עופר אברם מנכל מניבים ריט
צילום: אתר החברה
ראיון

מנכ"ל מניבים ריט: "שוק המשרדים הוא שוק של שוכרים, אבל מבחינת תפוסה ושכ"ד אין שינוי דרמטי"

מניבים ריט נסחרת במכפיל FFO שמבטא תשואה שנתית של 13.3%
רוי שיינמן | (1)

נתחיל דווקא במבט על. מניבים ריט היא קרן השקעות בנדל"ן מניב שנסחרת ב-1.15 מיליארד שקל ומצפה להניב 155 מיליון שקל ב-FFO. מדובר על מכפיל רווח של כ-7.6-7.7, תשואה של כ-13.3% בשנה.

מניבים ריט  מניבים ריט -1.82%  דיווחה אתמול על מכירת  מתחם טכנולוגיות להבים בנהריה לקרן מרתון בתמורה לכ-155 מיליון שקל. העסקה מפגישה את מניבים עם רווח גם בהשוואה לשווי הנכס בספרים שעמד על 143 מיליון שקל וגם בהשוואה למכיר הרכישה של מניבים שעמד על 135 מיליון שקל. מה שהדאיג את המשקיעים בקשר לנכס הוא אי חידוש הסכם השכירות על ידי המשכירה, חברת טכנולוגית להבים (חברה בת של Pratt & Whitney, חלק מתאגיד Raytheon Technologies), שקיבלה החלטה על סגירת חלק מפעילותה בישראל. ובכל זאת - הקרן מוכרת את הנכס במחיר שעולה על הספרים. 

עם זאת, קיים חשש עקרוני שעוד חברות יעשו את זה. לא מעט חברות התחילו לזוז בכיסא כבר מתחילת המלחמה בכל הנוגע לפעילות שלהן בארץ. חברות גם לא רוצות לסכן את העובדים שלהן באזור מלחמה וגם תדמיתית כלפי הלקוחות בעולם הן מבינות שכעת זיהוי עם ישראל הוא בעייתי. זה לא עניין ספציפי למניבים ריט, זה על להיות גורף, אבל צריך להרגיע - אין עזיבה, יש חששות. 

מנכ"ל מניבים ריט, עופר אברם, אומר בשיחה לביזפורטל שההסבה של הנכס למגורים צפויה לספק השבחה עתידית וזו וזו הסיבה לעסקה הזו.

איך העסקה האחרונה משפיעה עליהם והאם אתם רואים עסקאות דומות כתוצאה מהפסקת פעילות פוטנציאלית של חברות אחרות?

"לעסקה אין השפעה על הנכסים האחרים של החברה. מה שברור זה שהסכם השכירות בנכס שהוא עד 2029 לא יוארך על ידי להבים וזה מה שהביא אותנו להתחיל לחשוב על חלופות נכונות למתחם הזה, אין לזה השפעה כל נכסים אחרים וזה גם הנכס היחיד שלנו בנהריה. ההחלטה שהגענו אליה היא שכדי למקסם את התועלת מהנכס צריך להכניס גורם מתמחה שישביח את הקרקע עם שימושים אחרים. העסקה בפורמט שעשינו אותה מאפשרת לנו להמשיך להנות מהנכס עד תום השכירות.

  

הנהלת מניבים: עופר אברם, שרון שוופי, איתי מל (צילום: נועה זני)

אתם רואים עוד חברות ששוקלות להפסיק שכירות בגלל הפסקת הפעילות בארץ?

"לא בכל פעם ששוכר מסיים הסכם השכרה זו סיבה למכור את הנכס. הסיבה שפה התקבלה ההחלטה הזו היא הפוטנציאל של הקרקע הספציפית. רוב הקרקעות לתעשייה לא מיועדות למגורים. במקרה הזה יש אזור תעשייה ותיק שעבר שינוי דרמטי. כל האזור בעבר היה אזור תעשייה וחלק גדול ממנו כבר הוסב למגורים, לכן מקסום הנכס או שינוי הייעוד אבל זה לא נכון בהכרח לנכסים אחרים. אי אפשר לגזור מהעסקה הזו שום השלכה לגבי תחום התעשייה ולוגיסטיקה".

איך אתה רואה באופן כללי את שוק המשרדים בארץ?

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    שימי 04/07/2024 12:34
    הגב לתגובה זו
    מניה טובה לטווח ארוך
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.