נדל"ן

ניתוח Bizportal: כך מנע הנגיד חיסכון של עד 195 אלף שקל במשכנתא

הפחתת הריבית במשק אמש עושה טוב לנוטלי המשכנתאות. עם זאת, לפי בדיקת Bizportal המגבלה שהכניס פישר במאי 2011 על רכיב הפריים תחת תחזית שלא התממשה - מונעת חיסכון גדול הרבה יותר

לירן סהר | 24/01/2012 12:50 (20)

בנק ישראל הוריד אמש (ב') את שיעור הריבית ב-0.25% לרמה של 2.5%. לדברי בנק ישראל, "הורדת הריבית עקבית עם מדיניות ריבית שנועדה לבסס את האינפלציה בתוך יעד יציבות המחירים ונועדה לתמוך בפעילות הריאלית על רקע ההאטה בביקושים העולמיים. בבנק ישראל מתייחסים לשוק הנדל"ן, מסבירים כי מחירי הדירות המשיכו לרדת בתקופה האחרונה באופן מתון וטוענים שההגבלה על חלקן של ההלוואות לדיור בריבית משתנה לשיעור של 33% בחודש מאי הקטינה את השפעת הפחתת הריבית על ריבית המשכנתאות הממוצעת.

עם ההכרזה על ההגבלה בחודש מאי, ריבית הפריים על המשכנתאות עמדה על 4.5% (הריבית במשק עמדה על 3%), וזאת לאחר עלייה של 2.5% מהשפל של אוגוסט 2009, עת עמדה על רמת שפל של 2%. חודש לאחר מכן, ביוני 2011, ריבית הפריים רשמה עלייה נוספת של 0.25%, אולם מאותה העת, נותרה ריבית הפריים בשיעור של 4.75% לתקופה של 5 חודשים. בסוף ספטמבר ובתחילת דצמבר הופחתה הריבית ב-0.25% בכל מועד. עם הפחתת הריבית אמש שיעור ריבית הפריים כיום עומד על 4%.

כיצד השינויים בריבית הפריים משפיעים על החזר המשכנתא החודשי? האם מגבלת בנק ישראל על מרכיב הריבית המשתנה פוגע בנוטלי המשכנתאות? לדברי ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מסלול הפריים הינו הכלכלי ביותר כיום בהשוואה למסלולים האחרים "אנו נהנים מריבית נמוכה ומאי הצמדות למדד, למט"ח וכו'. ההפרשים בחסכון הכולל בין המסלולים השונים יכול להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים."

סיכוי לחסכון, אך גם לסיכון

נאמר וזוג נטל משכנתא בסך 650 אלף שקל לתקופה של 20 שנה כאשר 33% מסך המשכנתא במסלול הפריים ושיעור ריבית הפריים כיום 4% עם מרווח מינימלי של מינוס 0.6%, סך ההחזר כולל יעמוד על 295,924 שקלים וייתרת המשכנתא לאותה תקופה עם ריבית של 3% שנתי הצמודה למדד (לצורך הדוגמא מדד של 3% שנתי), ההחזר הכולל יעמוד על 794,921 שקלים. סך ההחזרים החודשים על פי הדוגמא ובהתחשב להגבלת בנק ישראל מחודש מאי יעמוד על 1,090,845 שקלים.

מצב של ביטול הגבלת בנק ישראל יאפשר ללווים ליטול 100% מהמשכנתא במסלול הפריים והמשמעות היא חיסכון בהחזר כולל של 194,103 שקלים כאשר ריבית הפריים הממוצעת לאורך כל התקופה תעמוד על 4%. גם במקרה שריבית הפריים הממוצעת תעמוד על 5% לאורך התקופה יחסכו הלווים כ- 112,312 שקלים.

