הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון

אקסלנס - הירידה במניית אפריקה מגורים היא הזדמנות

ממליצים לקנות את המניה במחיר יעד של 110 שקל - פרמיה של 18.3% על מחיר השוק; מעריכים ירידה של 5% במחירי הדירות
צחי אפרתי | (1)
נושאים בכתבה אפריקה

באקסלנס חוזרים על המלצת קנייה ל אפריקה מגורים -1.26%  . הם אמנם מורידים את מחיר היעד ל-110 שקלים למניה בכדי לשקף את ההאטה בשוק הדיור ומעריכים שחיקה של עד כ-5% במחירי דירות בתקופה הקרובה ועדיין הם ממליצים על מניית אפריקה מגורים.

 

שוק הדיור בישראל מגלה חוסן יחסי לקורונה. חודש יוני הסתיים עם מכירות יחסית גבוהות במספר גדול של אתרי מכירות ברחבי הארץ, בעיקר במרכז הארץ. יחד עם זאת באזורים רחוקים יותר כמו עפולה, קריות וחיפה המכירות חלשות. 

עדכון מחיר יעד ל-110 שקלים – במקום 132 שקלים

אפריקה מגורים בונה בכל הארץ אך עם מיקוד באזורי הביקוש. באקסלנס סבורים שהביזנס עדיין טוב, אבל קצת פחות -  "אנו מעדכנים את מחיר היעד של אפריקה מגורים בכדי לשקף את ההאטה בשוק הדיור כתוצאה ממשבר הקורונה", כותבים האנליסטים, "אנו מעריכים שהירידה הצפויה בשיעור אבטלה תהיה איטית יותר כתוצאה מהשפעת גל שני של הקורונה, ותביא לרמה נמוכה של עסקאות בשנה הקרובה. עם זאת, ירידה של כ-29% במחיר המניה לאחרונה מהווה תגובת יתר לשינוי במצב השוק, ומחיר הנוכחי מהווה הזדמנות קניה"

 

השפעת הקורונה - האטה ברמת העסקאות בשנה הקרובה

 "החל מחודש פברואר, משבר הקורונה הביא לירידה ניכרת ברמת עסקאות הנדל"ן בשוק. הסגר, יחד עם אי ודאות כלכלית הביאו לירידה של כ-61% במכירות דירות חדשות באפריל לכ-955 בלבד בהשוואה לאפריל אשתקד. להערכתנו, הפעם מדובר במשבר אמיתי, וזאת בניגוד לשני משברים קודמים בתקופה האחרונה, חוק מע"מ אפס (2014) ותכנית מחיר למשתכן (2016-2018) שהרחיקו באופן מלאכותי רוכשים פוטנציאלים מהשוק. ולכן, אנו מעריכים שרמת העסקאות תישאר ברמה נמוכה של כ-1500-1700 לחודש עד סוף השנה. בד בבד עם הירידה הצפויה בשיעור האבטלה בשנת 2021, אנו מעריכים חזרה של רוכשי דירות לשוק לקראת סוף החציון הראשון של 2021".

צבר הזמנות יציב - איננו צופים האטה בביצוע פרויקטים

"ברמת ביצוע הפרויקטים, מרבית מלאי הדירות בביצוע בהיקף של כ-2 מיליארד שקל כבר נמכרו (67%). אפריקה נהנית מדירוג גבוה יחסית של של A2 בקרב חברות ייזום, ואיננו רואים קושי במחזור החוב. ולכן, איננו צופים האטה יזומה של אפריקה בביצוע פרויקטים כתוצאה מהמשבר".

 

מאמצי השיווק עוברים לשוק החופשי - "בהסתכלות קדימה אנו מעריכים האטה בקצב מכירות לכ-100 יחידות דיור לרבעון במהלך 2020. עיקר השיווק עובר לשכונות סביונים, ואנו מעריכים מבצעים נקודתיים בלבד לעידוד מכירות בפרויקטים בשוק החופשי, הן בפרויקט סביונים (גבעת שמואל ובירושלים) והן בדירות במחיר למשתכן (הרצליה וראשונים), שיביאו לשחיקה ברווחיות הפרויקטים. בסה"כ, אנו צופים מכירות של כ-475 יח"ד בשנת 2020 הכולל כ-350 יח"ד בשוק חופשי. וזאת לעומת מכירות שיא של כ-826 יח"ד בשנת 2019, הכולל כ-440 יח"ד בשוק החופשי, שהושפעו מתזמון שיווק פרויקטים מחיר למשתכן".

 

השפעת המשבר במודל: שחיקה ברווח, הארכת מח"מ הפרויקטים ועלייה בשיעור ההיוון -  "אנו מעדכנים את מודל הערכת השווי של אפריקה כדי לשקף את השפעת משבר הקורונה על פעילות החברה בשלושה אופנים:

קיראו עוד ב"שוק ההון"

1) שחיקה ברווחית פרויקטים כתוצאה מהגברת מבצעי שיווק בתקופה הקרובה.

2) הארכת הזמן להשלמת פרויקטים בתכנון בשנתיים.

3) העלאת שיעורי ההיוון לפרויקטים של החברה בכ-3%.

 

אפריקה מגורים - עדיין קנייה  

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    משה 05/07/2020 09:49
    הגב לתגובה זו
    האם הממליצים מחזיקים במניה ומתוך רצון ל"דחוף" אותה מעלה ממליצים עליה. כל המלצה ללא גילוי נאות חשודה כהרצה.
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות

ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן ג'י סיטי

ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1%  , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).

ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד -8.35%  שירדה ביותר מ-8%.



מתוך הדוח של מעלות

בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק

מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.

בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.

הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי

שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה: על נייס וחברות השבבים

הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס -2.11%  צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה  ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר. 

מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI. 

תחום התוכנה וחברות התוכנה סובלות מהכניסה של ה-AI. הן אומנם מתייעלות בזכותו ומוותרות על גיוסי ג'וניורים, אלא שהליבה שלהן בסכנה - הרעיון הטכנולוגי, פיתוח התוכנה שלהם נמצא בסכנה - מה שלקח פעם לפתח במשך שנים הפך לעניין של שבועות וחודשים בודדים. התחרות מתעצמת, הסכנה גוברת. החשש שיקומו סטארטאפים יעילים ומהירים ותוך חודשים יעמידו מוצר מתחרה. היתרון של הוותיקות הוא במערכת משומנת עם שיווק, תפעול, וקשרים. אבל בסוף למוצר יש משמעות גדולה. לקוחות לא ימהרו לעזוב, אבל זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמחור נוח יותר. חברות התוכנה צריכות לחשב מסלול מחדש.


גם טבע 0.56%   צפויה לרדת ב -1.1%, טאואר 1.44%  ב-2.4% כשמנגד קמטק -1.51%  ו נובה -8.04%  צפויות עלות מעט. הנה טבלת הארביטראז' (הקליקו להיכנס לכל המניות): 




להמשך הכתבה לחץ כאן