ראיון

מנכ"ל אדגר: "קיבלנו כפול מהשווי בספרים על קרקע בטורונטו - זו רק ההתחלה"

עם פרויקטים פעילים בישראל, פולין, קנדה ובלגיה. ועם מנועי צמיחה כמו חללים משותפים ודאטה סנטרים, חברת אדגר מתחילה לגשר על הפער בין שווי הנכסים בשטח לבין המחיר בבורסה. המנכ"ל רועי גדיש: "אנחנו לא רצים - אנחנו בונים נכון, ושם נוצר הערך האמיתי"; וגם - איפה הוא חושב שהחברה תהיה בעוד 5 שנים?



הרצי אהרון | (7)


חברת אדגר אדגר -0.78%  , העוסקת בהחזקת נדל"ן מניב בישראל ובחו"ל, פועלת כיום בארבע מדינות: ישראל, פולין, קנדה ובלגיה. עם פורטפוליו מגוון הכולל משרדים, חללי עבודה משותפים ודאטה סנטרים.

בשיחה עם המנכ"ל רועי גדיש, נחשפת אסטרטגיית הצמיחה של החברה: התרחבות זהירה, מינוף נכסים קיימים, פיתוח זכויות במוקדי ביקוש, והשקעה בפורמטים גמישים, כמו Brain Embassy - שמצליחה לייצר תזרים מזומנים ורווחים נאים גם בתקופה של חוסר ודאות.

מאחורי המספרים עומדת אסטרטגיה שמחברת בין יציבות להשבחה: מצד אחד, נכסים עם שוכרים יציבים לטווח ארוך - כמו משרדי ממשלה, שגרירויות ובנקים; מצד שני, פיתוח יוזמות גמישות כמו חללי העבודה  והקמת דאטה סנטרים בשני מוקדים מרכזיים - ראש העין ופולין. 

לצד אלה, אדגר מקדמת מהלך תכנוני רחב בטורונטו: שינוי ייעוד של קרקעות שצפוי להניב מאות אלפי מ"ר למגורים.



אתם פועלים בארבע מדינות. איפה מתרכזת רוב הפעילות?

"אנחנו בהחלט פועלים במספר זירות: ישראל, קנדה, פולין ובלגיה. אבל ישראל היא עדיין מדינת הבית שלנו, עם כ־40% מהפורטפוליו. אנחנו פעילים כאן עוד מ־1994. עם השנים צמחנו, אבל תמיד נקטנו בגישה שקולה: פיזור גיאוגרפי שמפחית סיכונים, בלי להיכנס למדינות לא יציבות. לא תמצא אותנו באפריקה, ברזיל או רוסיה".

"אנחנו בוחרים טריטוריות שהן יציבות משפטית וכלכלית. גם בקנדה, שנחשבת מדינה מדורגת, עלולות לצוץ הפתעות. תראה מה קורה כשממשל כמו זה של טראמפ משנה פתאום מדיניות סחר. אבל גם אם יש אי-ודאות, אלה מדינות חזקות, עם תשתיות ומשאבים, שמאפשרות לתכנן לטווח ארוך".


מה הפעילות בעצם?

"משרדים מניבים, זו הליבה שלנו. אנחנו לא פועלים בתחום הלוגיסטיקה. אבל בתוך תחום המשרדים, פיתחנו מוצרים משלימים שמייצרים ערך. למשל, מתחמי עבודה משותפים תחת המותג Brain Embassy. זה פורמט שפתחנו לבד, לא זיכיון. אנחנו מפעילים אותו בנכסים שלנו בוורשה, בלגיה וגם בישראל, בתוך אדגר 360 בתל אביב".

"בפולין אנחנו המפעיל הגדול ביותר, יותר מ-WeWork או Regus. בתל אביב מדובר במתחם של כ-5 אלף מ"ר בתפוסה מלאה. המודל הזה מצמצם את הסיכון, השקענו פעם אחת, אין צורך בהתאמות חוזרות, והמבנה נשאר רלוונטי גם כשהשוכרים מתחלפים".


על כמה עומד שיעור התפוסה בנכסים המניבים?


"בישראל אנחנו מעל 90%, בבלגיה ופולין בין 86% ל-90%, ובקנדה קצת מעל 80%. התמונה המלאה מראה על ממוצע של כ־81%- 82%. קנדה עדיין מתאוששת. הקורונה שיבשה את שוק המשרדים שם. בצפון אמריקה עובדים פחות ממהרים לחזור למשרדים, בניגוד לאירופה או לישראל".


