שיכון ובינוי מכרה 10% ממניות ADO בפרמיה של 14.7% על מחיר השוק
חברת שיכון ובינוי -2.81% ממשיכה במימוש אחזקותיה בחברת איידיאו (ADO), ומדווחת הבוקר (ד') על שני הסכמים נוספים למכירת 10% ממניות ADO תמורת כ-239.3 מיליון שקל, לפי מחיר של 87 שקל למניה, פרמיה של כ-14.7% על שער הבסיס של המניה הבוקר. לאור חתימת שני ההסכמים החדשים כאמור, פועלת החברה לביצוע השלמה (Closing) לארבע העסקאות שחתמה למכירת 30% ממניות ADO, בימים הקרובים אשר יניבו לחברה רווח של כ-480 מיליון שקל.
שיכון ובינוי, המחזיקה כיום כ-37.5% ממניות ADO מבקשת להפרד בסה"כ מ-30% ממניות ADO, כאשר על פי הדיווח מהבוקר, ההסכם הראשון הינו למכירת כ-1.8 מיליון מניות ADO המהוות כ-6.67% ממניות ADO לפי מחיר של 87 שקל למניה ובתמורה כוללת של כ-159.6 מיליון שקל. הסכם נוסף שחתמה החברה הינו למכירת כ-0.9 מיליון מניות ADO המהוות כ-3.33% ממניות ADO במחיר זהה של 87 שקל למניה ובתמורה כוללת של כ-79.7 מיליון שקל.
הודעת החברה הבוקר, מגיעה בהמשך לדיווחים קודמים מסוף חודש ינואר, אודות תחילת מגעים לביצוע מספר עסקאות למכירת עד 30% ממניות ADO תמורת כ-720 מיליון שקל, אשר עשויות להניב לחברה רווח לפני מס של כ-480 מיליון שקל (לכתבה המלאה), ובהמשך לדיווח מתחילת חודש פברואר אודות הסכם למכירת כ-2.75 מיליון מניות המהוות כ-10% ממניות ADO לפי מחיר של 88 שקל למניה, בתמורה כוללת של כ-242 מיליון שקל (לכתבה המלאה).
מנכ"ל שיכון ובינוי, משה לחמני, "אנחנו מסיימים כמעט עשור מאז שנכנסנו להשקעה בחברת ADO. לאורך שנים אלה הצעדנו את החברה להפוך לאחד הגורמים המשמעותיים בשוק הנדל"ן בברלין. החברה זיהתה היטב את הפוטנציאל האדיר של שוק הנדל"ן בגרמניה, ויחד עם היכולות המקצועיות, הגב הפיננסי והמומחיות בשוק שמחזיקה קבוצת שיכון ובינוי, בנתה פורטפוליו נכסים של כ-23,700 יח"ד בשווי של כ-4.1 מיליארד יורו. שיכון ובינוי מימשה אחזקות רבות שלה לאורך השנים, על מנת לאפשר לחברה להמשיך ולצמוח, וכך הדבר גם עם השקעתנו ב-ADO. כעת אנו מסתכלים קדימה אל האתגרים החדשים, על מנת להצעיד את קבוצת שיכון ובינוי להישגים נוספים".
- ADO פרופרטיז רוכשת את חברת הנדל"ן הגרמנית Consus
- לונג איידיאו שורט ADO Properties?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נזכיר כי ADO עמדה במרכז מאבק שליטה שהתחיל באוגוסט האחרון כששיכון ובינוי פרסמה הצעת רכש לרכישת מניות ADO בתמורה ל-56 שקל למניה, ובאותו יום פירסמה ADO מצגת לפיה השווי הנכסי של החברה מייצג מחיר מניה של 67.4 שקלים. שיכון ובינוי נרדמה בשמירה ואפשרה לקבוצת אפולו ו-Dune לנצל את העובדה כי היתה מנועה מלרכוש מניות בזמן שהצעת הרכש פתוחה, וכך אפולו ודיין רכשו כ-37% מ-ADO מידי המוסדיים שנפגעו מההצעה של שיכון ובינוי.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
