ניתוח Bizportal: כך מנע הנגיד חיסכון של עד 195 אלף שקל במשכנתא

בנק ישראל הוריד אמש (ב') את שיעור הריבית ב-0.25% לרמה של 2.5%. לדברי בנק ישראל, "הורדת הריבית עקבית עם מדיניות ריבית שנועדה לבסס את האינפלציה בתוך יעד יציבות המחירים ונועדה לתמוך בפעילות הריאלית על רקע ההאטה בביקושים העולמיים. בבנק ישראל מתייחסים לשוק הנדל"ן, מסבירים כי מחירי הדירות המשיכו לרדת בתקופה האחרונה באופן מתון וטוענים שההגבלה על חלקן של ההלוואות לדיור בריבית משתנה לשיעור של 33% בחודש מאי הקטינה את השפעת הפחתת הריבית על ריבית המשכנתאות הממוצעת.

עם ההכרזה על ההגבלה בחודש מאי, ריבית הפריים על המשכנתאות עמדה על 4.5% (הריבית במשק עמדה על 3%), וזאת לאחר עלייה של 2.5% מהשפל של אוגוסט 2009, עת עמדה על רמת שפל של 2%. חודש לאחר מכן, ביוני 2011, ריבית הפריים רשמה עלייה נוספת של 0.25%, אולם מאותה העת, נותרה ריבית הפריים בשיעור של 4.75% לתקופה של 5 חודשים. בסוף ספטמבר ובתחילת דצמבר הופחתה הריבית ב-0.25% בכל מועד. עם הפחתת הריבית אמש שיעור ריבית הפריים כיום עומד על 4%.

כיצד השינויים בריבית הפריים משפיעים על החזר המשכנתא החודשי? האם מגבלת בנק ישראל על מרכיב הריבית המשתנה פוגע בנוטלי המשכנתאות? לדברי ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מסלול הפריים הינו הכלכלי ביותר כיום בהשוואה למסלולים האחרים "אנו נהנים מריבית נמוכה ומאי הצמדות למדד, למט"ח וכו'. ההפרשים בחסכון הכולל בין המסלולים השונים יכול להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים."

סיכוי לחסכון, אך גם לסיכון נאמר וזוג נטל משכנתא בסך 650 אלף שקל לתקופה של 20 שנה כאשר 33% מסך המשכנתא במסלול הפריים ושיעור ריבית הפריים כיום 4% עם מרווח מינימלי של מינוס 0.6%, סך ההחזר כולל יעמוד על 295,924 שקלים וייתרת המשכנתא לאותה תקופה עם ריבית של 3% שנתי הצמודה למדד (לצורך הדוגמא מדד של 3% שנתי), ההחזר הכולל יעמוד על 794,921 שקלים. סך ההחזרים החודשים על פי הדוגמא ובהתחשב להגבלת בנק ישראל מחודש מאי יעמוד על 1,090,845 שקלים.

מצב של ביטול הגבלת בנק ישראל יאפשר ללווים ליטול 100% מהמשכנתא במסלול הפריים והמשמעות היא חיסכון בהחזר כולל של 194,103 שקלים כאשר ריבית הפריים הממוצעת לאורך כל התקופה תעמוד על 4%. גם במקרה שריבית הפריים הממוצעת תעמוד על 5% לאורך התקופה יחסכו הלווים כ- 112,312 שקלים.

"כרמל מדגיש שלקיחת 100% מהמשכנתא במרכיב הפריים מסוכנת מהסיבה של שינויים בהחזרים החודשים. בדוגמת המסלול האמור הצמוד לפריים ההחזר החודשי כיום יסתכם ב-3,736 שקל ואם הריבית תרד בחצי אחוז יירד ההחזר ל-3,572 שקל. אולם במידה והפריים יעלה לרמה של 5% ההחזר החודשי יתפח ל-4,077 שקל בחודש. במידה ויעלה באחוז נוסף לרמה של 6% ההחזר החודשי ירקיע ל-4,434 שקל.

במילים אחרות - הסיכון ברור. עם זאת, כאשר ביצע פישר את מגבלת הפריים במאי 2011 ההערכות היו שהריבית היא בדרך למעלה, כלומר תייקר את המשכנתאות. בפועל, היה זה בדיוק החודש בו החל משבר החובות באירופה להחריף, הבורסות נפלו וכל התפיסה לגבי כיוון הריבית השתנתה. נציין כי בעדכון הריבית לחודש מאי (כלומר בסוף אפריל), נכתב בהודעה המצורפת כי לפי ממוצע התחזיות - הריבית תטפס בעוד שנה ל-4.2%. כאמור, בפועל - הריבית ירדה בינתיים ל-2.5%.

"על הבנקים חלה חובה להזהיר את הלווים" לאור האמור, מגבלת בנק ישראל שבאה לשמור על רוכשי הדירות פוגעת בהם בסיטואציה הנוכחית. ההגבלה עיקרה נטרול היכולת של רוכשי דירות להשתמש ברכיב הפריים בצורה שעלולה לנפח את ההחזר החודשי בעשרות ואף במאות שקלים בחודש. נכון למגמה הנוכחית, הירידה בריבית מיטיבה עם נוטלי המשכנתאות, אולם יש לזכור שמשכנתאות נלקחות לתקופות של 20 ואף 30 שנה לכן לא ניתן להסתמך על התקופה הנוכחית.

אין ספק שההחזרים החודשיים יכולים לפגוע קשות בתזרים הממוצע של משפחה ממוצעת, אולם צריך לזכור שקיים קשר ישיר בין הפריים למדד בעוד עליית הפריים משפיעה העל ההחזר החודשי, עליית המדד משפיעה יתרת הקרן. שינוי ביתרת הקרן משפיע על ההחזר החודשי באופן פחות, אולם מצטבר. למרות האמור, כרמל ממליץ על מסלול הפריים ומייחל לביטול מגבלת בנק ישראל מחודש מאי "על הבנקים חלה חובה להזהיר את הלווים משימוש מסוכן במסלול הפריים ולתאר את כל התרחישים האפשריים ועל הלווים להשתמש בהיגיון רב במסלול זה, לעקוב אחר השינויים בכלכלה, ובמידת הצורך למחזר את המשכנתא ובכך להימנע משינויים קיצוניים בהחזר החודשי."