"החברה קיבלה החלטה לפני 3 שנים לא לבצע השקעות בישראל עקב חוסר כדאיות. יצאנו החוצה למדינות כמו קפריסין ואנגליה, בהן ראינו הזדמנויות טובות עם תשואות הרבה יותר טובות. אם יהיו הזדמנויות בשוק המקומי - אנחנו נחזור לרכוש פה שוב. אנחנו מחפשים הזדמנויות השקעה עם תשואה של בין 7% ל-9% עקב הריביות הגבוהות. אם יהיו כאלה נגדיל את החשיפה פה בארץ מחדש במטרה שזה יהיה מנוע צמיחה עיקרי", אומר גבי בוגנים, יו"ר דורסל החזקות דורסל החז 1.98% , ​בראיון לביזפורטל אחרי הדוחות לרבעון השני של 2023. בוגנים בעצם מדבר על כל תחום המשרדים והנדל"ן המניב - עליית הריבית פוגעת בחברות, מקשה עליהן את המימון והופכת פרויקטים לפחות רווחיים. חברות הנדל"ן המניב רואות את הרווחים שלהן צוללים - בעקבות עליית הריבית ועליית שיעורי ההיוון, שמשערכים את הנכסים כלפי מטה. וזה נכון גם לדורסל, הרווח שלה נחתך ב-66% ל-7.5 מיליון שקל, וזאת כאשר במקביל, הפעילות המשיכה לגדול וה-NOI עלה ב-12% ל-34 מיליון שקל. > מנכ"ל אלביט מערכות, בצלאל מכליס בשיחה על העבר ועל עתיד החברה; מנכ"ל צים, אלי גליקמן יספר על התקופה המטלטלת ועל העתיד; וגם - המניות הטובות  להשקעה על פי דירוג ביזפורטל - הירשמו לוועידה הכלכלית של ביזפורטל בחודש נובמבר 2022 חילקה סינאל את מניותיה בדורסל, אשר עמדו אז על כ-75% מסך מניות החברה, כדיבידנד לבעלי מניותיה. כשנשאל בזמנו על המהלך, אמר גבי בוגנים, יו"ר החברה: "הגענו למסקנה כי העובדה שסינאל, כחברה טכנולוגית, מחזיקה בדורסל, כחברת נדל"ן, היא לא נכונה לנו ומן הראוי שסינאל תתעסק יותר בתחום הטכנולוגיה ולא בתחום הנדל"ן". איך אתם מסכמים את הרבעון האחרון? "אני מאוד שמח על התוצאות של הרבעון, יש שיפור לעומת התקופה המקבילה בכל הפרמטרים של החברה: ה-NOI גדל ב-12% לעומת התקופה המקבילה. גם תוצאות הקניון שרכשנו לפני כשנה וחצי בקפריסין השתפרו. NOI של 9 מיליון יורו, כאשר קנינו אותו ב6.5 מיליון יורו NOI, שיבחנו את הקניון ושיפרנו את שכר הדירה, ונכון להיום הקניון ב-100 אחוז תפוסה. גם בישראל הצלחנו להחתים את רוב החוזים הגדולים שלנו לתקופות ארוכות (5 עד 7 שנים), שיפרנו את שכר הדירה ככה שאנחנו נכנסים לתקופת המשבר עם לקוחות טובים, חוזים ארוכים ויתרות מזומנים; סה"כ אני מאוד מרוצה מהתוצאות." איך יהיו הרבעונים הבאים? "אנחנו כבר מבוססים עם לקוחות חתומים לחוזים ארוכים, לכן אני לא רואה שינוי בהכנסות ובהוצאות השוטפות. כמו כל החברות בתחום הנדל"ן המניב, עליית הריבית משפיעה עלינו, אך לשמחתי חלק גדול מהמימון שלנו הוא בריבית קבועה, אין לנו הלוואות צמודות למדד אך ההשפעה באה נטו בחלק של ההלוואה בריבית פריים (250 מיליון שקל). אני מעריך שיצוצו כל מיני הזדמנויות השקעה, עדיין לא רואים אותן בצורה משמעותית, ואנחנו כחברה לא ממונפת ועם כרית מזומנים לא משועבדת שיכולה לייצר לנו עוד מזומנים, ברגע שיהיו הזדמנויות ותצוץ עסקה מעניינת אנחנו נפעל בהתאם. יש לנו נכסים בשווי 250 מיליון שקל שלא משועבדים לבנקים ולא לשום גוף ותמיד נוכל בעזרתם לגייס עוד כסף במידת הצורך. נכון לעכשיו אין בכוונתנו לגייס כסף אך ברגע שתהיה הזדמנות מאוד מעניינת נרשה לעצמנו לגייס כסף באזורי ריבית של 5% עד 5.5%". גבי בוגנים. צילום: יח"צ מה אסטרטגיית הצמיחה? "אנחנו חושבים שהשוק בקפריסין טוב, אנחנו מאוד מוערכים שם על ידי הבנקים, יכול להיות שנבצע שם השקעות להגדלת הקניון ואולי גם השקעות נוספות לאור הביקושים החזקים שנוצרים