מסעדה מבטיחה בבני ברק נהפכה לסיוט של הצפות ביוב וריחות רעים, כל זאת בעקבות שתיקה רועמת מצד בעלי הזיכיון. בית המשפט קבע כי בעל הזיכיון הפר את חובת תום הלב הבסיסית ביותר, ובכך חרץ את גורלה של המסעדה וחשף פרק עגום של הטעיה עסקית. פסק הדין, שניתן השבוע, מדגיש את החשיבות העליונה של גילוי נאות בעולם העסקים. ב-30 באוגוסט 2021 נחתם הסכם זכיינות שנראה מבטיח. תומר נויפלד, באמצעות ד.ת.ן. החזקות, חלם על הצלחה עם מסעדת ספייסי טורטיה בר בבני ברק. הוא ראה לנגד עיניו את סועדים נהנים, את המטבח שוקק חיים, ואת המקום נהפך למוקד עלייה לרגל. החלום הזה התנפץ במהרה אל מול מציאות עגומה ומטונפת - פשוטו כמשמעו. מיד עם כניסתם לעסק, הבחינו התובעים כי רצפת הדק פגומה וכי "נודף סירחון מהמסעדה".

בתחילה ניסה נויפלד להבין את מקור הריח. הוא פנה לנתבע, גדעון מועדים, בעלי הזיכיון, שטען כי הריח נובע מחוסר ניקיון של הזכיין הקודם. זו היתה רק ההתחלה של מסכת ארוכה של התחמקות והסתרה, שהלכה והתבהרה ככל שהתובע חפר עמוק יותר, גם תרתי משמע. מתוך רצון לפתור את הבעיה, שמע נויפלד לעצתו של מדביר, שהבהיר כי הדברה לא תפתור את הריח. הוא החליט להסיר את הדק ולהתקין רצפת בטון, מתוך מחשבה שהפעולה הזו תפתור את המצוקה הסניטרית. הוא הודיע לנתבע על כוונתו, ואף שהנתבע לא הסכים להשתתף בעלויות, הוא לא התנגד להסרת הדק והחלפתו ברצפת בטון. הנתבע מצדו הכחיש זאת, אך בית המשפט קבע אחרת.

ההפתעה המצחינה באה עם הוצאת הדק. מתחתיו, נחשפה האמת המרה: "הסתבר לתובע כי ברצפת המסעדה... קיים פתח ביוב מרכזי של הבניין ושל הבניינים הסמוכים וכי זהו המקור של הריח הרע במסעדה". כמו כן, "עוד נודע לו כי אחת למספר חודשים הביוב עולה על גדותיו ומציף את העסק, דבר אשר הנתבע הסתיר מהתובע, למרות שידע על כך". זהו לב לבו של פסק הדין: ידיעתו של הנתבע על הבעיה והסתרתה מהתובע. התובעים השקיעו 90 אלף שקל בהסרת הדק והתקנת רצפת בטון, אך הבעיה היתה עמוקה הרבה יותר.

המסעדה נפתחה בתחילת נובמבר 2021, לאחר חודשיים של שיפוצים אינטנסיביים, שכללו גם תיקון מערכת חשמל פגומה. אך השקט לא נמשך זמן רב. ב-24 בינואר 2022, המסעדה הוצפה לראשונה ממי ביוב שהתפרצו מפתח הביוב. התובעים נאלצו להזמין ביובית שוב ושוב, כשהעלויות הגיעו לכמעט 5,000 שקל בכל פעם. היו גם הצפות נוספות שטופלו על ידי עובדי המסעדה עצמם. כל אלה גרמו לסגירות חוזרות ונשנות של המסעדה ולפגיעה קשה ברווחיה.

