לונג איידיאו שורט ADO Properties?
בהמשך לדיווחים אודות כוונת הסנאט בברלין להקפיא את שכר הדירה בעיר למשך 5 שנים, אשר הובילו לצניחה של כ-17% תוך שלושה ימי מסחר במניית חברת איידיאו (ADO), העוסקת בנדל"ן מניב בגרמניה. בדיסקונט ברוקראז' מעריכים היום (ד') כי מניית איידיאו נענשה יתר על המידה וכי מחיר המניה הנוכחי משקף את התממשות התרחיש בסבירות מלאה, בעוד מחירה של מניית חברת הבת ADO Properties הנסחרת בפרנקפורט משקף הסתברות של 60% להתממשות תרחיש זה.
הרקע לדברים: בשבוע האחרון התבשרנו על כוונה ממשית מצד חברי הסנאט בברלין להחמיר את רגולציית שכר הדירה בעיר. תושבי ברלין זועמים נוכח גל פתאומי של עליות מחירים בשנים האחרונות, מה שמזין הפגנות ציבוריות וקריאה למשאל עם בנוגע להפקעת יותר מ-3,000 דירות מהבעלים. בהתאם לידיעות שהופיעו בתקשורת, קיימת הצעה להקפיא את שכר הדירה בעיר לתקופה של 5 שנים שראשיתה בינואר 2020, כאשר הדיון בהצעה בסנאט צפוי להתקיים ב-18 לחודש.
בדיסקונט ברוקראז' מציינים כי הרכבו הפוליטי של הסנאט בצירוף מחאת התושבים עשויים לבשר, כי אנו נמצאים בפתחה של תקופה מאתגרת יותר, אף אם הצעת החקיקה תתקבל בחלקה.
לטענת ישי ששון, רו"ח ואנליסט בכיר בדיסקונט ברוקראז': "התממשות התרחיש של הקפאת שכ"ד על פני חמש שנים, והעלאה מתונה של שכר הדירה בתקופה שלאחר מכן, עשויה להעלות את שיעורי ההיוון של הנכסים, ובעקבות זאת לפגוע בשווין הכלכלי של מניית חברת הבת והאם".
- ADO פרופרטיז רוכשת את חברת הנדל"ן הגרמנית Consus
- שיכון ובינוי מכרה 10% ממניות ADO בפרמיה של 14.7% על מחיר השוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדברי ששון, היה ויתממש התרחיש החמור, בו שכ"ד יוקפא על פני התקופה האמורה, שיעורי ההיוון בשנים 2024-2020 יעלו לכדי 4.75% (חלף 2.8% היום) ומשנת 2025 ואילך יעמדו על 3.1%. בהתאם לכך, נכסי חברת הבת עשויים לרשום ירידת ערך של 16.2% בהשוואה לערכם הנוכחי בדוחות החברה. התממשות תרחיש זה גוזרת למניית הבת והאם שווי כלכלי של 37.2 יורו ו-62.1 שקלים, בהתאמה.
מיליארד שקל בייבי - עמירם לוין בתשואה חלומית
פי 1,200 - עמירם לוין, אלוף במיל מלמד את כולנו שהשקעות זה כמובן גם - מזל, אבל גם הרבה שכל-ידע
800 אלף שקל של השקעה הפכו בעת שנקסט ויז'ן הונפקה ל-31 מיליון שקל. זה היה לפני 4 שנים, מאז האלוף עמירם לוין מימש מספר פעמים וירד מרף הדיווח של ה-5%, אבל לביזפורטל נודע שהוא עדיין מחזיק במניות החברה. אם לוין לא היה מממש הוא היה מחזיק כיום מניות ב-1 מיליארד שקל. אבל לוין מימש ובצדק - אף אחד לא יכול היה לדעת שזו השקעה שתניב פי 1,200! ופי 40 מאז שהיא החלה להיסחר.
על פי ההערכות ובהסתמך על מכירות שכן דווחו, לוין נפגש עם כ-250 מיליון שקל במזומן והוא עדיין מחזיק בכמות מניות משמעותית, - לאחר שהמניה עלתה פי ארבע בשנה האחרונה - בלכל הפחות 400 מיליון שקל. בסך הכל מדובר על 650 מיליון שקל, וזו הערכה שמרנית. בפעם הקודמת שניסינו לשאול את לוין על ההשקעה הוא אמר - "בטח שאני מחזיק, אבל זו השקעה פרטית ואני לא מדווח".
