יתרמו לקצב שחרור הדירות לשוק? שתי הנחיות חדשות ליעול הליך התכנון
אחת הבעיות הגדולות בשחרורן של דירות חדשות לשוק הוא עודף בירוקרטיה בשלבים רבים בבנייה, אחד השלבים העיקריים בו חל עיקוב הוא שלב התכנון. הליך התכנון יכול לקחת זמן רב ובזבז משאבים רבים בצורה מיותרת. אמנם המינהל מבצע בעצמו החלטות תכנונית אשר לא תמיד רלוונטיות למציאות ויש לבחון אותן, אך מינהל התכנון והמטה התכנון הלאומי הודיעו על שתי הנחיות שיטפלו בעודף הבירוקרטיה בנושא.
ההנחיה הראשונה עוסקת בתקן 21 שפרסם השמאי הממשלתי הראשי. מטרת התקן היא ליצור כלי עזר למוסדות התכנון כדי לוודא שתכנית פינוי בינוי ישימה כלכלית, כך שיחד עם תמורה ראויה לבעלים נותר רווח מזערי ראוי ליזם, שיתמרץ אותו להקים את המיזם. ההנחיה החדשה של מטה התכנון ומינהל התכנון מבהירה, כי על מוסד תכנון לפעול לניצול מיטבי של משאב הקרקע כאשר מרכיב כדאיות העסקה מהווה שיקול כדי לוודא שהתכנית ישימה.
לצד זאת, נקבע כי ככל שבהתאם ל"מבחן המגרש הריק" ולצורך לנצל את משאב הקרקע ביעילות, ניתן לאשר במגרש זכויות בהיקף גבוה יותר מהנדרש על מנת לשמור על כדאיות כלכלית (רווח מזערי נדרש), יש לקבוע בהתאם את זכויות הבניה בראייה תכנונית, אף אם שיעור הרווח עולה על המינימום הנדרש על פי התקן.
מטרת ההנחיה זו היא להביא למקסום זכויות הבנייה על מנת למצות את משאב הקרקע, תוך חיסכון של דיונים מיותרים בוועדות התכנון העוסקים בשיעור הרווח היזמי שבסוף הוא לא אמור להנחות את התכנון מעבר לבדיקת התקן המשקף את שיעור הרווחיות המזערי.
- אשקלון מתרחבת צפונה: תוכנית מתחם הגולף יוצאת לדרך
- 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההנחיה השנייה עוסקת בסעיף 109 לחוק התכנון והבנייה, המקנה לשרת הפנים את הסמכות להורות לגבי כל תכנית כי היא טעונה אישורה. ככל שנקבע לגבי תכנית כי היא טעונה אישור, לא ניתן לתת לה תוקף ללא אישור כאמור. לאורך השנים נהגו שרי הפנים להאציל את סמכותם לפי סעיף זה ליו"ר הוועדות המחוזיות ביחס לתוכניות בסמכות הועדה המקומית. אמנם חלק גדול מהתוכניות שנקבעות טעונות אישור מתוקנות בסופו של דבר, והן מקבלות תוקף, אולם תהליך זה מאריך באופן משמעותי את הליכי התכנון. לפיכך, ההנחיה מבהירה כי יש לעשות מאמץ ולאפשר ככל הניתן לתקן את התכנית מבלי שתיקבע כטעונה אישור.
עוד נקבע, כי תוכניות יקבעו כטעונות אישור במקרים בהם התוכנית איננה בסמכות מקומית וכי קביעת תוכנית כטעונה אישור מטעמים תכנוניים בלבד, נכון שתעשה במקרים חריגים, למשל כאשר מדובר בפגיעה בשטחי ציבור, פגיעה באינטרסים ציבוריים, או בסטייה מהותית ממדיניות התכנון הארצית והמחוזית. מטרת התיקון היא לייעל את ההליך התכנוני ולמנוע כפילות מיותרת בבדיקת תוכניות שאישרה כבר הוועדה המקומית מבלי שיש טעם משמעותי לעשות כן.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
