מנכ"ל אדגר: "קיבלנו כפול מהשווי בספרים על קרקע בטורונטו - זו רק ההתחלה"

חברת אדגר אדגר -0.89%  , העוסקת בהחזקת נדל"ן מניב בישראל ובחו"ל, פועלת כיום בארבע מדינות: ישראל, פולין, קנדה ובלגיה. עם פורטפוליו מגוון הכולל משרדים, חללי עבודה משותפים ודאטה סנטרים.

בשיחה עם המנכ"ל רועי גדיש, נחשפת אסטרטגיית הצמיחה של החברה: התרחבות זהירה, מינוף נכסים קיימים, פיתוח זכויות במוקדי ביקוש, והשקעה בפורמטים גמישים, כמו Brain Embassy - שמצליחה לייצר תזרים מזומנים ורווחים נאים גם בתקופה של חוסר ודאות.

מאחורי המספרים עומדת אסטרטגיה שמחברת בין יציבות להשבחה: מצד אחד, נכסים עם שוכרים יציבים לטווח ארוך - כמו משרדי ממשלה, שגרירויות ובנקים; מצד שני, פיתוח יוזמות גמישות כמו חללי העבודה  והקמת דאטה סנטרים בשני מוקדים מרכזיים - ראש העין ופולין. 

לצד אלה, אדגר מקדמת מהלך תכנוני רחב בטורונטו: שינוי ייעוד של קרקעות שצפוי להניב מאות אלפי מ"ר למגורים.

אתם פועלים בארבע מדינות. איפה מתרכזת רוב הפעילות?

"אנחנו בהחלט פועלים במספר זירות: ישראל, קנדה, פולין ובלגיה. אבל ישראל היא עדיין מדינת הבית שלנו, עם כ־40% מהפורטפוליו. אנחנו פעילים כאן עוד מ־1994. עם השנים צמחנו, אבל תמיד נקטנו בגישה שקולה: פיזור גיאוגרפי שמפחית סיכונים, בלי להיכנס למדינות לא יציבות. לא תמצא אותנו באפריקה, ברזיל או רוסיה".

"אנחנו בוחרים טריטוריות שהן יציבות משפטית וכלכלית. גם בקנדה, שנחשבת מדינה מדורגת, עלולות לצוץ הפתעות. תראה מה קורה כשממשל כמו זה של טראמפ משנה פתאום מדיניות סחר. אבל גם אם יש אי-ודאות, אלה מדינות חזקות, עם תשתיות ומשאבים, שמאפשרות לתכנן לטווח ארוך".

מה הפעילות בעצם?

"משרדים מניבים, זו הליבה שלנו. אנחנו לא פועלים בתחום הלוגיסטיקה. אבל בתוך תחום המשרדים, פיתחנו מוצרים משלימים שמייצרים ערך. למשל, מתחמי עבודה משותפים תחת המותג Brain Embassy. זה פורמט שפתחנו לבד, לא זיכיון. אנחנו מפעילים אותו בנכסים שלנו בוורשה, בלגיה וגם בישראל, בתוך אדגר 360 בתל אביב".

"בפולין אנחנו המפעיל הגדול ביותר, יותר מ-WeWork או Regus. בתל אביב מדובר במתחם של כ-5 אלף מ"ר בתפוסה מלאה. המודל הזה מצמצם את הסיכון, השקענו פעם אחת, אין צורך בהתאמות חוזרות, והמבנה נשאר רלוונטי גם כשהשוכרים מתחלפים".

על כמה עומד שיעור התפוסה בנכסים המניבים?

"בישראל אנחנו מעל 90%, בבלגיה ופולין בין 86% ל-90%, ובקנדה קצת מעל 80%. התמונה המלאה מראה על ממוצע של כ־81%- 82%. קנדה עדיין מתאוששת. הקורונה שיבשה את שוק המשרדים שם. בצפון אמריקה עובדים פחות ממהרים לחזור למשרדים, בניגוד לאירופה או לישראל".

• ההכנסות עלו אך החברה עברה להפסד - סיכום 2024 של אדגר
• אדגר מורידה תחזיות לשנה - צופה FFO של 120-125 מיליון שקל

מי קהל היעד שלכם? מי השוכרים?

"התמהיל שלנו דפנסיבי יחסית: שגרירויות, משרדי ממשלה, מוסדות פיננסיים, שוכרים שחותמים לטווחים ארוכים. יש גם פרילנסרים, חברות קטנות וסטארטאפים, בעיקר במתחמי Brain Embassy".

"היתרון הוא הגמישות, הם יכולים לשכור יחידה בלי שנתאים אותה במיוחד. זו תפיסה שמפחיתה סיכון. אנחנו לא צריכים להשקיע בכל שוכר מחדש. התחלופה לא מכבידה, ואין עלויות התאמה מיותרות. זה שונה מהתנהלות עם חברת הייטק גדולה, שאתה בונה לה חלל ל-5 שנים, והיא עוזבת פתאום, ואז כל ההשקעה מתפוגגת".

איפה נמצאים מנועי הצמיחה שלכם להמשך הדרך?

"יש שני כיוונים עיקריים: הראשון הוא קרקעות בטורונטו, בעיקר באזור Liberty Village. מדובר בשטח משמעותי עם פוטנציאל להשבחה דרך שינוי ייעוד ממשרדים למגורים. אנחנו בתהליך מול העירייה, ותחנת רכבת חדשה נבנית ממש שם. כבר קיבלנו פיצוי כפול מהשווי בספרים על קרקע שהופקעה וזו אינדיקציה טובה למה שמחכה בהמשך".

"הכיוון השני - תחום ה־Data Centers. אנחנו מקימים מתקן קרקעי של 16 מגה-וואט בראש העין, בצמוד לפארק הסייבר. זה שטח שיועד במקור למשרדים, אבל הקטנו את היקף הבנייה למשרדים ומיקדנו בדאטה סנטר. התחום הזה צומח בכל העולם - ואנחנו רוצים להיות שם".

איפה החברה תהיה בעוד 5 שנים מהיום?

"גדולים יותר, חזקים יותר, אבל לא מתפזרים. נמשיך לפעול באותה אסטרטגיה: מיקוד במשרדים איכותיים, פיתוח איפה שיש ערך, והרחבת פעילות במנועי צמיחה כמו דאטה סנטרים ו־Brain Embassy. אולי נוסיף מדינה או שתיים, אבל לא נסטה מהגישה השמרנית והמדודה שלנו".

• המניות והכותרות שעשו את השבוע והמניה שזינקה ביותר מ-100%
• פרנקל רואה את מניית אלוני חץ יורדת; אבל, לא בטוח שמגע הקסם אבד
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-758 מ' שקל. הונה העצמי של החברה הסתכם ב- 1.42 מ' שקל. מניית החברה ירדה מתחילת השנה בכ-21% וב-12 החודשים האחרונים עלתה בכ-3.8%.

ניתן לראות כי החברה נסחרת בדיסקאונט עמוק של כ-47%. לכאורה זה נראה מעניין, צריך לזכור שאדגר נסחרת בדיסקאונט גדול כבר תקופה ארוכה.