עמירם לוין מלווה את החברה מההתחלה. המייסדים היו צריכים דמות מוכרת, דומיננטית, פותחת דלתות ולוין הצטרף. הוא האמין בחברה, השקיע בה, והצליח. ההצלחה של נקסט ויז'ן היא הרבה מזל. לוין הרוויח תשואה של כ-120,000%, זה מזל, אבל לא רק. זו ידיעה, זה ניסיון, זה הרבה שכל. שכל של בניית הדברים הנכונים, הסתכלות מאוד ממוקדת על מה שטוב לחברה ולא מקלישאה, בניית חברה אמיתית והבנה שוטפת של צרכי השוק במטרה לספק את המוצרים הטובים והנכונים לצבאות ולמשתמשים.
- יו"ר נקסט ויז'ן: "יהיו עוד הזמנות גדולות, לא יודע אם כזאת, אבל הביקוש מאוד חזק"
- נקסט ויז׳ן: מי הרוויח מהעלייה ומי נשאר מאחור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם תרצו - היה אולי הרבה מזל, אבל המזל הולך עם הטובים - נקסט ויז'ן היא חברה אמיתית ולוין זיהה את האנשים וההנהלה ואת המוצר ועזר להביא אותו למקומות הגבוהים. עכשיו הוא מחוץ לחברה, אין לו תפקיד רשמי, אך הוא עדיין מאמין בחברה ומשקיע בה.
השקעות אלטרנטיביותהשקעות אלטרנטיביות אינן מילה גסה, אבל חייבים להפסיק להשוות תפוזים לתפוחים
בטור שהועלה כאן ניסו להסביר "מה קרה" לשוק ההשקעות האלטרנטיביות. שמות מוכרים כמו הגשמה, סלייס, טריא ואחרות נזרקים יחד לסל אחד, כאילו מדובר באותו מוצר, באותו מודל ובאותה רמת סיכון ולא היא.
מדובר בטעות יסודית, כמעט פדגוגית: אין דבר אחד שנקרא “השקעה אלטרנטיבית”.
השקעה אלטרנטיבית היא שם גג למאות מודלים שונים: מאשראי צרכני, דרך מימון נדל״ן, ועד השקעות אנרגיה וקרנות חוב. בין קרן גמל שגייסה כספי חוסכים והשקיעה אותם בפרויקטים כושלים בניו־יורק, לבין פלטפורמת הלוואות בין עמיתים שמאפשרת השקעות מגובות נדל״ן בישראל - אין שום דמיון, לא ברמת הפיקוח, לא במבנה ההשקעה ולא ברמת השקיפות. מדובר במוצרים שונים בתכלית. כל זאת בנוסף להשפעה המהותית על התחרות ועל האימפקט החברתי.
הציבור הישראלי צמא לאפיקים אלטרנטיביים, וזה לא מקרי. במשך עשור של ריבית אפסית, משקיעים נאלצו לבחור בין תשואה זעומה בבנק לבין השקעות ספקולטיביות בחו״ל. ההשקעות האלטרנטיביות, כשהן מנוהלות נכון, יצרו אפיק שלישי - כזה שמחבר בין הכלכלה הריאלית (דיור, אשראי לעסקים קטנים) לבין הציבור הרחב, ומאפשר תשואה ראויה לצד ביטחון יחסי.
אבל בין זה לבין “שיווק אגרסיבי של חלומות” יש תהום.
ההבדל האמיתי איננו בסיפור השיווקי, אלא בניהול הסיכון.
מי שבנה מנגנון בקרה, שקיפות, חיתום וביטחונות איכותיים - הוכיח את עצמו גם בתקופות משבר ושרד. מי שבנה על זרימה אינסופית של כסף חדש - קרס. זה כמובן נכון להשקעות אלטרנטיביות כמו גם לבנקים שונים בארץ ובעולם (שחלקם קרסו וגרמו להפסדים משמעותיים למשקיעים).
- הגשמה, סלייס, טריא ועוד: רוצים אלטרנטיבי? תבדקו טוב טוב
- איבדה את הדירה בגלל משכנתא שלא יכלה לשלם; האם היא יכולה להיות מעורבת במכירת הדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
להכניס את כולם לאותה רשימה זה כמו לכתוב שטסלה וניסאן הן “שתי חברות רכב” - עובדתית זה נכון, אך מהותית מדובר בשני מוצרים שונים לחלוטין מכל הבחינות.