שם. בקפריסין השוק מאוד מעניין מכמה בחינות, ראשית, המרחק שהוא מאוד קרוב לישראל וזה מאוד נוח לנו בתור חברה ישראלית שרוצה לבחון מקרוב את הנכסים בהם היא משקיעה. "בנוסף, כולם דוברי אנגלית, מה שמקל מאוד על משקיעים. נקודה חשובה נוספת היא עניין הרגולציה וההתעסקות המשפטית, מאוד מסודר שם ונוח להתנהל מול הגופים השונים, לא בדומה למדינות במזרח אירופה. ונקודה אחרונה היא שיש עלייה גדולה של תיירות, הגירה של הרבה רוסים ואוקראינים לאחר מה שקרה בין רוסיה לאוקראינה; חברות תוכנה גדולות שעוברות לקפריסין; התיירות מאוד פורחת וכמות משקיעי הנדל"ן בקפריסין הולכת וגדלה. "רוב הנכסים וההשקעות של החברה הם בישראל ובעיקר בפריפריות (חיפה, יקנעם, יבנה ועוד), אנחנו לא פועלים כמעט במרכז בערים כמו תל אביב. אם נחזור לריביות נוחות יותר בארץ, נחזור להשקיע יותר בישראל -האסטרטגיה היא לחפש הזדמנויות בישראל ולהמשיך להשקיע פה בנכסים עם תשואות טובות; אני מאמין שלקראת סוף השנה עד תחילת שנה הבאה נתחיל לראות הזדמנויות טובות. החברה עוסקת ב-2 תחומים: לוגיסטיקה, לצורך הדוגמא יש בבעלותנו מפעל גדול באשדוד שאותו אנחנו משכירים ומשרדים לחברות. המשרדים מיועדים לחברות ענק ומבוססות ולא לחברות הייטק צעירות." האם אתם רואים ירידה בתשואה על משרדים, ואם כן - כמה? "באזורים שאנחנו פועלים אנחנו לא ראינו ירידה במחירים. להפך, שיפרנו מחירים. מה שכן - אנחנו מזהים שאם עד לפני מספר חודשים היו אלינו פניות בתדירות גבוהה, כיום יש פחות, יש האטה בפניות אך חשוב לזכור שאין לנו קשיים עם הלקוחות שלנו, כל הלקוחות שלנו יציבים, מרוויחים כסף, מדובר בחברות גדולות אבל בהחלט רמת הפניות להשכרת משרדים ירדה. אם עד לפני 10 חודשים בערך הייתה רמת פניות של אחת לשבוע/ שבועיים, היום רמת התדירות היא אחת לחודש וחצי פחות או יותר. בעיני זה לא רע לדורסל מכיוון שעם כל הלקוחות שלנו, החוזים הם לתקופות ארוכות של כמה שנים ולפני כשנתיים חידשנו את רוב החוזים ושיפרנו את המחירים בחוזים – אין לנו שטחים ריקים שממתינים לסוחרים. אין לנו לקוח עוגן שמהווה סכנה כלשהי לחברה אם יעזוב, כן יש לנו לקוחות גדולים אבל לא ברמה של לקוח מהותי." בחודש שעבר כתבנו כאן שהמשבר בענף ההייטק מחלחל למחירי השכירות במשרדים, עד כדי יצירת תופעה חדשה - שוכרי משנה: חברות הייטק רבות נמצאות בקשיים ומפרסמות מודעות כדי למצוא שוכר אחר ולפנות את המשרד ובעיקר - להיפטר מתשלומים למשכיר של מאות אלפי שקלים עד סוף השנה (לפעמים מיליונים), בתוספת עשרות אלפי שקלים ויותר עבור תשלומים נלווים כמו ארנונה. שוק המשרדים חווה טלטלה. השוק מוצף - בשנים האחרונות בנו בישראל יותר מדי משרדים, בועת ההייטק הייתה בשיא וכולם רצו לבנות משרדים. גם העיריות מעדיפות לבנות משרדים ולא בתי מגורים והתוצאה היא שההיצע גבוה מהביקוש, יש בניינים ריקים משוכרים והעובדה שיש משרדי רפאים גורמת למחיר לרדת. למה לדעתך השוק לא מתגמל את המניה למרות הנתונים שלכם? "אין לי הסבר למעט העובדה שאולי הגופים הגדולים פחות קונים חברות בסדר גודל שלנו. סיבה אופציונלית שנייה היא ששוק הנדל"ן לא היה במגמה חיובית בשנה האחרונה והיה חשש לגבי כל הסקטור מה שגם עלול היה להשפיע. בסופו של דבר אנחנו חברה יציבה, ללא מינוף גבוה ואני מאמין שעם הזמן השוק יזהה את זה ואולי זה מה שיגרום לשיפור."

מניית דורסל ירדה ב-10% מתחילת השנה ו-16% אחוז ב-12 החודשים האחרונים. המניה נסחרת במחיר 11.6 שקלים עם שווי שוק של 262 מיליון שקל.