רשות המיסים מקדמת הפחתה במס שבח על קרקעות שנרכשו לפני 2001
תזכיר חוק שפורסם היום, להערות הציבור כולל שבעה תיקונים מוצעים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), וביניהם עידוד מכירת קרקעות לבנייה למגורים, הרחבת מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה ותיקון עיוותי מס שונים. מטרת התיקונים, לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב, להביא להגדלת היצע ולהורדת מחירי הדירות.
התיקון הראשון המוצע, הוא הפחתה בשיעור מס שבח על קרקעות אשר נרכשו לפני 7 בנובמבר 2001. מטרת התיקון לעודד מכירת קרקעות לבנייה למגורים אשר נרכשו לפני ה-7 בנובמבר 2001, קרי קרקעות הנמצאות במשך שנים רבות בידי בעליהן ונצמח עליהן שבח גבוה (אשר באופן רגיל יחויב במס של כ-40% בממוצע). התיקון, מציע לקבוע כהוראת שעה, שבמכירת קרקעות על ידי יחיד, בתקופה של שלוש שנים, יחול שיעור מס של 25% על השבח הריאלי המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד ליום ה-7 בנובמבר 2001 (במקום 47% כיום), ובלבד שבמהלך 8 השנים שלאחר הרכישה נבנו על הקרקע דירות המגורים שניתן לבנות לפי התב"ע החלה עליהן.
התיקון השני הוא עדכון מדרגות מס רכישה החלות ברכישת דירה יחידה. במסגרתה, מוצע לרווח את מדרגות המס הנמוכות, כך שיקטן נטל המס על מי שרוכש דירות בשווי בינוני. כמו כן, מוצע להגדיל את נטל המס ברכישת דירה יחידה בסכומים גבוהים, לטובת מקור תקציבי לריווח מדרגות המס הנמוכות יותר.
התיקון השלישי נוגע לסגירת עיוות מס לעניין פטור ממס שבח החל על מוכרי דירת מגורים אשר נבנתה על קרקע שהייתה בבעלותם לפני שנת 2014: החל מינואר 2014 נקבע כי מי שמוכר דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, ושיום רכישתה הינו לפני ה-1 בינואר 2014, ייהנה מפטור ממס שבח בגין השבח הריאלי שנצמח מיום הרכישה ועד ל-1 בינואר 2014. גביה זו יצרה פרצה, לפיה גם מי שבבעלותו הייתה קרקע ב-1 ינואר 2014 ולא דירת מגורים, נהנה מההקלה אם בעת מכירת הנכס נבנתה על הקרקע דירת מגורים. התיקון מבקש לבטל את פרצה זו. על מנת לאפשר לציבור להתאים עצמו לתיקון נקבעה תקופת מעבר של 4 שנים שבה ניתן יהיה עדיין ליהנות מההטבה.
- הפקעה, מחלוקת ומס: המושב נגד המדינה - מי ניצח?
- כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התיקון הרביעי, כולל החלת שיעור מס על הכנסות גבוהות לעניין רווח ממכירת דירת מגורים: כיום, מוטל מס נוסף על יחיד שהכנסותיו החייבות עולות על כ-650 אלף שקל בשנה, בגובה של 3% על ההכנסות מעל סכום זה (מס יסף). נכון להיום הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לתקרה של כ - 4.75 מיליון שקל אינן נכללות בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, על אף שמדובר בהכנסה חייבת במס ככל הכנסה אחרת. תיקון זה מציע להכליל את ההכנסות משבח של דירות מגורים בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, ובלבד שההכנסה איננה פטורה ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין.
התיקון החמישי, נועד לבטל פטור למי שאינו תושב ישראל ממס שבח במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים: לפי נתוני רשות המסים כ-83 אלף דירות מגורים מצויות בבעלות תושבי חוץ (לא כולל דירות מגורים שנרכשו בידי ישראלים שהיגרו), וכ-40 אלף מהן מצויות בתל אביב וירושלים. כיום, תושבים זרים יכולים ליהנות מהפטור הסוציאלי הניתן במכירת דירת מגורים יחידה, וכן מהחישוב הליניארי המוטב, במכירת דירת מגורים בישראל, ומפטור על השכרת דירות מגורים, בדומה לתושבי ישראל.
על פי התיקון, מדובר בפטורים חריגים, ביחס למדינות אחרות במיוחד כיום, בהינתן היצע מצומצם של דירות מגורים לתושבי ישראל ורמות מחירים גבוהות. תיקון זה מציע לבטל הטבות אלה כך שהכנסות של תושבים זרים מבעלותם בדירות מגורים בישראל ימוסו. מוצע שהשינוי יחל רק מתחילת שנת 2024 כדי לאפשר לתושבים הזרים תקופה של שנתיים שבה יוכלו למכור את הדירות שלהם תוך קבלת הטבת המס הקיימת, אם רצונם בכך.
