סכסוך שנמשך יותר מ-40 שנה הגיע לסיומו השבוע עם פסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב, בראשות השופט ארז יקואל. המחלוקת עסקה בשאלה אם לתובעים, שחכרו נכס בשנות ה-70 מהחברה הציבורית עזרה ובצרון, מגיעות זכויות חכירה על שתי דירות נפרדות או דירה מאוחדת אחת בלבד. פסק הדין, שכולל מאות עמודים של ראיות ועדויות, הכריע לטובת התובעים.

ב-1979 חכרו התובעים שתי יחידות דיור בבניין בשכונת תל אביב. לטענתם, הם רכשו באמצעות הסכם חכירה בתחילה דירה אחת, ובתוך כמה חודשים חתמו על הסכם נוסף לרכישת הדירה הסמוכה (גם כן באמצעות חכירה). לטענת התובעים, הם חיברו את שתי הדירות לדירה אחת לצורך שימושם הפרטי, אך הדגישו שמבחינה משפטית מדובר בשתי דירות נפרדות.

לטענת עזרה ובצרון, במשך שנים שולם חשבון ארנונה אחד עבור הנכס צילום: ביזפורטל

מנגד, הנתבעת, עזרה ובצרון, טענה כי כבר בחתימת העסקה הראשונה, שתי היחידות אוחדו לנכס אחד, ולכן יש להתייחס אליהן כדירה אחת. הנתבעת טענה כי התובעים לא הציגו את הסכמי החכירה המקוריים שתמכו בטענותיהם, וכי במשך שנים שולם חשבון ארנונה אחד בלבד עבור הנכס.

"מדובר בזכויות כלכליות משמעותיות"

• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במוקד המחלוקת עמדה תוכנית פינוי-בינוי שמיועדת לבניין, שבה יש חשיבות למספר היחידות הרשומות על שם הדיירים. התובעים טענו כי אם זכויותיהם יירשמו כדירה אחת, הם ייפגעו מבחינת התמורות שיקבלו בפרויקט, למשל מספר הדירות החדשות או גודלן. "לא מדובר רק בשאלה משפטית טכנית, אלא בזכויות כלכליות משמעותיות שנפגעות בשל עמדת הנתבעת", הם טענו בבית המשפט.

במהלך המשפט הוצגו מסמכים רבים, כולל מזכרים פנימיים של הנתבעת מאותה התקופה, שבהם צוין כי התובעים קיבלו לחזקתם שתי דירות נפרדות. כך למשל, במזכר מ-1979 ששלחה הנתבעת לעיריית תל אביב, נכתב כי, "הנדון: דירות מס' 28-27... אנו מאשרים בזאת כי הדירות הועברו לחזקת התובעים בתאריכים נפרדים". בנוסף, מסמך נוסף, מ-1980, ציין מפורשות כי שתי היחידות הן "דירות בנות חדר אחד כל אחת".

עם זאת, הנתבעת הציגה מסמכים סותרים, כמו תשריט של הדירות המאוחדות ומסמכים שבהם הוגדר הנכס כדירה אחת. בתגובה, טענו התובעים כי האיחוד הפיזי אינו משנה את המעמד המשפטי של שתי היחידות הנפרדות.

• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים במיזמי נדל"ן פיקטיביים
• החוב נפרע, אבל הליכי הכינוס יימשכו - למה?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים...

השופט יקואל הכריע לטובת התובעים. "מזכרים מזמן אמת שערכה הנתבעת, תשריט הבניין ותכנונו הכולל – מהווים ראיות חיצוניות מהימנות התומכות בגרסת התובעים שלא נסתרה", כתב השופט בפסק הדין שפרסם. הוא הוסיף כי יש להתייחס לדירות כמופרדות מבחינה משפטית, גם אם בפועל הן חוברו.

בהחלטתו, התייחס השופט גם לחריגות הבנייה בבניין, שבו נבנו 29 דירות במקום 28 שאושרו בתוכנית המקורית. לדבריו, "נחזה כי ניסיון הנתבעת להתעקש על רישום דירה אחת בלבד נועד להתאים את רישום הבניין לתוכנית המקורית, אך אין בכך כדי לגרוע מזכויותיהם של התובעים".

זכויות החכירה של התובעים יירשמו בשתי דירות נפרדות

בית המשפט הורה על רישום זכויות החכירה של התובעים בשתי דירות נפרדות, אך הדגיש כי המהלך יתבצע בהתאם לתנאים התכנוניים. "רישום זכויות במרשם המקרקעין ייעשה במנותק משאלת חוקיות הבנייה מבחינה תכנונית", ציין השופט יקואל. הוא גם הוסיף כי על הנתבעת לוודא שהרישום יבוצע בהתאם לכללים.

ההחלטה עשויה להעניק לתובעים יתרונות משמעותיים בפרויקט הפינוי-בינוי. במקום לקבל פיצוי עבור דירה אחת, ייתכן שהם יהיו זכאים לשתי יחידות דיור חדשות, או לתמורה כספית מוגדלת.

פסק הדין מסמן ניצחון חשוב לתובעים, אך גם מהווה תזכורת לחשיבות ניהול מסודר של רישומים והסכמים בנוגע לנכסים. "הוכח כי לתובעים זכות חכירה בשתי דירות בבניין", סיכם השופט, והורה לנתבעת לשלם להם גם הוצאות משפט בסכום כולל של 15 אלף שקל.