מי קהל היעד שלכם? מי השוכרים?

"התמהיל שלנו דפנסיבי יחסית: שגרירויות, משרדי ממשלה, מוסדות פיננסיים, שוכרים שחותמים לטווחים ארוכים. יש גם פרילנסרים, חברות קטנות וסטארטאפים, בעיקר במתחמי Brain Embassy".

"היתרון הוא הגמישות, הם יכולים לשכור יחידה בלי שנתאים אותה במיוחד. זו תפיסה שמפחיתה סיכון. אנחנו לא צריכים להשקיע בכל שוכר מחדש. התחלופה לא מכבידה, ואין עלויות התאמה מיותרות. זה שונה מהתנהלות עם חברת הייטק גדולה, שאתה בונה לה חלל ל-5 שנים, והיא עוזבת פתאום, ואז כל ההשקעה מתפוגגת".



איפה נמצאים מנועי הצמיחה שלכם להמשך הדרך?


"יש שני כיוונים עיקריים: הראשון הוא קרקעות בטורונטו, בעיקר באזור Liberty Village. מדובר בשטח משמעותי עם פוטנציאל להשבחה דרך שינוי ייעוד ממשרדים למגורים. אנחנו בתהליך מול העירייה, ותחנת רכבת חדשה נבנית ממש שם. כבר קיבלנו פיצוי כפול מהשווי בספרים על קרקע שהופקעה וזו אינדיקציה טובה למה שמחכה בהמשך".

"הכיוון השני - תחום ה־Data Centers. אנחנו מקימים מתקן קרקעי של 16 מגה-וואט בראש העין, בצמוד לפארק הסייבר. זה שטח שיועד במקור למשרדים, אבל הקטנו את היקף הבנייה למשרדים ומיקדנו בדאטה סנטר. התחום הזה צומח בכל העולם - ואנחנו רוצים להיות שם".


איפה החברה תהיה בעוד 5 שנים מהיום?


"גדולים יותר, חזקים יותר, אבל לא מתפזרים. נמשיך לפעול באותה אסטרטגיה: מיקוד במשרדים איכותיים, פיתוח איפה שיש ערך, והרחבת פעילות במנועי צמיחה כמו דאטה סנטרים ו־Brain Embassy. אולי נוסיף מדינה או שתיים, אבל לא נסטה מהגישה השמרנית והמדודה שלנו".

קיראו עוד ב"שוק ההון"



שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-758 מ' שקל. הונה העצמי של החברה הסתכם ב- 1.42 מ' שקל. מניית החברה ירדה מתחילת השנה בכ-21% וב-12 החודשים האחרונים עלתה בכ-3.8%.


מניית החברה
מניית החברה


ניתן לראות כי החברה נסחרת בדיסקאונט עמוק של כ-47%. לכאורה זה נראה מעניין, צריך לזכור שאדגר נסחרת בדיסקאונט גדול כבר תקופה ארוכה.

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    משקיעון 02/07/2025 19:46
    הגב לתגובה זו
    ארבע מדינות זה לא מספיק לטיולים בעולם
  • 5.
    אליה 07/06/2025 16:48
    הגב לתגובה זו
    מה עם דיבידנד
  • 4.
    אנונימי 07/06/2025 15:17
    הגב לתגובה זו
    אין סיכוי להשקעה בטורונטו הן בשל ירידת שער דולר קנדי והן בגין מדיניות ממשלת קנדה בקשר עם משקיעי דירות.
  • 3.
    מוטי 06/06/2025 18:22
    הגב לתגובה זו
    לא משלמים דיבידנד
  • 2.
    אנונימי 06/06/2025 13:29
    הגב לתגובה זו
    מזה שנה וחצי הפסיקו לשלם דיבידנדים
  • 1.
    אהרון 06/06/2025 11:32
    הגב לתגובה זו
    יש רק הפסדים . כנראה שהם גונבי דעת וגם כסף
  • אנונימי 06/06/2025 13:23
    הגב לתגובה זו
    ותציל את יתרת כספך....
גיא בינשטוק עמיר שיווק
צילום: יחצ
ראיון

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת

מנדי הניג |

עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.03%   נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.

ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה

לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים . 

המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה - כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות. "הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.


אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה

"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".

מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?

"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".

אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

ג'ין טכנולוגיות קופצת ב-10%; מדד הביטוח נופל 1.6%

המדדים נסחרים בירידות כאשר מניות הביטוח בולטות בירידות, בעוד מניות הביטחוניות נהנות מביקושים; במקביל, המתיחות בין רוסיה לנאט"ו מחריפה עם חדירת רחפנים לפולין, בעוד איראן ו־IAEA מנסות לייצב את החזית הגרעינית

מערכת ביזפורטל |

המסחר ביום שאחרי התקיפה הישראלית בקטאר מתנהל בירידות שערים, כאשר מדדי ת"א 35 ו-90 נסחרים בירידה של עד 0.5%.
במבט על הסקטורים המרכזיים ירידות, כאשר מדד הבנקים יורד 0.5% ומדד הביטוח בולט לשלילה ומאבד 1.5%. מי שבולטות לחיוב הן המניות הביטחוניות, אולי דווקא כמו שמצופה מהן.

השוק עלה אתמול על חדשות התקיפה, אך הבוקר מתגברים הדיווחים כי אולי התקיפה לא השיגה את היעדים שקיוו להם במערכת הביטחון. ומה קורה בקטאר? הנשק של קטאר הוא הכסף, הכוח וההשפעה העולמית והיא עלולה לכוון אותו נגדנו. היא גם יכולה במישרין או דרך פרוקסי לקנות נכסים וחברות ישראליות - לא כדאי לזלזל בכוח שלה וברצון לנקמה; וגם - על הנהגת חמאס, על ארגונים נוספים בעזה שאולי יקבלו יותר כוח, ועל כך שאי אפשר לחסל רעיון. קטאר נגד ישראל; ישראל נגד חמאס - תמונת מצב ומה צפוי להמשך?

ואם מדברים על אירועים גיאופוליטיים, אתמול רחפנים רוסיים חדרו לפולין, והמתיחות הגיאופוליטית מסלימה: נאט"ו בכוננות, נמלי תעופה נסגרו; היום דווח כי ראש ממשלת פולין דונלד טוסק הצהיר כי פולין ביקשה מנאט"ו להפעיל את סעיף 4 של הברית, סעיף שמאפשר התייעצות דחופה בין החברות כאשר אחת מהן מרגישה שאיום נשקף לביטחונה או לשלמותה הטריטוריאלית, לאחר שמטוסי נאט"ו הוזנקו כדי להתמודד עם חדירת כטב"מים רוסים למרחב האווירי של פולין, וברקע נשקלת אפשרות לחזק את מערך ההגנה האווירית באזור. האירועים מסמנים החרפה חמורה במתיחות בין רוסיה לנאט"ו, כאשר פולין מדגישה שמדובר בהפרה ישירה ומסוכנת של ריבונותה. מה מחפשת רוסיה בפולין ואיך זה משפיע על החברות הביטחוניות (גם בישראל)? בכתבה כאן - רחפנים רוסיים חדרו לפולין: עוד דלק למניות הביטחון

בעוד בנאט"ו הגזרה מתחממת, באיראן הגזרה מתקררת. על פי דווחים, איראן וה-IAEA חתמו אתמול על הסכם טכני במצרים שמייצר מסגרת לחידוש שיתוף הפעולה וביקורות גרעיניות, במאמץ לבלום הליך סנקציות מתמשך מצד ברית המעצמות. יחד עם זאת, הקיום הפורמלי של הסכם זה תלוי בהמשך תנודות בשטח, במיוחד אם יוחזרו סנקציות, והאופן שבו תתבצע הפיקוח בפועל.

אתמול ביצעה ישראל תקיפה אווירית על מטה הנהגת חמאס בדוחא שבקטאר. זה הפעם הראשונה שאירוע צבאי כזה מתרחש בשטח מדינה שהייתה עד כה מעורבת בתיווך. צה"ל שוב הוכיח עליונות, רגישות ודיוק בלתי רגיל בפעולה בלב דוחא, התקיפה הישירה הראשונה נגד הנהגת חמאס בקטאר. המהלך סימן עוצמה אסטרטגית ויישום מדויק של יכולת תקיפה מעבר לגבולות, ותמך בשוק המניות. בסיכום היום מדדי ת"א 35 ו-125 רשמו שיאים חדשים, ות"א 90 רחוק מרחק נקודות בודדות משיא דומה. גם בשוק הגלובלי התגובה הייתה מאופקת, כאשר הנפט שנחשב לאינדיקטור שמושפע מהמתיחות במזרח התיכון עלה קלות לרמה של 63 דולר לחבית.