• בן 29, האח הקטן שלי נהיה גדול בפיננסים - מסתבר שיש לי אפילו פנסיה
• Cava מזנקת ביותר מ-100% לאחר ההנפקה - יעזור לשוק ההנפקות האיטי?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לאחר שהבינו שאין פתרון מצד הנתבעים, פנו התובעים למהנדס צברי במאי 2022. הדו"ח שלו, שהוגש ב-2 ביוני 2022, חשף תמונה קשה עוד יותר: "קווי הביוב של הבניין קרסו ועקב כך מי ביוב נשפכו במשך תקופה ארוכה באזור שמתחת לפתח הביוב שבמסעדה ויצרו הן בעיה תברואתית במקום וגם סכנה ליסודות המבנה של המסעדה". המצב היה כה חמור, עד שב-26 ביולי 2022, בעקבות פניית המהנדס צברי, הוציאה העירייה צו סגירה מידי למסעדה. בנקודה זו, לא נותרה לתובעים ברירה אלא להודיע על ביטול ההסכם. התובעים הגישו תביעה בסכום כולל של 756,687 שקל, ובה תבעו סעדים כספיים בגין עילות שונות, כולל טעות, הטעיה, חוסר תום לב, הפרת חוזה ותרמית. הסכום כלל פיצוי מוסכם, הוצאות ביובית, עלויות שיפוץ מערכת חשמל, החלפת דק לבטון, חוות דעת מהנדס, החזר על חשבון מים עקב נזילה, אובדן רווחים עתידיים, עגמת נפש והחזר סכומים ששולמו בתחילת ההסכם.

מנגד, הנתבעים טענו כי התובעים הם אלה שגרמו לבעיית הביוב בעת שיפוץ המסעדה, וכי לא היו תלונות על ביוב לפני כניסת התובע. הם אף האשימו את התובעים בהפרות הסכם נוספות, כמו שינוי לוגו ואי תשלום עבור ציוד. הם הגישו תביעה שכנגד בסך 505,627 ש"ח, בגין פיצוי מוסכם, חוב סחורה, דמי שכירות, הוצאות לביטול צו סגירה, תיקון נזילה, מכשירים שנגנבו, נזק תדמיתי, השבת מצב רצפה לקדמותו, מיטלטלין חדשים, מוצרים נוספים, אובדן זמן של מנהל הנתבעת ותשלום לארנונה ולבעלי מקצוע.

בית המשפט בחן בקפידה את הראיות והעדויות, והגיע למסקנה ברורה: "שוכנעתי כי הייתה בעיית ביוב ברורה במקום לפני שהתובע נכנס אליו, כי הנתבע ידע על כך והנתבע לא גילה דבר בעניין זה לתובע". השופט יאיר דלוגין התבסס על דו"ח מהנדס צברי ודו"ח מנהל מחלקת מבנים מסוכנים בעירייה, שקבעו כי "קווי הביוב הישנים קרסו בדיוק מתחת לשוחה הבעייתית במסעדה". הוא דחה מכל וכל את טענת הנתבעים כי עבודות הבטון שביצע התובע גרמו להצפות, וקבע כי התובע בסך הכל פינה את הדק ויצק בטון על הרצפה הקיימת, תוך שמירה על השוחה.

• האם ניתן לקבל מזונות רטרואקטיבית אחרי 14 שנה?
• הנושים נגד החברים: של מי הדירה?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ויתר על הירושה כדי לא לשלם לנושים - מה קבע בית המשפט?

עדותו של הזכיין הקודם, אמיר אזן, תמכה בגרסת התובע. אזן העיד בחקירה הנגדית כי, "לא ידע שיש בעיית ביוב, אולם היה ריח רע". כפי שציין השופט, "אזן, לפי עדותו, לא ראה הצפה, אולם אין זאת אומרת שלא הייתה כזו מתחת לדק". עדותו של סמי בנימיני, בעל עסק סמוך שהנתבע עצמו הביא לעדות, חיזקה אף היא את קיומן של הצפות בעבר, גם אם בתדירות נמוכה יותר, לפני כניסת התובע. אפילו משגיח הכשרות, יצחק סנדרוסי, שהצהיר שלא היו תקלות במסעדה עצמה, אישר בחקירתו הנגדית כי הביוב, "היה רק בתקופות שהיה סתימה מסוימת זה קרה באמת אחרי חודשים שהמסעדה פעלה תקופה ארוכה... אז זה כן עלה וזה טופל, כל פעם היה טיפול היו שואבים את זה כי זה היה האלטרנטיבה". הוא אף אישר כי הזמינו ביובית פעמים רבות. השופט ציין כי טענתו של סנדרוסי ש"הביוב עבד, זה שהוא עלה זה לא תקלה במערכת הביוב" היא "אבסורדית כמובן".