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- צפי להכנסות של כ-1.06 מיליארד שקל: פרויקט לה גוארדיה של אנשי העיר מתקדם
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
התיקון השישי, כולל הבהרה לעניין מיסוי דירות מעטפת. לדברי המתקנים, כיום, קיימת מחלוקת בשאלה האם דירת מעטפת היא דירת מגורים לצורך החבות בשיעורי מס הרכישה החלים על דירת מגורים או שיעורי מס הרכישה הרגילים החלים על רכישת זכות במקרקעין. מבחינה מהותית, אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי, ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. על כן, מוצע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים.
- 1.חי 13/01/2022 19:42הגב לתגובה זודירות זולות לא חוזרות לשוק מפני שאם למוכר זאת לא דירת יחיד הוא ישלם מס על הרווח ולכן היא לא תימכר....
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
פרויקט העליה השניה חיפה, הכשרת הישוב ובית וגג. קרדיט: סטודיו 84מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
הכשרת הישוב ובית וגג לקראת היתר בנייה להקמת מעל 700 דירות; הפרויקט בבת גלים, כולל 10 בניינים; בנוסף, יוקמו יחידות מסחר, לצד גני ילדים ופארקים ירוקים; כמה עולה דירה?
הכשרת הישוב הכשרת הישוב 2.12% התחדשות עירונית ובית וגג בית וגג 0.67% יזמות ונדל"ן מדווחות על יציאה לדרך של פרויקט הענק בחיפה ומעדכנות על קבלת היתר הריסה והיתר בנייה מלא בתנאים עבור הפרויקט בשכונת בת גלים בעיר. במסגרת פרויקט פינוי-בינוי במתחם 'העלייה השנייה', יהרסו 17 בניינים קיימים עם 176 דירות, וייבנו במקומן מעל 700 דירות חדשות ו-16 יחידות מסחר בשטח כולל של 1,200 מ"ר במתחם המשתרע על פני 12.5 דונם ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה בעיר, בסמיכות לתחנת הרכבת 'חיפה בת גלים'. המחיר לדירה ממוצעת יעמוד, על פי בדיקת ביזפורטל על כ-3 מיליון שקל.
להערכת בית וגג, היתר הבניה המלא צפוי להתקבל במהלך הרבעון השלישי של שנת 2026, ולאחריו יחלו עבודות הקמת הפרויקט. להערכת הנהלת החברה הקמת הפרויקט צפויה
להתחיל בסוף 2026 - תחילת 2027. גורמים המעורים בפרטים אומרים כי חלק מהבניינים יגיעו לסיום תוך 3 שנים והשאר תוך כ-4 שנים.
המתחם החדש יכלול 10 בנייני מגורים חדשים, בהם מגדלי מגורים בגובה של עד 34 קומות וזאת לצד בינוי מרקמי של עד 10 קומות, הכוללים גם שטחי מסחר בקומת הקרקע. במסגרת הפרויקט יוקמו גם גני ילדים, פארקים ירוקים וחניון תת קרקעי ועילי. תמהיל הדירות צפוי להיות מגוון ויכלול דירות של 2 ועד 6 חדרים, ביניהן דירות גן עיליות, דירות מיוחדות ודירות פנטהאוז. על תכנון הפרויקט מופקד משרד האדריכלים 'גל אור פישביין אדריכלים'.
כ-540 דירות ישווקו על ידי היזמים לקהל הרחב (היתר יועברו במסגרת פינוי בינוי לבעלי הדירות), בנוסף לחלק משטחי המסחר. השיווק צפוי להתחיל במהלך הרבעון הראשון של 2026. היקף המכירות הצפוי בפרויקט עומד למעלה מ- 1.6 מיליארד שקל. להערכת החברות הרווח הגולמי החזוי, לשתי החברות יחד, הינו כ-300 מיליון שקל. השותפות של החברות בפרויקט הינה שותפות שווה.
- הכשרת הישוב ומנורה בהסכם נוסף בהיקף 250 מיליון שקל והרחבת העסקה הקודמת
- הכשרת הישוב מגייסת כ-100 מיליון שקל מהמוסדיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שכונת בת גלים ממוקמת על חוף ימה של חיפה ונחשבת לאחת השכונות המבטיחות של העיר חיפה. עסקאות מהתקופה האחרונה ברח' העלייה השנייה, מראות דירת 3 חדרים בגודל של 40 מ"ר שנמכרה באוגוסט ב-1.68 מיליון שקל, לפי 41,875 שקל למ"ר. ביוני נמכרה דירה דומה בעלייה השנייה, עם 3 חדרים ו-42 מ"ר ב-1.55 מיליון שקל, על פי 36,904 שקל למ"ר.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")