חברת מניבים, שהוקמה בשנת 2015 לאחר שהשלימה אז גיוס של 267 מיליון שקל, פרסמה היום דוחות מעודדים. החברה מחזיקה, נכון לסוף יוני, בשטח של כ-254 אלף מ"ר וכ-63 אלף מ"ר שטחי חניה, קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים וכן שטחי משרדים, מסחר וחניות במגדל שנמצא בשלבי הקמה בתל אביב. סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, מסתכם בכ-2.74 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.53 מיליארד שקל.

החברה היא חברה להשקעה בנכסים מניבים (REIT) בישראל, מה שמחדד עוד יותר את השאלות סביבה - האם גם בתקופה בה הנדל"ן נמצא בירידה, היא מסוגלת לצמוח? הדוח האחרון מוכיח שכן. הסיבה העיקרית לכך היא תחום הלוגיסטיקה והתעשיה - מעל 50% מה-NOI של החברה הגיע מהתחום הזה, כשהחברה מתכוונת להמשיך ולהוסיף רכישת מבנים מהסוג הזה לפורטפוליו שלה, כשהיא עושה שימוש במינוף נמוך יחסית (44% נטו).

"אנחנו לא מוכרים נכסים, ולכן האסטרטגיה היא להגדיל את הפורטפוליו. אנחנו בונים לטווח ארוך וקרובים להיקף של 3 מיליארד שקל", אומר עופר אברם, מנכ"ל מניבים, בראיון ל"ביזפורטל". "היעד הוא להגדיל את הפורטפוליו להיקף הרבה יותר משמעותי. מבחינת נכסים נוספים, בהמשך לעסקה האחרונה של זנלכל, אנחנו ממשיכים בניסיון לרכוש לוגיסטיקה ותעשיה. המינוף נמוך יחסית, ככה שאנחנו יכולים להגדיל אותו מעט ולבצע עסקאות נוספות באמצעות גיוס חוב. היעד - להמשיך להתמקד בזה".

אתם יודעים מה החלוקה בין לוגיסטיקה ותעשיה?

"למעלה מ-50% מה-NOI הגיעו מתעשיה ולוגיסטיקה בכלל - אבל חלק מהמבנים משמשים גם וגם. יש מבנים שהם מרלו"גים שמשמשים לאחסנה, אבל חלק גדול הם רב תכליתיים. חשוב להדגיש כי מעבר לסולידירות של קרנות ריט, התחום הזה של תעשיה ולוגיסטיקה פחות מסוכן וזה נובע מכך שגם היום יש ביקושים יציבים בתחום וגם מחסור בהיצע של נכסים כאלה. ברגע שזה קורה, המשמעות היא שהתפוסות מלאות ודמי השכירות במגמת עליה".

• מנכ"ל אדגר: "קיבלנו כפול מהשווי בספרים על קרקע בטורונטו - זו רק ההתחלה"
• נתנאל מניבים: 140 מיליון שקל עבור מכירת זכויותיה בתל אביב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התשואה במרלו"ג נעה סביב 6%. זה מספיק?

"שיעור ההיוון לנכסים כאלה יותר נמוכים ממסחר, אתה צודק. אבל הם גם פחות מסוכנים, בעיקר כי נדל"נית מרכיב הקרקע מהווה חלק משמעותי יותר בשווי. בעשור האחרון מחירי הקרקעות קפצו בצורה דרמטית בישראל, בחלק מהמקומות פי 10 ויותר. התוצאה של זה - מכיוון שדמי השכירות לא עלו באותה פרופורציה, היא שהתשואות קצת ירדו ובצדק כי מרכיב הקרקע משמעותי יותר. בקרקע נהוג לתת לגביה שיעור היוון יותר נמוך מכיוון שאין פחת, בניגוד למבנים".

העלתם את התחזית. איך זה קורה בתקופה מאתגרת?

"פיקסנו את התחזיות הקיימות, הן התעדכנו כלפי מעלה, בעיקר ה-FFO עלה בסדר גודל של 4% וזה נובע מעליה בתוצאות של הרבעון מכמה סיבות. מה שהשפיע בעיקר הוא המדד שעלה בשנה האחרונה בקצת יותר מ-4%, כולל ברבעון האחרון. דבר שני, יש עליה בתפוסות לכיוון 96.4%, בצורה הדרגתית. דבר אחרון, נרשמה עליה ריאלית של שכירות בחלק מהמקומות, בעיקר בתחום תעשיה ואחסנה".

בשערוך נדל"ן רמת ההיוון לא עלתה, מה שאומר שדמי השכירות עלו.

"אותה עליה בשווי הנכסים של חצי מיליון שקל ברבעון הזה, המקור העיקרי הוא העליה במדד, אבל מכיוון ששיעורי ההיוון לא השתנו, רק עליית שכר דירה יכולה להביא לעליית שווי, זה נכון. אני יכול לחלק את זה כך: עיקר העליה, מעל 80% ממנה, מעליית המדד - חלק אחר מעליות ריאליות של שכר הדירה".

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• צפי להכנסות של כ-1.06 מיליארד שקל: פרויקט לה גוארדיה של אנשי העיר מתקדם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

בכמה עלו השכירויות בממוצע?

"זה פונקציה של סוג הנכס והמיקום. לפעמים יש נכס ששכר הדירה בו גבוה מראש, אז ההסכם מסתיים ובדרך כלל אין עליה. אבל אם חלק מהנכסים שלך מושכרים במחירים נמוכים יותר, כשההסכם מסתיים יש פוטנציאל לעלייה בשכר הדירה. בתחום התעשיה והלוגיסטיקה, יש יותר עליות בדמי השכירות. בתחום המשרדים מרבית העליות נובעות ממדד. בחלק מסוים של שטחי משרדים שבהם דמי השכירות נמוכים מהשוק, יש פוטנציאל ועליה ריאלית".

שוק המשרדים בירידה, בעיקר בגלל עליית הריבית. כמה זה השפיע עליכם?

"הריבית רלוונטית לתחום הרכישה של המשרדים, בהחלט. זה הביא לידי כך שיש פחות עניין של משקיעים פרטיים לרכוש שטחי משרדים להשקעה. מבחינת השכירויות השוק קצת שונה. שוק המשרדים הוא בעצם תחום שבמידה רבה משקף תמונת ראי לחלק נכבד למה שקורה בכלכלה שלנו. הוא לא עומד בפני עצמו, הוא רלוונטי לתחום ההייטק ותחום השירותים. השוק הזה בתקופה מאתגרת, מאחר ושוק התעסוקה עדיין חזק ויציב, אנחנו לא רואים עדיין ירידה בתפוסות. בכלל, במרבית חברות הנדל"ן לא תראה ירידה בתפוסות. בעיקר תראה את ההשפעה של התקופה בפרוייקטים חדשים, שם זה הואט. בנין חדש שבנו, לפני או אחרי סיום. קצב ההשכרה שם הואט ואפילו בצורה משמעותית. הסיבה לכך היא חוסר ודאות של השוק. ירידה משמעותית בהשקעות חדשות בהייטק הייתה מנוע שיצר ביקושים לשטחי משרדים. התוצאה: חלק מהחברות על הגדר, ממתינות להתבהרות, עד שהסערה תחלוף כדי לקבל החלטות. בפועל, באזורים מסוימים שדמי השכירות עלו בצורה חדה, כמו תל אביב והבורסה, חלו ירידות בדמי השכירות אבל מכיוון שאין שינוי בתפוסות, במרבית האזורים יש יציבות".

איך זה רלוונטי לגביכם?