"כרמל מדגיש שלקיחת 100% מהמשכנתא במרכיב הפריים מסוכנת מהסיבה של שינויים בהחזרים החודשים. בדוגמת המסלול האמור הצמוד לפריים ההחזר החודשי כיום יסתכם ב-3,736 שקל ואם הריבית תרד בחצי אחוז יירד ההחזר ל-3,572 שקל. אולם במידה והפריים יעלה לרמה של 5% ההחזר החודשי יתפח ל-4,077 שקל בחודש. במידה ויעלה באחוז נוסף לרמה של 6% ההחזר החודשי ירקיע ל-4,434 שקל.

במילים אחרות - הסיכון ברור. עם זאת, כאשר ביצע פישר את מגבלת הפריים במאי 2011 ההערכות היו שהריבית היא בדרך למעלה, כלומר תייקר את המשכנתאות. בפועל, היה זה בדיוק החודש בו החל משבר החובות באירופה להחריף, הבורסות נפלו וכל התפיסה לגבי כיוון הריבית השתנתה. נציין כי בעדכון הריבית לחודש מאי (כלומר בסוף אפריל), נכתב בהודעה המצורפת כי לפי ממוצע התחזיות - הריבית תטפס בעוד שנה ל-4.2%. כאמור, בפועל - הריבית ירדה בינתיים ל-2.5%.

"על הבנקים חלה חובה להזהיר את הלווים"

לאור האמור, מגבלת בנק ישראל שבאה לשמור על רוכשי הדירות פוגעת בהם בסיטואציה הנוכחית. ההגבלה עיקרה נטרול היכולת של רוכשי דירות להשתמש ברכיב הפריים בצורה שעלולה לנפח את ההחזר החודשי בעשרות ואף במאות שקלים בחודש. נכון למגמה הנוכחית, הירידה בריבית מיטיבה עם נוטלי המשכנתאות, אולם יש לזכור שמשכנתאות נלקחות לתקופות של 20 ואף 30 שנה לכן לא ניתן להסתמך על התקופה הנוכחית.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