השופט קבע כי עדותו של הנתבע, שהכחיש קיומן של הצפות בעבר, לא היתה אמינה מבחינתו. "כמי ששכר את המקום מבעליו משנת 2018, לא יתכן כי לא ידע הנתבע על הבעיה", הוא כתב בפסק הדין שפורסם. השופט אף העלה את האפשרות שכיסוי רצפת המסעדה בדק מלכתחילה נועד להסתיר את ההצפות. המסקנה המשפטית היתה חד משמעית: "משידע הנתבע על ההצפות היה חייב לגלות פרט מהותי זה לתובע. מדובר בבעיית ביוב בתוך המושכר עצמו". העובדה שהשוחה נמצאת בשטח המדרכה של העירייה והביוב הוא משותף לבניין, לא פטרה את הנתבע מחובתו, שכן המסעדה הורשתה להשתמש בשטח זה והשוחה היתה ממוקמת בתוכה. השופט הרחיב וקבע כי "גם לו היה מדובר בבעיה מחוץ למושכר, שמשפיעה מהותית על המושכר, היה חייב הנתבע לגלות זאת לתובע, לא כל שכן אפוא כשהבעיה בתוך המושכר ממש".

לפיכך, נקבע כי, "הנתבע בשתיקתו, הטעה את התובע לחשוב שאין בעיה במושכר, שעה שהייתה כזו ובכך גם הפר את החובה שלו לנהל מו"מ בתם לב". בנוסף, הנתבע לא טיפל בבעיה גם לאחר שהתובע התלונן, ובכך הפר את ההסכם ומנע מהתובעת לעשות שימוש סביר במושכר. עבודות השיפוץ שביצעו התובעים, כולל החלפת הדק ברצפת בטון, לא גרמו לבעיית הביוב ולא מנעו את תיקונה. הנתבע אף דרש מהתובע להשיב את מצב הרצפה לקדמותו כתנאי לתיקון, דרישה שנקבע כי היתה חסרת בסיס ועובדה.

טענות הנתבעים לגבי הפרות הסכם מצד התובעים, כמו שינוי הלוגו או חריגה מקו המסעדה, נדחו גם הן על ידי בית המשפט. השופט ציין כי טענות אלו הועלו לראשונה רק חודשים ארוכים לאחר פתיחת המסעדה, אף שהנתבע ביקר במקום וראה את הלוגו המדובר ולא העלה כל טענה בזמן אמת. פסק הדין מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סכום כולל של 177,067 שקל בצירוף ריבית שקלית מיום הגשת התביעה ועד 30 יום ממועד פסק הדין. התביעה שכנגד שהגישו הנתבעים נדחתה במלואה.

מהן ההשלכות הרחבות יותר של פסק הדין הזה עבור ענף הזכיינות בישראל?

פסק הדין מהווה תזכורת חשובה ואף אזהרה חמורה לזכיינים ולמזכים כאחד. עבור זכיינים (בעלי הזיכיון), הוא מדגיש באופן חד משמעי את חובתם לגלות כל מידע מהותי, ובייחוד בעיות קריטיות כמו בעיות תשתית, לזכיינים פוטנציאליים עוד לפני חתימת הסכם. הסתרה של מידע כזה, כפי שקרה במקרה זה, עלולה לעלות להם ביוקר מבחינה משפטית וכספית. עבור זכיינים, הפסיקה מחזקת את זכותם להסתמך על גילוי נאות ועל תום לבו של המזכה, ומספקת להם כלי משפטי חזק במקרה של הטעיה. עם זאת, היא גם מרמזת על חשיבות ביצוע בדיקת נאותות מקיפה לפני החתימה, גם אם חובת הגילוי מוטלת על המזכה.

