות נגד אגרות, תיאומים תפעוליים, ותנאים שהציבו הרשויות בישראל, אך אמירות כאלה, כאשר הן נאמרות בפורומים פומביים, מעידות לרוב על ניתוק במגעים בין הצדדים. 

עבור הנוסעים הישראלים הדבר עלול לפגוע בהיצע הטיסות ולהפחית את הסיכוי להורדת מחירים. מצד שני, אלו הן חדשות טובות עבור אלעל, שבכל פעם שיש אירוע בטחוני כלשהו, המנייה שלה מזנקת. מבחינת חברות הלואו קוסט הנוספות, ככל הנראה וויזאייר היא זו שתמלא את החלל. 

במהלך 2022, הפעילה ריינאייר למעלה מ-30 טיסות שבועיות מישראל, במחירים נמוכים. ב-2023 אף הצהירה על כוונה להרחיב את פעילותה בישראל, אולם התחזיות האלה התרסקו עם ההסלמה הביטחונית וקריסת תנועת התיירים הנכנסת. 

אבל אולירי לא התייחס רק לישראל, אלא גם להשפעות העמוקות של הלחימה בין רוסיה לאוקראינה על תעופה אזרחית באירופה. לדבריו, התקיפה האווירית הרוסית על פולין, שכללה חדירה של רחפנים לשטח המדינה, יצרה שיבושים נרחבים ביום רביעי האחרון, ובאותו יום רק 60% מטיסות ריינאייר יצאו בזמן (לעומת 90% ביום רגיל). נמלי תעופה בוורשה, מודלין, ז'שוב ולובלין נסגרו זמנית, ואולירי הזהיר כי "מדובר באירוע שצפוי להימשך לאורך שנים". לדבריו, "אם האיחוד האירופי והבית הלבן לא ינקטו קו תקיף, עם סנקציות עונשיות נגד רוסיה, ההפרעות האלה לא ייפסקו".