14.
אבי 24/01/2012 21:15
הגב לתגובה זו
מהכתבה (ואי אפשר לסלק אותה) זה מעצבן מרגיז ומוציא את החשק להיכנס לאתר שלכם.
13.
אריק נופים 24/01/2012 19:08
הגב לתגובה זו
פישר מנווט את המדינה ברמת המאקרו לא פעם על חשבון הפרט שאינו מאוגד . פישר דואג ליציבות הבנקים לאינפלציה לייצוא ולהשקעות ואם בדרך צריך לפגוע בלוקחי המשכנתאות ולהתערב להם באיזה מסלול יקחו את ההלוואה תוך רמיסה חופש הקנייה (דבר שלא היה מעז לעשות לסוחרים) האהבה הזו לפישר שאינה מתפשרת כמו " הציל אותנו מעצמנו" זו סתם דמגוגיה ודרישה לפטרונות, פישר מתייחס לפרטים כמו אל מטומטמים. הדבר הנכון היחיד שהיה צריך לעשות זה להגביל את גובה המשכנתא לכדי 60% מערך הבית ולרדת מכל המיגבלות של המסלולים וכך יבאיח גם את יציבות הבנקים וגם את יציבות המשפחות שכרגע הוא לא רואה אותם ממטר.
12.
rph 24/01/2012 16:54
הגב לתגובה זו
והיא זו שתביא ירידות בסופו של דבר אז לא צריך להתפתות על רכיב הפריים
11.
בוננזה 24/01/2012 15:20
הגב לתגובה זו
..................!!
10.
בוננזה 24/01/2012 15:10
הגב לתגובה זו
ונתניהו, אנחנו עמוק בזבל, אבל ע מ ו ק, לא רק הנדל" ן, ה כ ל !! והתשקורת כרגיל שיטחית ומגמתית להחריד.
9.
כלכלן 24/01/2012 15:07
הגב לתגובה זו
לקחתי עכשיו משכנתא, ובגלל המגבלה הזו שהפכה ללא רלוונטית, אני נאלץ לקחת מסלולים יקרים ולא משתלמים בעליל! למה בנק ישראל לא מבטל אותה?????
עמרי 24/01/2012 16:59
הגב לתגובה זו
תפקידו של מר סטנלי פישר זה להגן על הבנקים וכתוצאה מכך להגן על האזרח הקטן. אני לא רוצה לחשוב מה יקרה אם בנק בישראל יקרוס.
8.
go home 24/01/2012 14:08
הגב לתגובה זו
בהנף יד הוא הביא לעלית מחירי הנדל" ן ב- 50% ויותר , ובהנף יד הוא חוסם את שוק המשכנתאות ,האזרח הפשוט נתון כולו לחסדיו ולשגעונותיו של פישר , כל בוקר לקפריזה אחרת של פישר והכל בשם הצמיחה הכלכלית . הכל תחת הסברים כלכלים שהקשר בינם לבין המציאות הוא מקרי לחלוטין .
אם היתה אפשרות לדרג, הייתי מדרג אותך (חיובית) (ל"ת)
אלון 25/01/2012 09:12
הגב לתגובה זו
נגיד ש 24/01/2012 14:53
הגב לתגובה זו
ואז שיעלה את הריבית בכמה אחוזים..
צודק (ל"ת)
כ 24/01/2012 14:32
הגב לתגובה זו
7.
אהבתי את הניתוח. הוא נכון לגמרי! נתקלתי בכמה (ל"ת)
מקרים לאחרונה 24/01/2012 13:52
הגב לתגובה זו
6.
נגיד ש 24/01/2012 13:29
הגב לתגובה זו
הגבלת מרכיב הפריים מגבילה את רמת הסיכון של המשכנתא ומגדילה את וודאות התזרים לשני הצדדים. החסכון הוא על הנייר בלבד.. כי רק בעוד 20-30 שנה כשהלווים יסיימו להחזיר לבנקים השמנים את המשכנתא אפשר יהיה לבדוק בדיעבד מה היה עדיף. הכותרת של המאמר מקוממת - יש יתרון בהורדת הריבית ללווים כך שהכותרת צריכה להלל את הנגיד על שהוא בוחן את הריבית והשפעתה על כלל המשק ולא לפי הכותרות הפופוליסטיות שכותבים עליו
5.
צריך לבטל את המגבלה 24/01/2012 13:10
הגב לתגובה זו
הם עושים עבודה חפיפניקית שאחר כך עולה הרבה מאוד כסף
4.
טוב שפישר הגביל 24/01/2012 13:10
הגב לתגובה זו
אנשים לא מבינים במשכנתאות ואחר כך חוטפים
3.
תרגיל שיווקי לפראיירים !!! (ל"ת)
בנק,קבלן,ממשלה גנבים 24/01/2012 13:07
הגב לתגובה זו
צודק (ל"ת)
כ 24/01/2012 14:31
הגב לתגובה זו
2.
" חיסכון" ? אולי רווח סרסורי דירות?למה שירוויחו (ל"ת)
אלף מם 24/01/2012 13:06
הגב לתגובה זו
1.
האנליסט 24/01/2012 13:02
הגב לתגובה זו
מהכתבה המחליאה הזאת, ומהכותרת ספציפית. פישר עשה את המגבלה כדי למנוע מהזוגות הצעירים לעשות בדיוק את מה שאתם מפמפמים אותו לעשות, ודווקא כיוון לכיוון של ריבית יורדת, ולא עולה - כך לא נוצר מצב של ריביות אפס בפריים שוב. אתם לא מבינים כלום מהחיים שלכם!
עוקב 24/01/2012 23:33
הגב לתגובה זו
מי בדיוק ייקח היום מסלול קבועה צמודה תחת הנחה של 3% ריבית ו-3% מדד (ביחד בריבית דריבית כ-6.2%) כשאפשר להשיג היום בשקט 5.3% קבועה לא צמודה לאותה תקופה?! " החסכון" נמוך דרמטית ממה שכתבתם וההנחה שפריים ממוצע ל-20 שנה תהיה 4-5 אחוז היא הזויה.

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן