מנכ"ל אדגר: "קיבלנו כפול מהשווי בספרים על קרקע בטורונטו - זו רק ההתחלה"
עם פרויקטים פעילים בישראל, פולין, קנדה ובלגיה. ועם מנועי צמיחה כמו חללים משותפים ודאטה סנטרים, חברת אדגר מתחילה לגשר על הפער בין שווי הנכסים בשטח לבין המחיר בבורסה. המנכ"ל רועי גדיש: "אנחנו לא רצים - אנחנו בונים נכון, ושם נוצר הערך האמיתי"; וגם - איפה הוא חושב שהחברה תהיה בעוד 5 שנים?
חברת אדגר אדגר 0.51%  , העוסקת בהחזקת נדל"ן מניב בישראל ובחו"ל, פועלת כיום בארבע מדינות: ישראל, פולין, קנדה ובלגיה. עם פורטפוליו מגוון הכולל משרדים, חללי עבודה משותפים ודאטה
 סנטרים. 
בשיחה עם המנכ"ל רועי גדיש, נחשפת אסטרטגיית הצמיחה של החברה: התרחבות זהירה, מינוף נכסים קיימים, פיתוח זכויות במוקדי ביקוש, והשקעה בפורמטים גמישים, כמו Brain Embassy - שמצליחה לייצר תזרים מזומנים ורווחים נאים גם בתקופה של חוסר ודאות. 
מאחורי המספרים עומדת אסטרטגיה שמחברת בין יציבות להשבחה: מצד אחד, נכסים עם שוכרים יציבים לטווח ארוך - כמו משרדי ממשלה, שגרירויות ובנקים; מצד שני, פיתוח יוזמות גמישות כמו חללי העבודה  והקמת דאטה סנטרים בשני מוקדים מרכזיים - ראש העין ופולין. 
לצד אלה, אדגר מקדמת מהלך תכנוני רחב בטורונטו: שינוי ייעוד של קרקעות שצפוי להניב מאות אלפי מ"ר למגורים.
אתם פועלים בארבע מדינות. איפה מתרכזת רוב הפעילות?
"אנחנו בהחלט פועלים במספר זירות: ישראל, קנדה, פולין ובלגיה.
 אבל ישראל היא עדיין מדינת הבית שלנו, עם כ־40% מהפורטפוליו. אנחנו פעילים כאן עוד מ־1994. עם השנים צמחנו, אבל תמיד נקטנו בגישה שקולה: פיזור גיאוגרפי שמפחית סיכונים, בלי להיכנס למדינות לא יציבות. לא תמצא אותנו באפריקה, ברזיל או רוסיה". 
"אנחנו בוחרים
 טריטוריות שהן יציבות משפטית וכלכלית. גם בקנדה, שנחשבת מדינה מדורגת, עלולות לצוץ הפתעות. תראה מה קורה כשממשל כמו זה של טראמפ משנה פתאום מדיניות סחר. אבל גם אם יש אי-ודאות, אלה מדינות חזקות, עם תשתיות ומשאבים, שמאפשרות לתכנן לטווח ארוך".
מה הפעילות בעצם?
"משרדים מניבים, זו הליבה שלנו. אנחנו לא פועלים בתחום הלוגיסטיקה. אבל בתוך תחום המשרדים, פיתחנו מוצרים משלימים שמייצרים ערך. למשל, מתחמי עבודה משותפים תחת המותג Brain Embassy. זה פורמט שפתחנו לבד, לא זיכיון. אנחנו מפעילים אותו בנכסים שלנו
 בוורשה, בלגיה וגם בישראל, בתוך אדגר 360 בתל אביב".
"בפולין אנחנו המפעיל הגדול ביותר, יותר מ-WeWork או Regus. בתל אביב מדובר במתחם של כ-5 אלף מ"ר בתפוסה מלאה. המודל הזה מצמצם את הסיכון, השקענו פעם אחת, אין צורך בהתאמות חוזרות, והמבנה נשאר רלוונטי
 גם כשהשוכרים מתחלפים".
על כמה עומד שיעור התפוסה בנכסים המניבים?
"בישראל אנחנו מעל 90%, בבלגיה ופולין בין 86% ל-90%, ובקנדה קצת מעל 80%. התמונה המלאה מראה על ממוצע של כ־81%- 82%. קנדה עדיין מתאוששת. הקורונה שיבשה את שוק המשרדים שם. בצפון אמריקה עובדים פחות ממהרים לחזור למשרדים, בניגוד לאירופה או לישראל".
- אדגר: רווח נקי של 25.7 מ' שקל; FFO ירד ב-3.5% והסתכם בכ-30.3 מ' שקל
- ההכנסות עלו אך החברה עברה להפסד - סיכום 2024 של אדגר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מי קהל היעד שלכם? מי השוכרים?
"התמהיל שלנו דפנסיבי יחסית: שגרירויות, משרדי ממשלה, מוסדות פיננסיים,
 שוכרים שחותמים לטווחים ארוכים. יש גם פרילנסרים, חברות קטנות וסטארטאפים, בעיקר במתחמי Brain Embassy". 
"היתרון הוא הגמישות, הם יכולים לשכור יחידה בלי שנתאים אותה במיוחד. זו תפיסה שמפחיתה סיכון. אנחנו לא צריכים להשקיע בכל שוכר מחדש. התחלופה לא מכבידה,
 ואין עלויות התאמה מיותרות. זה שונה מהתנהלות עם חברת הייטק גדולה, שאתה בונה לה חלל ל-5 שנים, והיא עוזבת פתאום, ואז כל ההשקעה מתפוגגת".
איפה נמצאים מנועי הצמיחה שלכם להמשך הדרך?
"יש שני כיוונים עיקריים: הראשון הוא קרקעות בטורונטו, בעיקר באזור Liberty Village. מדובר בשטח משמעותי עם פוטנציאל להשבחה דרך שינוי ייעוד ממשרדים למגורים. אנחנו בתהליך מול העירייה, ותחנת רכבת חדשה נבנית ממש שם. כבר קיבלנו פיצוי כפול מהשווי בספרים על
 קרקע שהופקעה וזו אינדיקציה טובה למה שמחכה בהמשך". 
"הכיוון השני - תחום ה־Data Centers. אנחנו מקימים מתקן קרקעי של 16 מגה-וואט בראש העין, בצמוד לפארק הסייבר. זה שטח שיועד במקור למשרדים, אבל הקטנו את היקף הבנייה למשרדים ומיקדנו בדאטה סנטר. התחום הזה
 צומח בכל העולם - ואנחנו רוצים להיות שם".
איפה החברה תהיה בעוד 5 שנים מהיום?
"גדולים יותר, חזקים יותר, אבל לא מתפזרים. נמשיך לפעול באותה אסטרטגיה: מיקוד במשרדים איכותיים, פיתוח איפה שיש ערך, והרחבת פעילות במנועי צמיחה כמו דאטה סנטרים ו־Brain Embassy. אולי נוסיף מדינה או שתיים, אבל לא נסטה מהגישה השמרנית והמדודה שלנו".
- השקעות אלטרנטיביות אינן מילה גסה, אבל חייבים להפסיק להשוות תפוזים לתפוחים
- הפניקס תשקיע עד מיליארד שקל בפרויקטי אנרגיה של EDF ישראל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בורסת תל אביב משיקה שלושה מדדים חדשים ומעדכנת את מדדי הדגל
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?
שווי השוק של החברה עומד על כ-758 מ' שקל. הונה העצמי של החברה הסתכם ב- 1.42 מ' שקל. מניית החברה ירדה מתחילת השנה בכ-21% וב-12 החודשים האחרונים עלתה בכ-3.8%.

ניתן לראות כי החברה נסחרת בדיסקאונט עמוק של כ-47%. לכאורה זה נראה מעניין, צריך לזכור שאדגר נסחרת בדיסקאונט גדול כבר תקופה ארוכה.
- 6.משקיעון 02/07/2025 19:46הגב לתגובה זוארבע מדינות זה לא מספיק לטיולים בעולם
- 5.אליה 07/06/2025 16:48הגב לתגובה זומה עם דיבידנד
- 4.אנונימי 07/06/2025 15:17הגב לתגובה זואין סיכוי להשקעה בטורונטו הן בשל ירידת שער דולר קנדי והן בגין מדיניות ממשלת קנדה בקשר עם משקיעי דירות.
- 3.מוטי 06/06/2025 18:22הגב לתגובה זולא משלמים דיבידנד
- 2.אנונימי 06/06/2025 13:29הגב לתגובה זומזה שנה וחצי הפסיקו לשלם דיבידנדים
- 1.אהרון 06/06/2025 11:32הגב לתגובה זויש רק הפסדים . כנראה שהם גונבי דעת וגם כסף
- אנונימי 06/06/2025 13:23הגב לתגובה זוותציל את יתרת כספך....
 בורסה, משקיעים (AI)
בורסה, משקיעים (AI)להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009
הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P.
בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.
אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.
השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.
- בורסת תל אביב משיקה שלושה מדדים חדשים ומעדכנת את מדדי הדגל
- המחקרים שחושפים איך אפליקציות המסחר הורסות את תיק ההשקעות שלכם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?". כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות.
 הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגחלל עולה 8%, נור אינק ב-13%; מדדי ת"א בירוק
המדדים בת"א נסחרים בעליות בהובלת הסקטורים הרגישים לריבית - נדל"ן ואנרגיה מתחדשת, שבולטים היום לחיוב; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל
עליות של עד 1.1% בבורסה ברקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות.
עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת השחקניות בתחום, גם החברות הישראליות. הרחבה: שר האוצר האמריקאי: ארה"ב וסין הגיעו למסגרת הסכם סחר - הפרטים יידונו בפסגה בין טראמפ לשי
חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.
אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.
- הדולר יורד מול השקל; איזה מטבעות התחזקו הכי הרבה מולו מתחילת השנה?
- חברה לישראל עלתה 5%, חלל נפלה 10.5%; סגירה חיובית בת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד בהקשר הריבית זה שוק התעסוקה. הנתונים מצביעים על ירידה של 7.2% לעומת אוגוסט, בעיקר בקרב נשים וצעירים כשהשיפור נזקף לחזרת מפוטרי הקיץ לעבודה ומההכרה בזכאות לחל"ת ממבצע "עם כלביא"; אבל בשירות התעסוקה מזהירים: חזרת המילואימניקים עלולה לשנות את המגמה. שוק העבודה מאפשר לבנק ישראל עוד מרווח תמרון מספר דורשי העבודה ירד בספטמבר ב-7.2% - בעיקר בקרב נשים וחרדים