האם הזכיין או בעל הזיכיון היו יכולים לפעול אחרת כדי למנוע את הסכסוך המשפטי?

בהחלט. במקרה כזה, הפיתרון היה יכול להיות פשוט יותר אם בעל הזיכיון היה מגלה את בעיית הביוב מראש. גילוי נאות היה מאפשר לזכיין לקבל החלטה מושכלת האם להיכנס להסכם בכלל, או לנהל משא ומתן על תנאים שיכללו התייחסות לתיקון הבעיה. מנגד, ייתכן שהזכיין היה יכול לבצע בדיקות מעמיקות יותר של הנכס, כולל בדיקת תשתיות על ידי מומחה, עוד לפני חתימת ההסכם. אמנם חובת הגילוי מוטלת על הזכיין, אך בדיקת נאותות מקדימה מצד הזכיין יכולה לצמצם סיכונים מסוג זה.

האם יש צעדים מסוימים שזכיין פוטנציאלי צריך לנקוט לפני חתימה על הסכם זכיינות, מעבר למה שנעשה במקרה זה?

בהחלט. זכיין פוטנציאלי צריך לבצע בדיקת נאותות מקיפה שכוללת מספר ממדים: בדיקה משפטית של הסכם הזכיינות עצמו (הבנת כל הסעיפים, חובות וזכויות), בדיקה כלכלית של רווחיות הרשת והצפי לרווחיות של הסניף הספציפי, בדיקה עסקית של מודל העבודה, התמיכה מהרשת והמוניטין שלה, וחשוב מכל במקרים כאלה - בדיקה פיזית וסביבתית של המיקום. בדיקה זו צריכה לכלול לא רק את מצב הנכס הפנימי אלא גם את התשתיות (אינסטלציה, חשמל, מיזוג) וגורמים סביבתיים (ריחות, רעש, נגישות). מעורבות של מהנדס בניין או יועץ תשתיות לפני החתימה על ההסכם היתה יכולה לזהות את הבעיה הספציפית הזו מבעוד מועד.

מהו משמעות המונח "חובת תום לב" בהקשר של משא ומתן עסקי?

חובת תום הלב היא עקרון יסוד בדיני חוזים בישראל, שקובע כי צדדים למשא ומתן חייבים לנהוג בהגינות, ביושר ובשיתוף פעולה. חובה זו מטילה על הצדדים בין היתר את האחריות לגלות עובדות מהותיות לצד השני, בייחוד עובדות שיש להן חשיבות קריטית להחלטתו של הצד השני להתקשר בחוזה. הפרת חובת תום הלב יכולה להתבטא בשתיקה מכוונת, בהצגת מצגי שווא, או אפילו בפרישה ממשא ומתן בשלב מתקדם ללא סיבה מוצדקת. הפרת חובה זו עלולה להביא לעילה לתביעה לנפגע, כפי שקרה במקרה הנדון.

מה קרה למיקום המסעדה לאחר הסגירה בצו העירייה? האם בעל הזיכיון נאלץ לטפל בבעיה?

פסק הדין עצמו אינו מפרט מה עלה בגורל המיקום לאחר צו הסגירה. עם זאת, בהינתן קביעת בית המשפט שלפיה בעיית הביוב היתה קיימת עוד לפני כניסת הזכיין, וכי מדובר בבעיה תשתיתית חמורה, סביר להניח כי הבעלים של הנכס (או בעל הזיכיון ששכר את הנכס לטווח ארוך) נאלצו לטפל בתיקון קווי הביוב הקורסים. ללא תיקון מהותי, הנכס לא יוכל לקבל אישורי הפעלה ורישיונות עסק חדשים, ויהיה קשה מאוד להשכירו מחדש או להפעיל בו עסק אחר. הבעיה התברואתית והסכנה ליסודות המבנה מחייבות טיפול יסודי מצד האחראים על התשתיות בבניין.